モントーレ香椎浜サーフタワーセンターコート

2019年3月28日 (木) 20:49時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市東区香椎浜三丁目7-80（地番）
• 交通：

1. 「香椎浜北公園」バス停から 徒歩2分（約160m、西鉄バス）
2. 「香椎浜中央」バス停から 徒歩3分（約220m、西鉄バス）
3. 西鉄貝塚線 「西鉄香椎」駅から1.35km
4. 鹿児島本線 「香椎」駅から1.44km
5. 香椎線「香椎」駅から1.44km

• 総戸数：587戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上32階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月下旬
• 売主：西武ハウス株式会社
• 施工：日本国土・旭・松山　特定建設工事共同企業体
• 管理会社：株式会社ラコルタ・ライフ・サポート

価格・コスト・販売時状況

• ＨＰではロケーションとモデルルームと物件概要しか見れません。どうしてでしょうか。敷居の高いハイグレードマンションのつもりなのでしょうか。そのくせ予定販売価格は載せてるし。支離滅裂という気がします。やっぱり西武ハウスだから？
  • 物件概要が見れ、予定価格見れて何が支離滅裂なんでしょう。
    • 普通は間取りや設備等の説明や資料があり、価格はＭＲに行ってこそ確認できるのが一般的です。他のマンションのＨＰ見ればわかるでしょ。
      • 事前案内会で見学した者ですが、九州最大というだけあり間取り数も多く、準備が大変と聞いています。正式なパンフレットも年明け以降にもらえるとか。ホームページ更新も大変なのかな。パンフレットがまだ出来ていなかったので、情報をわざわざ絞っているようには思えません。随時更新されていくのではないでしょうか。モデルルームに行けばほぼ物件内容が把握できる社内資料をもらいました。大変値打ちのあるものであることを私は実際に見て感じました。今回、人の見方、感じ方も色々なのなだと驚きました。一番気になる予定販売価格をのせていますし、私は良心的だと思っています。
• 駅まで自転車か車通勤ならここがいいと思う。価格も手頃。駅近重視なら、なんちゃって千早だけどMJR。価格は高いが。
• 施工会社の日本国土って、一度潰れたよね?
• ここの資料取り寄せましたが価格にびっくりです。この高騰の中、億ションがない…モントーレってどうなんでしょうか。
  • この場所で億ションは売れないでしょ
• 販売開始から1ヶ月ほどたちましたが、売れ行きどうですかね?。
  • モデルルームでみてきました！webで公開しているよりまた売れてました。でもイーストウィングとかと比べたらゆっくり…？戸数が多いのでそう見えるのかな。
    • 戸数が多いからそう見えるんでしょうね。1ヶ月で60戸以上売れてる＝10分の1は売れてるみたいだから。。。他は全く売れてなさそうな物件も多そうだし。売れてるほうなのでは。
      • そうですよね。完成も2年後と考えるといいペースかも。この周辺を色々と見て回っていますが、入居間近のところも苦戦していました。
• 私は好きなとこを選べるうちに買いましたよ。最近完成した香椎浜のモントーレに知り合いが入居しましたけど、イオンに歩いてすぐ行けるってかなり便利と言ってます。確かにそうでしょうね。
• 通常マンションでは階数ごとの値幅が大きいですが、モントーレはさほど差がないように感じます。 低層階希望でないのであれば、上の階を選ぶ傾向にあるのかもしれないですね。 これだけ間取りのバリエーションがあって、高層階でも高額ではないお部屋も多いので、階数による格差はないのでは…？と思います。 実際、低層階の広い間取りよりも、高層階のコンパクトな間取りのほうが安いですし。
• 以前はなかった気がするのですが、webページに「眺望」がありますね！12階以上で4階きざみくらいで見ることができて楽しいです。
• 私自身エレベーターが苦手なので階段で移動出来る低層階が希望なんですが、低層階の安いお部屋があまり売れてなかったので少し心配になってしまいました。。が、お二人の意見を聞いて確かに他のマンションと比べると高層階との値段の差がそこまで大きくなかったり間取りによってバラバラだったりするので、そこまで心配しなくても大丈夫そうですね！
• 中国人の方が多いマンションと聞きました。見学の時すれ違っても挨拶無しでした。
  • あぁそれは覚悟しといたほうがいいかもしれませんね。現在照葉に住んでますが、分譲にもタワーにも戸建てにも中国の方結構います。いるなーと思うだけで良くも悪くもないですが。
• 西と東、どちらが良いと思いますか。ちなみに低い階を希望ですが。
• こちらは周辺の新築マンションより引き渡し時期が遅く、増税後のローン減税3年延長特例も対象外なので、4月1日以降は他のマンションと比べて実質高くなりますね。 大抵のマンションで時間が経てばお荷物になってしまっている鑑賞用のプールやキッズスペースなどの過剰設備を無くして、既存の棟のときのように周辺と価格差をつければかなり売れそうなのに… イオンやコンビニ等、公園と海に囲まれた好立地なのだから、過剰な設備は不要に思います。
  • これだけの事業規模(戸数)になると削っても販売価格は変わらないと思われます。推測するに1戸あたりで10万円弱もかかっていないように思います。逆に言うと販売価格に影響を与えない程度で、共用施設を充実できるのが大規模マンションのメリットです。削ったところで価格はほぼ変わらないし、それなら充実させたほうが資産性や希少性が上がるのが大規模マンションの真実のように思います。
    • 過剰設備が影響するのは販売価格よりも、管理費や修繕費ですね。 例えば近隣で同じく販売中のアーバンパレス香椎照葉と比較すると、同じくらいの占有面積で毎月5000円ほど管理費が異なります。 これだけの世帯が入っている割には、高い。 どんなに手入れをしても経年劣化する設備、特に維持にコストがかかりすぎる水系の装飾よりも、時間が経てば劣化どころか、より充実してくる植栽にでもした方が安価に資産性が保てます。
      • 管理費も先々コンシェルジュが不要だと住民の声が増えれば変わったりしそーですけど。
• ７２m2の３LDKがやたら売れてますね。
  • どうやって使うの？って間取りや、平米数の割に1つ1つの部屋が狭い間取りが多いですが、72の3LDKはごく一般的な間取りですからね！価格も手ごろですし。中古でも賃貸でも出しやすくていいですね。
• このモントーレは住宅ローン控除の期限に入居が間に合わないので、増税後の住宅ローン控除が受けられない可能性があると担当者に言われました。
  • すまい給付金とエコポイントの分は受けられまが、住宅ローン減税延長分は受けられないので、4月1日以降は周辺の建築中マンションと価格の比較をすると高くなる(安くならない)とのことです。おそらくそれも見越して、2%一気に値上げすると不利ですから、今の価格を設定しているのかな？とも思いますが…

交通

• 天神へのアクセス性は抜群だと思います。あとは千早駅へのアクセス性が気になります。
• モントーレ香椎浜から千早駅への通勤は不便でしょうか？照葉?千早駅のバスも1時間1本、通勤ラッシュの7時台でも1時間4本しかありませんが、混雑具合はどうでしょうか？
  • 香椎浜北公園→千早の便は多くはないですよね。16日のダイヤ改正でアイランドシティの開発とともに増便になったらいいのですが。千早駅までなら道のりも平坦なので自転車もよろしいかと思います。
    • ダイヤ改正のページには「運行回数、時刻の変更」とは記載がありますが、内容がわかりませんね。大幅に増便されていれば良いのですが。自転車でのアクセスはあくまで、行きも帰りも良い天候と健康な身体が無ければならないので、できれば公共機関でのアクセスを重視したいと思っております。

構造・建物

• タワーマンションに住んだことが無いのですが、高層階は強風で揺れたりするのでしょうか？生活に支障がある(船酔いみたいな)なんて事は流石にないでしょうか？地震は仕方ないにしても、海辺で強風はよくありそうなので気になります。
  • イーストウィングの方の掲示板で、風の強い日はトイレの水が揺れていると書かれていたのを拝見して、同じく生活への影響や体感が気になっています。イーストやウエストの1.5倍の高さだし、真四角形で表面積も大きいので、より風は受けそうではありますが。
    • 風で揺れたりはしないです。 トイレの水・・まじまじと観察した事はないですが私は感じた事ありません。熊本地震の時もペンダントライトがあぁ揺れてる。くらいで免震すごいです！ 風は確かに強いです。海も近いので。 子供は飛ばされるかも、大人でも踏ん張って歩かないと前に進めないほどの時もありました。
      • 免震はやはり凄いんですね！風で揺れを感じないのであれば安心しました！ありがとうございます！

共用施設

• 駐車場：590台（立体駐車場580台、屋外平置駐車場10台）、敷地内に来客用コインパーキング15台（内EVチャージャー併設2台）
  • 駐車場使用料（月額）：2,000円～6,000円
• バイク置場：71台（原付44台、中･大型27台）
  • バイク置場使用料（月額）：原付：500円　／　中・大型：1,000円
• 駐輪場：882台（スライドラック式）
  • 駐輪場使用料：屋外：無料　／　屋内：200円
• ウエストウイングに住んでいます。立体駐車場がセンターコートと合わせて２つ出来ると聞いていました。ふたつを一緒に使う形なのでしょうか？それとも大小？作って別々に使用するのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください
  • 真ん中に大きな立体駐車場が１つで、あとは緑地の一部などにチラホラ平置きがある(これは立体駐車場完成後なくなるかも)。そして、立体駐車場完成後にモントーレサーフコートの全ての住人で抽選して何階のどこに停めるのか決める。ということだったと思います。
    • 担当者さんに聞いた所センターコートが出来て数ヶ月後に、ウエストウィング等も全部混ぜて再抽選すると言ってましたよ。今モデルルームがあるところも駐車場になるみたいな事も聞きました。
      • かなり大きな立体駐車場ができるんですね。今、徐々に工事が始まっていますが。平置きの駐車場は要望もあり数台残す事が決定しました（議事録で報告がありました）
• 今まで経ったタワーは駐車場料金が1000円など安く設定されていましたが、センターコートは料金が違いますよね。 再抽選後は各棟とも料金は平等になるのですか？ （他の棟の方がセンターコートの立駐契約だと6000円等にup、センターコートの方が他の棟の駐車場契約だと1000円にdown？） 又、センターコート契約された方は駐車場の場所は未定ですか？ 立駐にエレベーターは無く階段のみなので平置き以外だと困るという方、低料金重視で屋上以外は困るという方もいると思うのですが…。
  • 私のイメージでは、大まかなエリアで希望を聞いてから、抽選で当たりの人(?)から希望通りに決まっていくというものなのですがどうでしょうね。 階数に関しては車椅子などの理由がない限りは運次第な気がします。抽選と言われている時点で基本どこになっても恨みっこなしですから。 駐車場料金、私も気になりました！でも同じ新築でも入る時期によって値段が変わるとかあるので、そんなものなのかな?と思ってました。
    • センターコートもイーストウイングも駐車場料金は2000円から6000円になっていますよね（ホームページより）やはり3階2階1階の順に安い→高いになるのでしょうか。今の平置き1000円据え置きのままならそれはそれで魅力的ですが。
      • ウエストウイングに住んでます。たしか1階3000円、2階2000円、3階1000円と聞いたと思います。その後変更があったか不明ですが。
        • イーストに住んでますが立体駐車場2階で4000円です。恐らく1階6000円2階4000円3階2000円になるのではないでしょうか。
• キッズスペースは子育て世代には魅力的です！もちろん30年とか経てば子育て世代も減るので別の部屋に変わったりするんでは？

設備・仕様

• 此所といい、アーバンパレスといい、ディスポーザーが無いのはマイナスだね。
• 個人的にはトランクルームとベランダに水道が欲しかったです。
  • トランクルーム、ディスポーザー、バルコニーシンクは、他の棟にはあったものが無かったりするのは残念ですね。売却や賃貸に出すときの評価も上がるので、是非付けてほしかったです。
• 間取り変更もプラン内だったら無料だし、リビングの床暖房も無料で延ばしてもらえるので良いと思いました
  • 気になって営業さんに問い合わせていたら、先日、間取り変更時の床暖房無料増設を今回は西部ガスがサービスして下さるようになったとのこと！
    • 床暖房、営業さんに問い合わせたら、無料で広げることできないって言われましたが、出切るんですか？？4LDK⇒3LDKに変更検討中です。
      • 元々床暖房が入ってない部屋にとかはもちろん有償ですけど、リビングを広げるタイプのプラン変更(4L→3L)とかは無償と聞きました。変更後の図面みたいなの(床暖房がこうゆう風になる)も見ましたよ。でも、営業さんが知らないはずないし…。言っている事が違うんですかね。。
        • 営業さんは、リビングを広げるために洋室がつぶれるけど、そこには床暖房ついてないから、つけるのは有償です、と言われました。どうなんでしょうかね？違う営業さんに聞いて見た方がいいですね。
          • 改めてリビングを大きくした場合の床暖房について質問して、施工業者に確認してもらったところ、床暖房は拡張されるそうです。

【オプション】

• 契約済みの方、もうカラーセレクトや間取りの変更決めましたか？
  • 契約しました。カラーセレクトは2つで迷い中です。間取りはほぼ決めました！座敷の扉を襖のままにするか、木の扉にするか意見が別れてます。座敷の床に段はつけない方がバリアフリーでいいんでしょうか？
    • 木の扉はオプションで検討されていますか？無料の間取り変更プランで和室を洋室にできますが、和室を残したまま襖だけを洋室仕様に変更するようなことも無料で可能なのでしょうか？
      • 間取り決めたんですね！もう毎日あれもいいコレもいいとぐるぐるしています。木の扉だとリビングから見てスッキリしそうですね！バリアフリーに関して言えば段はない方がいいのかなと思いますが、正直私も小上がりいいなぁと思っています（笑）夫は3LDKのモデルルームの和室みたいにしたいとか言い出してそれはさすがにですが（笑）
        • 木の扉は有料オプションと聞いていますよ。ただ、年数が経つと反りが出るのでオススメしないと言われて悩んでいます。
• マンションの間取りや収納を設計変更しようかと色々悩んでいるのですが、購入された方は変更せずにそのまま購入されましたか？変更された方は、何にいくらかかるか全て出してもらって購入されましたか？悩みすぎて結局まだ購入する決心がつかずにいます。
  • 壁なんかは後からいくらでも替えることがことができるし キッチンカウンターとかも後でできる。 私個人としては必須なのは、床下暖房の増設、間取りのオプション設定 ダウンライトの増設、コンセントの増設ですね。 リビングのダウンライトと玄関のダウンライトかコンセントの増設は必須。 ライティングはおしゃれに見せる重要なアイテム。 キッチンのアップグレードも余裕があるならしたほうが良いかも。
    • 営業の方に言ったらオプションの料金一覧を頂けましたよ。 間取り変更については可否のみで、具体的な見積りは回答頂けませんでした。 コンロ前の壁を無くす￥95,480、ガスコンログレードアップ￥302,400、コンセント増設￥13,290、アース付コンセント増設￥30,030、ダウンライト設置￥36,620、開き戸→引き戸変更￥25,170、床暖房追加(0.6×2m)￥108,760 など…

間取り

• 間取：2LDK～5LDK
• 面積：62.15m2～154.22m2
• 北側は影になりますよね。。。そして、モデルルームの2LDKは押入れがなく、布団が入らない寸法なのでベッド生活ですよね。。。
  • ベッド生活の人は布団使わないのでしょうか？　布団使う人は置き場所がない？
    • モデルルームの2LDKの部屋は布団を三つ折りした時の奥行きがないので布団は入らないらしいです。間取りは好きなのですが、残念です。
• 現地に行くことができず、東側の低層階(6階くらいまで)の実際の日当たりが気になっています。イオンの影になり、低層階では朝日は入らないでしょうか？
  • 私もその辺が気になって、朝の10時ごろにイオンの屋上からモントーレ側の写真をいくつか撮ってみました。ちょっと怪しかったかな（笑）これで見ると日差しは当たっているようですね。あっ写真に写っている建物はイーストウィングです。
    • 冬の午前10時でこれくらいだと、日の出の時刻にごく下の方の階だけが影響する程度でしょうか？センターコートはもっと離れているので、あまり心配なさそうですね！
• 夫婦２人+子１人で2LDKにされた方、いらっしゃいますか？収納が少なすぎるかなー？とか悩み中です。
  • うちも同じ家族構成です。3LDKを2LDKに間取り変更してもらおうかなと検討中です。収納、多くはないですよね?（笑）うちはLDKを広めにした上で、高床式のユニット畳を置こうかなとか、ベッド下収納…とかその辺で収納を増やそうと思ってます。
    • うちも夫婦と子供1人で2LDKです。今同じくらいの平米数で余裕あるので大丈夫だろうと思ってます。でも、思い出の品は厳選していかないといけませんね（笑）
      • 高床式のユニット畳、素晴らしいアイディアですね！うちは2LDKと3LDKで未だに悩んでおり、2LDKだと、中和室を有効に使わないとなーって考えていたところでした。良いアイディア、参考にさせていただきます。
• 眺望は公式サイトでみられるので確認頂くとして、陽当たりは西は西日で夏は暑いかもです。東は朝しか日は当たらないみたいですよ。
  • 西側が緑地になっているので、西向きのほうが低層でも圧迫感なさそうですね。営業の方からは、夕方や休日は子どもの声が響くので、騒音と捉える方もいらっしゃいますと伺いました。
    • ウエストウイング西向きの部屋に住んでます。夏場はたしかに西日が熱いですが、日が当たる時間帯だけブラインドを閉めれば問題ないです。冬場は逆に暖かいので日によってはエアコンが不要ですし、洗濯物がすぐに乾くので便利です。共働きで夕方以降に帰宅するので景色の良い西向きで我が家は満足してます。
• パントリーあって、キッチンからバルコニーに出られて、洗面所2wayはいいですよね！センターコートの西向き・東向きの部屋はウエストとイーストの棟と90度向かい合わせになるので、北寄りになるほどお互いバルコニーやお部屋が見えるのが気になる方もいると思いますが、一番南寄りのこの列は離れているのでそんなに気にならないかな？とも思います。
• 東西南北の四方に住戸があるマンションに入ったことがないのですが、共用廊下側のお部屋の採光や通風はどんな感じになりますか？
  • 現在、照葉の丸い形のマンションに住んでいます。共用廊下側の部屋は、カーテンを開けていればまぁ部屋の中のものは問題なく見えるけど、作業するには暗すぎる感じです。通風は問題ないです。こういう形の特徴なのかな？と思うのが、共用廊下での声がすごく響きます。オペラハウス状態というか（笑）廊下でワンちゃん同士が喧嘩すると中々やかましいです(共用廊下に面した部屋でだけ聞こえます)。
    • 同じ形のマンションに住んでいます。共用廊下側の部屋はぼんやりと薄明りがあるくらいで暗い。寝室にはいいですが、子供部屋には向きません。タコツボ状の形だから当然ですが、内覧のとき見てがっくりしました。うちは中層階ですが、高層階になるほど明るい。低層階では、ほぼ真っ暗だではないでしょうか。

• 

  イーストウィング（イオン屋上から撮影）（2019年2月22日撮影）

買い物・食事

育児・教育

• 小さい子供がいるんですが、中学校の評判がとても気になっています。東区出身の人はみな口を揃えて校区がダメ過ぎるから絶対買うな！と言いますが。どうなんでしょうか？私としてはこれだけの戸数(周りも合わせると)だと、子供もかなりいそうなので、昔の評判とは変わりそうな気がするのですが…。
  • いまの子はおとなしい子が多く、校区がどうこういったってあまり変わらない。どちらかといえば塾や習い事ににどれだけお金かけるか次第であって学校区が悪いとか言っているのは古いイメージ論や、大野城や春日を持ち上げたいだけの人が多いから気にしなくていい。
    • 春日は定住者が多いが大野城は2路線で便利であるせいか転勤族が多いですね。今はマンションラッシュなので学校の雰囲気も変わりそうですね。今までは人気の学校も市外から流れてきてるのでどうなるか。
      • 私も、いやとくに夫がそこがネックになって悩んでいました。できる範囲で口コミやネットで調べたところ、学力でいうとお隣の照葉との差が目立ちます。風紀に関しては、今では誰もが口を揃えて乱れている！！！というわけではなさそうですね（笑）あとは、外国の方が多く在籍しているので、子供達にとっては良いと言う方もいましたが、PTA活動の時に出席しなかったり話し合いがスムーズに進まなかったりということがあるようです。 私は、自分の母校が評判悪かったので(北九州の中で評判悪いところです)、本人や親次第では普通に過ごせるし、学力もそうかなというところが想像できること、おっしゃるように新しいマンションが増えることで少しは変わるかな？という期待もあり、学区問題はクリアしました。 現在照葉に住んでいるのですが、逆にこちらの方が私自身は馴染むのが難しそうです。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域、建築基準法第22条区域、第二種20M高度地区、香椎浜三丁目地区地区計画区域
• 留学生会館前から天神のバスは、朝の６時から８時まで一時間に何本くらいでしょうか。席その時間帯はバスは の席に座れるのでしょうか。
  • 当方留学生前から7時台の天神行きに乗ってます。都市高経由だけでも40本前後あったと思います。東京から越してきたとき山手線より本数が多くて驚いた記憶があります、いろんな営業所から集まってきているみたいなので、座れない便もありますよ。ラッシュアワーにしては少し混むぐらいですぐ着きますけどね
• 液状化などは心配ないのでしょうか？とても綺麗で魅力的な新築マンションなので検討しているのですが、ハザードマップを見てみたら香椎浜は危ないように書いてあったのですが、、、
  • 14年前の西方沖地震のときには、香椎浜も液状化していました。
    • ピンポイントでは今の場所では起きていませんが、広く言えば、香椎浜で液状化は起きていますね。福岡市の沿岸地域は埋立地なので、液状化を気にされるのであれば、どこの沿岸地域はアウトです。福岡市のハザードマップでも液状化リスクは調べる事できます。
      • 液状化リスクが「極めて高い」場所です。そういう事も含め、すぐ近くでも強固な地盤の千早エリアとの価格差や資産性の違いが出ているのだと思います。
        • 広く言えばというのは悪意がありますね。物件エリアは液状化していないと見えますが。
          • 確かに。千早との違いが分かる資料ではないですね。千早エリアも埋め立てエリアとそうでないエリアがあるから、ざっくりしすぎ。
• 震災関係で香椎浜が危険と言うことですか？照葉の方が危ないイメージありますけど、どーなのでしょうか？？
  • ハザードマップを見る限りでは、照葉より香椎浜の方がリスクは高いようですね。物件の付近も赤色でマークされています。しかしどちらの方が危険というより、海のそばで埋立地なのだから、どちらも安全ではないです。どっちもどっち。地盤などを気にされる方が、照葉が危ないから香椎浜にする、とはならないと思います。
    • 確かに仰る通りですね。どの物件に決めるかは個々の優先順位や気にする所も違うので決め手が何かは人それぞれですね。考える時の1つとして地盤もあるな。と勉強になりました！

周辺施設

• 近くの公園、整備がどんどん進んでいますね！完成が楽しみです。
  • 楽しみですね！遊具とかもあるような公園になるのでしょうかね？

その他

掲示板

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