THE COURT 神宮外苑

2019年2月6日 (水) 17:18時点における版

THE COURT 神宮外苑　外観完成予想CG

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線 「外苑前」駅 徒歩8分
2. 都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩11分
3. 総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩14分
4. 東京メトロ副都心線 「北参道」駅 徒歩14分

• 総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者住戸229戸含む、他店舗等）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上22階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年04月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組東京本店
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• プール付きか、高そうですねえ
• すごい物件ですね、エントランスも独特。国立競技場横で、オリンピック開会直前に入居開始というのもすごい。全409戸中販売が180戸というのも面白いですね、お金持ちの取り合いでしょうか
• ここはいいなー。 一体いくらするんでしょ？ しかし、最近止まっていた高級物件供給が 一気に出て来ましたね。 三井さんももう少し調整してほしい
• 外苑ハウスの建て替えかな？
  • 地権者が過半数？
• パークコート渋谷ザ・タワーとどちらにするか悩ましいです。。
  • こちらはPC渋谷より１ランクか２ランクお値段が上でしょう。一般人には無縁のマンションになりそうです。
• 坪1000からスタートかな。
  • 坪1000なら虎ノ門レジデンシャル買うな。ここは地権者多過ぎ。個数多いから、高値にしたら大量に売れ残るかもな。
    • 希少性ではここを凌ぐ物件は二度と出ないのは間違いないのですが…あまりにも一般人には手が届きそうにないので、くやしいですね。
• 地権者がこんなに多いのはどういうことなんですか？もともとあった団地に住んでた人がここに住むんですかね？
  • 団地って…。ここにあった「外苑ハウス」は高級物件でしたよ。元々は1964年東京オリンピックの海外プレス宿舎として造られた建物です。
• パークコート青山ザタワーは、竣工後に20～30％増しでいくつも 物件が売りに出されていますが、1戸も決まっていないそうです。 三井の営業に聞きました。 ここを買っても、転売で利益をあげるのは難しい情勢ですから、 そうした買いがなくなるので、分譲価格への影響もあるかもしれませんね。 買うのは自分が住む実需くらい。
  • パークコート赤坂檜町タワーも転売してるのは全く売れてないね。
    • 欲をかきすぎなんだよ、大体。乗せすぎ。
• 地権者が売りに出しているのではないのでしょうか。三割増しでも節税対策で買う人いるみたいですよ。
• the courtというシリーズは、パークマンションクラスと捉えていいんですかね？パークタワーやパークコートよりは上でしょうけど。なのに、この地権者の数は一体・・
  • シリーズじゃないし。三井と野村のJVだからここだけのネーミングでしょ。クラス的には微妙。100m2以上にトイレ2カ所、玄関三和土なし、あたりからするとパークマンションに近いかも。
• 外国人に受けそうだし、若い日本人ファミリー層とかあまり客として考えていないだろうね。 2014年のシティハウス神宮北参道が坪530で完売だから、それよりはかなり高いはず。
• この立地＆パフォーマンス＆将来性で140戸程度の売出しなら、値付けによっては瞬間蒸発。
• The COURTってマンションブランドは知らないなぁと思っていたんですが、 三井不動産と野村のコラボなので、ここだけのオリジナルブランドみたいなものなんですか？どちらも規模のある企業なのに、協業でここを開発したのって不思議な感じがします。 設備や仕様などについては、どちらのものがメインでついてくるとか、そういうことは有りますか？完全にここオリジナルなんでしょうか？
• ここのグレードはほんと高いですね。パークマンションレベルをタワーで実現した感じでした。
• 神宮界隈最高マンションの誕生です
• 凄いマンションが出来ますね～　ワクワクします
• 見応えのある事前案内会でした。 都心、大規模、眺望、周辺環境といった条件を兼ね備えた物件を久しぶりに見ました。 オリンピックの恩恵を受けた唯一無二の再開発マンション。その分価格も素敵ですが、三井主体なこともあって有り得ない水準でもなく、何とも罪作りな存在です。
• 坪単価はいかほどでしたか？
  • 価格表に記載があるのは1.7億～5億代半ば位までですが、150㎡以上やペントハウスは未開示で、6億代～、10億超になる感じがします。個別の商談になるのでしょうか。
• 内々の反響、申込の勢いを聞くとちょっと他とは違う気配。真剣検討層の動きはかなりだと思う 見合い有りの東、南で平均2億、 無しの南、西、北平均3億(ペント除く) 100前後〜130㎡(3〜4億)のボリュームが充実、70〜80㎡前半より多い所が特徴で好印象 70㎡平均19000、16500〜、80㎡平均21000、18000〜が下限。 雰囲気的には11階建の地権者マンションの上に、12階建のパークマンションが乗っかった感じ
• 完全に地権者と新規購入者が分離されてるんですね 管理組合まで別だとちょっと怖いですね
  • ちなみに、管理組合は、11階まで、11-21階、22-23階の3段階。最上階はまた別。地権者は1階フロア、ゲストルームは使用可。ほぼ支払いなしで住むわけで、1住戸あたりの面積は狭く、1フロア28戸。内装設備も12階以上とは違い簡素化されるとのこと。ちなみに、三井不動産事業協力者住戸も億ションの中にいくつかあり、最上階の多くはその方々ね住戸で完売していました。実値は最高値15億くらいとのこと。一般販売は70平米からですが、事業協力者用には67平米くらいの小さいプランもありました。
• 300平米が最も広い住戸です。最上階の価格はまだ価格表には表示されていませんが、担当の方に尋ねたところ最高価格は15億近くになる予定とのこと。北側の国立競技場、都庁、富士山の眺めが得られる住戸は複数、事業協力者住戸で販売対象外だったように記憶しています。
• 北向きを購入予定の者です。 私は当マンションについて、規模(敷地・建物)や質(周辺再開発・グレード)、立地(周辺環境・永久眺望)と価格を比較した結果、割安と評価しました。
• 墓の位置、量、エントランスの規模仕様、部屋の間取り、階数や部屋位置による眺望の違いと単価設定の違い等を比較して、モデルルーム行った客は軒並み「想像以上」と評価してる ここは聞いてるだけと現実がかなり違う物件であることは確か
• モデルルーム見てきました。最上階のプレミアフロアは購入できませんが今までにない斬新さがあり憧れます。 通常フロアにおいても仕様の高さと間取りの良さ、ワイドスパンの広さなどかなり力を入れている印象です。 価格は@1000万と高いですが周辺の物件と比べると割安感を感じました。 外苑前の駅周辺も再開発が計画されているようなので、商業施設の充実度によっては案外買いの物件かなと思いました。
• このマンションは国際都市の一流物件と比較されることになる。 と考えれば坪1000万は安い。買えるなら、できるだけいい部屋を買っておくべき
• 場所がいいからね あと、今後、この辺りの新規分譲はないだろうし
• 立地は間違いなく希少でしょう。これからしばらくは、国立競技場、千駄ヶ谷周辺エリアは、イヤでも注目されます。今までは、こんな場所に住むことなど考えてもいなかったようなエリアではないかと。
• ここはペントハウスも申し込み埋まったみたいですね、 まあ、2つしか売りに出してないですけど その他もわりかし順調に埋まっているようで、 人気あるんだなぁと思ってます。
• 1期売り出し中の部屋、全て申し込み入ったようですね? 今日の午後3時で申し込み締め切り、明日抽選ですね。ドキドキ。
• 最近のマンションでは、一番上質。品がある。タワーでないのもいい。
• 品質が良いのと 唯一無二の立地というか、計画。 ヴィンテージになるだろうしね。
• 価格表では 1億台が6タイプ 2億台が7タイプ 3億以上が5タイプ
• 物件を購入した者です。正直価格設定は近隣の相場に比べて非常に高い印象ではあるものの、ベランダ部分や眺望(新国立競技場向き)、将来にわたり供給が限定されている立地場所を考えると、購入する価値があると考えました。今後のこのエリアの再開発、およびオリンピックに向けた投資、今後も一等地に同等の坪単価のマンション建築計画があることを考えても、不動産相場が急落しない限り、価値は維持、もしくは上昇する可能性が高いのではないかと考えています。そのような目線を持ちながらも、多少価値が下がろうとも住環境も良いのでということで購入されている方が多いと営業の方から伺いました。 満点で購入にいったわけではないですが、他の物件よりも、モデルルームを見て良い印象を受けました。
• 同じく購入者です。 私も当物件の価格設定や住環境、グレード等について同感です。 以下は、当物件に興味がある方への情報提供です。 価格は、一覧表により何度か変更されていました。 眺望が望める北向きや高層階、下がり天井が少ない間取り等は当初から価格が殆ど変わっていなかったので、検討者からの需要が高かったと考えられます。 それに対して、眺望が望めない東向きの低層階や角部屋の一部、下がり天井が多い間取り等は価格が下がっていたので、需要に応じてデベロッパーが調整したのでしょう。 以上のことから、どの部屋を選んだとしても価格的にある程度は妥当な水準になっていると思われます
• 私は将来的に商業エリアゾーンの再開発が終わった後、生活の利便性が向上すると判断して購入しました。 実際に現在もスーパーなど行く際には電動自電車で移動することが多いので、徒歩約10分圏は自転車で2-3分で移動できるので便利かと。 ここはやはりハイスペック、間取りの使いやすさ、共用施設の豊富さ、そして都心でありながら、緑がかなり多く子供も楽しく過ごせる環境があるのが魅力的だと感じてます。
• 最低坪単価は、計算に間違いがなければ71Bだと思いますが、いずれにしても82Aも含め210万円/m2前後が最低ラインでしたね。 くの字の部分の74Aが唯一、行灯部屋があったはずです。ここは、200万円/m2切るかな？全く情報はありませんが。
• ここの住所は新宿区霞ヶ丘？渋谷区神宮前？
  • 一部新宿、大部分神宮前。 住所は最終的にはおそらく神宮前。 土地に対する税金は両区に払うことになるかと。

交通

構造・建物

• 外苑隣接なのに外観デザインが残念すぎる。 まるで千葉の埋立地にでもありそうなチープさ。 建替物件だから建築費の制限がキツかったんだな。 都心の負の遺産になりそう。
• 免震ですよね？
  • 耐震マンションみたいですよ。長期優良住宅とかでも無いです。
  • ここは内廊下で免震のはずですが、耐震に変わったんですか？
  • 変わったんじゃないですか。免震ではないですね
• 梁含めたあの室内の収まりの秀逸さは、他の超高額帯を検討してる層には他にはない！とピンとくる 天井高が低めでも、全体の収まりの完成度が物を言うのは建築家の一戸建てと有名ハウスメーカーのそれが 全く違うのと同じ。あとあのサッシのサイズもパークマンションと同じで細かい所に力入れてるのが分かる。
• 4階から11階(地権者フロア)の平面図を見ますと、部屋割りに苦慮の跡が読み取れて興味深いです。目玉の北西と、前建てお見合いの東絡みは細かく刻まれ、次点の西と、南絡みは比較的広めにとられています。部屋のタイプも各階似ていながら千差万別で、フロアごとの間違い探しができそうです。 最上階23階は単純明快、贅沢な素晴らしい割り方で、気の利いたコメントが出てきません。 12階から22階は、東絡みが基本的に上から下まで同じタイプ、他の方角は19階まで同様で、20階を境として更なるワイドスパンになっています。巧妙に値付けされており、我々常人が価格表と諸条件と睨めっこして部屋決めに悩む楽しみを提供してくれます。 色々な意味で話題性のある熱い物件ですね。
• ワイドスパンで奥行き７ｍってのはなかなか無いと思う。
• 閑静な場所にあって、共用施設も充実してますし、室内の使用設備も近年見た物件の中でダントツだと感じました。階高も3400mm取ってあり、バルコニー奥行き1.8-2m+ワイドスパン、かなり余裕を持って作ってるので、実際の体感面積は広く感じるのではないでしょうか。

【眺望・日照】

• 高層階なら墓地側でも全く気にならないと思う。 リビングに座った目線だと、下半分は見えないから。 低層階だとバルコニーからは墓地側気になるかもね。 そもそも港区なんか麻布・青山なんかは墓地だらけ。
• 東南西の角の間取りの部屋ですが、上層階ならば競技場等の見晴らしはどうでしょうか。隣の高い建物に遮られて、陽当たりや眺望も悪くなりますでしょうか。東南西の角の間取りで何階以上ならば陽当たり、眺望がよくなるか分かる方いらっしゃいますか
  • 日本青年館と岸記念体育会館が揃って６０ｍから７０ｍ弱の高さです。 ８０ｍを予定しているものの傾斜地の低いところを起点としているので 最上階くらいでないと東南の眺望は厳しいですね。 北側に国立競技場が見えるでしょう。 西側は新宿のビル群が遠くに臨めるものの、手前にある秀和の住民さんにこんにちわ～という距離でしょうか。
• 北側は国立競技場まで公園二個と間の道路分 かなり離れてる上に公園ビューなんで 高層はもちろん低層階でもかなり視界開けます。 競技場デザインコンセプトとここの ベランダ植栽も一体化して綺麗だと思います。

共用施設

THE COURT 神宮外苑　エントランスアプローチ完成予想CG

THE COURT 神宮外苑　エントランスホール完成予想CG2

THE COURT 神宮外苑　クラブラウンジ完成予想CG

THE COURT 神宮外苑　プライベートプール完成予想CG1

• 駐車場：敷地内機械式 152台 敷地内平面 23台
  • 駅から遠いのに、駐車場少なくないかね？
    • 他物件で営業さんから聞きましたが、都心の超高級物件でも駐車場利用率は急低下しているそう。シェアリングや自動運転の普及で将来は更に低下するとか。私にはピンと来ませんが。
      • どこの営業さんがそんなこと言うの？都心の超高級物件に住む人はシェアリングやらの合理的な概念で生きてないよ。うちも駐車場稼働率100パーセントで待ちがいる状態。
        • ここなら駐車場はいりますね。やっぱ平置きでないと
          • 駐車場175台で充分だと思いますよ。地権者分と分譲分の数字がわかりませんが。
            • 合理性とかよりも高齢化で富裕層も車所有率下がってるよ。乃木坂のパークコートも設置率2割とかだった記憶。駅近とはいえ低過ぎると思ったが、販売残り数戸の今でも借りれそうと聞いたよ
• 駐輪場：820台
• バイク置場：41台
• エントランスデザインとかゴテゴテして趣味悪い。すぐに陳腐化するようなデザインに何でするかな。プールも、天井はあれ人の顔？なんだか残念な感じ。間取りは良いね
  • プール天井、人の顔にしか見えなくなってきた。ウケる
    • 水面に映ってるのがリアルにキモい
• ここで気になるのは３階にジムやプール、ゲストハウスなどが 集約されていること。 ここの住民以外でも共連れの人たちが利用できるマンションだと嫌です。 そこは監視の目がと言われますが どこまで監視付で利用できるシステムなのか
• 駐車場少ない。 車はいらないという選択を積極的にする購買層ではないと思うんだけど
  • 駐車場は12階以上の100平米以上に付いてる部屋多かったよね。最上階は2台OK見たい。 但し駐車場代は高かった。
• マンションの出入りは勢揃坂側から入るのかな。 とすると付近の飲食店とか並んでる エリアも再開発しそうだね。 外苑西通り側信号の角地更地になってたし。
  • 模型みたら表と裏、二箇所です。 外苑前駅側は裏口のが近いはず。

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  THE COURT 神宮外苑　エントランスホール完成予想CG

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  THE COURT 神宮外苑　プライベートプール完成予想CG2

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  THE COURT 神宮外苑　フィットネスジム完成予想CG

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  THE COURT 神宮外苑　ゲストルーム完成予想CG

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  THE COURT 神宮外苑　ブロードエントランス完成予想CG

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  THE COURT 神宮外苑　コーチエントランス完成予想CG

設備・仕様

• 仕様や間取りは文句ないからね。 標準仕様で有償オプション並みだし 久々の全熱交換空調マンション。 プールは管理費上がるから要らない

間取り

• 間取：2LDK～3LDK
• 面積：70.38平米～310.22平米
• 眺望はすごいよさそう
• ここは70㎡程度の中住戸でもワイドスパンで行灯部屋はなく、中住戸としてほぼ完璧な間取り。
• ペントハウスの間取り凄すぎ。エントランス3つ、開口部５０ｍ超？ めまいが。
• 内廊下だが行燈部屋はない どの間取りも広さを問わず素晴らしい
• たしかに間取り最高 ベッドルームにも床暖標準なのも良い

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  310A+TR3.9タイプ 310.22㎡

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  THE COURT神宮外苑70Aタイプ 70.38㎡

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  150Aタイプ 150.10㎡

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  120Aタイプ 120.38㎡

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  98Aタイプ 98.50㎡

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  82Bタイプ 82.50㎡

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  108Aタイプ 108.69㎡

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  88Aタイプ 88.69㎡

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  70Aタイプ 70.38㎡

買い物・食事

• こちら、スーパーや、日用品買うとこ無さそうです！
  • 青山ピーコックとか北参道のオーケーとか、けっこう便利ですよ。青年館の中にファミマもあるし、ミニストップも近い。
    • ピーコック青山は竣工前に閉店でしょう。現実的には原宿幼稚園のビオセボンか車でミッドタウンのプレッセかしら。高級感も生活感もない稀有な立地ではあるんですよね、正直なところ。
      • お買い物情報ですが、オーケーが出来て便利になりました。 青山通りに、小さいけれど成城石井もありますよ。 オリンピック（ホームセンター？みたいなお店）もあり、生活雑貨も揃います。 ドラッグストアも何軒かあります。 三丁目の外苑西通り沿いにあるナチュラルローソンは割と大きめで、 ちょっとしたスーパーっぽい感じです。
• 伊藤忠敷地には飲食店や雑貨のテナント 多数あるから、それが近くなれば 便利になるかもね。
• ここは近くにスーパーがありませんから、車は必須ですよ。
• 一番近くて北参道のOKですかね
• OKは安いのですが、お惣菜が弱いのと駐車場が無いんですよね。
• こちらのマンションを購入できる方ですと、六本木ミッドタウンの地下のスーパー(車ならそんなに遠くないです)が向いてると思います。
• 青山３丁目のピーコックもね。
• 成城石井 南青山店が外苑前の駅前にありますよ。
• 徒歩圏内のスーパーの不満はどこもお惣菜売り場が弱いのですよ。揚げ物ばっかりでね。なので車でミッドタウン地下(スーパー以外にデルーカ、無印、ツタヤ書店とかあるのでまとめて便利)もしくは渋谷駅地下の東急フードショーか新宿タカシマヤのデパ地下かなぁ。
• ピーコック手前のオリンピックあたりにスーパーなかった？ デルーカは元ベルコモンズの向かいにあるよ 惣菜はすくないけど。 再開発で伊藤忠がデルーカやその他充実させてくれないかな
• 近くに住んでいます。 正直に言って、付近のスーパーは ショボいです。3丁目のピーコックは 10万円もするワインに蛍光灯を直近で当てるような陳列をするレベルです。 最近できたビオセボンは客が少なすぎて鮮度が不安です。石井はお菓子とか輸入品ばかりで高い割に日本人の口に合いません。ワインもイマイチ。ヴィルマルシェは夕方の弁当半額だけが魅力の店。 素直に六本木ミッドタウンに行ってくださいね。ミッドタウンのデルーカはワインがまぁまぁ豊富です。3000円ぐらいのが多いので使いやすいですよ。

育児・教育

周辺環境・治安

• 神宮での試合や、国立競技場が使われていると、流石にうるさそう。。オリンピックの前月に入居開始なので、引っ越したそばから世界中から見物客が来そうですね。。
• 環境は良さそうだけど、そんなに希少性のある立地かな？3Aみたいなブランド力もなければ、周辺にあるのはスポーツ施設くらい。挙げ句の果てには、地権者多数。パークコートの様なブランド力もないから、厳しいのでは。
• 近くの熊野神社では、ラジオ体操やお祭りがあり、 小さいお子さんがいらしたら、楽しめると思います。 原宿の丘の盆踊りもおすすめです。 神宮前は割と坂があるので、電動自転車があると便利ですよ！
• 都心でありながらも緑に囲まれているよい立地環境であると思います。 そして、車の移動に関してもスムーズでありそうと思いました。 生活に必要な施設も揃っていると思います。 それぞれの施設で駐車場が完備しているかどうかが気になります。
• ちょうど日本青年館の裏側にあたる場所にできるのかな。 タイガースショップあたり？ このあたりも、オリンピック後もいろいろと変化がある場所なので、 街として面白いだろうなぁと思います。 國學院高校自体は、 割りとおとなしめの学校なので、学校の音がうるさくてと言うのはなさそう
• 確かにドラマによく出るイチョウ並木がお散歩コースだし、外苑青山イメージならお高くなりますが、 日常生活的にはちょっと不便かな。 お高くても購入する層にはスーパーや駅がどの程度離れてるかなんてあんまり関係ないんでしょうね。 神宮外苑花火はどの部屋からも見れるといいですね。
• 大通り沿いじゃないので、その点はいいのかな…と思いつつ、実際はどうなんでしょう。 ここで大通り沿いだと、野球がある日とかは歩道がものすごい大変なことになってしまって、外苑駅から家までたどり着くのがものすごく大変になったりしますよ
• 地元民で地権者も知ってますが、概ね皆さん「外苑ハウス新しくなるのか、いいなあ」程度です。 周辺住民なら今までの管理組合がやかましかった（しっかりしていた）のを知っている筈です。 ナイターの延長が11時迄なのはそのせいですし、催し物の開催時は敷地内に部外者が入らない様に 球場に門番を着けさせていた位です。 何もない時ですら部外者が通り抜けすると怒られます。 個人的には慣れ親しんだ街が大きく変わって行く事に戸惑いと寂しさの様な感情はありますが。
• 近くに住んでいる者です。近くと言っても自転車で10分はありますが。個人的には国立競技場、秩父宮ラグビー場の真横なんて最高だと昔から思っていました。旧外苑ハウスの建て替えの話が出た時、「来たー！！」と思いました。現在、私が住んでいる物件でも、都心ど真ん中の大通りに面しているために部外者の乱入の問題はありますが、管理組合がキチンと対応していまして、全く困ることは無いです。最近ではスケートボードの若者が乱入して、ガラスや壁を破損することが頻発しましたが、今は解決しています。 確かに、行事が多く、人通りが多いことで問題もあるでしょうが、活気があることはとてもいいです。駐車場からのクルマの出し入れがキチンと出来れば自分はOKです。今の自分の物件では人通りが多くなる時、クルマの出し入れに規制がかかりこれで大変に困っています。行事がある時、年に10日間くらいは規制どころか、出し入れ禁止となるんです。こんなことが無いのであればいいのですが
• ここは本当に｢気｣が良い場所。 明治神宮外苑とラグビーの聖地、秩父宮ラグビー場&国立競技場が目の前。 早朝の清々しさは都心では他に得がたい環境。 それにしても絵画館前の銀杏並木は人が増えたね。 神宮プール泳いだり明治公園で野球やってた小学校の頃は人が殆ど居なかったのに。

【再開発】

• 最近今後の再開発の構想が東京都から発表されていました。 https://www.decn.co.jp/?p=101813 駅前には商業施設もできそうですし外苑地区はかなり変わるようですね。
• 明治神宮＆三井不動産が本気で取り組む神宮外苑再開発はまだまだ序章。 これからです。
• 国のインバウドの目標に対して、まだまだ半分。 国の顔として、この周辺はどんどん開発、整備されていくと思いますよ。
• 今後10年の神宮外苑再開発 ? https://mansionkeiei.tokyo/news/?p=623ラグビー場と球場と民間ビルが微妙に配置替え。 ラグビー場と民間ビルはこの物件寄りになる。 民間ビルは伊藤忠関連。築年10年程のオラクルはおそらくそのまま。

周辺施設

【公園・自然】

• 国立競技場の再開発で都営霞ヶ丘団地がなくなった
  • オリンピック後は公園？ https://www.decn.co.jp/inc/uploads/201808240401003-1.jpg
  • すごいすね、このマンションの前庭みたいな位置付けになるんですね そら高い値付けになるわけだ

その他

掲示板

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