プレミスト山吹神楽坂

2019年1月30日 (水) 22:06時点における版

物件概要

• 所在地：東京都新宿区山吹町265番11（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩7分

• 総戸数：81戸（事業協力者住戸30戸含む、別途管理事務室1戸、店舗1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2019年09月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここって最初はフジタが建築主じゃなかった？大和ハウスに売ったのか。
• 目の前のザ・パークハウス山吹神楽坂や、グランドメゾン目白新坂、クレヴィア文京関口と比較してどんな価格帯で出てくるんでしょうね。グランドメゾンは想定よりも安かったらしいですが。
  • パークハウスがまだ全然余っているのですが、ここは彼方より静かですし、南向き面も良く全方位抜けていることから同価格より少し高めに出るんじゃないかと
• 値段は億越えとかでしょうか。間取り的にそこまで広くないのでそこまではいかないか。住戸数がそれなりに多いので共用施設なども設置されるのでしょうか。
• この辺りも値段が上がってきてますね。 高い高い言われていたパークハウス文京関口や、オーベルアーバンツ神楽坂、プラウド文京関口など今となっては安かった、そういう印象です。 いつかこの辺りに住めたらと高値高みしたくないなーと思って様子を見ていたのですが、今となってはあの時に買えばよかったなーって思ってます。 この辺りもマンションが増えてきているので、商店街も賑わってくるとますます欲しくなります（笑）
• 少したかそう多分坪単価最低でも360からだろうな。あの意味わからん間取りでしかも江戸川橋通り沿いのパークハウスで350からだもんな。
• 周囲の雰囲気が多少怖い気もしますが、物件自体は非常に整っていて間取りも広く収納が良いので

快適に生活する事が出来そうなイメージがあります。

• 競合物件があるということならここのマンションの一押しが知りたいところですがどんな点があるのでしょうね？設備仕様はいかがでしょうか。
• ここは坪350くらい？
  • 最低でも420はするでしょ。大和ハウスだし450くらいじゃない。
    • 400〜420のどこかじゃないかな。グランドメゾンが平均420くらいで出てきたお陰で江戸川橋エリアの坪単価上昇は押さえられる気がするな。駅近に住不もあるし450には出来ないと思う。
• 80戸中30戸が地権者ってすごいね。大半が1Kで賃貸に回る感じ？
• 先週、訪問してきました！！ モデルルームは未完で見れず残念でしたが、予定価格は見せていただきました。 坪単価は、70平米で400（低層階）から460（最上階）でした。 低層階と最上階ではかなり開きがありますね。 プランは良かったです。 セールスポイントとなっている、広いバルコニー、ウォールドア、大きな開口部、南向き、主寝室の適切な大きさ どれも気に入りました。 ネックは、水害のリスクがあることとセールスマンが偉そうなことでしょうか… セールスマンの態度は、住不並みに悪かったです。（もちろん、人によると思いますが） もう少し謙虚に、丁寧に接客してほしいものです。
• 目の前にある喫煙所はどうにかならないのでしょうか…権利者住戸が多かったり、一階に飲食が入ったりとマイナスポイントも多い中、予定価格は割高な気もしますが、皆さんどう思われますか？
  • え、飲食店が入るんですね。
    • 店舗は気になるけど、隣に飲食店あるマンションも都内だと多いので、なんとも言えないですね、、、
• こちらは少々 強気ですね。 そんなに格のある場所ではなく、庶民派の街なのに。 500万くらい高いね。 気に入れば目減りしても 賃貸払い続けるより良いかも知れないけど、ちょっとリスクあると思う。 そう遠くない先に、あの辺りでもマンションポンポン建つと思う。
• 先日モデルルーム見てきました！和風って感じが良かったです。あまりないモデルルームだと思いました。
• 先日モデルルームへお邪魔させていただきました。 事業協力者さんがけっこういらっしゃられて、いい場所を先に取られているのには‥ 一階に和食屋さん？が入られるのにも‥一気に熱がさめました。 検討から外させていただきます。
  • 土地代の上昇もあり、都心においては今後も事業協力者がいるマンションが増えると思いますよ。嫌なら埋立地等の浮島へどうぞ。
• どのくらい売れるんでしょうね。
  • この辺りは穴場スポットですからね。どうなんですかね？
• このマンションは非常に綺麗で良いですね。間取りもそれなりに広いですし、デザインがオシャレなので個人的には好きですね。わりかし交通機関も整っているので便利ですね。価格はどのくらいなんでしょうね。
• 第1期1次で11戸って結構保守的？
• 飲食店ってどんなお店なんでしょうか。もともとこちらにあった、地権者さんのお店みたいな感じになるのでしょうか。 あまり、夜中まで騒がしい感じじゃなければ、直接的に生活には影響はないと思いますけれど。 虫については、駆除というか対策がどの程度なされるのかによって、 変わってくると思います。
  • むっしーはどんなに対策してても飲食入ってるなら避けられないからなあ。いい物件ではあると思うけど
    • 結構寂しい商店街だから飲食店があっても結構夜は静かですよ。たまーに煩い人はいますが。。。元々ここは八百屋があったところじゃないでしたっけ？
• 地権者分30戸なんて気になるどころの騒ぎじゃない。
  • 先日MR訪問。間取りとデザインがとっても気に入りました。ウォールドアも良いですね。地権者住戸が30邸／80邸あるのが気になりました。他のマンションと比べてもとても多く感じましたが、大丈夫かな。
• この辺りは周りの物件も売れてるので、人気なんですかね。
• 先々週モデルルーム行きましたが、もう検討してた部屋が無くなってました。すごい売れ行きですね。。
  • そんなわけないやろ…竣工前完売には程遠いのでは
    • 売れてないじゃん。この場所に8000万出す人は多くないと思うよ。
      • 昨日モデルルーム行きましたが、残り13部屋しか無かったですよ？
• 勤務地が近いのと、内装とバルコニーが気に入って購入検討したけど、流石に64平米に8000万は出さなくて諦めた。。
• 私は職場へもそんなに遠くないし、バルコニーの感じや、商店街の雰囲気などが気に入り、価格も8000万代なら納得できる範囲内であったので購入しましたよ。

交通

• 駅は有楽町線・江戸川橋が近いです。色んな路線のハブになっている飯田橋駅の一つ手前なので、時間帯によっては乗れないほど混むと思います。一駅我慢すれば空きますが。 神楽坂駅までにはなかなかな傾斜の坂があるので、毎日通勤で通うなら良い運動になると思います。 神楽坂駅周辺は落ち着いてますね。神楽坂でイメージしやすい飲食店の並びは飯田橋側なので近くないですが、神楽坂側はレベルの高いお店が点在してる感じです。 休日は飯田橋?神楽坂までの通りが歩行者天国になって、懐かしい雰囲気の音楽が流れていて癒されます。

構造・建物

• なぜ外廊下？！
  • 外廊下なのは 内廊下にして 分譲価格も管理費も上乗せになったら 厳しい物件だから。 ダイワさん 賢いと思います。 さっさと売り切る物件でしょう。
    • なるほどね。災害級の大雨はそうそうないでしょうが、ふつーの雨の日に玄関から雨に当たるのは切ないなあ。
      • 外廊下だと冷暖房が無い分、管理費が安くなりますから、長い目で見れば悪くないと思いますよ。

共用施設

プレミスト山吹神楽坂 ラウンジCG

• 駐車場空台数：13台（平置式：7台、機械式：5台、身障者用：1台）
• 駐輪場空台数：93台（平置式：8台、機械式：85台）
• バイク置き場：5台（平置式：5台）

設備・仕様

• 快適過ぎると思えるだけのキッチンに加えて収納に関しても完璧といえますね。 浴槽もゆったりしていて、ミストサウナまでついているのはビックリの一言です。 寒い季節の強い味方となる床暖房については搭載されているのでしょうか？ また、搭載されていないのなら取り付けることが可能なのでしょうか？

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：37.42平米～72.69平米
• 間取りが独特というか、 いま出ているのが１LDK+2Sということでサービスルームが２つあるもので、 サービスルームのうち、一つは居室代わりに使えるもの、もう一つは３畳もない物置でした。 実質的には、２LDKで大型収納がある間取りということになるようです。 間取り図が手書きなので若干見づらいカナ
• サービスルームは収納と割り切ってしまえば良いのかな。 引き戸採用でデッドスペース少なく使い勝手は悪くないような気もしますね。 Bタイプなら荷物の多いシングルさんにちょうど良いのかもと思いますが、需要がどの位あるのかいまいち謎です。
• キッチンがあまり使ったことの無いタイプなので気になりますね。リビングも綺麗で、使い勝手が良さそうです。
• プランはすごく機能的ですよね。
• 間取りを見ているとかなり収納系はこだわっているのが伝わってきます。かなり収納が空間を占める割合が高め。収納がしっかりしていると、チェストなどは最小限で済ませられるので、部屋の中自体の空間効率もぐっとよくなっていきます。これ、結構大切です。
• まーたリビングイン洗面室かよっていう印象
  • リビングイン洗面室って良く使われる言葉何ですか？洗面室の中にリビングって意味になりますよね、笑
    • リビングから入る洗面室といったニュアンスだと思います。 戸建てだとリビングイン階段とかもありますね。 メリットとしては家族が顔を合わせる回数が多くなる（コミュニケーションを大事にする）、 デメリットとしてはリビングに湿気が入る・お客さんがいる時に洗面所やお風呂が使えない等 そんなところだったような？ 個人的にはデメリットの方が気になるので出来れば避けたい…。 ここのように全ての居室がそうだとしょうがないですけどね。
      • とくにここのリビングインは、リビングのど真ん中から洗面風呂へ入るプランです。 せめて洗面室と浴室の位置を入れ替えればマシになるのに。 設計者は実際の生活を想像しないのでしょうかねぇ。
        • 全然リビングのど真ん中じゃなくないですか？？家事動線が楽になるので洗面室がリビングから行けるのはいいかなとも思います。他のプランも見せていただきましたけど、リビングから洗面室が続いていないプランもありました。
• この中だとBタイプがものすごく独特だと思います。 サービスルームが2部屋あるみたいに書いてあって、どちらも居室にするのかと思っていたんですが 片方が極端に狭く作られてて 本当に納戸みたいに使うようになっていました。でかいWICみたいな感覚です。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• パークハウス山吹の斜向かいのとこか。 最近この近辺大和ハウスの賃貸やら分譲が目立つな。 江戸川橋通りにも面さないから静かでいいとかじゃないかな？タバコ屋の隣の灰皿には喫煙者が夜中でもいるけど。
  • • 隣接する古いタバコ屋前には喫煙者が屯しているので気になる人は気になるかも。
• プレミスト新宿山吹IIって書いてるとこですね。解体前は寿司屋とか雀荘、道場がありましたね
• こういう路地の奥に13階建って、どうなのでしょうね。火災とか震災の時が不安です。
• 神楽坂から近いなんて素敵。憧れのエリアです。ちょっと京都みたいな古都のイメージがあり、独特な感じがとても好きな町。
• 近くに住んでいる者です。神楽坂に近いですが、周辺に神楽坂感(風情ある佇まい)はないです。普通の住宅が並び、庶民的なスーパーや商店街が近くて便利だと思います。
• この辺りはマンションラッシュですね
• この物件の隣に賃貸マンションも計画されてるね。このマンションから駅までの間に、他に3物件計画中で、1つは駅出口徒歩1分(というか数歩)の立地。古いマンションや、広めのコインパーキングも点在してるから今後もライバル物件は増えそう
• 向かいの駐車場は5階建のビルが建つそうで。まぁいずれ何か建つだろうと思ってましたが。
• 江戸川橋通りにも面してないし、イイね。静かそうだし。
• 駅が近いので、快適に生活出来そうですね。通勤に困る事が無いので、職場が遠い方でも便利な生活を送れる物件だと思います。多少、案内会価格が高いのが気がかりですが。
• 立地や開発も重要ですからね。きちんと現地を訪れて確認したいところですね。これは怠るとデメリットですからね。
• 駅からの距離は、ある程度近いこともあって、若いかたにも人気がありそうです。
• 立地的には個人的に埼玉の中でも好感が持てる地域だと感じています。 後は、物件の価格や個人的に条件がマッチするのか、ということではないでしょうか。 私も条件は悪くないと感じているので、後は周辺環境がどうか、ということになると思います。
• 江戸川橋駅も開けてきて住みやすいような感じがします。このあたりは、通勤場所として非常に住みやすいと感じます。
• 結構目立つ場所に建つんですね。商店街の端っこで13階建とは、、大和さんやりますね。
  • パークハウス山吹神楽坂があるから目立たないですよ。なんならアインスタワーの方が存在感あるし。
    • 商店街の交差点からは目立ってましたよ？クレヴィアさんも！
• 関口界隈は低地ではないでしょうか。もともと神田川沿いは印刷工場が立ち並ぶエリアだったような気がしますがあまり良い土地柄ではありませんね

【ハザードマップ】

• ここやクレヴィアを検討するならハザードマップは見ないようにしなきゃね。
  • このあたりハザードマップは真っ青ですね。
    • ハザードマップは真っ青だけど、過去30年水没実績はないという資料をここでも見せられると思いますよ。
      • 30年起きてないからこそ不安になるんだがなぁ
        • ずっと地震がないのと違って、ずっと水害がないのは治水が完璧になったってことで○
• 今回の西日本の大災害が東京に来るとは思わないですけど、万が一きたら。。。と、考えるとやはりこの辺怖いですよね。。。
  • このあたりが最後に水に浸かったのは1966年の大水害。 それはそれは酷い状況だったそうです。 それから半世紀の間に神田川の改修や下水道システムの改善がありました。 これらの対策が功を奏するのか、近年連発する「過去最高」の豪雨が再び牙を剥くのか。 そのあたりの判断は分かれるでしょうね。
• 江戸川橋の海抜は4.8mしかありません。災害時の備えはどうなっているでしょうか

周辺施設

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