プレサンス ロジェ 京橋II

2019年1月23日 (水) 17:27時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市城東区鴫野東一丁目36番1、36番2、36番3（地番）
• 交通：

1. 大阪市営今里筋線 「鴫野」駅 徒歩5分
2. 片町線 「鴫野」駅 徒歩6分
3. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
4. 大阪市営今里筋線 「蒲生四丁目」駅 徒歩9分
5. 大阪環状線 「京橋」駅 徒歩14分
6. 東西線 「京橋」駅 徒歩14分
7. 片町線 「京橋」駅 徒歩14分
8. 京阪本線 「京橋」駅 徒歩17分

• 総戸数：56戸
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年03月上旬予定
• 売主：株式会社プレサンスコーポレーション
• 施工：株式会社松本組
• 管理会社：日本住宅管理株式会社　株式会社プレサンスコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 価格帯安めなところから始まってますね。一番安い部屋は何戸位出てるんでしょうか。
• マンション名称はセンスないなー。宣伝効果のある京橋の名称入れるのは許せるけどⅡはないな。プレサンスロジェ京橋鴫野東にすればよかったのにな
• 狭めとはいえお手頃感のある価格に思えます。鴫野の相場ってこんな感じなのですか？
• ここ大人気ですね。きっと考えているうちに無くなるから。
  • 鴫野なので大人気は無いでしょうね。売れなくて焦っているのでしょう。このような所に連絡すると、しつこく営業をかけられそうです。
• 駅までの距離を考えたら、ここは現実的な価格設定をしているのかな？と思いました
• 2300万円からで安い！
  • プレサンスはいつも最低価格だけは安いですよね。それにつられて連絡すると、その部屋は抽選ですと言われて、後は最低でも＋５００万円～１０００万円くらいの部屋を紹介されて、営業攻勢に入られます。
    • 価格の高い方の坪単価をみると、どのくらいの値段で売りたいかがわかりますよね。 ここは７１平米＝２１．５坪が４２００万円なので、坪単価は１９６万円になります。 同じく２３００万円の部屋は１３４万円になり、同じマンション内ではあり得ない差額になっています。 そこから考えると２３００万円の部屋は絶対に抽選で、それより５００万円くらい高い２８００万円が坪単価１６３万円で、これなら最上階と低層階の差額であり得るかと思います。もっと高いでしょうけど。 いずれにせよ鴫野でその価格は高過ぎですよね。
• 駅徒歩５分ほどで２沿線使えて立地はよいと思います。2019年には大阪東線も開通し新大阪にもスムーズに行けますしますます便利になります。大阪市内で3,000万円前後なら妥当ではないでしょうか。京橋、梅田や本町に出るのも便利ですし。うちは前向きに検討していますよ！
  • 京橋駅徒歩５分のシティテラスでさえ３０００万円くらいで売っている部屋があるのに、京橋から１．５Ｋｍも離れたところで３０００万円は高いですよね。鴫野駅は乗換えが必要で路線的にもあまり利便性が良くないですから。もっと大幅に安ければ検討の余地はあったかもしれません。
    • 京橋は確かに便利ですが自宅の最寄り駅が京橋なのは子育て環境を考えたときに嫌だなと思ったので、程よく離れている鴫野はいいなと思いました。
• 話を聞きましたが第一期前なのに契約や申込みはすでに３割程埋まってる感じでした。それがホントかどうか分かりませんが人気の様ですね。
  • いつも営業は人気があり、すぐに埋まりますよって言ってるみたいですね。そうやって焦らせようとしているようです。プレサンスのホームページにいくとすぐにわかりますが、どこも長い期間販売しても売れなくて残っているようです。
    • 建築ラッシュのあおりからか、どこも急速に販売が不調になってきて、次第に売れなくなってきてるようですね。金利も上がりそうですし。おっしゃるとおり、鴫野なのでそこまで急速に売れることは無いでしょう。ここのいつもの営業トークの一つですね。
• 今月末から第一期販売予定ですね！いくらくらいの価格帯なのか気になります！
  • 階数不明だが57m2弱で2400万円弱は予想以上に高かった。3～4年前の京橋駅徒歩5分の価格だねー。鴫野でこんな価格つく時代なんだな
    • 京橋駅から徒歩5分じゃないけど徒歩7分だったら2015年のエステムプラザ京橋Ⅲリベルタが55m2くらいで低層階が2,300万円くらいだったはず。京橋駅から徒歩9分の2014年のグランアッシュ京橋ネクサスだったら66m2のが低層階で2,600万円くらいだったかな。駅からの徒歩分数で言えばプレサンスロジェ京橋Ⅱより遠いけど鴫野駅じゃなく京橋駅からの徒歩圏内の差って割と大きいと思う。2つとも本体価格値引きだけじゃなく色んな無料サービスとかもやってたから実質はもっと安く買えたかも。エステムもグランアッシュも元々はプレサンスと同じ投資マンションの企業だね
      • 貴重な情報提供ありがとうございます。 京橋徒歩１０分以内で55平米で2,300万円や、66平米で2,600万円くらいですか。 今は高騰していますが、本来の価値ではそのくらいということですね。 ここは鴫野で京橋駅から徒歩２０分近く離れているので、もっと安くても、それが妥当な価値ということですね。 それを考えると71平米で4,200万円台ってありえない高値ですね。 あと１、２年待てば、71平米で2,600万円くらいの妥当な価格に大暴落しそうです。 そう考えると、今購入するのは損な気がしてきました。
• プレサンスロジェ鴫野Ⅱで4,200万円台ですか。えらく高い価格ですね。全く売れなくて最終的には社員寮になってそうな価格ですね。
• この部屋2階かな？この部屋だけは検討価値ありそう
  • 価格 2,300万円台
  • 間取り 2LDK＋S
  • 専有面積 56.67m2
• 昨日、MR行きました。ほとんど残りはありませんでした。今販売中で一番安値ものは11階のCtypeで3090万でした。
  • 11階でそのお値段は破格ですね！ここは駐車場が平面なのが気に入りました！
    • こんな狭い部屋が3090万円なのか？
      • 1103号室（56.67平米、Cタイプ）
        • 蒲生四でその値段は高過ぎますね。坪単価が京橋駅か５分以内の駅近の値段設定になっています。京橋駅から２０分近くかかる蒲生四丁目の値段設定では無いですね。
          • 56.67平米の部屋が3090万円というのは、もう既に京橋駅徒歩５分の住友のより同じか少し高いですけどね。71.03平米で4,200万円台でも同様です。坪単価が２００万円近くになり、京橋駅周辺の１８０万円よりさらに高くなっています。加えて、こちらが徒歩１５分ということを考慮すると破格の高さですけど。
            • • 何階の部屋かによって値段は変わるので正式には比べようが無いと思いますが・・というか治安の悪い京橋から離れたい人もいると思います。
                • マンションの価格は絶対評価ではなく相対評価なので比べるしかないと思うのですが。もちろん京橋から離れたい人もいてますが、駅から遠い分割安であることを期待して買うので高いと言ってるのです。
                  • 鴫野駅の近くのマンションなのに、わざわざプレサンスロジェ京橋という名前を付けておいて、購入見込みの客が「治安の悪い京橋から離れたい人」のはずが無いですね。 場所は鴫野なのに、マンション名は京橋で、価格は京橋駅近を遥かに越えて天満駅価格に近いですね。狙いが何なのかがわかりません。小さく書かれた自転車の文字を見逃して、京橋駅近くと勘違いするバカな客をターゲットとしているとしか思えません。
• 安さを前面に出してきていますが、 ここの場合は実需で…というか賃貸経営をしたい人向けって言うことになってくるのでしょうか。 単純に利便性ということならば 賃貸でここをという需要はそれなりに出てくるのではないかな、と思いました。 ただその代わり、マンション内で競合はしてしまいそう。
  • ここの安い部屋は1部屋しかなく、しかも当たらない抽選ですね。その他の部屋は坪単価が約200万円の部屋で、鴫野ではあり得ないくらい高い価格になっています。賃貸需要の少ない鴫野で、相場より遥かに高い物件になりますので、賃貸経営は少なくとも成り立たないでしょう。
• 鴫野で値段が高めなのは１～２年後のおおさか東線が全面開通することにより、新大阪まで行けるようになり、東西線、今里筋線、おおさか東線の３路線になることも大きいのかな？と思いますよ。
  • 坪単価が200万円はいくらなんでも鴫野では高いように感じます。JR、京阪、鶴見緑地線が利用できる京橋駅周辺よりも高く、ただ単におおさか東線で新大阪まで繋がるだけでしたら、京橋駅周辺のマンションの方が圧倒的に利便性が高いですよ。売主もそういう事情を踏まえて、マンション名を京橋Ⅱにされているのでしょう。もう第1期は期待できませんが、第2期でこの辺りの標準価格にまで大幅に下がる事を期待しています。
    • この立地で3,000万円を超えるのは高すぎますね。ましてや4,000万円を越える部屋はお話になりません。また京橋駅まで遠いのがネックで、中古で売りたい時、買い手が見つからないかもしれないと思って迷っちゃいます。
• ホームページに掲載されている間取りは２ＬＤＫのみなのですが、 実際には３ＬＤＫも販売されるようで、価格も2,300万円台～4,200万円台とのこと。 駅に近くて便利な立地のマンションなので、内容を期待している人は多いはず。 詳しい間取りが掲載されるのが楽しみです。
  • 間取りはAとBがありました。どちらも2LDK＋F。Fがフリールームなので実質3LDKとして使えるような気がしました。
• 京橋駅から徒歩１５分も離れているので、この辺りの地価は大幅に安くなっているようです。それにもかかわらず３ＬＤＫで４２０００万円台ははっきり言うとぼったくり価格です。１年近く第一期が終わらないという明らかな販売不調にも関わらず、なぜそのような高い価格での販売を継続しているのかがよくわかりません。マンションの販売価格が地価に見合ったものになってくれば、それ以外の要素は悪くはないので、少なくとも第一期は終えることができるかと思います。
  • ３ＬＤＫの間取りもあるようですが 面積の広さから考えると、２ＬＤＫとして考えたほうが良さそう。 そう考えると、ファミリー向けではなくｄｉｎｋｓや単身者向けの物件かしら。 ここまでの価格帯であれば、もう少し面積があればよかったかなと思いました。
• 価格は、市内の他のプレサンスシリーズと比べてみたときには、スタート価格は真ん中くらいのいちにあるみたいです。特に高級物件というかんじじゃないですから、コレくらいが値付けとしては妥当なのか。買う方としては安ければ安いほど素晴らしいように感じられます。
  • ロケーションが完全に鴫野のど真ん中で京橋駅からは程遠く、土地価格も下落が著しい場所ですから、これらを勘案すると、価格も随分と高いように見受けられます。過去にこの辺りで販売されたマンションの中でも、相当高い部類に入るのでは無いでしょうか。
• 2300万円の部屋が売り切れたら、次の部屋は3200万円ですか。価格差が大き過ぎますよ。同じ2LDKでm2もほぼ同じなのに。鴫野で3200万円は随分とお高い値段です。2300万円で買えたのに3200万円も鴫野のマンションに支払うのは馬鹿馬鹿しいですよ。
  • 階が上がるごとに値段も上がっていくと言うのは聞いたことがありますし、角部屋なのか中住戸なのかでも価格はかなり変わると聞きますので、価格差がマンションの安価で生じても仕方がない部分はあると思います。角部屋が極めて良い眺望を持っていていたりすると特に高くなるのかもしれません。

【管理会社】

• 私は管理費が気になっています。このマンションは管理会社が2社ありますね こんな小さいマンションで管理会社が複数あるなんて聞いたことがない 子会社のプレサンスコミュニティというのが入ってるけどここに手数料とか取られるのかな？ 日本住宅管理というのは普通のマンション管理会社みたいだけど 2社体制で両社が利益を確保していくと、随分と余分に管理費を支払わなければならなくなりますね。
  • 管理会社は日本住宅管理株式会社と株式会社プレサンスコミュニティの2社が 担当しているようですが、実質日本住宅管理株式会に委託という形を取るのでしょうか。 別のプレサンスロジェの管理体制を調べると、こちら同様プレサンスコミュニティと 他社（その物件はグローバルコミュニティ株式会社）の2社体制でした。
    • 両方の管理会社ががっぽり利益を確保するという構図になるかと思われます。でも管理費で月々五万円くらい余分に支払っても、大したことは無いでしょうけど。そんな小さな額を気にする人が住むエリアでは無いでしょう。

【販売スケジュール】

• 第1期 予告広告
  • 販売開始予定 : 2017年9月下旬
  • 価格： 2,300万円台予定(抽選1戸)～4,200万円台予定
  • 最多価格帯： 4,200万円台予定
  • 間取り：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 専有面積： 56.67m2～71.03m2
  • 販売戸数： 6戸
• 第1期
  • 価格 3,190万円～4,260万円 -
  • 間取り 2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
  • 専有面積 60.24m2～71.03m2
  • 販売戸数 3戸
  • 管理費（月額） 6,140円～7,250円（インターネット・Wi-Fi利用料金等を含む）
  • 修繕積立金（月額） 3,920円～4,620円
  • 修繕積立基金（一括） 391,600円～461,700円
  • そのほかの費用 管理準備金 : 20,000円（一括）、自治会費 : 200円（月額）

交通

• 徒歩20分も離れてるとなると車出す人もいますしね。駅だと駐車場探すのが面倒ですが。10分以上離れている駅を多く記載するのはあまり現実的ではないかなと思います。
• 交通面ではすごく充実しているではないですか。 路線数は多いけれど駅名としては3駅になりますが どちら方面にも行ける便利な場所ということになるのでは。 そういう場所って普通はかなり高額になるものと思いますが こちらの場合そうでもないようで。
• 京橋駅も徒歩表示で出ていますが、毎日の通勤通学で使うには、少し負担感がある距離かもしれません 鴫野駅だったら、かなり近いので、 駅までのアクセスも全然大変じゃないところは良いと思いました。 電車がすごい混んでいるので、せめて駅までは楽に行きたいでしょう。

構造・建物

• 物件概要の注意に「私道負担部分には一部大阪市に道路寄付予定部分が含まれています。」と記載されていますが、これってどういう意味になりますか？道路寄付となるかは建物竣工時までに決定となると続いていて、ますます解らなくなりましたが、売主がマンションを建てるにあたり何らかの条件があり、大阪市に寄付が必要だという事ですか？
• 構造面のページを見たのですが、ここは直床ということでいいのでしょうか。直床で、ボイドスラブと言うかたちをどうやら取っているようなのですが。 遮音性の高いシートフローリングを採用しているということなので、 階下への音の響きはある程度防がれると思いますが、 ボイドスラブというのは、 遮音性に対して助けとなるものなのかしら？
• 敷地自体はL字型で、土地の形としてはとても中途半端感があるんだけれど、 でもここの場合は幸いにも道路に4面、面しているっていうのがあるので 出入りがとても楽になっています。 ランドプランを見た時に、人と車の経路がわけられているし、考えられているなぁという感じになってきます。

共用施設

• 自転車置場：122台（屋外3人乗り対応平面式28台 屋根付・屋外スライドラック式94台 屋根付）月額使用料：200円・300円
• ミニバイク置場：9台（屋内平面式）月額使用料：1,000円
• バイク置場：5台（屋内平面式）月額使用料：1,500円・2,000円
• 駐車場：34台〔屋内平面式3台・屋外平面式31台（内4台は電気自動車専用充電コンセント付）〕月額使用料：6,000円～15,000円
  • 平面駐車場もなかなかメリット多いです。駐車場は抽選にならずに済みそうですか？

設備・仕様

• 全体的なグレードはとても高く作ってあるのだな。という風に思います。 折り上げ天井とか、そういうのって作る方としては面倒だと思いますが 細かい所の造作も手がキチンと入っていますから… 値段は決して安くはないと思いますが（特にライオンズマンションですし） それでも納得の作りなのではないでしょうか。

間取り

• 間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：56.67平米～71.03平米
• 四畳半では狭いかなとも思うけれど収納もちゃんとあると思います。
• リビングの広さが１５畳もあるのは広々としていて良い ワイド型ですから光が中まで入ってきて、狭く感じなさそうなのが良いですね フリールームは窓がありそうですから部屋として利用するのも良し、書斎や作業部屋、物置等としてもりようできるでしょうね。 ただ、フリールームはエアコンは取り付け可能なのでしょうか？室外機置き場はどこになるのかな。
• 狭めの3LDKですがファミリーで住めると思いますよ！五人家族とかだと厳しいと思いますが‥
• 間取りを見ているとフリールームってあるんですが 普通のお部屋として使っても大丈夫なものなのでしょうか。 広さがある程度ありますから 物置にしておくにはもったいない感じがしてしまって。
• Aタイプ、Bタイプどちらもフリールームがついていますが、 Aタイプのフリールームには普通に窓がついているようです。 部屋の面積は5.2畳でクローゼットもついていますし、 採光が十分でないだけで居室としての利用可能なのですよね？
  • 営業さんの話だとYesとのことでしたよ
• 収納がもう少しあればいいけれど、フリールームを居室として使うか、物置として使うかで、収納に関する感想は大きく変わってくるのかもしれないですね。 クローゼットなども各居室にはありますので、普段のお洋服をしまっておくのには、特に問題はないのかなぁなんて思いました。 フリールームに荷物をおいておけたならば、すごく便利だと思います。
• リビングにせり出してきている部屋も、入り口がリビング側にないことで、 きちんと独立した居室になっているのだなぁと思いました。 廊下が長いので、正直空間効率は悪いですが、 その分、独立性を取ったということなんだと思います。 ものすごく広い専有面積だったら、両立しますが、実際はそれは無理ですからね。
• 間取り見ました。 Aタイプ、Fタイプが掲載中です。Aタイプを見ましたが、2LDKとフリールーム。69.03m2の広さです。ちょっと狭いかなと思いました。フリールームは1部屋として使えそうなので、実質3LDKですね。 マンションの定番の玄関近くに洋室、バルコニーとLDKの間取りです。もうちょっと1部屋が広いといいかなと思ったのですが、洋室は5畳から6畳ありますし、そこまで狭すぎるという気分にはならないかもしれないとも感じています。
• 間取り図を見ていると、もっと引き戸が多ければいいのになと思いました。 この片開きドアのタイプだと、 空間効率がとても悪くなる、と感じました。 こういう変更っていうのはすることは可能なんでしょうか。 オプションでお願いすると 高くなってきてしまいそうですが・・・　
• 間取り図を見ていると、メリットと、デメリットとまでは言わないけれど、もう少しっていうところはある。 メリットは柱が本当に間取りの邪魔をしていないところです。 そのせいで部屋に圧迫感が出るみたいなことはない。 少し物足りないとするならば、収納ですね。 大型収納はあってもよかったのかなぁ。
• Fタイプは、実質３LDKで65m2ということみたいですね。 あまり狭苦しいように見えないんですが、どこで帳尻を合わせているのかというのが、見ててとても不思議になります。 収納もまあまああるようです。 少しずついろいろなところを削っていっているのかしら？
• 居率をリビングインの部屋にしないんですね。珍しい。こういうところだとリビングインの部屋にして、リビングを広く使わせるみたいな感じにすることが多いのになと思いました。 独立性が本当に高いから、 子供がリビングインの部屋になってしまって、 なんとなく嫌だーみたいなことがないだろうなと思いました。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• どこが京橋やねん。ただの鴫野やん。
  • たしかに。人に住所を教えるのが恥ずかしくなるマンション名ですね笑
• マンション前は戸建エリアということで、眺望は保障されてて良いですね。
• ファミリー層には京橋付近は治安が心配なので、あえて京橋から一駅離れた鴫野駅が良いと思う人もいるんじゃないでしょうか。鴫野駅から５分以内と２沿線使える上、蒲生四丁目も10分以内なので含めると３沿線近いのは魅力的です。
• 鴫野駅のクチコミでだんじりがうるさいという意見があったのですがどの程度でしょうか？このあたりに住んだことがないので分かりません。
• 臭い寝屋川やうるさい線路も近くにあり、鴫野の中でも良い立地とはとても言えませんが、価格、立地以外の条件については、悪くないかと思いました。
  • 現在プレサンス京橋Ⅱ予定地の寝屋川挟んで反対側の川沿い、中層階に住んでおり川も線路も予定地より近いですが、臭いも線路の騒音も気になりませんよ。予定地は線路からも川からも離れているので気にならないと思います。
    • ここならば、住環境としては十分整っている、という風に言っても良いということなのかしら。自分の目で確認していかないとならないとは思いますが。
      • 現在マンション建設予定地近くの寝屋川沿いのマンションに住んでおり、買い替えを検討していますが、寝屋川沿いでも私のマンションからは臭いが気になります。風向きによって変わってくるのではないのでしょうか。
• 徒歩圏内ですべてまかなえるのではないかなと感じるくらいに便利な立地にあるマンションだと思います。でも、狭い間取りしかないのが残念だなと感じました。ファミリー用のマンションだったら、もっと人気が出るのではないかなと思います。
  • うーん、完全にファミリーよりにしても良いものか、というエリアですし 一人っ子のファミリーと、DINKSと両方ターゲットになっているような、このコンセプト自体は正しいベクトルなのではないかなと思います。 あまりに偏ってしまうよりは デベ的にはリスクは低いでしょうし、例えば賃貸に出します、リセールしますというときにもしやすいでしょう。
• 毎日、現実的に使う駅とすると、鴫野駅になってくるのかな。と思います。 他の駅も色々と使えるみたいですが 実際に使いやすいのって、駅まで徒歩１０分以内の駅になると聞きます。それ以上になると、暑かったりする今の時期とか、雪が積もったときなどは使いにくいでしょうから。 蒲生４丁目もそういった意味では次に使いやすそう。

周辺施設

その他

掲示板

• [ ]

osaka/622386/6-105

osaka/622386/5