ザ・パークワンズ 芝公園

2019年1月21日 (月) 22:38時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区芝2丁目38番1（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「芝公園」駅 徒歩3分 （A1出入口）
2. 都営浅草線 「三田」駅 徒歩8分 （A9出入口）
3. 都営三田線 「三田」駅 徒歩8分 （A9出入口）
4. 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩8分 （A3出入口）
5. 都営浅草線 「大門」駅 徒歩8分 （A3出入口）
6. 山手線 「浜松町」駅 徒歩9分 （金杉橋口）
7. 京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩9分 （金杉橋口）
8. 都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩10分 （赤羽橋口）

• 総戸数：81戸（事業協力者住戸18戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸29戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年04月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：村中建設
• 管理会社：三菱地所コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• ザ･パークワンズは投資用マンションですよね？
• 81戸中、事業協力者住戸18戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸29戸で 半数くらいの割合で事業住戸、会員優先住戸になってしまっているのが気になりました。 地権者住戸の割合も2割いるので割合としてはかなり多いですね。 地権者の場合賃貸に回すというケースも多いでしょうから、ほとんどが沈滞になってしまうという可能性もあるので、人の出入りが多いのはデメリットかな
• 1K中心ってある意味はっきりしているというか、わかりやすいですよね。 割り切りが出来ている。 東京タワー向きだと、開口部が北側になってしまうけれど、でも、タワーが見えるというメリットがあるので、そこは面白い部分だと感じる人は多いでしょう。 投資向けだと北向きはちょっと…となりそうだけど、十分東京タワーで補えるのでは
  • ただ単に北向きじゃないのはたしかに良いかも。特に東京タワービューは方角関係なく、見えるということにものすごく価値があるのですから。資産価値の点でもとても興味深いのかもしれないですね。景色はご褒美ですよ、本当に。見えないのと見えるのだったら、見える方を取る人が多くなってくることでしょう。
    • 1Kは投資用だね。と言っても築5年も経てば月11万程度に下がる地域。 融資受けて買おうなんて思ったら利回りマイナスレベル。 要は値段が高すぎ。港区に投資マンションを持ってる、っていう価値を見出せる人でもない限り買わない方がいい物件だね。
• たしかにここ買う人は相続対策？ご子息へのプレゼント？港区好き！投資としては完全に見合わない物件ですよね。一体どんな人が買うんだろ？
  • 資産として持つには、良い場所ですし、いいマンションなんだと思います。 設備や仕様などもグレードがとても高いものですので、 実際に住んでも満足の行くものになるでしょう。 ここだと賃貸でも十分に需要のある場所だと思いますが、 もともとの価格が高めに設定されてしまうと ペイできる家賃設定も難しいのかなぁ？
• 資産形成を目的としている人をターゲットにしているのかなぁという感じが 公式のサイトを見ていて思いました。 立地も立地ですから、まあ、わかりやすいですよね。 普通に自分が暮らしていくにしても、 このあたりだったら便利だし いざとなれば賃貸に出してもいいしと言うのもありそうです。
• マンションのコンセプトとしては資産形成マンションとなるのですね。自分が借りることを考えると複線使えるより少しでも駅に近い方が良いですけどここはどういう評価なのでしょうか。
• 首都高沿いなのはとても気になるとはいえ、駅も近く利便性も良さそうな場所に思えます。皆さんおっしゃるように、投資に良さそうですね。永住を考えた場合はどうかな、2LDKなら何とかなりそうな気もするけれど。1Kや1Rでもシューズインクローゼットとウォークインクローゼットがあるのはすごいと思います。
• 投資って、この立地で1Kなら月12万がいいところ。新築プレミアムで13-14万か。ローン組んで買ったら回らないよ。かと言ってアホな家賃設定してシティハウス東麻布みたいに埋まらないのもあれだしね。港区に投資マンションもってます〜、みたいな見栄っ張りミーハーが買う所だねここは。
• お値段は場所柄結構するんだなぁという感じのマンションですが、 ワンルームや1LDKが中心であると言うだけあり、かなり広さとか設備とかは割り切ってしまっている部分もあるのかなと思いました。 単身者向けなので、 オーバースペックになるよりは、こちらのほうが効率が良いというのもあるのかもしれないです。
  • 1Rと1Kが中心で、２LDKはむしろ珍しい感じみたいですね。最上階とかにあるような、プレミア物件なんでしょうか。 モデルルームもJタイプで作られているのか、写真が掲載されていますが。 １Rや1Kだと、30平米もないんですね。本当にこじんまり。割り切っている。 賃貸用に持つ人のほうが実需の人よりは多くなってくるのかなぁ。
    • 資産形成コンパクトマンションと銘打っているので、自分用に住みましょうという人は多くはないだろうけれど… ただ通勤の関係でこのあたりに住んでいたほうが楽な人にとっては、セカンドハウスとしての需要は大いにあるでしょう 場所はそれなりによいです。 地権者が多めなのは気になりますが
• スーモに賃貸が出てますね。1Kで月14万前後。もうちょっと広い1DKのプランなんかも作っても良かったのでは、と思ってしまいます。
  • 家賃それくらいなんですね。 まあ１Kですけれど、新築の新築の分譲賃貸なのでどれくらいで行くのだろうか、と思っていました。 地権者さんの住戸だったりするのかな。 何れにせよ、とても参考になる価格です。
    • 相場というものがあるんだからタワーのハイグレード物件でもない限り1Kじゃそんなに家賃取れないよ...ましてや25平米しかないのですから。あまり意図がわからないマンションになってしまいましたね。
• そもそも投資用マンションは、これまでは常にバブル期に咲く徒花でした。そろそろ注意したほうが良いのではないかと・・
• 2020年、東京オリンピックの民泊は流行しませんか？ 投資用マンションで、1人暮らし用を保有している人が民泊をはじめると利益になるような気がしますが、理想論でしょうか。 1Rは永住者が購入しないような気がします。 2LDKは永住向きとしてもいいのかと考えます。 マンションのページには、相続対策などでマンション購入をして、投資や運用、賃貸サポートをしてくれるサービスがあると書いてありました。１Rを購入してもうまく運用していけるかがカギでしょうね。
  • 民泊に使うのはボロマンションで事足りますよ。
    • でも、こういうマンションもけっこう民泊に使われそう・・・
      • 管理組合の許可がないとダメでしょう。住んでる人からしたら民泊は悪ですから。
• 全戸内覧できるということです。 モデルルームなどは特に設けることもなく、ということなのか。 １つモデルルームを作って ディスカウントするというのも有りだとは思いますが 買う人にとって、特に真剣に悩んでいる人にとっては 実際の環境を見ることができるというのがとても大切になってくるのだと思います。
• 全然安くないんだけどね...
  • まあ、場所が場所ですから、安くないですね… というか、ここは安くなったら買うみたいなモチベーションの人は、そもそもそんなに多くないんじゃないかなと思います。 資産形成としてと考える人が殆どなのでは。 ここの場合は、事業協力者分と会員優先分の戸数の割合がとても多いので 一般分譲数自体はそこまで多くなかったと見ていいのかも。
    • 来月、最終期を迎えるから、安くはないと言っても、静かに粛々と売れている物件なんだと思います。１Kとかだと、投資に回しやすいっていうのが大きいのではないでしょうか。小回りがききやすいそ、処分をしようとしたときにはリセールもしやすいと思います。リセールで儲かるかと言われるとそれはわからないけれど。
      • ここ値下げした？利回りが良くなってる気がする。4Fのタワー向きを見せてもらいました。高速の遮音壁が目の前に。。。でもタワーは見えました。ただし2、3Fのこの部屋は完全アウトですね。高速より低くてメリットがありません。借りる人もいなさそう。

交通

構造・建物

• ６階を検討していましたが、目の前高速って感じでしたよ。実際は3～４階あたりが高速と同じ高さ、5.6階はベランダの外、高速！！って感じです。
  • 7Fくらいから、値段は変わってきているのかなぁと思いました。かなり首都高のある高さで、眺望が変わってくる…というか 音の環境は変わってくるのでしょうか。 今時のマンションだと遮音性能がものすごく高いと聞きますが、階数が違うだけで随分異なるのかな。

共用施設

• 駐車場:総戸数に対して3台(平置・身障者用駐車場1台)

設備・仕様

• 設備仕様は最低なの？
  • 設備の写真見ましたけどものすごく良くはないけど悪くもないという感じ。 コンパクトマンションならこの位がせいぜいなのかも。 乾燥機や床暖房があるのはさすがに分譲クオリティ？ 浴槽やシャワー部分が載ってないのはどうしてでしょうね。
    • 設備や仕様のグレードは最低限レベルでしたよ。モデルルーム見に行きましたから。学生が住む賃貸って感じです。
• 設備の項目を見ていましたが、維持や管理のしやすい環境が整っていると思います。特にメンテナンスが必要ない床暖房が魅力的に思いました。この床暖房についてですが、一ヶ月でどれぐらいの光熱費となるでしょうか。

間取り

• 間取り：1K・1R・2LDK
• 専有面積：22.23m2～50.37m2
• 内廊下設計で再開発エリアに近接しているなら、この場所ですと資産価値あるでしょうね。間取りの広さを見てもファミリー世帯向けでないことはわかります。日中、部屋にいないライフスタイルの人なら高速道路が近くても気にならないでしょうね。上の階なら夜景が綺麗だと思います。エントランスや内廊下の共用スペースなど、ホテルみたいでオシャレですね。
• 間取り見ました。1Kや1Rが中心と書いてあり、1人暮らし向けでしょうか。また、投資用なのかなとも思いました。 間取りは多くて、1フロア8邸。南側のG、E、C、D、Fは似ているので位置で人気が違ってきますか？ Bタイプを見ましたが、かなり広いクローゼットがついています。玄関にも収納がたっぷり取ってあります。キッチン横の洗濯機置き場は海外みたいですね。Eタイプの１Rだと、廊下に洗濯機、部屋にキッチンがあって、ドアの位置ひとつでも家の雰囲気が変わりそうに思いました。
• 北向きの棟の方が、部屋の広さ自体は有るのですけれど、、でも南向の方が、需要はあったりするのでしょうか。 わかりやすく単身者向けのマンションです。 あまり昼間家にいない場合が多いでしょうから そこまで南の開口部にこだわる、という感じの方は多くはないのかしら
• 間取りには未掲載のA・Bって1LDKとなるのですかね？Hが変形しているシングルルームなのでいまいち大きさが分かりにくいですが。

買い物・食事

• 目の前にある東京グランドホテルの定食は、なかなかおすすめですよ。
• 買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので迷ってしまう気持ちがありますね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 防火地域：防火地域
• 高速道路近すぎ。排気ガスと騒音が酷そう。
  • いやいや、いくら投資用とは言え、この立地は有り得ない・・。いくら何でも、高速に張り付き過ぎでしょ。
    • 排気ガスと騒音だけじゃなく、これだけ近いと振動もありそうで。
• 高速道路ってこのマンションだと何階くらいの高さになるのでしょう。高速道路のすぐ横になる階だと比較的安めになったりするのでしょうか。
• 目の前の川が気になりますね。高速も。眺めは良さそうですけどね。

周辺施設

その他

掲示板

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