ASDEUR 日本橋人形町（アスデュール日本橋人形町）

2019年1月8日 (火) 21:39時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋堀留町二丁目10番9、13（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩2分
2. 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩7分
3. 東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅徒歩7分
4. 都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩7分
5. 都営浅草線「東日本橋」駅徒歩7分
6. 都営新宿線「浜町」駅徒歩9分
7. JR総武線快速「馬喰町」駅徒歩9分
8. JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩11分
9. 東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」駅徒歩12分
10. 東京メトロ銀座線・東西線・都営浅草線「日本橋」駅徒歩13分
11. 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩14分
12. JR山手線他「東京」駅徒歩20分

• 総戸数：27戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年9月上旬
• 売主：株式会社プロパスト
• 施工：株式会社小川建設
• 管理：株式会社シノケンアメニティ

価格・コスト・販売時状況

• 駅、すごく近い場所にできるのですね。ここって、どういった特長のあるマンションなのでしょうか。プロパストってあまり知らないのですが、どうなっているのかなぁと思いまして。まだ公式サイトにはここならではみたいなものがほとんど出てきていないなぁと思いました。
  • 駅からすごく近い場所にできるっていうのも、ここならではですけどね。隣にコンビニもあって便利そうです。確かにプロパストは気になりますね。日本橋周辺での実績が多いようですが、他にどんなマンションがあるのかな？
• 駅チカ物件は人気がありますからね。どうしても他の物件よりも高くなってしまうのは、需要と供給のことを考えると、ある程度は仕方がないのかと諦めているところはあります。それでも全体的にクオリティは悪くないように思うのですが、どうなんでしょうか。
• プロパスとは、どちらかと言えば投資物件が多いと思いますがいかがでしょうか。近くのプラウドとは坪単価全然違いますよね。
  • プロパストは投資用でなく、実需向けかと思います。割とデザイン性が高いマンションを供給しているイメージです。
• 日本橋の物件は長期的にみないと損をするかもしれません。現在の状況だけでは判断できないところもありますからね。短期的にみればいい物件は一杯あります。
  • 日本橋は再開発続行中で、価値が益々上がりますね。東京駅まで徒歩圏内（徒歩15分以内）の日本橋アドレスは、貴重です。
    • 徒歩15分以内だったら、東京駅まで歩いていってもまあ歩けるって感じなんで かなり条件としては良い方だと思います。 日本橋は再開発も有り、資産価値もいい感じに維持はできそうなんですが、その反面、あまりにマンションができすぎているので、短期で儲けようという感じだと 違う感じになってきてしまうかもしれません。
      • 価値が益々上がるかは…どうなんでしょう。そもそもこのあたりって、最近マンションがすごく多いので、競合が多いような気もします。 オリンピック後にどうなるか、というのが一つの山。 交通の便は悪くはないので、その点では有利ではあります。 あとは販売価格が高すぎなければ、値崩れしにくいかなーと思いました。
• ASDEURは何と読むのですか？
  • 物件概要によれば「アスデュール」らしい。意味はわからんが。
    • 私も調べちゃいました。名前の読み方、難しいですよね・・・。
• 総戸数が少ないから、管理費高そうだし、役員もすぐに回ってきそう。
• 交通面で考えると、とても便利な場所だとは思います。 実需じゃなくて、投資用？みたいな人が多くなってきそうだけど 内廊下で高級感を出してきているので、一見投資にと思いつつどういうコンセプトで出してきているのかなとも思いました。 投資用だと回収ができないといけないし、あまりにランニングコストがかかりすぎるようでも困ります。
• 今週末は価格発表会なんだそうです。どれくらいの価格になってくるのか…気になるところです。日本橋の駅に2分だよ！というアピールがめっちゃあるので、安くはないと思いますが、大手の財閥系のデベじゃないので、どうなるのかが読みにくいです。
• この立地は今から仕込むと更に高くなってるので、450万から470万くらいの分譲単価でもグロスが張らないので人形町好きの単身女性の資産形成向けにサラっと捌けちゃうんじゃないですか。 富沢稲荷脇のプラウドとはまた少しターゲットゾーンが違う気がします。 コンセプト的には都会の単身男性向けの造り込みをしているような気がしますが、意外と堅実に頭金を貯金しつつ結婚には縁のない30代、40代あたりの単身女性もハマる感じがしますね。
• 物件概要見ると施工会社が小川建設・・・ いやな予感しかしませんね。 管理会社も新潮問題のあったシノケンアメニティ、ともにプロパスト株主の会社ですから建築費も言い値・管理費も言い値じゃないでしょうか。 去年販売開始したプロパストの物件を見に行きましたが、2～3年前の中古に比べるとべらぼうに高い。確かに再開発後で地価が上がっているというのはあるのでしょうが、割と非常識な価格でした。管理費も安いが、サービス内容で考えると単価が高い。 ただ、しくじれば一発で即死する中小デベがなんの考えもなく強気な値付けをするわけもなく、なぜだろうと不思議で仕方がなかったのですが、担当した営業さんが「ゼネコンと管理会社が株主関連会社」というワードを聞いて納得。 おそらくプロパスト自体も相応の金額で出したいところを、株主であるシノケン系列のゼネコンに言い値で発注するように言われ、価格を上げざるを得なかったのではないでしょうか。 そう考えるとコレも相場からかけ離れた＆本来の価値からも離れた値段になりそうな気がします。
• モデルルームに行ってきましたけど、私が今まで見てきた人形町のマンションの中ではお手頃な値段でした。エントランスのデザインも綺麗だし、真剣に検討しています。
  • やはり知らない会社だから安いんですかね？
    • 幾らくらいだった？坪500はさすがにないと思うけど、お手頃というと410くらい？
      • 390万
• ここのマンションは思ってた以上に場所も設備も良くて気になっているのですが、プロパストというのが若干気になってます。
• プロパストが万が一のときに対応してくれるよう今後も安定していればいいなと思うけど、営業の売り急ぎ感がとても心配にならなかった？中小デベだとこんなもんなのかなぁ。
  • 正直、そう思ったら買わなきゃ良いと思うよ。立地、間取り、価格、含めて検討する訳で、ここは販売順調みたいだから、価格の幅が持てるなら待っても良いんじゃない。各々持つ条件次第でしょう。
• 77.9平米でプレミアムプラン、この立地だとそうなるんですかね…
• やっぱり、結構売れてるみたい。早目に行って条件良い部屋買っといた方が良いね。
  • 管理体制とか心配じゃないですか？
    • 大規模やタワーマンションでなければ、そんなに管理会社で変わらないよ。 むしろ、大規模やタワーマンションで、売主系列の管理会社の方がぼったくりやその後不安になるよ。競争原理無いし。 管理会社なんて、組合出来たら、切り替えれば良いし。
• ここら辺は、大手デベでないと短期完売は難しいかもしれない
• 値段安くなったの？
  • 値下げは分からないですけど、売れ行きは好調みたいですよ。逆に言うといい部屋はみんな決まっちゃって残り物しかないかもですね。
• そこまで規模があるわけじゃないので、 管理組合もかなりの割合で理事が回ってきそうだなぁ…と思います。 賃貸に出している場合にも、 地権者が理事会の任に当たるのですよね？ ４人一組という風になるでしょうから、 ７年くらいに１回のペースくらいなのかな。

交通

構造・建物

• 容積緩和廃止ギリギリセーフ物件でしょうか？ ということは建った瞬間に既存不適格になるんですね。 既存不適格だからすぐに何か問題があるわけではないけど。
  • ここは敷地が狭すぎるのと大きな道路に面してないから規制緩和が廃止になっちゃうともうマンション建設は不可能と判断して着工したのでしょう。場所的には人形町エリアでも大手が次々と竣工してるエリアだから問題は無いし。

共用施設

• 駐輪場：39台

設備・仕様

間取り

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：36.85m2～77.90m2
• 間取りの1DKってどんなのでしょうね。 1LDKではないから結構無理のある部屋になるのかな。 それとも1戸だけ小さいのがあって他は3LDKとかですかね？ 場所は良いと思うから興味はあります。
• Bタイプ、1LDKの間取りがあり、41.05m2。ほかも1DKタイプがありました。こちらはComing soonで間取りを見ることができませんでした。1人暮らし向けの間取りも多くて、勤務地に近いところで探している人はいいのかなとも思います。1LDKはコンロはちゃんと3口でした。1DKの間取りも見てみたいです。

買い物・食事

• マンションの隣にコンビニがあるので、食べ物には困らないだろうなぁって思います。自炊派の人だと、どこでお買い物するんでしょうね。地図で見るとマルエツプチとかまいばすけっとのミニスーパーみたいなのはありますが、おそらく鮮魚の扱いの可能性は低い。三越あたりに行くのかな？

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・防火地域
• 資材置き場になっている隣接の築古物件も再開発の対象になってますでしょうか？
• 東京駅から徒歩１8分は確かにちょっと遠いかと思います。 毎日、１8分も歩くと嫌になりそうですから。 まあ、人形町を使えばいいんですけどね。 マンションの周辺は充実しているんでしょうか？ 私なんかコンビニでもあれば十分なんですがね。 まあ、そんな訳にはいかないでしょうけど。
  • 駅が近い物件は利便性がいいので、本当に便利だと思います。このあたりは、実際に駅から遠い物件に住んでみるとありがたさが実感できます。何かと移動のときに不便なのは、毎日の生活の中で大変なものだと感じます。
    • 東京駅までここからは一応表示は徒歩20分。 徒歩20分なんで歩かないよー、という感じにもなるかもしれませんが これってタクシーに乗ったとするとかなり安く乗れるということになってくるんですよね。 ワンメーターまでは行かないにしても。 出張帰りでクタクタです、とかそういうときに気軽にタクシー使える距離なのは良いかも。
• ここは非常に立地が良いですよね。周辺環境が整っていますので、家族で住むには快適でいいでしょうね。駅近なので、サラリーマンが一人でクラスという事でも十分に良さそうですね。

周辺施設

その他

掲示板

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