グランリビオ高見七条 桜の杜

2018年12月24日 (月) 12:14時点における版

物件概要

• 所在地：福岡県北九州市八幡東区高見2丁目1420番14（地番）
• 交通：「七条」バス停から徒歩4分（西鉄バス）
• 総戸数：146戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年09月予定
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社
• 施工： 若築建設株式会社
• 管理：株式会社日鉄コミュニティ(予定)

価格・コスト・販売時状況

• 邸数が多いため、邸数が多いマンションと少ないマンションのメリット、デメリットなども知りたいです。
• ジムやスタディルームなど、共用施設が充実していて、ホテルみたいだし、素敵だなぁと感じます！！が、つまりは、購入後の管理費や修繕積立金などがかなり高いんだろうなぁと予想しています。 物件価格自体がかなり安めに設定されないと、若い子育て世代でこのマンションを買おうと思える人は、購入後の維持費のことも考えると少なそうですね、、、 先日、プロジェクト発表会に行き、年齢層が高めの客層で驚きましたが、よくよく考えると納得です。
  • 長期修繕計画や、購入後の修繕積立金の値上がりがどの程度なのか確認した方がいいと思います。高見という土地柄、固定資産税もかなり高いんでしょうか、、若い住人が少なそうなのも将来的なことを考えたら心配です。
• プロジェクト発表会に参加した時は、ホテルのようなマンションに惹かれましたが、冷静に考えると、維持費がかかるところと、毎日慌ただしい日々を過ごしているなかで、果たして共用部分を使うのだろうか？という点が引っ掛かりました。また、あの一帯以外に、徒歩圏内でのお店が少ないのも気になりました。新日鉄興和不動産の会社の評判も見ると、購入するか否か更に悩みます……。
  • 今の新日鉄は昔と違って販売を丸投げして売主としての管理が不十分。 最低でも専有部分は内覧会の時に点検業者を入れないと不具合が多数あっても気付かない。 共有部分は第三者の点検が入らないのでどうなってることか。後から不具合が出ても保証期間が過ぎていれば対応しないし、保証期間でも色々と理由つけて対応しない。 昔の新日鉄とは違うのでそれなりの覚悟が必要。
• マンション購入のハウツー本によく書いてあるような、無駄に維持費のかかる共用施設、設備、外構が多い物件だとは思います。 仮に、平均して駐車場代一万、管理費一万、修繕積立金三万を30年支払うとすると、1800万。これに加えて固定資産税もあります。 由緒あるとはいえ都心部でもない高見に、この物件価格、維持費を支払える所得層がどれだけいるのか疑問です、、正式な物件価格が早く知りたいです。
• 購入を検討している方、決め手を教えてください！購入するか迷っていて、背中を押してもらいたいです。
  • 環境が良さそうな、マンションですね。 ただ、何を優先して選ぶのかは世代や考えによって異なります。 ご自身は、何処に魅力を感じるのでしょうか？ 情報を収集して、家族で相談されることですね。
• プロジェクト発表会に参加した者です。リーガロイヤルホテルで盛大にされていましたが、内容はかなり薄っぺらいものでした。 新日鉄の歴史や高見地域の昔の様子などの話が大半で、肝心の価格は、司会者が聞き取れないような速さで最後にさらっと流す程度でした。 角部屋など、ちょっといいなぁと思ったものは4.800万くらいでした。 参加された方々は、発表会中、しらーっとしていた感じで、拍手や目を輝かせる人も見当たらなかったですね。 共用部分の無駄の多さ、価格、間取りともに、魅力ある物件ではないなとがっかりでした。 高見地区に憧れをずっと持っていて、高見じゃなくてはいけない人用のマンションですね。 後ろの4棟のマンションを含め、いずれコンクリートジャングル化しそうです。
• リビオ高見のホームページに、モデルルームの事前優先案内会の広告が出ましたね。 こんなものを表に出さないといけないほど、顧客が集まっていない、ということでしょうか。 もっと、ほぼ広告無しで、即完売するかと思っていました。 同じ5000万出すなら、戸建の方がいいのかもと迷っています
  • たぶん、、もうすぐ完成するリビオ中井がかなり売れ残っているみたいだから焦っているのではないでしょうか？販売委託をされている福岡プロパーエージェントも中井と高見とどちらも扱うので、流石に高見では失敗できないという先走りの気持ちがあちらこちらに出ているような…。後方のマンション「ネクスタージュ高見」のマンション掲示板を拝見してみると、住人のレベルが…という感じですね。。
• 優先予約がはじまりましたが、価格の表示は一部タイプ に3,700万円台、5,800万円台と予定価格として表示され ていますが、他のタイプを申し込む場合、価格を推定して 申し込む必要があります。申込のあったタイプは出来るだけ 高い価格で販売する為と勘ぐりたくなります。優先予約の 場合はこのような感じなのでしょうか？ 　また角部屋12階(120平米)6,000万円台は適正な価格 でしょうか？ 　
  • 最上階のお部屋で、もっと広く特別仕様だったら6,000万の価値はあるかも知れませんが…。北九州の中心地でもなく、その価格は、単に高見という名前の背中に乗っかってる感じですね。値段を教えない販売方法もどうかと思います。
• 先日、説明を聞きに行きましたが、『値段はどう思いますか？』『ドアノブを陶器にするかしないかどちらがいいですか？』など、価格も決まっていないし、発表会では、伊万里焼のドアノブをつけると言っておきながら、正確には決まってない状態でした。 価格は、現時点で決まっていないため、客の意見が反映されると言われました。 全体的にフワフワした内容で、この状態で案内会をする意味があるのかな？と思いましたし、そのわりに、購入を迫る感じでした。 資料を渡し忘れたと連絡があり、家に持ってくると言われましたが、二日経った今もまだ資料は届きません。こういう対応をされると、信頼もなくなりますし、今後、何かあっても、すぐします！と言いながらしないのだろうなと思ってしまいます。 販売者も、委託されてる方なので、あまり親身な感じはしませんし、売ってしまえば後は知らないという印象を受けました。 期待していたぶん、全体的にフワフワした内容に、一気に購入の思いは消えてしました。
• ３月末までが優先申込とのことですが、販売価格の決定は いつなのでしょうか？128m2の部屋で、共益費8,000円　修繕費17,850円見込み とのことですが、普通ですか？
• 長期修繕計画はどうなってるの？修繕費は最初は安くて後から上がる計画が多いけど、３倍になるとしても修繕費だけで将来５万だよ。
  • それが普通・一般的だと、そう思い込まされてる方々が多い事が問題。まさに業者の策略。修繕のコスト上昇を織り込むのは当然ですが、初期費用が安めなのはリスキー。（人件費・資材・重機償却費と運搬費及び電力及び重油？等の燃料費）想定の購入者が富裕層或は高所得者の物件は、比較的に当初から高めで上昇幅は緩やかです。国交省が提示している目安に照らし検証する事は基本ですね
• 高見地区のブランドと普通のグレードでは価格がはっきり言って高い。 土地なんて、新日鉄なんだからタダみたいな値段のはず。 機械式駐車場、必要ない共有部。 積極的に買う価値があるのか考えてしまう。
• まもなく購入登録ですが、この時期に自宅のポストにチラシが 入っていました。購入見込み数が厳しいのでしょうか？販売時に完売していますかね？
  • 北九州では最高級のマンションだから販売即完売御礼はないだろう。2～3年かけて売ることになるはず。でもいい部屋はあっさり埋まるだろうから、買うつもりなら早めに手を付けた方がいい。
    • 入居時までに完売していれば良いのですが
• 資料請求して届きましたが、ネット以上の情報は何も無し。４月上旬に販売開始予定とありましたが、未定ばかりです。これも、販売戦略なのでしょうか？
  • スケジュールの案内が来ました。 14、15日に最終要望住戸相談会　21日より第１期登録申込。 未だに、価格未定です。これでは、資料少なく県外からは見学に行けません。せめて、MRの価格位公表してほしいです。
    • 購入決定の必要情報の多くが、未定とは！！購入意向者にことごとく提示されないなんて！！　つまり、顧客軽視の極致だね。これでは、検討対象 及び 候補 に値しないね。
      • 最悪の場合、21日の登録申込時点で価格が決まっていないかも。設備も明確にしていないし、固定資産税の目安も伺いましたが、あやふやでした。
        • リビオは資産価値下がらないって広告見たことあります。
• 新たな情報出ていましたが、変わらず価格は未定。モデルルームは、様々なオプションで和洋の落ち着いた設えですね。
• 価格がわからないと買えませんけど・・・・？
  • 価格は８０戸に関しては決まっていますね。希望が競合した場合、28日が抽選とのこと。
• んー、魅力が見つからない。。。みなさんは何に魅力を感じてますか？
• 新日鉄興和不動産(株)は、売る気があるのか？抽選は無事、行われたのでしょうか？
  • 角部屋、上層階などの高価格の良いお部屋は、ほぼほぼ完売したと思われます。 この物件のデメリットは、購入後のランニングコストが高くつきそうなこと。メリットは、立地と周辺環境の良さ。 マンション自体の構造や設備は、平均レベルをしっかり満たしている印象。可もなく不可もなく。 高見が好きな人が購入するマンションだと思います。
• 周辺環境はいいですが、便利な場所とは言えません。ＪＲの駅は遠いし、商業施設も到津まで行かないと充実してないし。 何より機械式駐車場が多いのが不満です。あれだけ土地があるのに、なぜ維持費のかかる機械式にしたのか？ 上層階のベランダの防火壁も、隣室と完全に隔てられてなくて、賃貸マンションみたいです。
  • 一般的に言われているマンションの立地良い、とは程遠いと思います。立地が良いとは、駅が近いという事ではないでしょうか。環境は良いとは思います。
• 駅に近いわけでもない立地、かつ、機械式や共用施設も多い維持費の高い物件をわざわざ選ぶ、ということ。価値観や経済感覚の似た住民が住むという意味では良いかと。
• 高見のマンションの割には、物件価格はあまり高くないし、設備は値段に見合っていると感じました。治安や校区、周囲の環境が素晴らしく、子育て向きの素敵なマンションだと思います。
• 現在は先着順に なっていますが、100戸ほど売れているとのこと。 高価格帯から売れているので、購入するなら 早めとのこと。マンションは良くも悪くも運命協同隊なので 価値観があわないと先々難しいでしょうね。
  • マンションは管理と住民を買えという。管理は折り紙付き。住民は毎月の管理費や修繕積立金を踏み倒すような層じゃない。
• 見栄えの共用部分は豪華に見せて中身は普通で後はオプション。
• ビックリするほど魅力がない。同価格でもっと充実したマンションはいっぱいある。というか同価格ならここ以下の物件は無いと言ってもいいくらい場所代が高いのかな？ 高級な立地に高級そうなたたずまいの極普通のマンション。新日鉄重役社宅跡地ってのに魅力を感じる人だけの物件。 なんか情弱な方々の住まいに見えて仕方がない。当然建物がしょぼいから資産価値として挙がる要素はないし、新築販売で売り抜けないとやばそう リビオって一時ブランドになるかと思ってたけどグランリビオでこのありさまだときついね。八幡西区のリビオはずっと好評分譲中になって値下げしても3割以上空いてるようだし
• 今日DMが入ってた。5タイプの部屋に完売御礼となっていたが、その内4タイプは1戸しか無いタイプでもう1タイプも上層階のみのタイプだった。やはりこの立地で一般的な間取りと設備は売れにくいだろう、この立地でマンションを求める人は、価格よりも設備や構造にこだわるだろうから売る為に普通のマンションにしたのが仇になりそう。

交通

構造・建物

• 構造は、他のマンションより厚みがありました。素人なので、それ以上は解りません。
• 『構造』〇

1. ボイドスラブ275mm：このスラブ構造は北九州市内では最高クラス。
2. 柱型・耐力壁のコンクリートかぶり厚：屋内30mm屋外40mmは一般的。むやみに厚くすべき点ではないのでこれで十分、外壁側を耐久性を高める為タイル張りにしてる点は〇（修繕費は高くつくが）
3. コンクリート水セメント比50％以下：これも優良基準、価格を抑えたい物件ところは微妙ながら55％以下などにしているがしっかり50％以下
4. 耐震性に関しては上位基準だと思われる。

共用施設

• 駐車場：173台149区画(月額使用料:未定)
• バイク置場：9台(月額使用料：未定)
• 自転車置場：148台(月額使用料：未定)
• 共用施設は、和室、ライブラリー、ジム、ミュージックルーム、キッズルームとキッチン併設のコミュニティルームなど多数あり、北九州では類をみない画期的な物件と思います！さらにイメージ図ではエントランスには、（維持費のかかりそうな）池のようなものまでありました。
• 共用部分のスタディルーム、ミュージックルーム、お茶室、フィットネスルーム、無駄が多すぎます。
• エントランスの噴水施設、機械式駐車場、多すぎる共用スペース、、、維持費はかなりの覚悟がいりそう。 ジムのエアロバイクやランニングマシンは、住民が負担して購入の可能性もあると聞いて唖然、それじゃ完成時はただのお部屋？？ ミュージックルームは三室もあるが、ピアノなども置きたいなら住民負担。キッズスペースも名ばかりで、完成イメージは、本当にただのイメージに過ぎないので注意。 車寄せも全くなく、タクシーを呼んでも濡れながら歩いて歩道まで出る必要あり。駐車場からも濡れずにエントランスには入れない。 敷地もせっかく広くて、高級マンションをうたっているのに、お金をかけるところと、かけないところのポイントが謎、、ただ部屋の間取りは良い。
• 無駄な共用施設が多いと思う。

設備・仕様

• トイレが、タンクレスじゃなかった！
• 床暖房がない。 キッチンの天板が、普通の人工大理石。 オイルガードが、標準だと、短い。 フローリング材が普通。 結果として、すべてにおいて普通。 ハイグレードとは思えない。 が感想です。
  • 最大の価格決定要因である立地と広さを踏まえて、仕様グレードと価格が釣り合っていればいいのではと思う。又、全てにおいて ”普通” と思われる仕様であれば、一定のレベルを一様にクリアしている訳だから、良しとする判断も出来る。過去の居住体験と比較しての評価が、基準になると思うのだが。ハイグレード品の場合、メーカー・型番・デザインによってはキズが付きやすくなったり、それを気にして、却ってストレスになった事があった（床材・ドアノブ・キッチン天板）。　当然ですが、追加でコスト負担してオプションオーダーしたり、部分リフォームするとか選択肢は豊富にありますよね。普通と高規格の見分けと言うか目利きが出来ると、結構面倒な事ってありますね。
• 設備は、メーカーは解りませんが一般的です。 トイレは、タンクレスでは有りませんが、可愛らしいカーブの手洗いです。個人的には、タンクありで壁に手荒いが無い方がスッキリ感じがあって好みです。 5年位前に見た、野村プラウドと同じでした。
• ベランダに、スロップシンク付いてなかったような？
• スロップシンク無し、床暖オプション、シングルガラス。これだけでも低価格マンション？って設備内容。
  • 物件価格をみれば、この設備内容で仕方ないのかなと感じました。床暖房などの必要な設備は、オプションでつければいいですから。
    • スロップシンクやペアガラスはオプションで付けられないのでは？値段と設備が釣り合ってないですね。
      • ガラスはたしかペアガラスですよ
• 『設備』△

1. 床暖房設備なし（オプションで施工可能かもしれないが今から契約の方は期間的に不可能）
2. 複層ガラスなし（最近のマンションでは高級ではないところでも必須になりつつあるのに私の記憶ではシングルだったはず。資料にも記載は無し。複層ガラスだった場合は申し訳ありません。）
3. ディスポーザーなし（まぁ無くてあたりまえかな？）
4. 1418バス：集合住宅用標準バス、多くのマンションで採用されているサイズ（1620は高級の最低限）
5. GG-800タイプトイレ（なぜタンクレスではないのか？TOTOならせめてNJ1を選択してほしかった。高級ならネオレスト）
6. 床プリント合板：無垢ではないにしても無垢張りの複合合板にしてほしかった。さすがにプリントは賃貸レベル）

間取り

• 間取り:3LDK～4LDK
• 専有面積:74.46m2～120.84m2

買い物・食事

• 日常の買い物は、徒歩圏内にスピナと旧荒生田市場、パンサンジャック、ミュゲ、本屋、ヘアサロンがあります。 徒歩圏内に無いのはドラッグストア、ほか弁、コンビニ。特にコンビニが無いのは痛いです。 徒歩圏内の外食する場所も蕎麦屋くらいしかありません。到津までいくといろいろありますが。
  • スピナと旧荒生田市場は、どのくらいの規模ですか？大型スーパーは何処まで行きますか？
    • スピナは普通の一般的な規模のスーパーです。ただ高見エリアのスーパーということで、普通のスーパーには置いていないような希少なものや高級なものも取り揃えてあります。お魚の鮮度はかなり良く、お肉もわりと美味しいです。井筒屋やイオンなどに行かなくても食料の買い物はスピナで十分です。 荒生田市場は小さな小さな市場です。 大型スーパーにわざわざ行くとすれば、八幡東区の東田のイオンですが、車で数分、近いです。

育児・教育

• 校区は高見小中で問題ないと思われます。八幡高校も近いです。大きな公園も近くにあります。

周辺環境・治安

• 用途地域:第一種住居地域
• 七条のバス停はすぐそば、小倉駅北口には車で約20分。ただ、七条の交差点はわりと混みます。交通利便性が良いととらえるかは人それぞれです。
• このエリアは、北九州ビバリヒルズの一角なので中心部は特定の職業の方しか住んでないとこです。その為環境としは申し分ないところです。 スーパーもありますが、置いてる商品が、他の店舗と異なります。 無理に住んでも、生活が破綻しますよ。
• 北九州では駅近が好立地とは一概には言えない。 基本的に一家に一台、自動車を保有しているからね。 そういう意味では渋滞なく道路アクセスが良好なのに、日当たりよく、静かで、落ち着いた、治安のよい場所が好立地と言える。 意外とそういう場所は少ないから貴重なんだよ。
  • 立地に関しては、個人のニーズによって異なりますよね。子育てには良さそうですが、やはり不便さはあります。駅近、便利ですが、繁華街も近くて落ち着かない。ぴったり来るところって、なかなか難しいです。
• 子育て中はここは良いですね。終の住処にはむいてないですね。
• このマンション付近に住んでいた元住人です。 子供がいらっしゃらないご家庭は、購入はやめた方がいいです。 どうしてもというのなら、平日の朝、園バスの送迎の様子、平日の夕方に付近のマンションの様子を見てください。 広場が駐車場の出入口横なので、とても危険です。 付近の子供たちが集まり、ボール遊び等していたり、ロビーにゲームの為たむろしてます。

周辺施設

• 病院は徒歩圏内に内科、耳鼻科、皮膚科、歯科、外科、整形があります。昔は眼科も道路をはさんで向かいにありました。

その他

掲示板

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