グラン・ブルー王子公園

2010年5月30日 (日) 00:45時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市 灘区水道筋1丁目21-2（地番）
• 交通：阪急神戸線「王子公園」駅徒歩9分
• 総戸数：55戸（他集会室1戸）（集会室および付随する敷地の一部については会合・通行等第三者が利用します）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）、地上15階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）9月
• 売主：株式会社アキムラ シー・アイ・エックス

価格・コスト・販売時状況

• 2,760～4,300万円
• 近所の戸建てよりも高い。（近所で駐車場1台つき105㎡4LDKの戸建てが3500万前後）
• 眺望の良さに感激。一戸建や他の物件では味わえないもので、価格面で多少の割高感も感じていましたが、納得しました。

交通

• 駅までは9分とは遠いし、なおかつ駅も王子公園というローカル。
• アーケードを通って通勤できるので雨や日差しを気にしなくていいし、途中にスーパーあるし、バス停もすぐだし。

構造・建物

• 印象としては、想像以上に明るい。（天気によるのかもしれません）それと、柱がベランダの外側にあるので、ガッシリとしたイメージです。個人的にはシンプルでガッシリとしたこの形（アウトポール？）が好きなので満足です。

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  外観

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共用施設

• 敷地の中には時間貸しの駐車場もあるから、お客さんが車で来る時も便利ですよね。さらに、セキュリティもしっかりしているっていいですね。
  • 時間貸し？？って100円パーキングみたいなのがあるってこと？それって24時間、誰でも使えてしまうのかなぁ?それなら正直イヤだよ！
    • 商店街からの依頼でタイムズみたいな駐車場をつけなければ駄目になったんじゃないでしょうか。確かに自分達のマンションなのに誰でも自由に入ってこれるのはいい気がしないですね。なんかいろいろ面倒な事がおこらないのか心配。同じようなマンションって結構あるんでしょうか？
      • 賃貸マンションで100円パーキングがあるマンションなら見た記憶ありますが……。分譲マンションでは初耳です。その駐車場でのトラブルは、全部止めた人の自己責任なんですよね。トラブルが起こったら、駐車した人もマンションの住人もたまらないでしょうね。
  • 普通、来客用って無料で何台分か作りませんか？お客様にお金払ってってなんだかな～って思います。
    • 住民が常時停めないようにという対策でしょう。ありだと思います。
• みなさん同じようなこと感じてるんですね。私は説明を聞いても納得できませんでした。時間貸しの駐車場がフラットで普段使う自分達の駐車場が機械式って、逆ならまだ納得できたのですが・・・。まあ駐車場だけでマンションを買うわけじゃないですが、入居者の事を考えず不親切な気がしました。
• 水道局がこの土地を売却する際に、商店街組合に敷地内に商店街用の駐車場を確保しないと売却を認めないというような事を言われてその意見を水道局が呑んだんですよ。だから入居者よりも商店街のお客さん優先の企画になってるんですよ。
• 私は他デベで働いています。この土地が入札になるとき、上記の条件が付いていたんですよ。分譲マンションで、敷地内に未来永劫取りやめる事が出来ない一般の時間貸し駐車場を設置することなど購入者に理解を得られないと思って入札参加を止めたんです。やはりこういう問題になりますよね。
• 真剣に検討されている方のために、問題となっている時間貸しの駐車場について知っている範囲で書きます。イメージとしてはマンションの裏の隣接地に時間貸し駐車場があるという感じです。住民用の駐車場はその下の階にあります。（地下と言ったほうが良いかもしれません）（恐らく直接、行き来はできないと思います）時間貸し駐車場の入り口は西側、住民用の駐車場の入り口とマンションの入り口は南側にあります。ですから、時間貸し駐車場の車と住民用の駐車場の車がトラブルを起こすことは考えられません。時間貸し駐車場の客がマンション内に入り込むこともないです。時間貸し駐車場はマンションの管理組合が駐車場管理会社に丸ごと貸した形になっているので、管理組合（住民）にお金がバックされます。（確か定額だったと思います）敷地内に公園を作る代わりにエリアを区切って舗装して駐車場管理業者に貸し出していると考えればいいかと思います。検討されている方は、実際にMRにあるマンションの模型で、時間貸し駐車場・住民用駐車場の構造を見て、質問されれば良いでしょう。時間貸し駐車場については、正直「知恵を絞ったな」という感想です。
• 共用設備もない、敷地の1部は永久に商店街に支配される。
• 賃貸の駐車場は戸惑いましたが、駐車場の管理会社との定額契約なので収入は安定していて管理費に充当できると説明されたので納得できました。

設備・仕様

• ディスポーザー（これの有無で生活観がぜんぜん違うと思う。浄水層も必要なので後付けはかなり厳しい。マンションの規模から仕方ないのか）浄水設備の充実（台所についているようだがちょっと中途半端と感じた）設備、仕様等は一般的なもの。
• 窓に気づかずにぶつかってました。主人が…
  • 私も窓に頭をぶつけました。リビングにある開かない窓は要注意ですね。
    • 窓ガラスは他の方もぶつけたんですね。安心しました(笑)
• ベランダの境の隙間はビックリしましたね。境が壁なのがよかったのに、アレでは丸見え感がありますよね。
  • やはりベランダの境の隙間ですね。お隣と完全に遮断されているところが気に行っていたので、正直「あれ？」と思いました。あれでは、わざわざ覗いてくださいと言っているようなものですから。
    • ベランダの隙間、お互い向き合ったら「目」が合いそうな位あいてましたよね。
      • ベランダの隙間は何とかしないと、落ち着かないですね。
• やっぱり皆さんもベランダの境は気になってたんですね。なんか自分だけかと思ってたので・・・。で、たまたま三井不動産さんの担当の方と話す機会があったんで、ベランダについて言ってみたんですけど、担当の方曰く『あれくらいは標準で、既に検査(多分、建築基準うんぬんの)も通ってるので今からあれを変えるわけにはいかないです。また、あの部分はマンションの共有部分なので、個別に変更することはできないです。ちなみに、他のお客様からは一切そのような声は上がってきてません』とのことでした。なんか、納得いかないで帰ってきたんですが。
  • うちはあまり気にならなかったのですがどの程度のどういう感じで隙間があいていたのかもう少し具体的に教えていただけないでしょうか。程度の問題でうちも結構ひどかったほうなのかな・・・と少し不安になってきましたので。
    • ベランダにある隣の方との境の壁があって、そこには非常用の窓みたいなのがついてるんです。この窓自体は不透明なんですが、その窓と窓枠部分に隙間が多分２～３ｃｍあるんです。多分全室同じ仕様なので、どの部屋も同じくらい空いていると思います。分かりにくい説明でごめんなさい。見ようと思えば(あくまで思えばですが・・・)、カーテンが空いている隣のＬＤは楽勝で見れます。その気がなくても、お隣の洗濯物くらいは視界に入るくらいかな？と思います。
• 少し調べてみたのですが、1　昔のような板一枚で仕切られている、2　コンクリート壁で一部板になっていると2つのパタンに大別した場合、どちらになるかは建物全体の構造によるようです。「アウトポール構造」つまりベランダの外側に柱を持っていく構造の場合は、ベランダが頑丈にできるので、隣家との仕切りにコンクリート壁が使える。ところが、アウトポール構造でなければ、建物にベランダがくっついている、いわばゴンドラのような状態なので、仕切りにコンクリートを使うと重すぎてベランダ自体が持たないということのようです。アウトポール構造が存在しなかった時代には1のパターンしかできなかったということでしょう。逆にいえば、アウトポール構造の場合はベランダは屋内の延長であるので、全面コンクリート壁にしても良いくらいですが、災害時の脱出ルートを確保するために一部分をくりぬいて板をはめているというのが普通でしょう。1のパターンの場合でも、通常生活する状態では隣が覗けないようになっていて、ベランダから身を乗り出して、少し隣のベランダが見える程度だと思います。今回のように、普通にベランダに立っていて、隣が見えてしまうというのは論外だと思います。1のパターンなら販社の担当の方が『あれくらいは標準』といってもまだ納得できるかもしれませんが、2のパターンで『あれくらいは標準』というのはおかしいと思います。
• <ベランダの隙間＞モデルの仕様とは違いますよね。戸境が完全に仕切られていたのも、購入の理由だったので、私は隙間は気になります。気になるかどうかは、人によって違うと思いますが、仕様が全然違うのだから、取り合わない訳にはいかないんじゃないでしょうか。気になる事をスッキリさせて入居したいですね。
• ＜カウンターの補強＞これは、天板一体型カウンターの事じゃないでしょうか。吊り戸棚のない、モデルタイプのカウンターです。カウンターに大きな力がかかると、壊れるみたいな事を言ってた様な…暑さで人造大理石が伸びて？か、もろくなって？かして、危ないとか…そんな理由だったと思います。あやふやで、間違いだったらごめんなさい事故の心配は余りないだろうけど、「何か」あってからでは遅いので、断りませんでした。横から見たら、ちょっとカッコ悪いかも(>_<)
• 住戸間の境目の問題は解決してましたね。全く隙間がなくなってました。
  • 境目は一枚板ですか、それとも壁になっていましたか？
    • 住戸間の境目の問題ですが、既に書かれているように対応していただけました。今まではコンクリートの壁に空けられた穴と板の周りの金属フレームとの間にぐるっと1周2センチほどの隙間があったのですが、その部分が金属製のプレートがはめられて、隙間がふさがれていました。最初からこのような施工であれば、問題になっていなかっただろうと思います。

間取り

• 3LDK～4LDK
• 全戸南向き。
• A～Dタイプの間取すべてに行灯部屋があること、デザイナーの手抜き・怠慢の賜物どうしてすべての間取にこれを採用したのか理解に苦しむ、行灯部屋（中和室）は実際個室としては使えない、
• リビング廊下が長い、リビングドアから行灯部屋と並行する廊下が実質1.5畳のロスになりリビング14.6畳は実質13.1畳程度に落ちる。
• ユニットバスの窓が廊下面にありプライバシーの点で疑問が女性に対し考慮すべきでしたね。24時間換気があるのでこのようなプライバシーを欠いた窓が必要かが疑問
• 洋室2と洋室1が壁1枚でしか隔たりがない、うまいデザイナーはこの間にクローゼットを間にかまし音のプライベートに配慮しています。
• 洋室1に大きな梁が通っている、圧迫感がさることながら家具の配置にも難しい、これは実際に内覧会で確認すればわかるが予備知識がなければショックが大きい。
• ㎡数の割りに狭くバリエーションも一般的でこれといった特徴（売り）がない。
• 間取りは私的にはまぁまぁです。和室に窓がないのは残念だけど、ＬＤが横に広いのが希望だったので目をつむりました。
• 南側の眺望が良い。道路の向かい側は比較的低層の住宅地。

買い物・食事

• 裏には商店街もあるから、毎日のお買い物も楽。
• 商店街が近い→スーパーも便利だけど、できるなら市場で新鮮なのを買いたい。(因みに近隣の大日商店街はお店が閉まってゴースト状態だし、他の小さな市場もみんな無くなってるから10数年後が少し心配)
• 向かいのケーキ屋さんかなり美味しいです♪これもポイント高いかも(笑)

育児・教育

• 市立稗田小学校 徒歩6分 約480m
• 市立上野中学校 徒歩10分 約780m

周辺環境・治安

• 山手幹線は交通量多いからね。洗濯物も排気ガスで真っ黒になるんでは？
• すぐ北に有る水道筋商店街を歩くと時間の流れのゆとりに満足します。「いまどき商店街？！」って言う人もいると思いますが、年配の方の歩みのゆったり感、会話の優しさ。子供が大きくなった私には学校区も関係ないし、ばつ一で今後迎える年月を考えると、住む所はあんまり広くない方が良いし、屋根付の商店街で雨の日も買物できるし駅までも屋根付なのも魅力だし、気が向けば、お風呂屋さんも近いし、大きい病院や小さい病院もたくさん有るし、近くのバス停からバスに乗れば三宮も結構すぐだし、。。
• この辺りが不便だと思ってる人は、近辺で暮らしたことがないですね。バス一本で神戸港に行けて、日々の買い物はすぐ裏手。各国食材屋が散在していて、グルメ三昧な毎日。電話一本で救急車もパトカーも 2 分で飛んで来ます。賃貸に出しても、まあまあの家賃が取れる地域なのです。
• 北側は山が迫って見えて、南側は海がはっきりと和歌山まで見えて、なかなかいい見晴らしですよね(^-^)g名前の通り生まれも育ちも神戸なもので、やはり神戸の景観＆(出来れば)阪急沿線にはこだわりたい(笑)
• 入居されると判るとおもいますが山手幹線のバイクや消防署の救急車のサイレンには、困惑します。

周辺施設

• 灘区民ホール（マリーホール） 徒歩3分 約180m
• 金沢病院 徒歩4分 約260m

その他

• 一流デベのブランドマンションでもない、地域もブランド力が無い。
• 購入決定する際に気に入ったポイントは

1. 南側の眺望が良い。道路の向かい側は比較的低層の住宅地
2. フラット・ハイサッシ（近隣の新築物件ではあまり見かけない）
3. リビングにダウンライトが設置されている（これも意外と少ない）
4. 折上天井
5. トランクルームが広め
6. 隣家とのバルコニー境界は壁になっていて、独立性が保たれている
7. 逆梁工法による外観の形が個人的に好み

• 不満な点（多少ですが）

1. 時間貸駐車場は正直ない方が良かったと思う。あと、集会室もしかり（仕方が無い）
2. スロップシンクがない
3. 二重床でない
4. 私の部屋は天井高が２，４５０センチ（笑）
5. もう少しLDが広ければ・・・

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