ザ・パークハウス 高輪フォート

2018年12月11日 (火) 15:24時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区高輪３丁目357番21他7筆(地番)
• 交通：

1. ＪＲ山手線・京浜急行本線「品川」駅高輪口(西口)より　徒歩9分
2. 都営浅草線「泉岳寺」駅(A1出口)より 徒歩11分

• 総戸数：43戸(事業協力者住戸3戸含む)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 塩漬け、紆余曲折。VS イニシア高輪プレシアスコートだね。立地は、こっちが全然いいけど、7階建てを5階建てに削られたので、価格はイニシアが安いでしょうか？まっ、どっちも囲まれ感たっぷりなのは同じだけど。
  • どういうことでしょうか。
    • 7階建てを5階建てに削られた、 言葉通りです。 当初、2012年の建築看板では7階建てだったけど、近隣住民の強引な反対運動により、仕方なく5階建てになったようです。だから、最上階でも前面の眺望の抜けはないし、階数が削られたことにより、ここを買う人は、不当に高い値段で買わされることになります。もし、ブリリア高輪レフィールとか、THE IMPREST高輪と同額なら、やばいことになります。延べ床面積が当初計画より、１９％近く削られたのだから、価格を高くしないと事業が成り立たないから。値段を上げない＝見えないところでコストダウンしてるってことだから。竹中から東亜に変えた程度では、吸収しきれないでしょ。建築費は今も、上昇中だしね。
• デザイン見たけど、エントランス側だけ立派なタイル張りで後ろ側コスト削減ぽくない？庇も白の吹き付けっぽいし、コストカットしてそう。。アーキサイトメビウスは好きなんだけど。 その割にプランは大きめで、新駅資産価値押しだから、旗状地だけど高い設定金額なんだろうか。 高級路線なら、内廊下、各階ゴミ捨て置き場、天カセ、天井高2.5m以上は当然として、玄関ドア電子キー、天然木を使ったドア・床板、海外製食洗機、ハンスグローエのシングルレバー水栓くらいにはしてほしい。
  • 各階ゴミ捨てはむしろ無い方がいい。ゴミ捨て場の近くには住みたくない。天カセなら天井は最低でも260欲しい。天カセで天井低いとエアコンの風が直接体に当たって不快です。
    • ＨＰ見たぁー？各階ゴミ置き場って書いてあるでしょ？
      • 低層マンションで各階ゴミ置場では管理費相当高くなりますよね
• ここだと山手線の新駅が近いのはある意味目玉なんだと思います。実際にできたら、品川駅よりも圧倒的に近いし、そもそもアクセスしやすいみたいに思うんですが…どうなんでしょうか？今の価格って新駅の価値を織り込んでいるのかしら。
  • もちろん盛り込んでるでしょ
    • 新駅までだと徒歩5分もあれば着くでしょうか。 マンション東側に通り道があればもっと近道が出来そうなところがちょっと勿体ないですね。 仕方ないですけど。 駅近のマンションに将来性や期待感をプラスされれば強気の設定になるのも頷けます。
      • 新駅まで7分ぐらいになるのでは。
• 建物の高さ自体も低層になっているし、そこまで周りに与える影響自体は大きくはないと思うけれど… 高級系なマンションにするのかなと思いつつ 間取りはもう少し工夫が合っても！みたいなところもありつつ、ですね。 値段次第であとは判断は変わってきそうな予感。 高輪なんで安くはないんでしょうけれど。

交通

構造・建物

共用施設

• 駐車場：19台(機械式16台、平置2台、身障者用平置1台)※内2台は事業協力者の優先選定となります
  • 総戸数の割に駐車場の数があるのが良いと思いました。これ以上少ないマンションも結構見てきましたが、ここは地下に駐車場がある感じですか？現地で見ていないのでなんともわかりませんが

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：68.82m2～141.06m2
• プランはどうですかね。 PタイプやTタイプだとプレミアムプランになっちゃいますね。 ここのメインの広さは70m2台中ごろだと思いますがDタイプだと北向きになっちゃうのが何とも。 他のタイプはどんな感じなんでしょうね。
  • Pタイプの間取りをみて、少し不思議な感じがしかというか、珍しい形をしているように思いました。 全体的に好みではありますが、少し気になるといえば柱の存在でしょうか。 リビングはともかく、洋室にベッドを置きづらくなりそうなイメージがありますね。
• 都心だけあってバルコニーがすごく狭いですから、圧迫感は出てきてしまいそうかな。このくらいのスペースしかないと、室外機を置くスペースくらいしかなさそうですね。各洋室には一応窓があるというタイプになっていますので、明るさはありそうなことと、換気の面では良いですが、リビングルームが少し狭いかなという印象なのでファミリーですと狭くなってしまう可能性ありすね
• 個人的に好きな間取りだと思っています。広々と使いやすそうな間取りですが、唯一気になるとするなら、駅までの距離でしょうか。
• Tタイプは意地でも全室窓付きにしてますが、そのせいでキッチンの場所がなんか残念です。 洋室２をなくしてその位置にアイランドキッチンを設置、そしてもう一部屋キッチンのあった辺りに行灯部屋を設けてもよかった気がします。 そうすればLDK35畳弱の広々とした空間ができますね。 日本人はお日様信仰というか北向きや行灯部屋を嫌いますが、行灯部屋の良さもあると思いますけどね。
• Dタイプのような間取りで、家族で住んだ時の事を想像すると、 なんとなく子供達が部屋の取り合いになるのが想像できます。 ウォークインクローゼットとサービススペースがある部屋が人気ありそう。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高輪は商店街も衰退しており、老害対策が喫緊。 防災面でもあの辺はやばい。 自分達で環境を良くする意識が薄く、企業や公の組織にやってもらって当たり前の感覚。 天寿を全うされ自然に消えていただくまで座して待つしかないかもしれないが。
• 現地まで行っていないのでわかりませんが、周辺の治安とか、夜の雰囲気はどうですか。
• 新駅ができるのは少しだけプラスだが、リニアと駅前再開発で東京のダントツ中心間違いない品川駅に徒歩９分と遠いのがデメリットだな。高輪界隈なら、あくまでも品川駅起点での価値評価となる。

周辺施設

その他

掲示板

23ku/638148/47