エムズシティ神宮前

2018年12月6日 (木) 17:31時点における版

物件概要

• 所在地：愛知県名古屋市熱田区三本松町501番5（地番）
• 交通：

1. 名鉄名古屋本線 「神宮前」駅 徒歩5分
2. 東海道本線 「熱田」駅 徒歩10分
3. 名古屋市営地下鉄名城線 「神宮西」駅 徒歩13分
4. 名古屋市営地下鉄名城線 「伝馬町」駅 徒歩13分

• 総戸数：186戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年08月末日予定
• 売主：名鉄不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：長谷工コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 4LDKで81平米って微妙とゆうか、かなり一つ一つの部屋がコンパクトですよね。81平米だと３ＬＤＫのイメージ…
  • とても楽しみにしていた物件でしたので、部屋の広さが最大81平米と確認し愕然としています。戸数が多い分、コンパクトにしすぎた感じがします。家族層に人気はないのかな‥
    • エリア的なものと戸数からするとファミリー層も多いと思いますが、平米数を広くすると必然的に物件価格があがり、販売しづらくなるので広めの部屋を持たない方向性かもしれませんね。よくありがちなパターンだと、もしかしたら上層階だけ90平米とか100平米の戸数を少し作る可能性はあるかもしれないですね。
      • もっと広さが欲しかったですよね……。正直な感想を言うと、ゆったり子育てしたいです。物件価格が上がり、修繕費も1家庭にのしかかる金額が大きくなるので狭くしたのかもしれませんね。
• 100m2近いプレミアム住戸出るんですかね。物件概要だと4LDK～81.85m2とありますし、一般向け販売分だとこれ以上広い部屋ってもう出ないような気もしますね。
• 予定価格の坪単価は190～でしたね。設備は大したことなかったので、個人的には立地重視の強気価格に感じました。
  • 南向きの棟は坪210万円ぐらいだった気がする 3LDKは四千万後半いきそうだね
  • 低層階で坪単価195くらい、上のほうだと210行ってたかもしれないですね。
    • 高すぎますね。 駅近は魅力ですが、文教地区でもない熱田区は名古屋の中で決して一等地とは言えない場所です。 パークホームズLaLaが坪130くらいからでしたので、こちらは坪150くらいからを予想していたのですが、検討違いだったようです。 坪200ほどの値段で買ってしまうと、将来的に後悔しそうですね。
    • 坪200万円ですと、73㎡で大体4,400万円くらいってことですか。 普通に高くないですか？
    • うん、高いよ ってか、高過ぎじゃない？ この内容の物件で考えると
    • 広い間取りが無くてがっかりしてましたが、値段も想像以上に強気ですね。予想より坪10万高い。
• 予想通りの強気の価格でしたね。 3Ｌ73㎡の2階で4200万円程。もちろん上に行くほど高くなりますが。 高いですね。（2018/10/13）
• いよいよ発売されました。 1LDKは需要が無いから発売されないみたいですね。

1. 販売戸数 58戸
2. 販売価格 3,308万円〜5,378万円
3. 最多価格帯 4,500万円台（8戸、100万円単位）
4. 間取り 2LDK～4LDK
5. 専有面積 55.60㎡～81.85㎡
6. バルコニー面積 2.60㎡～29.73㎡
7. サービスバルコニー面積 2.70㎡～8.41㎡
8. 専用庭面積 24.40㎡・63.24㎡（月額使用料490円・1,230円）
9. テラス面積 12.20㎡・13.00㎡
10. 管理費（月額） 6,670円～9,820円
11. 修繕積立金（月額） 5,000円～7,370円
12. 修繕積立一時金（引渡時一括） 389,200円～572,950円
13. 管理準備金（引渡時一括） 7,780～11,460円
14. 登録申込受付期間 2018年10月19日（金）〜2018年10月21日（日）

• 設備の割に最低価格3300万からというのは高いです。付近の新築物件の価格帯調べたらすぐわかりますが、この価格なら市内中心部をお勧めします。
• 4LDKは1階以外ほぼ完売してました。 名鉄の再開発を見越してなのか、、、、

【ターゲット・入居者】

• ここは、どういった人たちをターゲットにしているのか、わからないなぁというか むしろ幅広い人々をターゲットにしているのかもしれないなと思いました。 子供がいる人とかも夫婦二人だけの場合も、どちらも対応しているように見えます 単身者向け、というわけではないみたいだけど。。。 値段的には若いファミリーにとってはどうなんでしょうか？
  • 自分は単身で検討しているけど この物件は１～４LDKだから 幅広い層を 対象としているのでは？ 単身者オンリーの物件だと 逆に治安が不安になるから 色んな世帯がいて 住みやすいかもしれない

交通

• 交通の便についてですが、 ここは名鉄の物件なので、名鉄線でのアクセスが強調されますが、 空港線には基幹バスが通っており、鶴舞、矢場町、栄も乗り換えなしで行けます。 時間は多少かかりますが、本数も多く便利ですよ。 名古屋で学区が良い所は大概交通の便が悪いです。 両立しないので悩ましい所ですね。

構造・建物

• 工事中の現場を見ると 敷地の広さを実感しますね

共用施設

• 駐車場：167台（平面133台※来客用1台含む、機械式34台）
• 敷地の空いた部分が駐車場となるのかな。133台分が平置き駐車場になるのは良い仕様だと思いました。ただ大規模マンションなので来客分1台のみはちょっと足りないような気も。。
• 来客駐車場１台だとワイワイと集まって生活を楽しむ機会は減るかな。
• 駅近や便利な場所だと、駐車場は戸数に対して余る傾向が多いから妥当な数かも。 余ると抽選や来客用が増えるので駐車場については心配しなくて良いかも。
• 共用施設に カフェ？ ライブラリーの文字が… 実際の使用頻度、維持費は 如何なものでしょうか？
• この立地で平面駐車場！ そこはかなり売りですね
• 1ＬＤＫはＭＴＧの社宅需要対策住戸かな 結果、敷地内100％駐車場の確保をしなかったのかも ちなみに全戸平面駐車場ではないみたいです（機械式もありそうです）
• 共用施設の管理費が気になります ライブラリー、要るの？みたいな ゴミステーションは便利そう
• ライブラリーの本のタイトル、チラッと見ましたが興味のない分野で、あれを管理費で揃えるんだと思うともったいないです。
• ライブラリーの管理費は年24万円。一か月あたりの一戸の負担は、102円。高いですか？ 102円で、自分の興味がない分野の本に一冊でも目を通せるなんて、贅沢だと思う。興味のある本は自分で購入します。
• 近くに質も量も勝る図書館があるので、ライブラリーはあまり売りにならないのではないかと
• ライブラリー、 かなり力入った造りらしい 期待していいのかな？ 300冊って凄そうですね
• 駐車場は、平面8000円、機械式500円から5000円です。
  • 平面駐車場以外に安いですんね 南区マンションですが平面駐車場12000円です

設備・仕様

• 1ＬＤＫはＭＴＧの社宅需要対策住戸かな 結果、敷地内100％駐車場の確保をしなかったのかも ちなみに全戸平面駐車場ではないみたいです（機械式もありそうです）
• モデルルームに行きましたが、設備面で妥協できませんでした。 ワンフロア19戸でエレベーターが2基（１箇所）、階段も2箇所しかありません。 ベランダに避難ハッチがなくて聞いたら、作りませんでした、って。 消防法には違反していません、という回答でしたが、不安になったので…
  • ベランダに避難ハッチが無くても2方向に脱出できる階段があるなら法令違反ではありません むしろ避難ハッチは定期的な点検をする必要があるのでない方がいいですよ 点検は協力する義務がありますし、上下階の住人でトラブルの原因にもなることがあるので、避難ハッチのある部屋を避ける人もいますからね
• 床暖房もスロップシンクもディスポーザーもないのだから、もう少し低い価格を期待していました。 土地が高いのはわかりますが、新築価格で購入するのはちょっと…
• 東南角部屋の4LDKのリビングがFIX窓で、外側掃除できないですよね？って聞いたら、「定期的に業者が拭きます」って。 それも管理費？？普通の窓にしておけばいいのに… 避難ハッチとか床暖房とか当たり前のものはないのに、エントランスのデザインやライブラリーの監修を有名な人に頼むなんて。 共有部分の豪華さよりも、スロップシンクのほうが有難いです。
• こんなこともあるようです。 「スロップシンクがベランダに無いマンションが増えたのは理由があります。 使用トラブルがあまりに多いからです。

1. 排水のトラブルでは階下のお部屋の洗濯物に水をかけてしまったり、通行人に水をかけてしまったり
2. 隣のベランダに汚水を流してしまったり
3. 配水管を詰まらせてしまったり
4. 子供の水遊びをさせ騒音トラブルを招いたり
5. ペットのトイレ洗浄に使い悪臭問題を起こしたり

• 床暖房がないマンションとかありえます？
  • 床暖房はホットカーペットとは全く違うよ。 部屋全体が温まるし、本当に気持ちいい
• マンションのセキュリティにmanacaが使用出来るそうで名鉄で通勤、通学している人は便利ですね
  • マナカは玄関キーにならないので、今どき、玄関前で鍵を出して鍵穴に挿す動作が面倒でなければ。。
    • 自分の使っているマナカと一緒にできるそうですよ。手続きが必要ですが。
• ミューズカードを持っている人は、割引ありみたいですよ。 確認してみるといいと思います。
• こんなに箱詰めされているのに、ゴミ持って廊下端にある2基のEVを待って降りるなんてメガ団地かと思う。 多くの客が思い込んでいた標準仕様が不揃いで、 買いたいと思わせる付加価値が見つからず、 加えてイニシャルもランニングもやや高いから、 マイナス面が重なって客自身が納得できなくなる気がする。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：35.70m2～81.85m2
• 立地はいいのになー、ファミリーには狭すぎ。単身、DINKS向けだって広告に載ってた
• 公園目の前、緑も多くのびのび子育てしたい世代にむけたイメージを膨らませていたので、最大81㎡は狭くてショック…外観を見る限りテラスが広いとか、特徴ある部屋の作りも難しそう。。？時代を考えると部屋に他のマンションと違う特徴や価値が欲しかったな。周りの環境頼みなのが残念。
• 1LDKから4LDK、13タイプも間取りがあることに驚きました。1LDKは夫婦2人でディンクス家庭でしょうか。4LDKはファミリータイプ。 80㎡で4LDKは今は一般的と思います。80㎡で3LDKだと余裕のある間取りにしたイメージ。Gタイプの80㎡超えの間取りを見たのですが、ちゃんと洋室はシステム収納もついています。LDKは合計12.5畳＋3.5畳で16畳。部屋が狭いなら洋室4とLDKを合わせて20.5畳にすることもできます。 高級マンションだと、オーダーメイドプランで早期契約で4LDK→3LDKにできたりするものもありますが、このマンションの4LDKプランも、LDKの隣の部屋はドアを収納して開放して使うことができたりするので、2WAYで使えそうでした。
• 1LDKからあると書いてあって、「1LDK？」と思ったのですが、高齢者で1人、2人が住むには1LDKがいいのかもしれないと思いました。
• Fタイプの2LDK、中部屋はエアコンがつけれない部屋ですか？

買い物・食事

育児・教育

• 学区も昔から良くないです。 宮中は、今のファミリー世帯の親（大体30台前半と考えると）の時代は凄く荒れていました。 校舎のガラスが割られるのが当たり前、卒業式は特効服着た学生とかいましたし、卒業式はパトカーが来て当たり前。 教育重視される方は、私立受験していました。 地元民で残っているのは、昔そのような子が大人になっているかたが殆どです。 昔の宮中学区の状態をよく知るものとしては、再開発されたとしても魅力はないです。 新しいお店が出来てもすぐに潰れるのが神宮前駅ですしね。
• モデルルーム案内の時に熱田神宮の中を通って小学校に通学すると聞いて 個人的にはなんだか薄暗いし低学年の女の子の下校はちょっとこわいなと思いました。
• 今はやんちゃな部類の子は見かけません。 登下校は集団です。また、歩道橋と熱田神宮の中を使うので横断歩道を使う機会はほぼ無いです。 通学路の危険箇所は学童擁護員の方がいらっしゃいます。低学年の下校時間も居ます。 熱田神宮の中ですが、LED照明の街灯も在るので数年前よりは明るいです。 また、熱田神宮の中は結構な頻度で守衛さんが見回っていたりしています。 また、1~6年までトワイライトスクールで見てもらえるので、高学年の同じ方面の子と集団で帰っています。また、親が迎えに行っても大丈夫です。
  • 毎日参拝が出来て良いルートですね。 夕方は結構暗くなってくるのでクラブ活動とかしてたりすると返りが心配ですね。
    • 熱田神宮って夕方や薄暗い時間人通りが少ないと思っている方も多いのかな? 神宮前を利用して、通勤や通学の方もいるので20時くらい迄なら人通りは、結構多いですよ。神宮前より西側に用がある人は必ず神宮の中を通り抜けますからね。 自転車も押して通らなきゃ行けないし。歩道歩くより安全ですけどね。
    • いや、普通に熱田神宮周辺は暗くて人通りは少ないです。
    • 確かに夜は人通り少ないです。 小学生の部活動終わる時間帯は結構人通りありますよ? 18時くらいに一度歩かれてみたら良いと思います。
• とはいえ、それほど良い学区でもないですよね。 住んでいらっしゃるから価値を高めたいのか知りませんが、今でも宮中学区を避ける方は結構います。 途中で別の学区が良くて引っ越しされる方も一定数います。 名古屋の良いとされる東側の学区とはやはりかなりの差があり、保護者の質も違いますよ。
• 学区重視なら熱田区は候補に入らないでしょう。 どうしてもこのエリアで学区が気になるなら、 新堀川渡った瑞穂区側に住んだ方が良いですよ。駅は遠ざかりますが。 本当は瑞穂通より東の方が尚良いのですが、そこまで行くと、もはや神宮前じゃないですね笑

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• このエリアはデザインに凝ったマンションよりファミリー向けが合ってると思います。 80㎡～3LDKや90㎡～4LDKの住戸を多く設定しないと売れなさそうですね。
• 公園が近くて子育て世帯としては嬉しいし、名駅も近いな。 何なら栄にも近くて私にはぴったり。街の中で緑が沢山あって好きです。 東側の再開発や老朽化が目立ってる西側の再開発もあり、ポテンシャルも高いエリアですね。
• 残念ながらハウジングセンターはなくなりますよ ＭＴＧ（クリロナのシックスパッド）の会社が来ると聞きました
• いま物件の近くに住んでいますが、治安は悪くありません。高齢の方が多いからか、むしろ治安はいい方だと思います。交通、買物も便利です。 ただ商店街が寂れ、賑やか華やかとかいう印象も無いです。再開発のこれからに期待したいところです。

【地盤・土地】

• 熱田神宮の東は昔海だったらしいですが、こちらはどうなんでしょう
  • 残念ですが昔は海だったところです。 熱田神宮は半島状の先端だったので、東も西も高低差がある場所は海ですね。
• ここは地盤強いの？　熱田台地からはずれてますよね！ それとも建物の作りが強いのですか？
  • 津波や浸水の危険はないかと どうですか？
    • 津波はきっと大丈夫でしょうが、個人的には、西側、熱田台地（名鉄・ＪＲ線の西側）より土地が低いし、東側の新堀川よりも土地が低いので地形的（立地）な数字で見ると強い（安心）ということはないのではないかと思いました でもそのようなことを心配していたら、金山（西側）・名駅（西側）も条件は一緒ですね
    • たまーに浸水するエリアですね。 http://www.city.nagoya.jp/ryokuseidoboku/page/0000021585.html
    • 元地元民です。 地盤は弱いですよ。 丁度、日車の社屋やハウジングセンター辺りは沼だったのを埋め立てて作られています。 地盤を重要視するなら熱田区では買ってはダメです。
    • 名古屋都心部で地盤を気にされるなら、熱田神宮から名古屋城を結ぶ直線上以外は住んではいけません。 金山も駅前は大丈夫ですが、駅出て坂下るともう駄目です。
• ここの敷地って土壌汚染の報告出てたよね？ ちゃんと除染して人体には問題ないと思うんだが、その周辺の公園とかも大丈夫なのかな？
  • そりゃ大丈夫でしょ。 影響あるなら人住んでないよ。

【再開発】

• 西側も再開発するの？ そこにもマンションが建つのかな？
  • 東口の再開発より後になりますが、パレマルシェのビルの建替え計画はありますよ あとは北側の薄汚い商店街は、30年以上も前から再開発構想があって、 名古屋市が熱田区役所の南側から土地を買い進めて更地にしましたが、 その先(風○店とかある辺り）の買収が進まず、中途半端な更地状態で何十年も放置されてきました。 ようやく昨年末に協議会が立ち上がったので 、少しずつ計画は進んでるようです。 いずれは綺麗な町並みになると思いますよ。

周辺施設

• 住環境は近くに公園があり、熱田プールもあります。夏季だけのプールだったと思いますが、調べてみてジョイフルボールと呼ばれるボール内に入って散歩できるアトラクション？があることに驚きました。スタンプラリーも行っているんですね。名古屋市内のプールと同じなら、ここも開場日は1日無料のはずです。7月20日かな？http://www.atsuta-p.com/
• マンションの周囲には生活利便施設がそれなりにあるので、不便さは感じないのでしょうか。 ２０２７年にリニア中央新幹線が開通したら、このマンションにも影響がありますかね。
• 神宮前のハウジングセンターの近くです。公園が広いので、緑も多くて過ごしやすそうに思いました。公園側から見ると、マンションがにょきっと建っている感じなんですね。小学生にもなると1人で遊びに行ってくれたりもするのかな。親がある程度は見守るのが必要かな・・・？
• 交通の便、徒歩圏内に日常生活に欠かせないお店や眼科、整形外科、歯医者、内科などの医療機関があるのは、魅力です。

その他

掲示板

nagoya/632167/5

nagoya/632167/6-285