プラウドタワー北浜

2018年11月6日 (火) 16:29時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府 大阪市 中央区高麗橋二丁目16番1他（地番）
• 交通：

1. 大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩1分
2. 京阪本線 「北浜」駅 徒歩4分
3. 京阪中之島線 「なにわ橋」駅 徒歩5分
4. 大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩7分

• 総戸数：281戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上42階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大林新星和不動産株式会社
• 施工：株式会社大林組
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 4,070万円～3億2,900万円
• 最上階の187.65ｍ2なんと4.05億円！ 坪単価712.2万円
• 8000万の部屋はそんな多くないですよ。29階までは南東を除くとほば7000万まで、30から38階までで半分は8000万未満です。
• 板状とはいえ同じ通り上で3・4年前のブランズ北浜が@150～だった （それでも「廃墟北浜なのに高い高い」とここで袋叩きされてた） のを知ってると、いくら何でも高すぎじゃないか？ と思う・・・ブランズは、北向き1LDKが150くらいだったみたい。 南向きは170くらいから。
  • ブランズより駅に近い（直結同然）ので、 こちらのほうが立地は格段に上じやないですか？

【販売時状況】

• 本日、関係者からここが中止になった理由を聞きました。 後ろ向きな理由ではなく、西隣のビル（1階が佐川のビル）も 取得したからとのことでした。
  • へえー、広くなるのは歓迎...なのだけど、 一体いつできるんだろう...
• 半分の140戸が、第1次で販売に出されました。
  • 概ね埋まってて角部屋は抽選が多数のようですね。なんだかんだ言われてますが売れるようですね。
  • プレミアムフロアも一つくらいが残ってるだけでほとんど希望入ってたと思います。北西角の上のほうなどは何組か入ってたと思います。
  • 一期140の8割方は出てましたね。プレミアは除いて、25階70以上の部屋は南東以外消えてました 。
• 一期売り出し・・・一次 140戸、二次 15戸 。今は 先着順6戸 、三次 ?戸 。一期二次の契約日がいつかわかりませんが、140×74%＋α＝110戸ぐらい？
  • 読解力の問題として

「大阪市部では大阪・北浜で42階建ての高層マンション「プラウドタワー北浜」の販売が始まり、契約率は74％」 という文章が「大阪市部のマンションの契約率は、プラウドタワー北浜の販売が始まるなどして74％となった」という意味であると仮定しましょう。ただし出典と思われるレポートでの「7月の地域別契約率は大阪市部73.0％」と数字が合いません。だからやっぱりこの数字はプラウド単体のものを指してるんでしょう。ただし、1期で26％も逃げられる数を売り出すはずがないので、単にまだ契約会に至ってないだけということなんじゃないかなあ。結局どのくらい売れてるのかわかんないですね。

【その他費用】

• 管理費（月額）：12,800円～41,400円
• 修繕積立金（月額）：6,770円～21,880円
• 修繕積立基金（一括）：447,000円～1,444,000円
• 管理準備金 : 13,400円～43,300円（一括）
• インターネット使用料 : 1,265円
• エネコック使用料 : 440円

交通

• ここは北浜駅から徒歩1分のようですが、駅直結ではないようです
• 堺筋線の北浜駅の地上入口までなら、１、２分じゃない。 ミッドタワーと変わらないように思うぞ。
• ここもザキタハマも淀屋橋まで地上を歩くと徒歩約7分で雨の日に地下を通るとどちらも徒歩13分ですね。

こちらは雨の日には10秒ほど傘がいるが、地上を歩く場合は、ザキタハマの場合、堺筋を渡る必要がある。 こちらはエレベーターが2機しかないがザキタハマは12階で乗り換える必要がある。 どっちも立地的にはいい勝負ですね。

構造・建物

【構造】

• 天井260で二重床
• 外観は、こちらも三井もどちらも団地型タワマンで ベランダで洗濯の干せないタワマンではないので 便利だが高級感は落ちる。 あと階高は単純計算ではこちらの方がいい。
  • ここの外観少し古臭くないか。パークタワー北浜と同じにおいがする。
    • ここも光井さんですか？公共建築に強いデザイナーだから、古いとは思わないけど、遊びゴコロは少ないかも。 THE kitahamaの目の前で存在感出していくには、デザイナーの力量は重要ですね。
• 大林組ならデュアルなんとかという 真ん中に大きな棒が入った制震マンションになるんですかね
  • 大林の制震は評判良いですね。高層階でも風揺れもなく快適だそうです。最新の制震併用の免震が理想ですが、従前型の免震タワーは風揺れに慣れれない方は引っ越していかれますし、嫌な話も聞きましたので。
• 土地の狭さや完成図から谷6のプラウドと 同じ仕様でしょうな
  • プラウドタワー安堂寺は21階建ですよね ここは34階建だからこんなミニタワーにはならないと思いますが･･･ どっちかっていうと希望も含めて堂島レジデンスマークスタワーっぽくならないですか？
  • 谷6系のデザインになると嫌ですね。だいぶ安っぽいですし、近くのザ北浜と比べると悲しくなってきますね。関西のプラウドはコストカットし過ぎですし、期待しない方がいいですね。 今後北浜は環境かなり変わるでしょうね。
• 新しく西側の土地も取得し規模が大きいマンションになるようです。
• 敷地面積：2,214.02m2 (建築確認対象面積：2069.10㎡)
  • 当初の予定よりもずっとずっと大きなものになっていくという経緯があったのですね。全く知らなかったものですから驚きました。 となると、マンションだけではなく、テナントが入ったり等の可能性もあったりするのでしょうか。 暮らしやすく、便利になればこれ以上のものはないと思います。
  • （仮称）大阪市中央区・高麗橋２丁目計画　隣接ビルを買収して、地上34階、高さ約114mから地上42階、高さ約140mに大幅規模拡大！http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2016/07/post-b55c.html
  • 住所を見ましたが、かなり広い土地になったのかと思います。従来はコインパーキング跡地だったところが、追加取得で増えた？とか。駅すぐで、土地も広くなって、共用施設が余裕あるものとなってくるかと思いました。販売、詳細公表が楽しみです。値段は高くなりそうです。

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  プラウドタワー北浜_構造概要1

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  プラウドタワー北浜_構造概要2

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  プラウドタワー北浜_構造概要3

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  プラウドタワー北浜_構造概要4

【日当たり・眺望】

• マンション計画が立ち上がると日照権などの問題で高さが変更になるケースがありますが、 計画していた高さよりも低くなるのが一般的で、こちらの114mから140mへの変更は かなりの驚きでした。
• こっちは四方をタワマンから見下ろされて、 かわいそうやね。。
• 立地が厳しいですよね。 隣の北浜タワーの存在感が半端ないですよ（笑）東、南東、南、南西は丸見えですよね。 蛇ににらまれたカエル状態ですよね。 北はミッドタワー西はアップル南はシティタワー大阪、シティタワー備後町（５０階くらいはなるでしょう） 駅直結でもなく、なにか明るい材料があればいいのですが
• 立地はミッドは北側がとても良いだけで、プラウドとさしてかわらんかな。ミッドは東は高層階まで壊滅、ここは南東が壊滅だが南と東はぬける。ミッドは高値つけられる南と南東かプラウドとキタハマでもちろんいまいちで、プラウドは北はプミッドと取引所でいまいちやけど、南や西はぬける。
• 眺望に関してはすぐ近くにホテルが立つみたいだけど15階程度のようだし、そこから上にするならどの方角にしてもある程度の眺望は得られるのでは？値段設定は東側にプレミアのっけてそうだけど、東向きがそんなにいいのかわからん。 西側が狙い目かな。

共用施設

【駐車場】

• 平置き8台はプレミアム間取り購入者優先みたいです。
• 駐車場のパレットが１機しかない。
  • 駐車場が大問題なのでは、1台しか出し入れ出来ない＝待ち時間は人数分＋1台がトラブったら全住民が車を出せない問題だと思います。
• 駐車場代38000円からって大阪のタワーマンションで一番高いですよね？
  • 駐車場が一基しかなく、あぶれる人が多いから周りの月極より高く設定してるわけ。あぶれた人から文句が来ないような値段設定にあえてしてるってことですね。

【駐輪場】

• 自転車置き場も平面なので、便利そうです。
  • タワマンでは珍しく駐輪場は全て屋外ですよね。デッドスペースを駐輪場にしているのか、北東西に点在してますね。

【エレベーター】

• EV（定員13人） 2基 　／　非常用EV（定員17人）1基
  • やっぱり40階以上でエレベーター二基に非常用一基は少ないと思う。
    • 一番の難点は、エレベーター２機で各駅停車ってところですね。（非常用もあるけど離れていてドアで仕切られている）。
    • エレベーターは一応3基連動みたいだし、待ち時間は多少あるかもしれませんがまぁ待てば来ないことはない。

【その他施設】

• ゲストルームとラウンジはミッドより高層階にあるので良い。
• 各階のゴミ出しも、通路をふさぐ大きな１枚開きのドアになっている。
  • 職住接近は結構ですが、朝部屋からでるとゴミ出しに来た人のあけたドアで通路をふさがれ、ゴミをみて出勤、エレベーターで待たされて、車を出そうとすると、また待たされる、そこが問題のようですよ。
• コンジェルジュいないのはどういう理由なんですか？そんなタワマンあるんですかね。
  • 共益費と修繕積立で70平米だと確か三万くらいだったので安くはない、むしろ高いくらい。コンシェルジュないけどポーターいるからその辺にコストかかってんのかな？個人的にはポーターいらんからコンシェルジュ置いてほしい。
    • ポーターといっても、基本は駐車場にいて、入出庫を捌いているのではないでしょうか。 これも1基で他と比べて少ないタワー型駐車場なので、捌く人がいないと渋滞になるからおかざるをえなかったのではないでしょうか。 コンシェルジュいないことを尋ねたら、管理費がその分やすくなるし、あまり必要ないことが多いからと言われました。 タワマンを何千万円も出して購入する意味も、喜びも、感じられないと思いました。

設備・仕様

• キッチン：ディスポーザ・フロアストッカー（巾木収納）・浄水機能付シャワー水栓・ユーティリティシンク・シンク前包丁差し（チャイルドロック付）・ホーローパネル・引き出し内ホーロー底板
• タンクがあるトイレ、しかも手洗いカウンターがない、キッチンはどこにでもある人工石と観音開きの収納、部屋の角とリビングにポールががっつりi入ってる、リクシルじゃない水洗、蛇口におまけでついてる浄水器。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：44.70m2～144.40m2
• バルコニー面積 : 4.31m2～17.20m2
• Btype

1. 1LDK＋SIC 37.26m2（約11.27坪）
2. バルコニー面積/8.29m2（約2.50坪）
3. 壁面にカウンターやダイニングテーブルを設えるとユニークなキッチン＆ダイニングが実現。リビングにはディスプレイや下部収納に役立つカウンターを設置。引戸によりリビング一体で「見せる」空間にできる洋室。

• E2type

1. 2LDK＋WIC 55.92m2（約16.91坪）
2. バルコニー面積/8.72m2（約2.63坪）
3. 洋室（2）は、寝室兼書斎、洋室（1）はワードローブ＆メイク室として。ゆとりあるリビング・ダイニングも、食事と寛ぎ、そして趣味等、各々の時間を大切にできるレイアウトに。贅沢なワイドスパンで、陽光や開放感も存分に楽しめるプラン。

• Otype

1. 2LDK＋SIC 55.30m2（約16.72坪）
2. 2LDK＋SIC 55.30m2（約16.72坪）
3. 2LDK＋SIC 55.30m2（約16.72坪）

• 無駄な廊下が少なくて悪くないと思いました。
• 玄関扉はクランクインしてホールからリビングまで丸見えになってないし、トランクルームもついてる。
  • 玄関クランクイン、広い開口部、収納もほどほどにある、角部屋の割に廊下長すぎない。ただ柱食い込みすごいんで家具配置苦労しそう。基本プランはリビング狭そうだねー12畳だけど入口廊下はデッドスペースになるから実質10畳ちょっとじゃない？
    • 柱、斜めの窓、ボコボコの部屋がその原因です。無駄が多いです。よく見ていくと、四畳で柱めり込んでたり、L字型の八畳の寝室など、どうするんだという部屋が多くあります。トランクルームを部屋に回せばいいのに。メニュープランでいじることを前提とした間取りが多いですね。もちろん部屋次第です。早く選ぶことが大事です。

買い物・食事

【買い物】

• 北浜テラス（約300m・徒歩4分）
• The Kitahama PLAZA（約70m・徒歩1分）
• マンション周辺にコンビニが多いようですが、一番近いスーパーマーケットはどちらですか？ ライフが一番近いとしたら、徒歩7分と少々距離がありますし、マンションの近くか敷地内にできてくれるとありがたいんじゃないかと思います。
  • ザ 北浜の下にスーパーフレスコがあります。
    • 北浜タワー地下のフレスコは年末あたりからやっと電子マネーとクレカが使えるようになりました。
  • 御堂筋方面に行けばコーヨーがありますが、odonaにも小さなスーパーがあり、ここも電子マネーとクレカが使えます。
• ミッド/プラウド の商業施設までの所要時間

1. フレスコ　5分/1分
2. ライフ　　10分/7分
3. コーヨー　10分/7分
4. スギ薬局　12分/6分
5. odona　　　8分/8分
6. 京阪モール　13分/13分

【食事】

• 洋菓子 GOKAN 北浜本館（約150m・徒歩2分）
• 吉兆本店（約180m・徒歩3分）
• イタリアン ポンテ ベッキオ（約240m・徒歩3分）
• 花外楼（約400m・徒歩5分）
• ガーブウィークス（約440m・徒歩6分）
• 近辺でレストランのオススメは少ないですが、裏の肉どうしという焼肉屋は値段の割になかなかいいです。
  • オフィス街なので、リーズナブルで美味しいお店は意外にありますよ。 焼肉屋は数件ありますが、当マンションから一本南の伏見町のファミリーマートの西横の雑居ビルの２階に北浜にくやという焼肉屋は数回お伺いしましたが、炭火焼きですごく美味しいですよ。掘りごたつのお座敷もあるので、家族向けかもしれませんね。 その更に西隣の包丁一本という和食屋さんもおすすめです。ランチの日替わりお弁当は、1000円で大満足です。
    • にくや、煙がこもってすごいけど美味しいですよね。包丁一本もあれだけの品数を仕込んでお重に仕立てている手間暇には敬服します。近場では中華 火ノ鳥とミシュラン獲ってから予約が取りにくくなったけど美味しい。

育児・教育

• 市立 愛珠幼稚園（約370m・徒歩5分）
• 中之島ちどり保育園（約820m・徒歩11分）
• 市立 開平小学校（指定校）（約260m・徒歩4分）
• 開平小は急激な人口増加で教室不足が深刻になってるんやで・・・ 1・2年が2クラスで3～6年は1クラス、6年生は10人程度というアンバランスぶり、運動場が狭いので運動会は大阪ドーム。 ついでに愛珠幼稚園も過去最高の倍率。 そして愛珠幼稚園の運動会は開平小（笑）
  • 越境入学に対して厳しく対応すればしばらくは大丈夫じゃないですか。
    • 区内で定員に空きがあれば他を選択できるようになったばかりですからね・・・ パークタワーの子は本来の中大江ではなく 目の前の開平を当然希望することもあり、 こういう状態になったんだろうね。 ここと直結、そして三休橋筋のクレヴィアと 増えたらどうなるんだろう？ クラッシーから通ってる子も結構いるから クレヴィアにファミリーは住まないという あっちのスレの考えは間違ってる。 元は船場地区に8校あった小学校が統廃合で 最終的に開平だけになったから、校区も 何気に広い。
    • 今は某学年に通わせてますが、おそらくクラスの約半分が本来の開平校区ではない感じです。（今は名簿はありません） やはり多いのはパークタワーやライフ横のジオ周辺の中大江校区からですね。 ちなみに堺筋本町は開平校区で、地下鉄で通ってます。もともと開平校区の人は自動的に入れますが、校区外の人は定員までだったように思います。区内で自由化になった時に、もともとの校区が優先、それで空きがあればという説明でした。導入されてから開平が一気に増えました。それでも昨年の六年生は10人ちょっとでしたけど（笑） とにかく低学年とのアンバランスさが大変です。
  • 開平小学校の新一年生は意外なことに1クラスです。 二・三年生が定員ギリギリの2クラスで、校舎の拡張（隣のビルを借りるという説明が去年ありました）の話がなくなったせいなのか制限したのかも知れません。 朝は交差点にPTAの方が立ってますので問題ありません。
• 校区が良いし　幼稚園も良いところが多い 。
• ここに住んで受験受験受験したければ小学校から私立に行った方がいい。ただ色んな習い事してる子は多い。英語・ピアノ・バレエ・バイオリンとか、マイナーどころでは囲碁も多かったりする（関西棋院が近い）。
• 愛珠幼稚園の時は少しヒリヒリした空気があったけど、そこから半数弱が開平に来るものの、愛珠からの親は拍子抜けして口を揃えて「小学校はホント気楽」と言う。 開平は親同士も相当のんびりしたもんだよ。
• 学区がよいのでファミリーにも人気になると思います。
  • 平日の昼間に現地に行けばわかると思いますが、エントランス予定の前の通り、車が結構なスピードで走ってます。人もかなり多くて癒されないですよ。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• 五感の南側隣接の角地建物が解体されています。 現地計画看板の用途には、普通はホテル・店舗・共同住宅のところ、 たしか、寄宿舎ってあったんですが、一体何が建つのでしょうか？
  • 単身赴任者向けの食事付きサービスアパートメントか何かでしょうか？
  • 昨日の日経新聞に「訪日客向け賃貸マンション」というものを 大和ハウスが地権者に提案していると載っていました。 民泊に転用することもできるように、寄宿舎という形で建築許可を 取ったのかなと思います。 事業主は、ちゃんとした不動産会社ですから、自身が運用するか 完成後転売または区分所有権販売でもするのかなと想像します。
• 細い道路を挟んだ北側はホテルが建つ。北浜はホテル建設ラッシュ。
  • 目の前の通りは最近観光バスが増えてますが、今後さらに増えると思います。三井ガーデンホテルだけだったのが

先日相鉄フレッサがオープンし、ブランズ北浜の向かいでもアパホテル建設中です。ここの裏でもホテル建設中ですね。

• 周りの道路は狭くて交通量が多い。

周辺施設

【公園】

• 中之島公園（約380m・徒歩5分）
• 東横堀川緑地（約290m・徒歩4分）
• 中之島公園が近いけど、ちょっと行ったら靭公園あるよ。 歩いてだと少し距離あるけど自転車だったらすぐだし、大阪城公園もすぐで、街並みも御堂筋近くはキレイだし、川もあるしで環境はいいと思う。
  • 遊具のある公園が無いです。靭・中之島・大阪城・難波宮跡は大規模な公園なので連れて行くと子供が目の届かない場所に行ってしまうことが可能です。ベンチに座ってビールを飲んでる人もいます。外国人含めた観光客など不特定多数の人も通ります。それでは心配だから、親の目が行き届くほどほどの大きさで、子供が遊ぶ遊具があり、近所の人しか入ってこないような裏庭感覚の公園が欲しいところです。

【金融機関】

• 北浜郵便局（約90m・徒歩2分）

【病院】

• レディースクリニック北浜（約70m・徒歩1分）
• 北浜 よしおか内科クリニック（約70m・徒歩1分）
• あと病院はタクシーでワンメータあれば、総合病院選び放題な上に、今後も中之島に市大も来る予定です。関西電力、住友、日生、大阪中央、北野、中津、JCHO循環器であれば桜橋など 、電車になんて乗らなくてもタクシーでどこでもいけます。

【公共施設・スポーツ施設】

• コナミスポーツクラブ北浜（約70m・徒歩1分）
• 東洋陶磁美術館（約500m・徒歩7分）
• 大阪市中央公会堂（約600m・徒歩8分）

【国登録有形文化財】

• 新井ビル（約150m・徒歩2分）
• 生駒ビルヂング（約270m・徒歩4分）

大阪市内・タワーマンションプロジェクト一覧

• 公式ホームページあり　販売中の未完成物件　（正式名称・入居予定日）

1. ローレルタワー南森町ル・サンク　平成29年3月
2. シティタワー梅田東　平成29年4月下旬
3. ブランズタワー御堂筋本町　平成29年11月下旬
4. ブランズタワー・ウェリス心斎橋SOUTH　平成29年12月下旬
5. ザ・パークハウス 中之島タワー　平成30年3月上旬
6. ザ・パークハウス 大手前タワーレジデンス　平成30年3月中旬
7. プレサンス レジェンド 堺筋本町タワー　平成30年3月下旬
8. プレミストタワー大阪新町ローレルコート　平成30年3月下旬
9. ジオ天六 ツインタワーズ　平成30年3月下旬
10. 北浜ミッドタワー　平成31年03月下旬入居　
11. ザ・ファインタワー 梅田豊崎　平成31年3月下旬 （仮称）東梅田超高層タワープロジェクト　平成31年3月下旬

• 公式ホームページ無し　業界新聞情報　（仮称・完成予定日）

1. （仮称）ローレルタワー中央区西心斎橋１丁目計画　平成31年3月下旬予定
2. （仮称）プラウド・クレヴィアタワー中央区瓦町３丁目計画　平成31年3月下旬予定 　
3. （仮称）ローレルタワー福島区福島７丁目計画　平成31年7月30日予定
4. （仮称）プラウドタワー大阪高麗橋２丁目計画　平成32年2月28日予定
5. （仮称）グランドメゾンタワー内久宝寺町２丁目計画　平成32年7月下旬頃予定
6. （仮称）梅田曽根崎　Ｌｉｎｋ　Ｃｉｔｙ　平成34年3月下旬頃予定

• 大阪市内のタワーマンションプロジェクト…これからこんなに建つんですか？ タワマンは住人規模が大きいので人口が一気に増えそうですが、こんなに建ててしまって大丈夫なのだろうかと心配になってしまう程です。 今はマンションの価格が天井ですが、その頃になれば供給過多で価格も少し安くなってくるのでしょうか。

掲示板

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