ザ・パークハウス 南千里アリーナ

2018年11月1日 (木) 14:43時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府吹田市高野台1丁目1番64（地番）
• 交通：阪急千里線 「南千里」駅 徒歩6分 （改札口より）
• 総戸数：330戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造10階建（建築基準法上は地上9階地下1階建）2棟
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年01月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社、神鋼不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 名前はイマイチですが販売中、ここは計画中の千里ニュータウンのマンションの筆頭格ですね。駅徒歩が遠くないのが良いです。
• ここって元々あった公団も一緒に建て替えるのですよね？その公団たちに囲まれるような形になるのでしょうか？
  • 公園を囲っている方が分譲の方ですね。駅に近いのは、公団の方なのですね。
• 今日見てきましたが、物件としては魅力的でしたが、やはり「高い」の一言に尽きると思いました。 旧財閥ブランドとしても、ハイクラスな購入者層を求めてるのかなぁと・・・。
• 土地は16千平米で46億1千万です。ピンときませんが、高いんでしょうか？
• 立地は駅から近い方だとは言え、超・駅前！の値段で驚きです。 トナリエに近いのは便利そうですが。
• 販売価格聞いてきました。 やはり価格が高いという声が多かったようで、駅からの距離に比例して安くなるように設定したそうです。 E棟に関しては前回の提示価格から大体150〜200くらいは下がったかなと。 といっても5000万は超えてくるんですけどね。。
  • 販売価格聞いてきました。 やはり価格が高いという声が多かったようで、駅からの距離に比例して安くなるように設定したそうです。 E棟に関しては前回の提示価格から大体150〜200くらいは下がったかなと。 といっても5000万は超えてくるんですけどね。。
• もうすぐ販売開始ですが、販売価格さらに下がったみたいですよ。 購入希望者が少なくてヤバいとなったんでしょうか。（2018/2/21）
• 駅前でもないのに駅前価格。徒歩6分もエントランスまででそれぞれの棟まではさらに2〜3分は余計にかかる。公園ビューと言いながらも周りは府営の団地だらけ。少々の価格調整だけじゃあ、まだまだ高過ぎますね。
• 私がいただいた情報では公園前南向き75平米4600万〜ということでしたので、おそらくE棟のことだと思うのですが。 他の棟はどうか分かりませんが、結構下がったのかな？
  • その価格なら買える人けっこういると思う。 E棟って駅から遠いけど、真南向きだから人気ありそう。
  • 私がモデルルーム行ったのは2月の中旬ですが、その時で既にE棟が一度値が下がったと聞きました。 なぜ？と聞くと、「分からないけど、決算とか？何か本社で理由があったのかも」とのことでした。（2018/2/26）
    • もしE棟だけ下がったのなら何かありそうですね。。
    • 確かにおかしいですね。 距離が遠くて人気がなかったんですかね。でもそれだけでは価格下げないような気もします。 E棟だけ他の棟から分離されてますし、何か訳があるんですかね。。
    • でもE棟が1番人気だと聞きました。 他とは隔離？されているので静かですし、エントランスもついていますし、公園への入り口も近いです。 ペット用の足洗い場もE棟にしかありません。 実際、成約候補の部屋にシールが貼ってある紙には、E棟は平米数が大きな部屋が多くて6000万や7000万する部屋もありますが、2月中旬で角はほぼ埋まっていました。 E棟を選ぶ人は、若いファミリーよりもある程度歳のいった人達に人気だそうです。 (金額的に若ファミリーには手が出せないのかな？) 高い物件は早く売ってしまいたいのかもしれませんね。
  • 2月下旬の「価格の見直し」は、E棟だけでなく、対象を広く実施されました。直近の近隣のマンション価格などを参考にして、見直しされたとのことでした。

【物件】

• 私は、記載された物件を含めて検討して、本物件としました。各世帯によって、優先する順位が違うので、それぞれそれで良いと思いますけど。
  • 津雲台のブリリア

1. 駅から、公園内を主に通るので、明るい時間帯は良いが、夜は街灯が　　あるが公園内の林の中を通るので、特に女性には少し難あり。
2. 西向き住戸が多い。
3. 坪単価としては比較的買いやすい価格帯。
4. 隣のマンションの方々と、少しもめている。
5. 容積率を200%まで使っているので、建て替えても、現在の条例では、　　さらに、階数を高くして、建て替え時の負担を減らすことができない。
6. 南側は公園なので、建物は立たないが、西側は、今後不明。

• • シティテラス千里桃山台

1. 南側のマンションは、オートロックでなかっいので、実際に各階の廊下で、　　騒音・空気などを体験した結果、御堂筋ラインに近すぎて、静かな　　環境を希望する世帯には、少し難あり。　　(敷地の一番西側まで行っても、騒音に難有り。)
2. マンションにエスカレーターは、いらない。　メンテナンス費用上、無駄。
3. 坪単価は、御堂筋ライン沿いなので、高い。
4. 西側は公園なので建物は建たないが、南側の建物はオートロックでは　　ない建物であり、同じ高さ程度で、いずれ建て変わると予想される。
5. 吹田市ではなく、豊中市。
6. 大阪市内への利便性について、優先度が必要な世帯向きの物件。

• • 本物件

1. 機械式駐車場は、メンテナンス代が高い。
2. 東西に長いので、建物の入り口までは6分でも、実際は10分程度。
3. 容積率は150%なので、建て替え時は、有利。　　　本物件の管理組合が実施すれば、現在の条例上50%上乗せ可能なので、　　負担軽減が、可能。
4. 南側は公園なので、将来も近くに同じ高さ程度の建物が建つ心配は　　ない。
5. 歩いて行ける範囲の商業施設としては、桃山台周辺より南千里周辺の方が　　選択肢が、まだ多いかな。
6. 自動車や鉄道などの騒音源・空気の汚染源が、近くに無い。　

交通

• 今日現地確認してきました。 やはりこの距離、内容に対してかなり高いなと感じますね。 今日モデルルーム見に行った方はどんな風に感じたでしょうか。
• 千里線いいですね。グルメの街・天六にも直通なのが嬉しい。
  • 天六まで行けばそうですが、千里線の北摂あたりは食べに行くとこほとんどないですよ。
    • 南千里の商業にパラパラありますけど
• 梅田へのアクセスの良さ(時間)、本数などでも北急線が圧倒的に便利で
  • 千里線と北急の本数の差はかなりありますよね。千里線は時刻表を確認してないとかなり待つこともある。
• 現在の千里線は淡路での信号待ちが結構長く不便ですが淡路の高架工事が完成すれば梅田への時間も短縮されるでしょう。 また、千里線の欠点である新大阪へのアクセスの悪さもJRおおさか東線が出来ればかなり解消されるでしょう。 京都や神戸へのアクセスは北急沿線よりも安くて便利ですね。 あと、大阪市内は地下鉄を乗り継げば結構便利に行けます。 京セラドームなどへも意外と楽に行けますよ。
  • あとは本数やな。 北急と比較して今は少なすぎる。
    • 淡路の高架工事後のダイヤ改正に期待
    • 同感です。 利便性の面で御堂筋とは差がありますね。 せめて電車の本数が増えればいいですが。。
    • 千里線は淡路の信号待ちだけでなく、とにかくトロトロだから。 多少時間短縮されてもしれてると思いますよ。
    • 淡路駅の立体交差化で平面交差による信号待ちや駅での発車待ちは改善されます。しかし千里山から下新庄までのトロトロ運転は線路が曲がっているので改善不可。 それよりも梅田への直通電車を増やしてほしいのと夜の直通電車を増やしてほしい。 サラリーマンにとって一番嬉しいのは混雑が北急ほどではないことと3つドア(北急は4つドア)なので座席が多いことかな。
• 今朝も御堂筋線での人身事故で北急は一時運転見合わせで現在は遅延中。 先日は阪急京都線での人身事故で千里線は遅延と結構、両線で運転見合わせや遅延がありますね。 幸い両線が平行して走っているので代替えが利くのが千里ニュータウンの利点の一つですね。 南千里と桃山台は徒歩だとほぼ15分でバスもありますし。
  • 梅田に行くルートが複数あるのは確かに利点ですね。 千里中央からだとモノレールで宝塚線経由ってのもありますね。
  • いざという時に桃山台から南千里まで歩ける距離だということです。 それに桃山台から南千里まではしっかりとした歩道があり交通事故に合う確率は極めて低いんでは？ 歩くのが嫌ならバスもあります。 ここの高野台なら山田へも歩くことは可能です。 勿論、普段使いという意味ではありませんよ。 南千里に住んでみて意外と不便な点は千里中央へのアクセスが悪いことかな？ 塾の送迎バスが南千里まで来てくれないのが残念ですね。 ここの前にバス停はありますが千里中央までのバスの本数があまりにも少ないし周回が一方向なので帰りは無駄にぐるっと周り時間がかかります。 ここが出来て利用者が増えて本数が増えてくれれば嬉しいのですが。
• 普段は南千里使いですが、出張のときは桃山台までタクシーか、山田からモノレール。時間が読めるので滅茶便利ですけど。
• 現地に行ってきましたが、だいぶ建物が出来ていました。 ついでに駅までの徒歩時間を計ってきましたが、思ったより遠い印象です。 信号やトナリエ近辺の混み具合にもよりますが、実測で一番近いところで８分、 Ｅ棟の橋のエントランス付近まで１１分以上でした。 それでこの値段はやはり高すぎてバランスが悪いと感じたので我が家は見送りになりそうです。
• この千里線は、平日のラッシュ時でもそんなに混みません。 もし満員電車等を心配されてるのでしたら、千里線の時点でそこまで心配しなくても良いかと思います。
  • 通勤ラッシュ時間帯は絶対に座れません。
• 現地北側C棟、D棟付近 高野台二丁目バス停があります。
  • 高野台小学校前のバス停から少しあがったところがE棟側のエントランスとなるようです。
    • 南千里アリーナの最寄りのバス停は「高野台二丁目」で、北側に「高野台小学校前」南側に「佐竹台診療所前」バス停ですね。
• 千里中央、桃山台駅前方面に行くときは「高野台二丁目」から、 JR吹田、岸部など、東方面へは「佐竹台診療所前」から乗ることになりそうです。
• 駅・商業地区・金融機関・公共機関・公園などに、フラットで、 歩いて行く事ができることがいいですね。
  • ここフラットじゃないですよね。 少し下がった地形で、駅や中心までは上りになってるし、これをフラットというのは抵抗ありますね。 少なくともフラットと強調できる地形ではないと思いますよ。
    • 千里ニュータウンの中ではフラットな方だと思いますよ。 ニュータウンではこのくらいの勾配は坂に入りません。

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  ザ・パークハウス 南千里アリーナ_バス停地図

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  ザ・パークハウス 南千里アリーナ_阪急バス路線図

構造・建物

• E棟のみ独立しているとしか聞けなかったんですが、E棟からD棟につながる通路は全くないんでしょうか？ 例えばD棟に住んでいる子ども達は登校時サブエントランスは使えずメインエントランスまで行かなければならない？ 逆にE棟の住人はA棟の自転車置き場までどのように行けばよいのでしょう？ 平面図を見てもよく分からなくて。
  • E棟は2階で、DからA棟などに向って、廊下でつながってます。 よって、E棟の人は、駅から歩くと、「西側の棟」方向から、東に歩いて、「E棟の2階」まで廊下を歩き、エレベータで、上に上がる動線になります。 地面の高さが違うので、「E棟の2階」と、「その他の棟の1階」が、同じ高さになります。 2階の図面を見ると、廊下でつながっていることがわかります。
    • 確かに二階だけつながっていますね！ 見落としていました。ありがとうございます。
• E棟だけ分離された建て方なのは、地面の高さが、E棟の部分は低いからです。 地面が、他の棟から、E棟に向って下がった形状の土地です。 E棟の2階が、他の棟の一階の高さです。 駅に一番近い棟の方にエントランスがあり、管理人もそこに居て、 郵便受けは、そこにあります。 新聞については、朝刊はドア前まで、夕刊は郵便受けの予定と、説明がありました。
  • A棟からE棟まで、全て、別の建物です。但し、A棟からD棟までは、各階で、北側にある通路で、つながっています。しかし、E棟だけは、2階でのみ、「A棟からD棟」に、つながっており、独立性が高い仕様になっています。そして、「A棟からD棟」の１番下の階の高さは、E棟の2階の高さになっています。理由は、「A棟からD棟」からE棟に向かって、標高が低くなる土地だからです。また、A棟からE棟に向かって、各棟が、少しずつ、カーブして建てられています。よって、物件名に、「アリーナ」と、名付けられています。E棟は、他の棟に比較して、広めの面積の部屋もあります。　たとえば、C棟は、70平方メートル代の部屋で、構成されています。どの棟の　どの部屋を選ぶかは、家族によって、異なると思います。文章で表現すると、このように長くなりますが、モデルルームに行って模型と図面を見れば、一目で、実感できます。
• 保育園予定地は前よりかなり整地されてましたね。想像してたよりも敷地が大きいです。 公園ビューというより保育園ビュー＋公団ビューになりそうに感じました。
• ベランダ側が公園のため、目の前に大きな建物が立つ予定がないのは、いいところのひとつだと思います。
• 公園を建物がぐるっと囲んでまるでマンションの庭のようになるのでしょうね。素晴らしいアイデアだと思います。かなり個性的なマンションになりそう。
• 南側は公園に、北側は交通量の多くない道路で囲まれていて、なかなかいい環境だと思います。
• ここから花火は見えますか？
  • Ｂ～Ｅ棟の高層階なら見えると思います。
    • 淀川花火大会 Ｂ棟からは見えるか微妙です。 写真は佐竹台の１０階から撮影しました。
    • B棟は見えないと思いますよ。 D,Eなら見えます。
    • B棟からは茨木の花火大会が見えますよ。

共用施設

• 駐車場 (総戸数に対して)330台（平置6台、機械式駐車場324台）、別途来客用駐車場1台
• 駐車場も端から端までの距離があり、場所によっては雨の日の移動は不便そう。
• こちらは、機械式駐車場がメインですかね？ 設備はよくても、築年数が5－6年ぐらいしか変わらないなら、自走式駐車場がメインで駅近のブランズ、プレミスト、グランファースト、パークハウス（佐竹台のほう）の中古のほうが、いいような気もしてきました・・・。（このマンションの登場で価格が吊り上る可能性もありますが）
• 導線があまり良くなさそうな機械式駐車場だなぁと思いました。敷地が縦長だから仕方ないのかもしれませんが・・・。
• 価格が5000万〜で高すぎます。300戸に対して来客用駐車場が1つだけ。完成模型見てきましたが、機械式駐車場四段組み、自転車置き場は一箇所だけで、降りてE棟までは徒歩2〜3分と不便、極力住戸の数を一つでも多く確保したいような印象を受けました。

設備・仕様

• キッチンダサい、安っぽい。
• 価格は予想と同じくらいでしたが・・・価格的に考えると、内装などに高級感がなく、標準的な感じで残念。
• Ｂ棟では、せっかくの角部屋なのにキッチン周辺に窓がなくてもったいない。 Ｅ棟には窓があるので、耐震のためでもなさそうなので不思議です。
• 設備仕様に関しては良くも悪くも至って普通なんです。 床の仕様やベランダの仕切りは他物件より安っぽく感じました。 民活プロジェクトで仕方ないとはいえ外観も高級感なし。 公園に沿った横長の敷地のため生活導線は悪い。
• バルコニー間仕切りがコストカット仕様で残念です。

間取り

• 間取り 2LDK+S（納戸）～4LDK
• 専有面積 70.62m2～97.57m2
• バルコニー面積 10.98m2～35.75m2、ルーフ31.22m2
• 間取りを拝見しましたが、昔からよくあるシンプルな田の字型で、何だか意外でした。 このような形はザ・パークハウス共通の間取りなのでしょうか。 アウトポール設計は当然ながら、もう少し個性的な間取りを想像しておりました。
  • 間取りはこれからまだ追加されるのでしょうが、現状ではもう一つですね。 角部屋の方もサイドはバルコニーが全くなく最低限の窓があるだけで魅力を感じません。 これであそこまで高いのはかなり無理があるのでは？と思ってしまいます。
    • 見学会で言われましたけど、まぁオプションですが間取りやら和室やら変更できるみたいですよ。お金さえあれば好きにカスタムできます。
    • それは建築前ならどこのマンションでもできる笑
• モデルルーム行ってきました。 何故かここのマンションは縦リビングが人気みたいですね。担当の人はもモデルルームに縦リビングを使ったからみんな縦リビングに流れちゃったみたいな感じでした。 ほかのマンションでも横リビングがほとんどなので、やっぱり今は横リビングが人気なのかと思っていたので驚きです。
  • わたしも思いました。 何故か縦リビングに要望書が密集してるみたいですね。 やはりモデルルーム効果ですかね。。
    • ここの横リビング、ダイニングテーブルを置くスペースが狭すぎです。
    • 私もそれ思いました。 ダイニングテーブル置くとキッチン側にもベランダ側にもすごい近い
• モデルルームは、CAタイプとEHタイプで、公開されています。CAタイプは、「縦リビング」ですが、EHタイプは「横リビング」です。ただし、どちらのタイプのモデルルームも、メニュープランを採用して、一部屋をつぶして、リビングと一体化した部屋のメニュープラン例で、モデルルームを作ってあるようです。公式ホームページで、モデルルームの写真を見ることができますので、参考にして下さい。
  • EHタイプのモデルルームは、オプションだらけで原型とどめてなかったので、すごく素敵でしたがあんまり参考になりませんでした
    • リビングの縦、横に関しては、使いやすさ、採光面の点で基本的には横リビングが人気じゃないですかね？ ただ、こちらのモデルルームの縦リビングは2部屋を1つにしたことで、縦というよりワイドな正方形型になったことで、縦の良さであるリビングに入った際の奥行き感を維持しつつも採光に恵まれ、家具配置すらも柔軟性が高くなっているんじゃないかと思います。このワイドな正方形型（LDで20畳以上）は個人的には理想的ですが、100平米近いプランや角部屋等、一定以上クラスでないと単体のリビングとしては実現しないとも思います。その意味でも、モデルルームのプラン選択は上手いなーと思います。

買い物・食事

育児・教育

• 小学校が目の前って安心ですよね でも家が子供たちの溜まり場になってしまわないか心配
• 保育園予定地は前よりかなり整地されてましたね。想像してたよりも敷地が大きいです。 公園ビューというより保育園ビュー＋公団ビューになりそうに感じました。
• 高野台中学校は、ほぼ 佐竹台３：高野台１ の割合です。
  • 佐竹台、高野台の府営団地はほとんど高齢者で、 小学生、中学生はあまりいません。 佐竹台にはたくさん分譲マンションがあります。
• 高野台中学校の町名別在校生を見る限り学校の印象はどうですか？教えていただけたら有難いです。
  • 多い順に書きます。

1. 佐竹台１丁目=築１０年以内の分譲マンションとOPH
2. 佐井寺４丁目=戸建て
3. 佐竹台４丁目=戸建てと分譲マンション
4. 佐竹台２丁目=分譲マンションと府営住宅
5. 高野台４丁目=府営住宅と分譲マンション
6. 津雲台１丁目=南千里駅前の分譲マンション

• マンションの南側の公園内にできる「保育園」のホームページが あったので、お知らせします。 CGで、外観が　わかります。 http://www.tamagawa-n.ed.jp/takanokouen/#
  • 玉川学園が運営なんだね、環境抜群な保育園ですねー
• 保育施設にも触れていて、定員120名の保育園が来年開園するそうですが、マンションからはどのくらいの距離なのか、希望すれば必ず入れるのか、待機児童状況は？といった事が気になりました。
• 園庭が狭い保育所は近隣の公共の公園で野外活動を行うことはよくあります。 ただ、ここにできる保育所は、敷地内に十分な広さの園庭がありますので公園利用はなさそうですね。

周辺環境・治安

• 用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高度地区：第三種高度地区
• 南千里自体はいいイメージだけど、ここは土地が少し低くなっていて周りも公団に囲まれていて、 南千里の中でもあまり良い場所ではないと思った。
  • 土地はむしろ道路より少しせり上がっていて低いというのはよくわかりませんが･･･ 南側は高野台公園でその向こうに公団、北側は道路を挟んで小学校と府営の団地で少し離れて戸建て街、東側は近隣センター、西側が古い公団ですね。 まぁ、戸建て街に接していたら反対の幟が立っていたでしょうね。
• 高野台小学校の桜が綺麗に咲きましたね。 千里南公園の桜も満開になりました。 環境は素晴らしいのです。
• 昨日、現地に行ったら Ｅ棟の前にあじさいの花が咲いていました。 春には桜が咲いていて、Ｅ棟はいいですね。
• ここの立地も平坦ではなく、結構高低差のある沈んだような形になってる地形ですので、断層とかは大丈夫なのか気になります。
  • 現在、国土地理院が公表している活断層の位置です。

https://maps.gsi.go.jp/#14/34.7532430577&/135.372211771/&base=std&ls=std%7Cafm&blend=0&disp=11&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0f0

• 吹田市の建て替え計画予定です。 ご参考にどうぞ。 因みにに約3年遅れているようです。http://www.city.suita.osaka.jp/var/rev0/0090/2296/Takanodai_Jukusaisei.pdf

周辺施設

• 現地に行ってきましたが、だいぶ建物が出来ていました。 ついでに駅までの徒歩時間を計ってきましたが、思ったより遠い印象です。 信号やトナリエ近辺の混み具合にもよりますが、実測で一番近いところで８分、 Ｅ棟の橋のエントランス付近まで１１分以上でした。 それでこの値段はやはり高すぎてバランスが悪いと感じたので我が家は見送りになりそうです。
• 新緑とアリーナ、いい環境ですね、公園はまもなく草がボーボーになるので管理をもっと高頻度にしてもらえると良いのですが。
  • 荒れた公園のイメージでしたが、新緑の季節は素晴らしくきれいですね。毎年楽しみですね。
• 公園の管理は地方自治体でしょうか。 子供を育てているので、公園が隣にあると遊び場としてもいいかなと思います。ベランダから眺めることができるので、ある程度大きくなったら1人で遊びにいかせて、親はベランダや窓から眺めるのもいいかな。最近は不審者も多いのでつきそわなくてはいけないかもと心配ですが、どちらにせよ、遊び場が近くにあるのは嬉しいです。 公園によっては夏祭りの会場になることもあるようですが、ここはどうなんでしょう？
  • 公園は、吹田市の管理です。 いつ行っても、子供があそんでいない、時々、犬の散歩くらいしか 人がいない公園です。 周りの団地が、建て替えを前に、人が住んでいないこともあるのでしょう。 子供の数、自体が、この周辺は、少ないようです。 公園の南東部に、保育所ができれば、風景が少し変わるのかもしれません。 この物件に、人が住み始める頃には、保育所が始まる頃となるようです。 夏祭りの会場には、ならないと思います。 夏祭りをひらく程の草の生えていない更地は、そんなに広くありません。 公園のマンションに近い方は、背の高い木が多いので、死角が 部屋から眺めるには、あると思いますけど。
• 住宅ライターさんも最新のレポートで公園を取り上げていますね。 公園の広さは約27,000㎡と広大で甲子園球場のグラウンド約2個分だそうです。
  • 近隣公園としては吹田市では津雲公園の30,000平米に次ぐ広さですね。

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  新緑とアリーナその1

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  新緑とアリーナその2

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  新緑とアリーナその3

その他

掲示板

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osaka/622257/11

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