シティタワーグラン須磨鷹取

2018年10月26日 (金) 22:47時点における版

外観

外観

物件概要

• 所在地：兵庫県神戸市 須磨区大池町5丁目1番33号（従前地）、仮換地指定番号:神戸国際港都建設事業新長田駅北地区震災復興土地区画整理事業33-8街区1符号
• 交通：JR山陽本線（神戸線）「鷹取」駅から徒歩1分（鷹取駅地下道利用）
• 総戸数：231戸（他店舗スペース）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上30階建
• 敷地の権利形態：専有面積持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成20年（2008年）1月
• 売主：住友不動産株式会社（建物）・ジェイアール西日本不動産開発株式会社（建物）・西日本旅客鉄道株式会社（土地）

価格・コスト・販売時状況

• 価格の面では新長田や鷹取は超破格だと思います！
• 冷静に考えて下さい。駅前の再開発ですよ。JRの駅直近というのに、あの近辺は異常に安い。なぜ、安いのか・・・・　答えはひとつ、土地に人気がないから、安くしないと売れない。当然の方程式ですよ。となりの近鉄不動産と藤和不動産ってめちゃ安かったでしょ。三宮まで数分で行ける駅前であの値段ですよ。
• 私自身、近所ですし気になりますが高い！（建物がじゃなくて価格が）モデル見られた方ならわかると思いますが内容の割りに高く、立地に価値がある様なセールスですが地もピーからすれば「？？？」ってな感じです。
• 鷹取も、昔に比べればマイルドになっていますからね。阪神間で駅前タワーマンションを探そうと思ったら、やはりここはリーズナブルな価格で手に入るから良いんじゃないですか？
• ２階の一番安い部屋で２５００、最上階の角部屋で４８００、駅直結でこの値段は・・・安すぎる・・・
• 管理費が高いですね。修繕積立金は安い。逆だと思うんですが・・・タワーマンションの場合、修繕積立金が安いとほぼ間違いなく5年とか10年に1回は修繕一時金を徴収しないと足りなくなるのですが・・・・ここを買われる方は長期修繕計画をチェックしてください。
• 最多販売価格帯は、2900万円台！
• マンション購入をキャンセルすると住友シスコンに注文している引渡し後に施工する分の費用まで払い戻しされないそうです。（サッシのUVカットフィルムとかフローリングコーティング　SCガード（水周りのコーティング）など）手付け金（購入代金の１０％）＋シスコン発注分が返金されないそうです。

交通

• 駅に雨にぬれずに行けるから私も気になっています。周りもきれいな街になりつつありますしね。
• 駅直結のマンションって、市内でもなかなかありませんからね。鷹取と言うと、みんな色眼鏡で見るようですが、日常生活の便利もいいし、三宮や大阪にも近いです。須磨海岸にも歩いていけるし、六甲山系の山々へのハイキングも気軽に行けます。そして、震災後の復興事業とは言え、ここまで整備された町並みはＪＲ沿線ではなかなか無いですよ。西神中央とか新興住宅地も整備されていますが、地下鉄沿線とＪＲ沿線では便利さが違います。

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  JR山陽本線（神戸線）鷹取駅

構造・建物

• マンションギャラリーにて清水建設現場所長と住友不動産の担当者から千葉のトラブルに関する説明と当マンションの建築過程での第三者機関による検査及び社内検査等で異常はなく問題ないとの説明を受けました。検査に問題がありましたとか答えるはずもなく当たり前の回答ではありました。今回の件に関しての購入者全員に対して文書にて説明するとのことでした購入者を集めての説明会は行わないとの事です。風評被害による資産価値の減少については謝るしかないとの事、忘れやすい日本人なのでそのうち忘れるよってとこでしょうか？私はもともと定住目的での購入ではなく１年ほど高層階を楽しんで転売または賃貸にしようと考えていただけに今回の件でのイメージダウンは大きいものと考えキャンセルしようと考えています。しかし、手付け金(３００万円超）に関しては返還できないとの事です。もう少し多くの方からクレームがきてキャンセル騒ぎにでもなればそれなりに考慮されるのでしょうが今のところ問い合わせも少ないとのことで今回の説明会も４家族だけだそうです（問い合わせた家だけ）それも個別にです、集団で説明するより個別のほうが言いくるめやすいからでしょうね！
• 例の耐震問題ですが、私のところには清水建設神戸支店長印の資料とエビデンスが送られてきました。たかが神戸支店長の説明とお詫びで皆さん納得されていますか？
• 私のところにも届きましたよ。施工会社の自主検査と第三者機関の検査にすべて合格しているので問題なく、安心して入居できます。といった内容でしたね。問題ないことを信じたいとは思うのですが、添付されている検査報告書のコピーでは、実際どんな検査が行われたのかよくわかりません。より詳細な説明や工事全般に対する問い合わせ、第三者機関の検査報告書の閲覧の希望については、施工会社で対応するとのことですが、個別に対応するのではなく、入居者全員に説明会するなどしてもらいたいところですね。その方がみなさんスッキリするでしょうし、施工会社もイメージの回復にもつながるのではないかと思うのですが。。。
• 外から見た感想をひとつ。銀色の鉄骨の塗装は仕様としていたしかたないのでは。結構アレ使ってる物件て多いですよ。でも駐車場以外のとこで使ってるのには確かに関心はできませんけどね。あと黒っぽい外壁の主要塗装部分で、光が当たるとモロにムラになってる部分があるのには驚きました。　しかし我々が勝手にマンションの出来栄えに理想を描いているだけで、現実のマンションの仕上がりなんて以外とどこもこんなものなのかなとも思いましたが…。まあ逆に場所が鷹取なだけに多少のアラがあっても、それを含めて町全体の雰囲気に溶け込んでて目立たないからいいやという前向きな考え方もできるのかも…(スコシゴウインダケド)実際ほしかったけど買えなかった人もいるくらいなんだし、買えた方はまず損はしてないと考える方向で。　ただ知らない人が駅で「神戸市も駅前にごっついの建てたんやなー。へぇ再開発かぁ。」とか言ってたのは聞いてないです^^;
• 清水建設の問題が起こった時にほぼ完成したマンションを見た結果キャンセルした者です。清水の市川市のタワーマンション鉄筋問題よりも、現マンションの外見を見てあまりのひどさにがっかりしたのです。駅前タワーマンションなんていうカッコいいしろものでなく高層市営住宅って感じでした。「銀色の鉄骨の塗装は仕様」って書き込みがありますが、あれって分譲マンションであんなドブヅケ（メッキ）のまま使ってるマンション（駐車場は別としても）なんて見たことないです。それも玄関のひさしの外まきにメッキのままのＣ型チャンネルを付けてるのには驚きました。
• やはり上は揺れてるような感じがして、見晴らしはいんだけど気分が悪くなるときがあります。
• 以前私もマンションの高層階に住んでましたがどうしても揺れる感じはしますね。地震のとき震度１，２程度でも低層階に比べかなり揺れるので、怖くなって普通のマンションに引越ししましたが。
• 問題のＫＹＢのダンパーが使用されている可能性が高い

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  外観（2007年11月18日撮影）

共用施設

• 養生ネットのとれたマンションを見てきました。正直　裏（通路）側から見た階段や踊り場とか安物って感じです。（泣）駐車場の鋼材（メッキのまま）カッコ悪いし安物って感じです。メッキ材には下地にプライマー入れて塗装してほしいです。正直　裏側から全体を見ると市営（県営）住宅？って感じでしょうかなんかがっかりです！
• 私は外装部の塗装が、かなりはげているのに驚きました。塗装完了から数ヶ月でこうなったんでしょうか？自然にはげたのなら、３年もすればボロボロ？心配でなりません。

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  自走式駐車場

設備・仕様

• 内覧会に行ってきましたかなり落ち込んでいます外装の塗装はまばら、傷だらけ、部屋の床も傷だらけでした途中で、指摘するのが嫌になりました。床に髪の毛が付いたままワックスが塗られているとは…
• 仕様なので仕方ないのかもしれませんがエレベーター前の階数表示見ました？ペンキで壁に直書きの数字。市営住宅でもアルミ製の立体数字板なのに。
• 私の場合、内覧会でプロに同行していただいてしっかりチェックしましたが、ほとんど問題ありませんでしたよ。指摘は数箇所で、どちらかというと要望レベルでした。立会いの一級建築士の方も「問題ない」とのことでしたよ。
• オール電化。

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  システムキッチン

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  IHコンロ

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  ユニットバス

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  洗面化粧台

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  洗面化粧台

間取り

• 我が家の部屋より眺望見てきました、なかなか良かったですよ。　陽あたりはいいのですが夏は大変みたい。

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  LDK

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  ダイニングキッチン

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  眺望

買い物・食事

• 駅北にイオンができるって噂を耳にしました！イオンならダイヤモンドシティみたいになるんでしょうかねぇ?？？？ＪＲの敷地全部使ったらできそうな気が・・・。
• 日常生活の買物も、近所のスーパーマルハチやパワーストアシーダー、マルアイの食材が安っぽすぎてダメと思ったら、新長田の大丸と言う選択肢もあります。やはり駅直結の利便性は捨てがたいですよ。
• 1階にはコンビニ「ポプラ」が入るとは聞いてます。24時間営業ではなく時間制限付だと言ってました。
• ポプラが閉店しちゃいますね・・・。結構利用者があったように思うのですが・・・。
• ポプラの閉店は良かったですね。便利ですが、あの汚さは不愉快です。敷地の汚れもちゃんと掃除してから閉めてもらいたいですね。
• ポプラ利用の常識無い客のおかげで、ずいぶん汚れましたね。ごみの散らかしも酷かった。
• コンビニより、お医者さんとか入るほうが良いかもしれませんね。

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  スパーマルハチ

育児・教育

• 私立中学に通わせるのにも便利です。将来、バレーボール選手にでもしたいのであれば地元公立も悪くないです。
• 学校に関しては、かつては公立はあまりいい学区でなかったのは確かです。今は、昔に比べたらそれほど酷くは見えませんよ。小学校は、市のモデル校か何かになっていたと思います。震災後に近隣の二校を合併して新設したので、設備も最新ですしね。中学は、私立を目指した方がいいかもしれません。
• 小さな子供がいるなら・・・わたしなら選びません。小学校はともかく中学は相当悪そうです。でも私立を選ぶなら駅近だしいいと思います。子供が小さいうちはピンときませんがいずれ気になると思いますよ。
• 私自身も子供がいますので将来の公立学区を考えると間違いなく「×」です。市立太田中学校は神戸市で末端から数えるほうが早いくらいのレベルで尚且つ、＊＊＊養成機関的な校風ですから、まともな親なら行かせたくないでしょうね。事実、とんでもないです。こちらの生徒は。特に最近はムリ。目を覆いたくなります。
• 私も、千歳小学校（現だいち小学校）、太田中学校出身で、確かにかつてはすごかったです。でも、最近見かける生徒は昔ほどひどいのは見かけないように思うのですが。震災前とは違って、今はマシになっていると思いますよ。昔は、よく夜歩いていたらタチの悪いのに絡まれましたが、最近はあまり変なのは見かけません。昔のように長屋でごちゃごちゃしている町で無くなったので、隠れる陰が減ったからかもしれません。長田高校の名前が挙がっていましたが、私もそこに進学しました。しかし、自分も含めて太田中学出身者が低空飛行しているのが結構恥ずかしかったです。（それだけ、他地域と学力差があったのです。）マシになったとは言え、まだまだガラの悪いのは残っているようです。うちの子供がムシキングに凝って、カードを集めていたときも、近所のスーパーで強奪されました。周囲の話では、恐らく「○いちの子だろう・・・」しかも、レアカードだけ抜き取って、残りはスーパーのレジに「落し物です。」と届ける念の入れようでした。（警察によると、「拾得物として届けられているので、無くなったものは遺失物扱いしかできない」といわれました。うーん、知能犯・・・。）また、子供と一緒に自転車に乗っていると、小学一年生くらいの子供たちに突然悪態をつかれました。どうも、彼らの前の横切り方が気に入らなかったようでした。こちらも、この地域出身なので、それなりの注意の仕方はしておきましたが。こんな調子なので、地元をよく知っている方で無いと、「ショックを受けることがあるかもしれない」懸念はあります。
• 通勤途中の朝７時半頃、だいち小学校の横を通りますが、なにやら少年サッカー？の練習をしているようです。統合前の千歳小学校の少年サッカーチームは全国でも強豪で知られていました。ガンバ大阪→清水エスパルス→ヴィッセル神戸で活躍した永島選手もここの出身です。
• この地区の出身者として申し上げると、学校については、確かに公立中学のレベルは低いです。ただ、他の学区と比べると学校全体のレベルが低いため、内伸点がかせげます。ここの学区の公立高校は、上位クラスはレベルが高く、学区全体で比較すると太田中学の方がハイレベルの公立高校には行きやすいです。もちろん本人が回りに流されずにしっかり勉強できる意志の強さが必要ですが。自分は、中学の同窓会に一度も行ったことがありません。自分には中学時代にあまり良い思い出がありません。暴力的な事件は表ざたにならない範囲でもかなりありました。ここで、まともに育つことができたら、それなりに精神力の強い人間になれるかと思います。
• 中学校の卒業生で有名人

1. 横山光輝：漫画家、鉄人28号、魔法使いサリー、バベル２世などなど
2. 永島昭浩：サッカー元日本代表、ガンバ大阪、清水エスパルス、ヴィッセル神戸で活躍

• 元々公立だけの教育では、どこに行⁣ても期待できないので学習塾と言うものがあります。この近隣には、神戸では有名な若松塾という学習塾もあります。中学から私立に行かせることができれば、近隣の教育環境なんて関係ありませんからね。少し安めのマンション買って、浮いたお金を教育に回すと言うのも一つの考えですよ。

周辺環境・治安

• 駅北周辺は再開発が進んでいるようですが、駅南側や北東方面は治安が良いとは思えません。
• となりの駅の新長田にもマンションが乱立してますが、入居者が少ないのが現状です。なんでも地権者優先に価格を設定しているところが多く、購入するも入居は未定らしいですね！治安は…。一度、見てみる方がいいでしょう。鷹取降りて東に進むとすぐに長田区です。環境は整備されても下町って感じは否めません。２号線を超えて海側へ題くと雰囲気も変わりますね?。あのへんはマンションの価格が異様に安く感じます。安いということはそれなりの理由があると思います…。
• 須磨区南部すべて…それこそ、板宿も妙法寺も東須磨や須磨寺も鷹取も下町的な地域であり、それぞれがそれぞれの味を出しているからです。ただ、その味が微妙に違う…その味が肌に合うか合わないか…という問題があります。残念ながら、これ以上具体的に言うことは出来ませんが…駅（≒マンション）と職場、店の往復だけと割り切れば地域の味など関係なくローコストで非常に便利な所と言えるでしょう。
• 前は下町な雰囲気でしたけど、発表会の時に久々に見たら鷹取駅周辺がすごくきれいになっててびっくりしました。本当に西宮駅みたいにきれいになっていくのかもしれませんね。すぐ隣が長田区と言うのが気になるところですが、番町エリアは山陽電車沿線ですし、・・・気にならないというと嘘になりますが場所的にはそこまで神経質にならなくても大丈夫かなと思ってます。
• 駅の北側は本当にきれいになりましたね。以前の印象しかなかったのでびっくりしました。中央区以西になると、どこでもあんまり変わらない気がするし、マンションの前に建物が建ってないのは魅力的。あの環境なら考えてもいいなあ！それなりの価値はあると思います。
• モデルルームの向かいにある市営住宅群にはビックリしました。何棟あるんだろうと思うくらい多いですよね・・・。
• 何を持って怖い地域かと判断するかですが、ややワイルドなところはありますね。しかし、この地域の人たちも「番町には近づくな」と言っていることから、程度の差はあります。それから、国道から南の方も若干ワイルドさが増します。そういった注意すべきところを知れば、住むには問題は無いと思いますよ。
• 夜歩くとよく喧嘩に警察が仲裁に入っているのを見かけます。隣の新長田駅ですが。。。たまたまという方もおられるでしょうが、私はたまたまとは思いません。。。
• まだこのあたりはマシです。地下鉄長田駅を少し東に行ったあたりは、年に一回は発砲事件とか殺人事件とか香ばしい出来事が起きます。そのあたりの小学生は、バイク乗ってたりしますしね。そう言えば、私が子供の頃はまだ銭湯が結構あった頃で、行くと必ず身体に見事なペインティングがされているおじさんがいました。それも、複数。でも、鷹取工場跡地は本当にきれいに整備されて、見た目の雰囲気はいいと思いますよ。ニューヨークの地下鉄で、落書きを消していったら犯罪も減っていった例がありますが、同様なことを鷹取に期待しますね。
• まあ、このタワーマンション周辺の整備された地域を歩く分には何の問題も無いですよ。鷹取駅南側も、少しごちゃごちゃした感じはありますが、特に何か危険があると言うわけではありません。
• 私も鷹取駅を使いますが、単なる下町の駅ですよ。20年あまりここに暮らして、鷹取周辺でからまれた事なんて３回しかありません。それも、中学生の頃の話です。確率的には、三宮とか遊びに行った時の方がはるかにからまれる確率が高かったです。また、ＪＲ京都駅の近くに住んでいたことがありますが、そちらの方が、鷹取なんかよりはるかに香ばしい地域でした。何もしていないのに、居酒屋でからまれる事なんてしょっちゅうでした。何とワイルドな地域なんだと思いましたよ。ともかく、鷹取が際立って治安が悪いとは思えません。ましてや、駅の北側は再開発されたきれいな町並みで、非常に見通しもいいので犯罪も起こりにくいでしょう。鷹取駅の地下道も監視カメラが設置されているから、そこで堂々と通行人に絡んでいるやつなんていないですよ。
• 女性の一人暮らしとかで不動産屋に行くと、この周辺は必ずといっていいほど「オススメしません」と言われます。これは家族で居住する場合にも当てはめられると思います。あと若い方達にはなじみにくい場所だとも思いますが。
• 実際、震災以降はずいぶん雰囲気が変わったよ。もっと、若い人が増えて欲しいね。今は、老人ばかり目立つ町だよ。
• この再開発地区も、震災時の火災で消失した駅南側の再開発地区も、以前の鷹取を思い起こさせない町並みだよ。でも、昔に比べると異様に人通りが少なくて寂しい・・・。
• 近くの新しい公園で落書きとありましたが、妙法寺川左岸公園でしょう。確かに、このあたりは微妙な地域ではあります。この近くにある千歳公園（千歳小学校跡地）も新しい公園で遊具や市民トイレが新設されましたが、いきなり遊具に落書きされトイレの便器が破壊されました。私もこの地域の出身ですが、高校や大学で言葉が荒いと敬遠されることがあって悲しかったです。お里が知れるというやつでしょうか。多少のデコボコはあるとしても地域の雰囲気はJRと山陽電車を境界にして変わって行く感じがあります。国道2号線より南はワイルド、JRより南側はややワイルドで、JR北側から山陽電車の南側は庶民的な町、時々国道２号線やJRより南側の部族が侵入してくる。山陽電車から北側は落ち着いた住宅街と言う感じでしょうか。しかし、山陽電車より北側でも板宿近辺はパチンコ屋が多いためか、部族の侵入が著しいです。組事務所などもあります。大体、こんな感じでしょうか。神戸と言っても、東灘のような雰囲気とは大きく異なります。そのあたりは、あらかじめ知っておいた方がショックは少ないでしょう。
• 洗濯物が海の香りがするのはご愛嬌だとしてもバルコニーと部屋の金属類が塩害によって錆びたり腐食するのは辛い。この塩害具合からすると構造部分も相当きてると思う。

周辺施設

• すぐ近くに須磨警察と言う大きな警察署があったし、タワーの１階はテナントになるみたいで、まわりは区画整理されているので、まぁいいかなぁと思いました。
• この再開発地域にできた、だいち小学校は千歳小学校と大黒小学校の合併したものです。千歳小学校の跡地は、広い公園になっていて日中は子供たちがたくさん遊んでいます。周辺の雰囲気も昔より変わってきました。ただ、この公園に設置された公衆トイレの大便器が、障害者用トイレの分も含めてすべて破壊されているのが、なんともいえません・・・。
• テナントに病院がはいるみたいですね。
• 若手の歯医者さんですよ。でも北側にも歯医者さんあるし。
• 岩城歯科の広告入ってましたね。

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  妙法寺川左岸公園

その他

• 震災時に鷹取にボランティアで行っていたのですが、ここは特に被害が大きく焼け野原の状態でした。商店も多く被害をうけて、住民も減りました。でも、住民が増えたら活気づいていくのではないでしょうか。阪神間は、JR西宮もそうでしたが震災後に活気づいた町が多いような気がします。
• 地元民です。私個人の印象としては①玄関周り、内装が公団賃貸住宅並み。ショボい。②かなり売れ残りそう。→残戸値引きが発生？③特に低い階は騒音等を考えるとやめといたほうがイイかも。　日中は雰囲気に呑まれてあまり感じませんが、　夜間はかなりうるさく感じます。実際かなりの騒音です。④北側にある市営住宅群が将来スラム化しそうで怖い。　（事実トラブル多いしね）⑤駅から近すぎて住人以外の変な人が紛れ込んでくる確立が高い。結果、私は購入対象外としました。大幅残戸値引きが実現すれば再考するかも？他地区から来られて鷹取周辺が気に入られた方は（個人的にはあまりおすすめはしません。土地柄も良くないですし）この辺の中古マンションは新築時価格から見た下落率が結構高いので５年?１０年未満の中古物件を探して見るのも賢明かと思います。
• 確かに学校の評判は？ですし、すばらしい環境です！！とも言えませんが、住めば都、的な魅力はあると思うんです。物価も安いし！それは地元の方ならわかっていただけると思います。他の場所から来られる方にとっては好き嫌いが別れるでしょうが・・・。

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