パークタワー北浜

2018年10月2日 (火) 12:52時点における版

物件概要

パークタワー北浜外観

• 所在地：大阪府大阪市中央区北浜東37番2（地番）
• 交通：

1. 大阪市営堺筋線 「北浜」駅 徒歩5分
2. 大阪市営御堂筋線 「淀屋橋」駅 徒歩11分
3. 京阪本線 「北浜」駅 徒歩4分

• 総戸数：350戸（販売総戸数345戸、事業協力者戸数5戸含む）
• 構造、建物階数：地上41階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年09月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 　関西支店
• 施工：(株)大林組

価格・コスト・販売時状況

• 全体的に部屋が狭いわりに価格が高い。
• ２ＬＤＫ　６１．０７㎡　Ｋタイプ　東南角部屋　：　３９５５万９８４８円（６階）
• ３ＬＤＫ　７７．０２㎡　Ｑタイプ　東南角部屋　：　４９６２万４３２９円（１４階）
• 専有面積：37.44m2～77.02m2　　価格：2,677.5万円～5,188.8万円
• 最多価格帯：2800万円台
• 管理費と駐車料金が安いところが良い。
  • 管理費が２万、修繕費が６万、駐車場が２万で合計１０万円。年間で１２０万円。固定資産税３０万で、１５０万。２５年後以降はずっとこれが続く感じかな？
• 2014.7中旬　完売

交通

• 梅田に行けず全く使えない堺筋線、さらに使えない京阪が最寄駅では仕方ない。
• 北浜は大阪駅に直通で行けないから、利便性は良くは無い。
• 徒歩１０分弱で、北浜駅から電車に乗れるのと、車で出て１分弱で真横の阪神高速に乗れるところが良い。

構造・建物

• ダブル配筋
• 溶接閉鎖型せん補強筋
• 乾式耐火遮音壁
• ボイドスラブ：スラブ約300㎜で、ｺﾝｸﾘｰﾄの中央部に空洞を持ったボイドスラブで、小梁のないすっきりした空間を実現。
• コンクリート強度： 設計基準強度30/mm以上に設定。これはおよそ100年は鉄筋の腐食やｺﾝｸﾘｰﾄの重大な劣化が起こらないとされているに相当。
• 壁式構造のパーキングタワーとラーメン構造の住宅棟を合体させた構造。
• 制振（DFS）を採用：塔の内側にパーキング（駐車場）タワーを収め、外周を住宅棟にしている。それぞれの建物をダンパーでつなぐ連結制振がこのシステムとなる。
• 天井高が低い・直床なのが厳しい。
  • 上層階は階高確か3.6ｍくらいありましたね。天井高も2.8ｍはあったのではないでしょうか。下層階でも3.2ｍの階高があるので十分な階高ではないかと思います。でも天井高がなぜ2.45ｍになってしまったのかが謎。。スラブは300mmと厚めですが、直床なら2.6ｍは確保できると思うのですが。
    • 建設中の見学会に行った時、床内部を見る事ができたのですが、確か二重床になってましたよ。（寝室と洗面所）
    • 直床といっても配管のメンテナンスのために一部二重床となっているところは多いですよ。縦配管が洗面やキッチンのすぐ近くにあれば直接つなげられるのでしょうが、少し離れているとそこまで床下を這わさなければならないので、水回りは二重のことが多いです。
    • 私も工事の内覧行った時に見たら二重床でしたよ。玄関を入ってすぐの洋室でした。
  • 遮音はLl40でした。
• 今日現地を見て来ました。てっぺんの槍みたいなのがやはりCGとは違うと思いました。なんか白っぽくてちゃっちい感じがしました。
  • 槍は工事用の帽子が取れたら雰囲気一変しますよ。また夜に照明とあいまって輝く仕様です。
• 上の階の足音がかなりひびきます。走り回る足音やソファから飛び降りる子供のドスンとする音。足音、意外と聞こえますよ。
  • うちは上階の足音は全く聞こえませんね。引っ越し時に家具を引きずる音が聞こえた程度です。
  • 椅子を動かしたり、何かゴンッと音が聞こえたり、掃除機で壁に当たる音、引き戸を閉める音が響き、結構苦痛です。
• 私の所は、お隣さんのテレビの音と、クシャミの音が気になります。上階は、まだ空室のようで気になりません。
  • パークタワー北浜は、軽量鉄筋・プラスターボード約９㎜・プラスターボード約２１㎜・グラスウール約５０㎜ の乾式耐火遮音壁ですよ。戸境壁は、厚さ約２６０㎜のコンクリート壁に匹敵する遮音性を備えたものですよ！それでお隣のクシャミやTVの音が聞こえるなんて・・・。

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  パークタワー北浜外観（2013.9中旬）

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  パークタワー北浜外観（2013.11上旬）

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  パークタワー北浜外観（2014.4中旬）

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  パークタワー北浜外観（2014.5中旬）

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  パークタワー北浜外観（2014.6中旬）

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  パークタワー北浜外観（2014.9中旬）

共用施設

• 駐車場：タワーパーキング（機械式）
  • 駐車場はパレット番号が決められておらず、「入庫」の際は空いているパレットがすぐに来るので早いそう。待ち時間は、最短2分、最高でも4分位とのこと。
  • 頭から入れて、頭から出るようになっているので、便利です。
• 駐輪場の出入りはキーが必要で、１階から入ろうとするとキーをかざしてドアが自動で開くという設備。これは防犯上、いいなと思いました。
• 無駄な共有施設が少なそうな雰囲気。
  • 確か、ここの共有施設は2つのゲストルームに、2階コンフォートラウンジと上階ビューラウンジラウンジ。後はコンシェルジュ位ですね。
• 北東角 ビューラウンジからは大阪城はもちろん、南方面 ハルカスまで見えたのも驚きでした。
  • 南西角も270度の恩恵を受けてますね。梅田方面〜大阪城までの眺望が取れてます。北側は天神花火が見れそう。
• 24時間有人管理ではないです。夜間管理スタッフは無人。警備員もいない。
  • 平成30年11月1日よりライフサポーター、コンシェルジュ、夜間常駐警備になります。
• パークタワー北浜のセキュリティーは、思っていた以上にしっかりしています。

1. １つ目のエントランスドアでチェック。
2. コンシェルズ（の目線）において（不審者等の）チェック。
3. ２つ目のエントランスドアでチェック。
4. エレベーターホールに入る。
5. 各エレベーターの内部のカメラでチェック。
6. 各戸玄関のカメラでチェック。

• 自転車の通路も、入口から出口までセキュリティがしっかりしているので安心です。
• ペット対応のサブエントランスがあるのは良さそうですね、足洗い場もあるようで便利そうです。
  • ペット用足洗い場は豪華でしたよ。人間が足を延ばしてシャワーを浴びることができるほどの、広々スペース。
• 36階のゲストルームは、高級ホテルのスイートルームのようでした。
• 北側のガス灯、いい感じでした（エントランスドア側）。北側の通行路～エントランスアプローチ（ブリッジ）は、水が流れれば相当にいい感じになるように思いました。
• 水盤と滝はとても良い雰囲気になっています。ロビーの天井の高さと、キラキラした床タイルに圧倒されました。
• 内廊下はダークな内装のせいか狭く感じました。

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  パークタワー北浜エントランス水盤

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  パークタワー北浜グランドエントランス

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  パークタワー北浜西側水路

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  パークタワー北浜南側花壇

設備・仕様

• オール電化
• ディスポーザー
• 床暖房
• 全ての窓ガラスがLow-E複層ガラス
• 設備的にはオール電化だし、一通り揃っているのでいいかと思います。
• 内装がチープ
• 仕様の件で思ったのが、トイレに手洗いボウル＆蛇口がなくて悲しかったです。タンクレスじゃなくて一昔前のトイレな感じですね。プレミアムフロア？以外は全部そうだと聞きました。
• 収納力がすごいあると思いました。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：37.06m2～160.03m2
• 全体的に部屋が狭く、間取が残念。
  • 確かに部屋の形が使いにくく狭い間取りに感じます。
  • 間取りの使いやすさなどを度外視し眺望に特化したコーナーウィンドウになっているのが良いんです。
• 間取り的にはＱタイプが好みなのですがゴミ置き場が隣接、寝室がＥＶ横だと騒音が気になります。
• Qタイプって、結構いいお値段ですよね・・・
  • Q・R・Cの角タイプ は どれも坪単価で言えば、そんなに変わらないのでは。方角・広さ・階数・間取り、おまけに抽選・・と、悩みますよね。
• 南西角は割安に思えるのですが。昔に比べると、暑さ・防音対策は格段に良くなっているので、条件が合えば、お買い得だと思います。
• このマンションの北側は、毎晩中ノ島のライトアップが見れて、年一ですが天神の花火も見れるからか最初に完売しましたね。
• Bタイプを考えています。今のところ抽選にもならなそうです。北向きのせいなのかかなり安く設定されていますし、実はジオやプレサンスより坪単価が安いので、それなら三井かつタワーかなと・・・角部屋でない部屋の中では一番眺望もよくて資産価値があると判断しました。
  • 北側（Ｂﾀｲﾌﾟ）は、ｶﾞﾗｽｳｫｰﾙ窓じゃないし、バルコニー奥行き1950㎜あるから、陽は当たらない。（但し、暗くはないと思うけど）。それに東に大林ビルが建っているから、Ａﾀｲﾌﾟは日陰になる。（勿論、大林ﾋﾞﾙより高層は除外）。天神祭りだけを楽しみにするなら、Ｂﾀｲﾌﾟはお勧めだけど。
• リビングが変形している部屋があり、これは人気がないだろうと感じましたが、出窓とカウンターがついていて、窓からの眺望を堪能するには最適の間取りだと思えました。特にOタイプは高層ビル群による夜景が美しく、カーテンやブラインドを閉めるのがもったいないほどですね。
• 北側の景色は最高ですね。目の前にマンションが立たないないので、この景色は、変わらないですね。
  • 北側中部屋です。曇っていても、予想外に明るかったです。中央公会堂や梅田観覧車まで見れて、ビックリでした。
• 南西角の中層ですが、北は中之島から梅田まで突き抜け、南はハルカスまで突き抜ける眺望で満足しています。ただ、西から南は目線を落とすとビルの屋上が見えてしまうので、ソファー配置で下側の景色を切り取ってしまおうと検討中です。
  • 南側・西側のお部屋って、眺望がいいように錯覚してしまいますが、ウォールガラスではないので、ベランダに出ないと景色は見えなかったですよ。たぶんＤ．Ｊ．Ｉ．Ｐ．Ｆ．Ｇ．Ｍタイプ。部屋から見えるのは空だけ・・・。
• 高層階西南角部屋に入居しました。眺望は想像以上にいいですね。北側は中之島公園からフェスティバルホールや梅田駅界隈まで、南側は阿倍野ハルカス、東は大阪城まで綺麗に見えますね。特に夜景は素晴らしいの一言です。ザキタハマだけ邪魔ですが、、
• 北西の角部屋ですが、中之島公園と梅田まで見渡せる眺望には毎日癒されています。
• 我が家はcタイプではないため、眺望はそれほど期待していませんでしたが、予想外に素晴らしい眺望で嬉しい誤算でした。

買い物・食事

• ライフとフレスコが徒歩圏内にあります。
• 歩いて10分もいかないとこに、天満橋の京阪モールあるので便利ですね。食品だけでなく、ユニクロや無印などいろんなお店も入ってますし。
• 左隣のカレーパンで有名なパン屋さん、今も賑わってます。
• お洒落なお店がリバーサイドに面してあって、例えばお帽子専門店や、レストラン（フレンチ・和食）も、いい感じでしたよ。
• すぐ横、西側にある[まん福ベーカリー]は、小さいお店ですが人気ですよ。私も時々買いますが、パンド・ミは売り切れるのが早いので、予約が安心。お気に入りの明太子フランスは、ワインにもビールにもピッタリです！近くのライフから東方向、北大江公園に向かう道沿いにもオシャレなベーカリーショップを数件見つけました。
  • まんぷくベーカリーさんのピロシキをいただきました。とっても美味しかったです。

育児・教育

• 校区も良いです。
• 同じ区内での小中学校の選択ができます。ここからならすぐそこにもかかわらず今は学区の違う開平小に行けるので私立は中学からでよさそうです。開平はタワーの子しか来ないので親子ともレベルが高いです。規模が小さいので常盤や五条などのような知名度はありませんが市内では隠れNo1小学校です。
  • 開平小学校は穴場の学校です。ややこしい父兄もいません。この界隈の一番の財産は周辺住民だと思いますよ。
• 校区は良いですが、当マンションから通う子供は少ないと受付の方が話していました。

周辺環境・治安

• ここは貴重な街並みや、中之島公園が醸し出す住環境の良さが大きな価値となりますね。
• 隣は大阪で最初に出来た超高層ビルの一つ大林組の黒ビルがあります。
• 立地条件が中途半端。やはり東は堺筋線越えると価値がぐっと下がります。
  • 場所だけが問題です。三井不動産と大林組は大変素晴らしいですが。
  • 北浜の街並みは素敵ですが、今回建設される場所は住所は北浜でも、北浜の一番東の隅っこの場所で、残念ながら北浜らしさなど全くないです。大げさではなく、場所は不便ですよ。北浜らしさを感じるには、東は堺筋線辺りまで。
  • 北浜はやはり堺筋線より東はダメです。北浜の街並み、情緒など、北浜東では全く感じることはできません。一度周辺歩けば解りますよ。
• 高速と松屋町筋の間のエリアは雰囲気も暗い。
  • 堺筋と谷町筋の間の松屋町筋は地下鉄が走ってないので確かに夜は人通りが少ないかも知れないが、ここはビジネス街だから仕方がない。
• 場所が悪いといってる人が多いが、天神橋のたもとだし、向こう岸の桜が綺麗し、夏は天神祭で最高に賑わうところ。大川沿いの景色は最高だと思う。中之島公園や高層ビルの景色も日本の都会を代表する景色だと思う。
• 大川は綺麗になりました。タワー西隣の川は汚いですね。
  • 大川は雨量の多いときでも穏やかでした。さすが、毛馬水門・毛馬閘門、毛馬排水機場がしっかり整備された川だと思いました。⇒http://www.yodo-museum.go.jp/notice/news/report_bus2.html
• 高速脇や道路沿いの騒音なども気になりますね。
  • 高速の側は、確かに高層階でも音が上がってきますが、窓を閉めていれば気になりません。あと、排気ガスや騒音は車が変わってきて年々少なくなるのかもしれません。
  • 西側中層です。阪神高速のローリング族がうるさすぎて眠れません。2台か3台が明らかにスピード違反、危険な車線変更、爆音で約30分に渡って本町以北の環状線を何周もしてました。
  • 私は東側なのでかもしれませんが、窓を閉めれば外の音は気になりませんでした。
  • 北側ですが西側に限らず、ローリング属はうるさいですよ。
  • 寝室に、北、南、西の窓があれば、高層でもあの音は響くよ。100m高速と離れてても関係ない。
• 西側の開発で周辺が良くなると聞いてますよ。高層マンションの計画はないです。
  • 西側の開発についてですが、C地区はホテルかマンション。A地区は商業施設、Bは公園。ACは共に中高層以上になるでしょう。
  • 北浜、天満橋エリアで土佐堀通沿いの再開発が進行中。みずほ銀行（仮称）天満橋新ビル計画。オフィス店舗複合ビル（仮称）北浜一丁目プロジェクト。今後、天満橋駅の京阪シティモール高層化も期待。
• 真南に15階のマンションが建ちます。日当たりや眺望が心配です。
  • 本マンション南側道路対側地⇒ファインフラッツ北浜（地上１５階建）
  • 本マンション南東側約１３０Ｍ先⇒ジオ釣鐘町（地上２１階建）
  • 本マンション西側約１００Ｍ先⇒日本経済新聞社大阪本社ビル（地上１０階建）
  • 難波橋は毎日通りますが、北西寄りの部屋はほとんど影響ありません。南西側の25階以上も影響がなさそうですね。
• 大阪のハザードマップでは、ここは淀川の氾濫でも大和川の氾濫でも影響ないですし、津波も影響ありません。東海豪雨並の降雨があった場合に、最大で10cm-50cmの浸水です。その場合、中之島は1m-2m、梅田は50cm-1mです。

周辺施設

• 中之島公園（マンション目の前）
  • 中之島公園のXmasイルミネーションはとてもきれいです。
  • 5月になるとバラ園が綺麗でしょうね。目の前に中之島公園があるのはパークタワー北浜の魅力ですね。
  • 中之島公園の公会堂からパークタワーが見えますので、上1/3位の部屋からは見えると思います。
  • 中之島のビアガーデンに行って来ました。日中の中之島公園しかいったことないですが、夜もなかなかよかったです。
  • 週末は中之島公園で開催されているヨガに参加しましたよ。10月からは中之島公園でも色んなイベントが企画されているようですし、週末が楽しみになりました。
• 南天満公園の桜や紅葉のライトアップや天神祭りの花火も見えます。
• 北浜プラザのコナミスポーツは施設も綺麗で、充実してます。
• 北浜エリアNo.１の歯医者は、柴田歯科だと思います。
  • 満橋の大阪歯科大学付属病院がいいと思います。症状によって科が分かれているので余程のことがない限りは、嫌な思いをすることがありません。特に小さなお子さんのいるご家庭ならオススメです。天井にテレビが埋め込んであって、寝た状態でヘッドホンを付け、流れているアニメを音声付きで見ながら治療を受けます。

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  芝生公園（2013.12下旬）

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  芝生公園（2014.5下旬）

掲示板

• 「パークタワー北浜」についての口コミ掲示板一覧
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• パークタワー北浜　（旧：(仮称)北浜タワープロジェクトはどうですか？その１）
• パークタワー北浜　（旧：(仮称)北浜タワープロジェクトはどうですか？その１）【検討板】

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