ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデン

2018年9月27日 (木) 22:02時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県船橋市前原西6丁目770番3、387番7、770番5（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「津田沼」駅 バス7分 「公団東口」バス停から 徒歩2分 （A街区エントランス、B街区エントランス）
2. 新京成電鉄 「前原」駅 徒歩7分 （西口より、A街区エントランス、B街区エントランス）

• 総戸数：105戸（他に管理室1戸）（A街区）、73戸（他に管理室1戸、キッズルーム1戸、パーティルーム兼集会室1戸、ゲストルーム1戸）（B街区）
• 構造、建物階数：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• JR津田沼ギリギリ徒歩圏内のサングランデが坪単価200万くらいで売り出し中ですが、バス便のこの物件はそれよりも目に優しくなるのではないでしょうか。
• 3LDK70平米2900万円とホームページに出てましたね。
  • パンダ部屋で坪単価150万ですか。 平均坪単価180万前後でしょうかね？悪くないんじゃないですかね？
  • 思ってたよりも安くてありがたいです。グレードが低くないと良いですが…
• 一番高い部屋でも200越えませんね。ありがたい価格です。階数や棟でかなり変わりそうですが…
• 価格は安いでしょう。どこまでパークハウス仕様を維持してるかだと思います。
  • 三菱にしては珍しく価格戦略型ですね。仕様とかは置いておいて、津田沼が使えてこの価格なら購入する人は多いでしょう。バス便ながら新京成前原徒歩7分は魅力ですね。
• 私は永住を考えるのはもちろん、数年〜数十年後のリセールを考えた時にもこちらのマンションには資産性(少なくとも大幅な暴落はなさそうという意味の)を感じてます。前原ってそういう地区ではないでしょうか？
• 現在スーモを見ていると3件くらいパークハウス木々津田沼前原の中古が出ていますね。売れてないように感じるのですが…ここリセール厳しいでしょうか。
  • 私の感覚では、前原近辺のマンションは新築でも即完売にはならず、いつまでもモデルルームがオープンしている…という感じです。小学校の目の前にあるマンションもなかなか完売にならなかったですし。リセールも難しいように感じます。私はリセールの事は考えず、終の住処としてどうかと考え決めました。
    • リセール前提で考えると厳しいでしょう。津田沼駅までは遠すぎますし、飯山満に近い前原ですから、期待し過ぎないほうがいいでしょう。
      • 駅までバスじゃないと、という立地で、大型物件ですので ファミリー向けの永住タイプのマンションなのかなというのは見ていて感じられますよね。 賃貸で出しても、徒歩圏じゃないので、その辺りはいい値段では貸し出せない可能性もあるかもしれないです。 ただ、駅から離れている分、落ち着いているエリアではありますから 子育てしている世代から見ると 安心だと判断される方が多くなってくるかと思われます。
• 売れ行きはどうなんでしょう。
  • 4月に行きましたがすでに40戸は売れていました。竣工1年前でこのペースはどうなんでしょうね。
• あれ？ここ安くなりました？下限2818万円でしたっけ・・？勘違いかな？
  • 当初の価格よりも下げてますよ。営業の方に聞いたら「周辺マンションの価格を見て価格設定をし直した」と。購入する側としては若干不安になりましたが、借入金も少なくなったし、まあいいかと言う感じです。 まぁ、完成しても完売はしてないと思います。間取りのプラン変更もほとんど出来ず、意外に使いにくそうな部屋もあるし…どうなんでしょうね？
    • 下限は2818万なのは当初から変わってないのではないでしょうか。1期開始前に営業さんに聞いた予定価格からは下がった部屋もあれば上がった部屋もあるという感じでした。
• 第一期の三次が始まりましたね！何が変わったのかよくわからないですが・・笑
• 現時点で契約数どれくらいですかね？完成までにかなり残ってしまいそうですか？
  • 5月末に聞いた時は50戸くらいの契約数とのことでした。4月末が40戸と言っていたので、月10戸の契約だとすると現時点で60戸ちょいくらいじゃないですかね？ 一気に売れる地域じゃないですが、価格と仕様のバランスが良いので、コンスタントに売れて行くと思います。 完成前に完売はしないと思いますが、半数以上残ってしまうということはないと考えてます。
    • 先日聞いたところ、60弱とのことでした。入居まで10か月くらいあるので、120～160くらい売れる計算ですかね。
• 現時点で契約数61戸のようです。このままだと完成在庫がかなり出ると思いますが、どのくらい値引きしますかね？
  • いくら当初の売出し価格が安くても人気が無い場所だけに一握りの需要をこなした後、これから販売に苦労するでしょうね。年度末の来年3月以降が狙い目では？消費増税も控えているのでその前に売り切りたいはず。完成在庫になれば、そこそこ値引き引きは出せると思いますよ。強気で交渉するのをお勧めします。
    • 月10契約のペースですね。というかここ他と比べてチラシが少ないように感じますね。これから攻勢かけるのかしら。三菱の売り方は分かりません。
      • 他物件ですが、同じ三菱地所の物件で、「極力広告コストをかけず、物件価格を抑えたり、建物・設備にお金をかけるようにしている」とおっしゃっていました。ある程度のブランド力があるから成せる事とは思いますが、私は好印象でした！
        • そうなのですね。ここも確かに設備や仕様は良いですからね。個人的には今時珍しいドアクランクやポーチがあって満足度は高いと思います。
          • このマンションで値引き交渉しました。無理でした。営業さんはもし値引きを望むならそういったマンションに行ってくださいとけんもほろろ。タイミングの問題もあるとは思いますが、値引きは難しい印象を受けました。
            • 竣工まで半年以上有りますからねぇ
              • 値引きは厳しいですよ。モデルルームの家具をプレゼント、オプション品値引きが妥当ではないでしょうか。だいぶ先の話ですが…
                • 値引きが無いのは残念ではあるものの、竣工前から値引きしてでも売ろうとしていない点は、ディベロッパーの余裕が伺えて安心です。
                  • 仮にも三菱なので、売れ行きが悪くても竣工前の値引き交渉はどこも無理でしょう。あくまで完成在庫になってから（出来れば竣工後少し時間がたってから）が狙い目かと。
• 大して広告宣伝もしない、値引きもしないでこの立地では売り切れないでしょう。値引率原資のために宣伝しなかったり、施工のランクを2ランクほど落としているのでしょう。検討中の方はじっくりと焦らない方がいいですよ！
  • 皆さん値引きのことおっしゃってますが、ここはもともと近隣の相場よりも安いと思います。 近年の建築費高騰の中、10年前に出来た隣のパークハウスと売り出し価格がほぼ同じですし。その割に設備ば充実してますね。 まぁ、より安く購入できるに越したことはありませんが。
    • もともと隣のパークハウスと一緒に開発しようと土地を仕入れたみたいですが、市況の悪化でずっと寝かせていたみたいです。 三菱地所的には多分減損している土地なので、安く販売できたんでしょうね。
• こちらを検討されている方はいますか？ 一度モデルルームにも伺いましたがマンションマニアさんが絶賛するだけあって造りは素晴らしいと感じました。クランクドアは今時珍しいですね。 懸念点は都内勤務なので、バス便（前原からもいけますが新津田沼から乗り換え大変でした）の時間が読めないことですね。平日の道路事情詳しい方いますか？
  • 狭い道のバスですから 余裕を持った通勤が必要です。 余裕がないと たった一人のとろい人の乗降者、 鬼門の交差点での とろい先行車、ルール無視の自転車・歩行者 に朝からイライラ。
    • バスでも行ってみたのですが確かに道は狭かったです。毎日の通勤だと不安ですね・・
      • 周辺の交通事情ですが、まず雨の日はバスは道路渋滞にはまるので、歩いた方が津田沼駅までは早いです。平日は問題ないと思いますよ。雨の日以外はバスはほぼ時刻通りだと認識してます。 あとは、運動がてら徒歩か自転車です。バス通りは道が細く急坂もあるので、裏道使って行きます。 津田沼駅周辺の駐輪場は、市営と民間と2種類あり、民間のはいつでも受け入れ可能だそうです。市営のは抽選になるので外れる可能性もあります。
        • 晴れた日はバス・雨の日は前原駅を利用すれば、通勤は比較的問題ないですね。
          • 始発にバス停がすぐ近くに二つもあるのだから、雨の日は30分余裕を持って出て、座って行ったほうがいいですよ。
            • 30分歩くよりは新京成を使った方がよほど楽だと思います。朝余裕をもって通勤したい人は始発バス、そうではない人は電車といった具合に柔軟に使い分けしたら良いのではないでしょうか？ホームページに電車派とバス派、それぞれの通勤シミュレーションがありましたよ。
• バスをしないと駅まで行けない距離にある立地は 毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかも。 30分も駅まで歩くのはちょっと。。。 特にこれから暑くなると、駅に着くまでに汗臭くなりそうですし。 ただ、物件価格を優先に考えるけど、 安心できる会社の物件がいいという人にはおすすめだと思います。
• 価格と立地と設備は魅力的ですね。部屋の種類が多くてびっくりしましたが‥
• A街区とB街区とがあるみたいですが、戸数の違い以外に何か違いがあるのでしょうか？
  • 場所が違うため眺望は変わりますね。あとは入口のエントランスとか。間取りもＡにはないものがＢにあったりします。
• ホームページに360度バーチャル見学というコンテンツが更新されていて面白かったですｗ
• トランクルーム等、設備・仕様がすごくいい！ しかも価格も抑えられていて、建物的には素晴らしく、文句無し！ ただ、立地が本当にネック。 最寄駅が前原。。。 車使うにしても、成田街道は大抵混んでるし、高速インター（花輪）に行くまでもめちゃくちゃ時間かかりそう。。。 建物のメリットと、立地のデメリットで、非常に悩んでいます。 誰か、立地のデメリットを軽減させてくれるような良い情報お持ちの方いらっしゃいませんか？
  • 私も最寄りが新京成の前原ということで、最初は立地がなぁ…とかなり悩みました。 ただ、緑豊かで公園も多く、幼稚園、小学校、中学校、児童館など近くにあり子育てするには素晴らしい環境だと思ったこと。 また、マンション前のバス停は始発ありで本数も多く（通勤時間帯は毎時10本以上あります。）津田沼駅にも出やすいと感じたので、私は契約することにしました。 何度か現地に行きましたが、住環境は良いと思います。
    • 私も立地は最初悩みましたが、津田沼駅近だと今はタワーしかないし、中古すら割高なので、 バス8分で出れるここに決めました。津田沼駅を頻繁に利用するつもりです。 ※ちなみに平日朝行ってみましたが本数が多いのでバスは全然混んでませんでした。 総武線近辺のマンションだと駅近ですが環境が良くない（道が狭い、公園がない、スーパーがない、車が多い） ものが多く、思った以上に厳しかったです。ここは環境としては最高でしたね。 すぐに住むイメージが沸きました。バルコニーのすぐ目の前に新マンションが建つリスクもないですしね。こじんまり、という印象はそこまで受けなかったかな？他マンションを見た後だからかも。後は3ＬＤＫ以上ですし、ファミリー層ばかりなので穏やかに暮らせるかなと思いました。
      • みなさんのご意見なるほどなと読ませていただきました。 バスだから不便とは言えないのだなと。 本数も多くて混んでもいなかったとのご報告もありがたいですね。 そういうのは現地にその時間に行ってみないとわからないことですので。 並木道にも癒されそうですし。 共用施設やサービスも充実しているように思います。 食配ステーションはけっこう助かるのではないでしょうか。
• 立地のネガ（前原駅の使いにくさ&津田沼駅までバス、休日は高速インターまでやや道が混む）さえ気にならなければ、仕様や設備的には良いと思うし、価格もお買い得な物件だと思うけどなー。
  • マンションの価値は立地が全てと言っても過言じゃないですから〜この立地を考えると、私はまだ割高感がありますね。。
    • ここって前原地区を知らない人だと購入に勇気が要りそう。 やはり立地がネガですよね普通に考えると。 道は狭い、坂が多い、津田沼駅から遠い、高速までも遠い、という・・。 でも知ってる人からすると自転車や車の裏道があって実はそんなに不便でもないという。 とはいえリセールは難しそうですよね・・。

【管理費・修繕費】

• ここをすでに購入している方・検討されている方にお伺いしたいのですが、管理費・修繕費は妥当と思いましたか？訪問したのですが少し高めかなと思いました。植栽や機械式駐車場があるのと、三菱なので固め（安心）の案でしょうか。
  • 確かに少し高めだなとは思ってます。ランニングコストなので長期的に考えて気になりますよね。理由もおっしゃるあたりで納得してますが、そこに勝る魅力があったので決断しました。 古いマンションで修繕費不足のため老朽化に対応できないといったニュースも見かけますし、長期修繕計画や将来的な一時金徴収の見込みなど気になった点は確認してみた方が良いと思います。ちなみに現時点での計画上、一時徴収金の予定はないとは言われましたよ。管理修繕費に過不足がないかも含め、5年ごとに計画は見直されるとのことでした。
    • 一次徴収金がないことを考えると妥当な気がしますね。 5年ごとの計画も見せていただきましたが、平均的な印象でした。 私も魅力は存分に感じています。周辺環境、バス・駅両方使えることや、利便性抜群の津田沼近辺、 少し南にいけばららぽーとやIKEAもありますね。子育ても問題なさそうです。
• 前向きにこのマンションを検討し、先日見学に行きましたが、管理費や修繕積立等ローン以外にかかる費用が高いような気がしました。 私が検討していた部屋の場合、修繕費は8000円弱スタートの最大24000円程。固定資産税も最初の5年は年間13万程、5年後から大体21万に上がると説明がありました。 バルコニー代やら駐輪場やら諸々含めると、月々6～7万近くかかる時期もあり、うーん、となってしまい。。ローン以外の出費は月々3～4万程度かなと想像していましたが、何処もこれくらいかかるものでしょうか？
  • ここの契約者です。私は22,000円ほどですね。あとインターネット代。違いは部屋の大きさや駐車場・バルコニーの有無などですね。 また、管理・修繕費は私も気になって他と比べてみましたが、ここは植栽も多く共用棟もあり、かつ機械式駐車場のため少し高いという印象です。ただ許容範囲と納得しています。 なぜなら管理費の低コストマンションは、共用スペースがない・平置き駐車場・低層・エレベータ－が少ない等の低コストなりの理由があるからです（ちなみに平置き駐車場にした場合は部屋本体のコストに跳ね返ってきたりします）。 逆にコンシェルジュ完備や水回り共用スペースなどがあるようなタワマンはもっと高いですね。 私が後一番気になっていたのは、修繕費の長期計画ですが、ここは月々そこそこ高くとるだけあって、 無理ない設計でしっかり説明してくれました。さすがそのあたりは三菱さんです。 色々見てみた結果納得したので買いました。
    • アドバイスとしては、候補にしている他マンションと比較・検討した方がいいと思います！ＨＰの物件概要から確認できます（費用が載っているので比較しやすいですよ）。ただ、管理費や修繕費のコスト算出は大手デベであればそれなりに理由があるものです。単純に高い・安いではなく、中身を吟味されたうえでご自身が払ってもいいかを考えたほうがいいです。 他マンションを見る際は、長期修繕費計画はしっかりみたほうがいいです。10年後に莫大なお金を取られるマンションも中にはあったりするので・・（ここは心配なさそうでしたが）
      • 大規模なマンションだから、共用施設があっても、１戸あたりは負担はとても少ないのではないか、と思っておりましたが そうとも限らないのかな。他の方も書かれていますが、長期修繕計画で、１０年後、１５年後、そしてそれ以降の月々の固定費がどれくらいになるのかも 考えていきながら行くのがいいでしょうね。 特に変動金利で考えている場合、１０年目で金利が大きく上る可能性もあるので、それを加味しながら。

【契約者】

• ここ買われた方いますか？
  • 我が家も購入しました。現在津田沼駅の徒歩圏内に住んでいるので、若干不便になるなと思っていますが、子育て環境も良さそうなので決めました。
  • 購入された方いらっしゃいますね！ちなみに私もです。ザ・タワーと迷いましたが、小学校への通学を考えたら断然こちらの方が良いし、津田沼駅までは距離がありますが自転車があれば大丈夫。緑豊かで静かな場所ですが、ファミリー世帯が多く賑やかになりそうですね！
  • 近くに幼稚園、保育園、学校ありでファミリー向けの物件ですよね。賑々しくなりそうで楽しみ！

交通

• 前原西でもかなり前原駅寄りですが、津田沼も生活圏
• JR津田沼からバス便という立地の微妙さをマンション自体の質で補おうという狙いっぽい気がします。
• 駅から遠いというのがネックになってきます。バス移動になると、正確な時間で移動ができないのが難点。天候不良の時は特に混雑しますし、遅延もしますから、 マンションから専用のシャトルバスが走っているとよかったかな さらに、マンション住民がバスを利用するとなると混雑は確実に予想されますよね。 交通手段が一番のネックになってしまいそう
• 毎日電車通勤する人は辛そう。 マンションからバス亭まで徒歩2分⇒津田沼駅パルコ前バス停までバス7分⇒駅まで徒歩1分 待ち時間なしでも合計10分かかりますね。 さらに雨の日等は津田沼駅周辺道路が激混みするんですよね。
• ＪRと新京成が同じ駅だったら。 乗換ルートの街が もう少し綺麗であったら と思います。
• 乗換や立地がネックで悩んでいます 住むには静かで良さそうなんだけど
• 現地を歩いてみました。 バス停（公団東口）が、本当にすぐ近くで、始発便も結構あっていいですね。 始発が、折返し・駐車スペースのある、お隣の病院前に集約されないで、 目の前のバス停にも相当数確保されているのがすばらしい。 公団住民のチカラの賜ですかね。
• 私も建設現場に行ってきました。駅から歩道が整備されており、アプローチは○。敷地の南に古い団地があるのが少し気になりましたが、街全体は静かで落ち着いた雰囲気の暮らしが送れそうな印象でした。 新津田沼はイオンにもヨーカドーにもつながっていて帰りに寄れて便利だな、と思ったのですがバス停確かに目の前ですね。次回はバスにも乗ってみようと思います。
• 木々前原は徒歩６分なのに… バス便ってことでしょうか？
  • ここは津田沼からの通勤ならバスの方が楽でしょうね。私も通勤を想定しながら周辺を探索してみましたが、津田沼での京成⇔JR間の乗り換えで、思った以上に不便さを感じました。雨の日はあの狭い歩道に傘を指した人間が相当数歩くと思うと。。 電車だと徒歩の時間がかなり多い気がします。
  • 新津田沼からJRに乗り換えている方はけっこういらっしゃいますよ。朝に津田沼に行ってみればよくわかるかと。 でもJRで都内通勤したい方なら新京成よりは船橋でスムースにJRに乗り換えできる京成のほうが便利かもしれませんね。
    • そうなんですね。みなさんあの距離を歩いていらっしゃるのね… せめてもう少し歩道が広いとか、立て看板が少ないとかならまだ良かったのですが、まあすべてにパーフェクトは難しいですよね。 バスも電車も、本数は申し分なかったので、あとは買い物をどうするか。やはりここは共用施設を使って食配ですかね？
• 前原から津田沼までの線路は平坦なイメージでした。キツい坂ありますか？
  • 坂は多いですよ。 一度現地に行って、歩いてみたほうが良いかと。
    • 歩きましたよ。前原駅から新津田沼駅方面はそんなに坂がないと思うのですが私が知らないだけでしょうか？マンションから先の津田沼方面のバスルート側はそこそこ坂ですが。 船橋市はどこでも坂があるのでどうしようもないですけどね。
  • 駅までの道を歩きましたが緩やかでした。自転車に乗ることやベビーカーを想定しても気にならない程度でしたよ。
  • 前原駅までのダラダラ登りは 徒歩でもダッシュでも全然ok。 自転車でそっちに行くことは、 滅多にないです。 イラっとくるのは、 新津田沼からの乗り換え。

構造・建物

• 敷地面積：10,222.04m2(売買対象面積)※全体合計(A街区)5,014.60m2、1,035.23m2(B街区)4,042.21m2(建築確認対象面積)
• 規模：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
• 建ぺい率：60% 、容積率：200%
• ここの設計って破産したとこだから表に名前出さないのかな？こういう時って、新たに建築士を立てるんですかね。もし会社を間違えてたらすみませんなんだけど、看板以外どこにも書いてないんだよね。
• 気になるのはせいぜい直床なところくらい。それでも比較対象になる近辺の新築マンションはほとんど直床だし検討対象外にはならないか。 あとは管理費と修繕積立がいくらになるのかかな。
  • 床天井の遮音性の点から言えば 厚いスラブに直床の組み合わせが良好。 リフォームの際の直床は云々は、今は当てはまらない。 今時のマンションは キッチン、バスルームなどの水周りは全て段差スラブにより二重床になっているから、かなり自由にレイアウト変更できる。 好みの問題だが 私はブヨブヨふわふわの床が嫌い。落ちつかない。
  • やりかえの時はどっちにしろPSの位置がキーだからどうでも。私は遮音性能ではなくて断熱性能の方が気になる。寒そう
• 南向きの部屋も、目の前に機械式駐車場が設置されるので、眺望は全く期待出来そうにありません。普通、北側ですよね、駐車場は！ 何方か仰っていましたが、向いにある「木々津田沼」が素晴らしいなと感じました。 この物件は、良い設備のついた部屋を前原に買う、といった具合ですね。
• すっかりマンションの形ができてきましたね。一番心配していた市営住宅の後ろでも影が届いていませんでした。日当たりのよさは間違いなさそうですね。
• 南東向きも良い感じでした！
  • 日当たりは私も確認しましたが問題ないですね！エアリーヒルズだと前がブルームヒルズなので、別マンションが建つ心配もなく安心しています！
• 現地を見ましたが、規模の割には思っていたよりこじんまりとしている印象で、なんだかなー。隣のマンションともぴったりくっついてますね。。

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  工事状況（2018年5月8日撮影）

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  エアリーヒルズ工事状況（2018年5月8日撮影）

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  南東向き工事状況（2018年6月10日撮影）

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  ブルームヒルズ外観状況（2018年6月10日撮影）

共用施設

• 施設(総戸数に対して):駐車場:134台(平置駐車場9台、機械式駐車場115台、専用駐車場9台、来客用駐車場1台)A街区:79台(平置駐車場7台、機械式駐車場62台、専用駐車場9台、来客用駐車場1台)B街区:55台(平置駐車場2台、機械式駐車場53台) バイク置場:6台A街区:3台、B街区:3台 ミニバイク置場:20台A街区:9台B街区:11台 自転車置場:269台(平置40台、2段ラック式229台)、他レンタサイクル14台 A街区:158台(平置11台、2段ラック式147台)、他レンタサイクル7台 B街区:111台(平置29台、2段ラック式82台)、他レンタサイクル7台(各施設の使用料未定）
• 共用施設が充実してますね。ゲストルームって他のマンションでも稼働率高いのかしら。競争率が高くて使い時に使えないという印象しかないです。。それでも埋まる分良いのでしょうけど。
• コミュニティが自然と育まれるパブリックスペースって何だろうと思ったら 最近のマンション物件に増えてきている共有施設のことのようです。 キッズルームがあったり、ライブラリーラウンジがあったり、 かなり充実していると思います。 またゲストルームやパーティールームもあるのですが、どうやって借りていくのでしょう。
  • 今のマンションってすごい! 共有施設って、こんなに充実しているの??とただただ驚きです。 ラウンジ、キッズルーム、パーティールームにゲストルーム。 ここってホテルなの?と思うくらいに充実していると思いました。 維持費は確かにかかってしまうでしょうけれど、家族を呼んだり 友達を呼ぶことが多いので、これはいいなと思いました。
  • パーティールームがあると掃除とか気にせず、人を呼べて良いですよね。
  • マンション内にいろんな設備があると、そこで対応できるので便利ですよね。 パーティーをするにも子供が小さいとなかなか予約できなかったりするし。 共用施設が充実しているとマンション住戸同士もコミュニケーションが取りやすいからいいですね。 ママさんなんかいいじゃないかな。
  • そんなに驚くほどの共用設備？？大規模とかタワー系なら普通によくあるレベルかと。 ただこの住戸数で支えるにはややオーバースペックかなという印象。どなたかも言っていたけど、キッズルームを20年後そのまま使っている姿が想像つかない、何かにリノベしないといけないだろうし、坪単価もだけど管理費と修繕費が心配かな。 立地はいいけど、そう安くは買えなそうだなぁ。
• 機械式駐車場が多いから管理費や修繕費のランニングコストが気になるところでしょう。 物件概要に機械式115台とあります。
  • そうですね。車持ちが多い地域だと思うのでがら空きにはならなそうですが、修繕が心配。 共用施設が多いのも管理費に響くと思うと、もう少しシンプルでも良かったかもしれないですね。ゲストルーム、どのくらいの利用率になるのかなあ。
    • キッズルームの維持費って電気代くらいなので使わないときは消灯していればほぼかからないと思います。それにファミリーニーズの強い物件なので、自分たちが不要になっても、将来売るときのセールスポイントになるのではないでしょうか？
    • 維持費には電気代の他にも、地代や清掃費などランニングコストや、古くなれば内装の改修など行いますから、色々とかかるものですよ。そもそも照明なんて微々たるもので、エアコンの方が電気代のウェイト高いです。 それに本来ならそのワンスパンに住戸を作って売れるはずの所をわざわざ潰してるわけですから、その分の採算は販売対象の住戸に加算されたり、管理費も高くなるし、メリットだけじゃないですよ。 個人的にはここの共用施設はどれも嬉しいけど、管理費高いですよね。
    • フィットネスルームとか、シアタールームとか、設備を使うようなところだとコストはかかりやすいですが、 キッズルームくらいだったら良いのかなとは思います。 子どもが大きくなって誰もいなくなったら、 普通に集会室として転用しやすいっていうのがありますので。それは便利なんじゃないかなと思いました
• 機械式115台分って多いですね 戸数は170ですし…もちろん駐車場はあるほうが良いんですけど…。 その他にもパーティールーム、キッズルーム、ゲストルームとか共用施設も多かったし 平面駐車場だと良かったのに…
  • 同じ数で平面駐車場なんかにしたら広い敷地なり建物の建坪削る必要があるわけで、1戸辺りの単価が2〜3割上がっちゃうでしょうしね
  • バス便立地なのに駐車場機械式って残念ですよね。もちろん物件価格との相談だということはわかってはいるんですが…
• あの立地では駐車場はマストでしょう。通勤に使わなければ、出し入れしにくい機械式でも充分かと。 10,000円超えない設定にしてください！
• パーティルームやゲストルーム以外にも食配スペースやレンタサイクルもあるし、かなり共用施設を充実させてますね。 管理人さんは24時間いらっしゃるのでしょうか？
  • 物件概要に日勤とあります
  • 管理人さんがいてくれるとセキュリティにもいいし、マンション周りもきれいになるし。 食配ステーションも便利ですね。共働きだから買い物も一苦労ですし、まとめ買いで済ませるなら宅配が便利で余計なものを買わなくていいです。複数から選べるのも嬉しいのでは。
• 個人的にはライブラリーと食配ステーションくらいかな、使うとしたら。 子供のためのスペースなどは、将来的に使わなくなったら 他の目的で使えるようにしていく工夫は必要だろうと思います。
• 戸数が多いといろいろ便利なサービスもあり人気がありますね。キッズルームやゲストルーム、都内ではないけれど都内にはないサービスが受けるのかもしれません。 食配サービスは子育て世代にはうれしいと思います。ゆっくり買い物にも行けませんから。 談話室やキッズルームでママ友と話すくらいで、ましては仕事をしていたらなおさらでしょう。情報源は無いと孤立しちゃいますし。ゆくゆく子供たちが巣立ってしまったら何かカルチャーなど別のサービスとして使えるといいです。

設備・仕様

• 食器洗い機やディスポーザー、タンクレストイレなど仕様は落としてないようです。 個人的にはトランクルームがポイント高いですね。
• ここは設備いいと思うよ
  • スロップシンクが付いてたり、タンクレストイレがあったり、価格の割に仕様は高いですよね。
• ここはディスポーザーやタンクレストイレなどしっかり作り込んでます。三菱版オハナのオイコス仕様にせずパークハウス仕様にしている点はポイント高いです。同じ津田沼でタワーを同時販売するので仕様を落とせなかった、ようですね。タワーが完売すれば、その利益がある分、一転強気に出てくるのでは？

間取り

• 3LDK～5LDK（66.28m2～105.00m2）
• バルコニー面積：バルコニー面積10.58m2～25.10m2　ルーフバルコニー面積16.20m2～34.86m2　テラス面積　15.07m2～34.68m2
• 70m2くらいでも玄関をクランクさせてたりとか今どきの物件にしては建物にコストかけてる感じはしますよね。
• ベビーカーを畳まずに置きたい、ということでポーチに置くことができますよ、という旨が公式サイトに書かれていました。 こちらのマンションの場合は、 ポーチにそうやってベビーカーを置いておくのは、OKということになってくるのですね。 ここならば、他の人の通行のじゃまにはならない、ということでなのかもしれません。
  • ポーチに置く、で統一しているんですね。ということは三輪車や子供の自転車も同様ですか？そのあたりは確認しておかないといけないかなと思います。 ホームページを見ましたがポーチは柵のようになっていて、アルコーブ風なんでしょうか。居室空間の一部の扱いなのかもしれません。砂場の道具も置いてあります。 割とマンションで問題になってくるのは、生協の箱は置いておいてほしくないとかです。アルコーブの柵に傘を開いて乾かすとかは邪魔になるからダメなど規約を細かくしておいてほしいです。
    • • 生協の箱は食配スペースに置けるようになってます。
• こちらの間取り検索はなかなか良いですね。 こだわりの条件を選ぶとそれに合った間取りをピックアップできる。 50ものプランがあるっていうのも、5LDKまであるのもすごい。 各プランの違いって小さな違いなんだろうなとは思いつつ、 その小さな違いが住み心地を左右したりするのかもしれず。
• Ａ棟の一階は一部、半地下のような作りになっています。また冬至の頃はB棟の影響で影がかかる部屋が出てきます。もちろん、すべての部屋ではありません。シミュレーションしてもらえます。

買い物・食事

• ここは駅からマンションまでスーパーってない感じですかね？
• 一番近いスーパーが徒歩4分～6分のリブレ京成でしょうか。でもこのスーパー、営業時間が21時までなので帰りが遅くなる人にとって、使えないスーパーになりますね。あとは徒歩6，7分のウエルシアですかね。24時間営業なので、スーパーより便利に使えるんじゃないかなと思います。
• 新京成で津田沼経由で通勤しているのであれば、津田沼のヨーカドーとかミーナ一階の業務スーパーなども普段使いできそうですね
• 新京成経由か津田沼駅まで自転車で通勤されるんだったら24時間営業の津田沼イオンを利用するのが楽かもしれないですね。
• 専業主婦だと自転車がないとかなり難しい範囲になりますか？
  • リブレ京成なら近所なので大丈夫だと思いますが、イオンモールまで歩いたら30分弱はかかると思いますのでさすがに自転車ないとキツイかと。
    • 自転車だと買い物カゴに荷物を入れて帰宅できますから、徒歩より楽です。自動車もあると週末の買い物に利用できます。リブレ京成だけでなく他も行きたいなら自転車があると行動範囲が広がります。
• この近辺にお住まいの方にお聞きしたいのですが、お買い物はやっぱりリブレなのでしょうか？それかバスではなく、新津田沼でお買い物してから京成線で帰るのでしょうか。 リブレは小規模な上に活気があまりないように感じてしまいまして。船橋駅シャポー地下のワイズマートみたいな感じのところ、無いでしょうか。
  • バス便にしても新京成にしても、 夕刻の混雑に大きな買い物袋は迷惑。 また、 買い物袋抱えての乗車は 惨めだよ。 側から見ていても、憐れに思う。 車もなくて、土日にイオンにまとめ買いにも行けないのかなぁと。
  • 土日のまとめ買いなら車でコストコに行く方がいいかな。
• 立地的に共働きの世帯は多くないんじゃないかと想像するので、共働きでなければ日常の買い物で電車使うことはあまりないのでは？と思います。 自転車あればイオンやヨーカドーも近いですし、特に車が必須ということもないかと。もちろんあったら便利ですけど。
  • 近くに住んでますけど、自転車でイオンやイトーヨーカドーは厳しいと思います。平坦じゃないですし、道も歩道も狭いところを行かなくちゃいけません。
• 前原駅前のホールの広場に建設されているビル？に店舗が何かが入りそうですがとても気になります。生活に便利なものを扱ってくれるといいな。
• 徒歩ですぐそば！ではないですが近くに色々なスーパーありますね。肉屋さんは安いのかな？

育児・教育

• 近所に公園があったり、学校も徒歩圏内ということもあり 子育て環境としては、とても良いような気がします。 交通便よりも、子育てを優先に考えているご家庭であれば申し分ない物件だと思います。
• 待機児童はどうですか？船橋市はひどいと聞きますが
  • 船橋市はもともとフルタイムの基準が厳しいのでフルタイムで0歳育休復帰で祖父母が市外なら入りやすいかと思います(フルタイムは週42.5時間の休憩含む勤務時間が必要) ただ、前原、飯山満、田喜野井は保育園が少ないので激戦ですね。 前原の津田沼駅近くの保育園は激戦で待機児童が多いみたいです。小規模は入りやすそうですが卒園時に転園が不安なく出来るほど前原地域に枠があるかは分かりません。 とにかく船橋市のフルタイム基準をクリアできる方が少ないので(大企業にお勤めの方だと難しいかもしれませんね)そこをクリアできるかが大切だと思います。
    • 詳しくありがとうございます！ 休憩時間を含め8.5時間以上、週5日働ける人でないと難しいということですね。 このままいけば私自身の条件はクリア出来そうですが、保育園の絶対的な受け皿の量は変えられませんから、不安が残りますね。
• 駅前のタワーもここも保育園は激戦だから船橋基準でフルタイムならこちらにしても良いと思いますね。 作りも豪華だし安めなのでいいなぁと思います。 私は船橋基準ではフルタイムではないので子供が大きくなるまで船橋へ引越しは考えてませんが魅力を感じますね。
• 保育園だけが気になります
  • 保育園は目の前にひとつありますが入るのは難しいのですかね？近場で建っているパークハウス木々やパークホームズの完成が10年前なので比較的空いているのかなと安易に考えていました・・。
    • もともと前原には保育園が少なく待機児童は多めです。船橋市は毎年のように津田沼駅前に保育園設置の募集をしています。
      • 船橋の入所基準については他の自治体より厳しい点があるので油断はしない方がいいと思います。夫婦ともに(休憩込みで)週42.5時間ないとフルタイム(他の自治体は大体週40時間)なので注意です。フルタイムなら保育園には入れる可能性はかなり高いです。都内の企業だと週42.5時間を満たしてないところが多いので確認必須です。
• 近隣の小中学校はエアコンついているのでしょうか？船橋市なので期待しているのですが
  • 船橋市は公立の小中学校全てにエアコン設置されているみたいですよ。
• 小学校へは行きやすそうですね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高度地区：2種高度地区
• 歩道が整備されてきれいな街並みなのは ここから前原駅方面に至る一角。 ここはきれいな区画の最も遠い側になるけど、ずっと広い歩道があり、 緩いが長い坂道を頑張りきれれば5分台で車中の人になれそう。 道を一歩ハズレると、 地元民以外は迷子になっていまうような無秩序、無計画で開発された住宅地。 津田沼前原ガーデンに住めば、このあたりでは鼻が高いですね。 北側は谷底になっていて、遊水池の向こうは販売継続中のレアシス。 うちにも数年前からときどきチラシが投げ込まれていて、 住民専用シャトルバスがあるって、いったいどんなところに建っているのだろう、 どうして何年経っても売れないのだろう と不思議に思っていたが、 前を通って、なるほど、、、納得しました。 南の目の前には、パークハウス木々津田沼前原。 築8年でまだきれい。間取りも余裕がある。 このあたりに住むなら、眺望の抜ける木々津田沼前原の上の階の方が一番良いかも、 結構リーゾナブルな中古価格かな、 と感じてしまったのは、 木々津田沼前原の騰落が大きいからなのか、 駅近物件の異常な価格をすり込まれたからなのか。
• 市営前原団地やUR公団が周りに多いですよね
• 先日、一時間ほど、日曜休工の工事現場で我が五感で調査をしました。　心には優しい価格に落ち着いた、通り沿いの部屋は、やはりそれなりの騒音でした。私の中では無しです。。
• バス始発が地味に嬉しいかな
  • 始発バスがけっこうあるのがここの最大のバリューと思います。始発便を確保し続けた先住民に感謝です。
• このあたりの治安ってどうですか？
  • 治安は津田沼駅近くは良くないですが、駅から離れてるのでいいと思いますよ
    • 津田沼駅南側よりも北側の方が治安が悪いイメージ。でも土地勘があまりないので、近くにお住まいの方がいたら教えていただきたいです。
      • 津田沼駅周辺は勿論南側より北側に繁華街や風俗店が有り治安は良いとは言えないですがここは津田沼駅周辺物件では無いので気にしなくても大丈夫だと思います。
        • 以前住んでいましたが、この辺は治安はいいと思います。通り魔事件があった時は、こんな平和な所で？っとびっくりしました。マンション前のバス通りも比較的静かだし良い所です。
• 前の道はとてもきれいでした！
• 東側のアパートが取り壊されていました。こちらは別の小さいマンション？が建つようですね。
  • 東側空き地には戸建住宅が建設される予定だそうです。
• 自転車ルートの体験記がホームページにアップされてましたね。こういう情報が定期的に知れると検討しやすいですね。
  • 私も記事見ました！線路沿いの道なら車通りも多くなく、10分以内で津田沼駅に着くのなら、天気が良くて涼しい日は自転車で駅に行ってもいいですね。
    • マンション出ていきなり上り坂（電動アシスト無いならば立ちこぎ必須）、そして歩道がない狭い道だけど車は結構通る、交通量の多く信号が無い国道297を渡る、同じく交通量が多く信号が無い県道69を渡る、デメリットをモヤっと隠す記事。 価値観は人それぞれですが実際に通ってみることをお勧めします。
      • まあ10分弱で着けるし気にならないかな。個人的には上り坂も急でないから気にならないしマンション周辺の道は広いし。
        • 確かに津田沼駅まではアップダウンがあるので、自転車は電動アシスト付きの方がいいかなぁ。バスと同じルートを通るのであれば狭い道もあるので子供の場合はちょっと心配ですね。
          • 子供が津田沼に出たい場合は前原から電車という手もありますね。選択肢があるのはいいことです。
• 駅まで自転車で…という話題がありましたが、JR津田沼駅周辺に自転車をとめるのはなかなか難しいことですよ。市営の駐輪場はありますが、まとまった場所がないので歩道沿いにあります。日中のみ管理員はいます。 その駐輪場は契約して借りるのですが、津田沼駅周辺は倍率が高いので外れることもあります。 1日100円でその日だけとめることもできますが、確保されている場所が少ないので期待するのは危ないです。 ふらっと行ってとめることは基本的に難しいのではないでしょうか。そのため迷惑な違法駐輪も多いのが現状です。
  • イオンがありますよ！津田沼イオンの地下駐輪場に止めるかさくら公園の隣の市営駐輪場に止める手もあります。

さくら公園の隣なら日中も空いてることが多いです。

• • • イオン手前の新京成沿いの駐輪場は市営に比べると高めですが、空きはあるそうです。

周辺施設

その他

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