プラウド天王寺清水谷

2018年8月22日 (水) 22:49時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区清水谷町8番11,14（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
2. OsakaMetro谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
3. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩8分
4. 大阪環状線 「玉造」駅 徒歩13分
5. OsakaMetro谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
6. OsakaMetro中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩10分
7. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩15分

• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（（転借地権）の準共有。引渡日より2089年8月31日まで）
• 完成時期：2019年10月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 定借なので価格との折り合いがつくかどうか。2018-2019年価格だと定借でも安くならないか？
  • 価格次第ですね。 立地は良いと思います。 ブランドも良いですし、人気出そうですね～！
    • う〜ん 定借かぁ。
• 定借？30年後に土地返却？72平米　3000-4000万円台
  • ７０年後に解体し返却。なんか嫌だな。この近辺じゃ難しい販売方式だと思うけど。予算なければ中古買うよ
• 地代って、70年で800万、解体が400万で1200万に物件が4000万で5200万か。確かに安いが、70年で死ぬなら良いが、マンションなのに途中で売れんぞこれ。資産価値無い消耗品なら賃貸借りた方がよく無いか？もし30年後に地震で被災したら直す気するかね？
• 立地は良いと思うので価格次第だと思います。
• 地主がノーリスクで手堅い商売ですね。 確か経済状況で地代は上がる可能性あるでしょう。 マンションって立地が命で、その理由は資産性でしょう？ 色々調べたけど、ハイリスクの博打物件ですよ。 コスト的に、上物に4000万もかかるはずがない。 買い主が全てのリスクを背負う案件。
• 定借は東京しか通用しないんじゃないか？ノムさん。
  • 千里中央の定借タワーは竣工前完売のようです。立地がよければ定借でも売れるんでしょう。ここが立地がいいかどうかは別として。
    • 千里中央タワーほどの絶対的な立地ではないですが、環境と利便性のバランスが取れているという意味ではなかなか出ない場所な気もします。だから借地なのかな？と納得できる要素もあると思います。価格がいくらかは別として。
• 近鉄の谷六直結が３１０～３２０万くらいで近くのプラウド真田山が坪２７０万だから、借地でなければここは２８０～２９０万くらいかな？借地だと凡そ８～８５掛けくらいが妥当だと聞いたので、借地のここは２３０～２４０万あたりと想定。 この辺りの場所なら賃貸で借りようとしても高い賃料するし、ローンの方が月々支払い安く済むなら借りるよりメリットあるっしょ。借地が売りにくいと言っても少なからずいくらかは回収できるわけで。 あとはここの立地にどれだけ魅力を感じるかだと思う。谷六とか学校区にこだわらないならエリア変えれば徒歩５分以内の物件は出てるでしょうし。
• 定期賃借権付きのマンションですか・・・。 それだと購入ではなく 賃貸マンションと同じような感覚ですね。 財産としてではなく、立地が気に入って購入するという感覚かも。 すごく便利でというわけでもなく、決め手には欠ける気がしました。
• ここの単価は気にはなるね。土地の賃料設定も含めて
  • 以前200-210万/坪と聞いたけどどうなんでしょうね。所有権は300万/坪として、定期借地なので3割引きくらいとしてそんなものかと思います。
    • 確か千里中央のシエリアタワーのときに凡そ1.5～2割引と聞いた気がします。所有権300万計算なら240万くらい？ 210万は定借だとしてもこのご時世安過ぎな気はしますので、プラウドということを考えてもそこまでは安く出てこないかと。 まあ安いに越したことは無いので期待はしてますが。
      • 70.95平米のプランで21.5坪。それに×@240で5160万ですか。流石にそれでは誰も買わんでしょう
• 毎月、土地代払うなら坪単価190万で妥当だろう。
• 価格が一番の魅力かな。プラウド天王寺真田山に手が出なかった層向け。

交通

構造・建物

• 1フロア3邸×2棟構成となっているのと、角住戸率66%超というのかなかなか魅力的なマンション物件。
• 70年って、最新のマンションの寿命として短くない？今は適切なメンテナンスを実施すれば3世代75年は十分な寿命が確保され、そこから100年を超える寿命を目指してるマンションも多いのに。
  • 今回の場合は土地自体が70年の賃借期間なだけで建物は関係ないしょ。捉え方間違ってませんか？それに70年後どうなっているかなんて今の時点で誰も想像しないでしょう。そう思えば70年だろうが100年だろうが同じこと。
• 所詮、70年程度の耐久性の資材と施工ってこと？？デザインは良いかもしれないですが、野村でなくても良い気が、、

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取：3LDK～4LDK
• 面積：70.95平米～83.49平米
• ウォークインクローゼットや納戸も広く設計されているので部屋を広々と使用できそうです。
• 間取りは基本田の字型のようですね。
• 全部屋にウォークインクローゼットと納戸が標準で付いているようで収納が多そう。物が多くて収まりきらないファミリー層には重宝されそうです。最近は小ぶりな作りのマンションが多いですが、ここは７０平米以上の部屋が多そうなので、どの世帯でもゆとりを持って暮らせそうですね。
• 早く他のプランも見たいです。 玄関にアルコープがあるのでプライバシーが確保できますね。 布団クロゼットがあるので来客用の布団を収納するのに便利だと思いました。 最近のマンションはアウトフレームが多くなってきていますね。 確かに収納スペースが多いと感じました。
• プラン見たけど、やっぱ安物仕様だよ。 ベランダシンクも無いし、スパンも狭い。 脱衣場の出入り口は廊下にして欲しいわ。 リビングダイニングに脱衣場の出入り口を持ってくるのは廊下スペースをリビングの畳数に組み込む為の安物仕様プランでしょ。 これで坪単価200以下なら納得するけど。
  • モデル見てないのに間取りだけで安物仕様と判断するとはなかなか詳しい方なのですね（笑） 間取りはよくあるタテ型の田の字プランでしょ。どの物件も間取りはほぼ似たような感じ。特にここの間取りは上の洋室２つの部屋の広さと収納がしっかり取れてる点で魅力に感じますけどね。廊下のところに脱衣場の入口持っていったら部屋の面積と収納スペースつぶれますよ。 この物件にあるか分からないけどそういう人はヨコ型タイプ選べばいいんじゃないですか？
• リビングの中に、浴槽と洗面があります。 リビングの中に、洗濯槽があるというのは。。。。。。 設計する人のセンスにもよるけど、会社的に設計者は、バスと洗面を外に出すことできなかったのかな。 男子だけの家族や単身住まい、DINKSだとこれもありと思いますが、 おそらくこのような仕様にしたのは、水回りの配管を短くまとめるために集約するために１本化した会社の事情のように推測します！ 坪単価は２２０万円以上だと思います。
  • ひどい間取りだな
    • 確かに風呂上がりで出たらいきなりリビングはないわぁ。ましてやプラウドで？三流デベじゃあるまいし、借地だからやる気ないんか？
      • 角部屋なんだから、横長リビングにして、サービスバルコニー作れば、真ん中の部屋も窓や室外機も置けるし、リビングの脱衣所入り口作らなくて済む。洋室1の7畳も畳数稼ぐ為に変形させてるし、セコイ間取りですね。
        • リビングの中心付近に洗濯機を設置するのは、違和感を感じます。最近の洗濯機は、DD モーターで静かだから中心付近に設置する仕様にしたのでしょうか。
          • アウトポールとはいえ、この間取りは三流デベとディスられてても仕方ないなぁ。学区にこだわりのない人は、近くに建設予定のプレサンスロジェ上町に期待した方がいいかも。
• リビングに洗面所と風呂があるケース、メリットあります？ 一人住まい独身だとリビングインはOKです

買い物・食事

• ライフ1分をアピールされてもなぁ。

育児・教育

• 学区重視の方が購入されるのだと思います
  • 真田山小の学力は斜陽気味ですしね。今や五条、常盤、堀川、堀江に随分溝を開けられる状況ですしね。上本町駅徒歩5分圏で五条小なら定借も検討する方いるでしょうが、坪200を超えると苦戦必至。
    • 大阪は学力ホームページで公開してますし、真田小の衰退は目に見えてますからねぇ。昔みたいにイメージでは通用しない。意外な小学校が学力高くてびっくりします。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域・商業地域
• 駅までも徒歩圏内なので、交通アクセスも良さそうだなと思いました。

周辺施設

その他

掲示板

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