レーベン川崎京町（KAWASAKI THE RESISTA PROJECT）

2018年6月8日 (金) 14:00時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市川崎区京町一丁目108番10、108番16（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩9分
2. 京急本線 「八丁畷」駅 徒歩9分
3. 南武線 「八丁畷」駅 徒歩9分

• 総戸数：80戸（管理事務室1戸含む）
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：株式会社レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 現在不動産を買う理由として、将来的な投資としての意味合いが強く、こちらの不動産はそちらにおいて適しているとのことでした。将来、値段が上がる不動産の条件として、何よりも立地が重視されます。こちらの不動産、八丁畷という駅は確かに利用者数も多くなく、いい駅ではありませんが、何よりも川崎駅が近くにあるということが強みとのことでした。物件から徒歩十五分ほどということで普段使いとして利用するにはやや遠い印象があるが、この距離感は実際に不動産を売却するときに強みになるという説明を受けました。
• 過去の相場感から見るにして、現在の不動産の価格はかなり上がっているように感じています。 また、よく言われていることですが東京オリンピックが過ぎた頃には不動産価格は若干下がるのではと言われています。 なので、そのような状況で、若干割高とも言える価格で買うのはどうなのか、という質問をスタッフにぶつけて見ました。 すると、スタッフは、確かに今の不動産価格は過去の相場から見てかなり上がっている。 しかし、これが割高なのかどうかというのははっきりと判断することができない。 アメリカなどと比べて日本の不動産価格は割安になっており、今後さらに価格が上昇して行くことも考えられので、その場合は今のうちに買っておいた方がとくと言えるかもしれない。 また、人生のプランで考えた際にも、不動産価格が低い時を狙って買うという方法はなかなかできることでは無いので、自分の人生で不動産が必要なときに買っておいた方がいいのでは無いかという説明を受けました。
• 価格が4月にならないと出ないそうですが、営業さんによれば4500万位じゃないかと予想してました。思いのほか高いなーと言うのが感想です。
• 先日話を聞きに行ったところ、 価格は4200～とのことでした。 参考価格だそうでまだ確定ではないようです。 ただ、手書きで価格が書かれていて なんだかあやしい印象を受けました… 広めの部屋だと3,4階でも5000前半がチラホラ 上層階は価格が未定とのこと。
  • 思ってた以上に高いですね、その金額だと手が出せないです。
• 完成は来年になりますが、価格帯が高いというコメントもあることから、価格がネックになってきてしまうのかもしれません
• MRはCタイプ（80m2）
  • 和室+押入→リビングに変更
  • 洋室も2室に。広さ、クローゼットの位置も変更。大幅変更の為、図面と見比べるのが大変でした（笑
  • 設備はほぼオプション

他社のMRにも伺いましたが、こちらほど原型留めてないところはなかったかもしれません。

• デルルームＣタイプの南西向き3階で5900万とのことでした。京町1丁目はもう新築マンションが立つ土地がないように思われるので、この価格なのでしょうか？？
  • 元地元民ですが、5900万円支払うなら他にもっと条件のいい物件はあると思います。場所だけでなく販売会社も中堅所です、なぜそんな強気な設定なのでしょうか？
    • 最多が5900万ですか？？高過ぎますね。。
      • えっ、私は最多じゃなくて最高が5900万って聞きましたよ！想像ですが、最多は5300万弱とかじゃないですか？
        • 5900万は高い方のお部屋のお値段だと思います。最高はそれよりも高いです。最多価格はやはり5300万くらいでしょうか？駐車場は安いです！
• 5000万超えの物件なんですか！！　かなりお高い。大手さんでもないのに。びっくり。
  • 5000万円だけでなく 間取りによって、様々な価格帯になっています。 駅までの距離も１０分までと便利なので妥当な価格でしょう。 間取りから考えると、ファミリー層の希望者が多いマンションかなと思いました。
• 昨日行ったら第一期完売だと言われた。
  • 第一期は完売。次は第二期ですか。抽選販売だったんでしょうか。そういったあたりも人気の差が出ます。 月額500円からの駐車場ってすごいと思います。都内で駐車場を探すと、ケタが違いますから。駐車場代は本当にこの値段なんですよね？ 明日、5月3日から第2期のモデルルームがプレオープンするようです。第2期も人気になるでしょうか。
    • 駐車場が安いのは使わない人にも負担を求めているから。受益者負担でないかわりに駐車場が使われなくなっても管理組合の収入減は僅かになる。
• 最低価格帯だとお買い得のような気もしましたけどね。 とはいえ、ほぼ五千万となるとこの辺りの相場よりお高めということなんでしょうか。 一期はあっという間に完売ってことなんですかね。 蓋を開けたら意外と人気だった理由ってどこにあるんでしょうか。
• 管理費が高めで、修繕費が抑えめの印象を受けるのですが…どうなんでしょうか。 管理費はこの規模のマンションだとコレくらいが適正なんでしょうか。 修繕積立金に対しては、長期的な計画が建てられているとは思いますが、それでもこの最初の額は抑え気味すぎないかしらと思いまして。 なんだか毎月のコストも見ていかなければならないのだなと思いました。
  • 戸数が多いので修繕費が最初は抑えめということなのですかね。100戸超えるとその辺はどこも安くなる印象があります。あと将来的な値上げも少なくなりそう。
• 今日レーベン京町から電話あり。少し値段も下げられそうな。。。との事です。どれくらいの戸数が売れてるんですかねー？

交通

• アクセスは川崎駅から徒歩で十五分、そこそこ遠い印象です。もっとも最寄の駅は八丁畷という駅ですが、こちらは正直かなり小さい駅で、あまり実用的ではないように感じました。
• 最寄り駅は各停のみの鶴見市場か八丁畷。
  • いずれにしても最寄駅が弱すぎ・・・

構造・建物

• 敷地の形がL字型なので、建物がそこまで敷地いっぱいいっぱい建っているわけではない、のかなぁ。建物の率は敷地の中で見てみると高くないので だから駐車場とか比較的想像よりも取れていたのかなと思いました。 ただ、その分、戸数は敷地の割には取れないのでお値段高くなりがちになってしまうなんてことあったりもしてしまうのかなぁ。

共用施設

• ここは、駐車場が100％でシャッターゲードが付いているのがセキュリティ面でいいですね。いたずらとかされなくて。
• 駅からもそれほど遠くないのにもかかわらず駐車場は100%完備になっているのは魅力的。シャッターゲートになっているのでセキュリティも万全になっていますね
• 全80戸で駐車場100%。うち平置きが10台分しかない。あとは機械式だね。 将来間違いなく車を手放す人が増え駐車場が埋まらなくなる。 これ金食い虫の機械式駐車場の維持費で揉めるね。 平置きもしくは自走式でで100%ならメリットだが機械式で100%はデメリットのほうが大きい。
  • 駐車場安くても機械式だと維持修繕費が後々かかりそうですね。
    • 機械式がメインの駐車場で格安利用料設定って、管理組合の収支が破綻するのは目に見えている。機械式の維持費って1台あたり月１万円くらいかかる。数年後には管理費か駐車場利用料を値上げせざるを得なくなる。デベは売ったら最後あとのことは知らない。
      • てゆうか、格安利用設定だから利用率によらず維持費が管理費収入で確保できるんでしょ。駐車場収入をあてにしていて利用率が想定を下回ったら収入不足になるが、その懸念がない。その代わり利用者が得して利用しない人が支える形になる。
        • 駐車場利用収入をあてにしていないのであれば、その分管理費が高くないと破綻する。ここ他より高くないでしょ。初めから破たんすることが前提の管理計画。
          • 管理費の額はみんな気にするけど、その管理費算出の前提になる管理計画って提示されていない。ちゃんと考えて計画してるだろうなんて安易な考えは危険。入居後、数年で管理費の値上げが話題になるマンションもあったりする。安い買い物ではないのだから管理計画ぐらい提示を要求して確認しないと。そういうことと怠って入居してから気が付いても後の祭り。
• 駐車場は殆どが機械式の駐車場で、平置き式というのは、あまり用意されていない状態であるというのを物件概要から見てとりました。月額使用料／500円～3,500円とかなり値段に幅があるのですが、安い方って平置きと機械式と、どちらになるのでしょうね、一般的に。

設備・仕様

• タカラリーベンは水道水にかなりのこだわりを持っているようで、独自の濾過装置があるということは説明受けました。
• 床暖房、浴室テレビ、浄活水システムが標準搭載とのこと。それらは無くても良いような、ちょっと贅沢な感じのものだけれど、その他、ディスポーザーとか浴室乾燥機とか食洗機とかは、あたりまえに付いていると思っていいのかな？
  • 浄活水システムなんて文字があるのですがこれって何なのですか？普通に浄水器が最初からついていますよーっていうことなんでしょうか。でもそれだけだったらわざわざ公式サイトのトップに書くことじゃないし…。と思いまして調べたら、家中の水を特殊な浄水器に欠けるらしいですね（汗）お風呂とかトイレまでしなくってもいいんじゃないかしら？やり過ぎ感を感じてしまいました。

間取り

• 個人的にはルーバー付のプランが気になります。でも、高そうですね。
• 角部屋でも、バルコニー以外の開口部はあまり窓は大きくないんですね。というか風を通すくらいの大きさの窓が幾つか付いているという感じになってきています。 周りの建物への配慮ということなんでしょうか。 せっかく角部屋ですがそこが少々残念なところになってくるのかなと思いました。 基本的に角部屋の場合にはなるべく居室に窓が来るようにはなっているようで。 風通しという点を考えてもそれは良いことなのかもしれないですね。
  • かなり専有面積は全体的にあるということになってくるのかしら。 掲載されている４LDKのプランの居室で4.5帖のところは、ドアの開閉のぶんはスペースを使うことが出来ない 玄関の所はポーチにはなっていないんですね。 なっているともっとプライベート感が高まりますが、角部屋だし入ってくる人もいないだろうしまあ良いかなぁという感じでしょうか
• クローゼットは部屋の広さから考えると少し狭いように思いますが バルコニーが広いなというのが第一印象です。 サービスバルコニーがあるのもいいなと感じました。 この広さがあれば、ガーデニングや家庭菜園を楽しめるのではないかなと思います。
• 3LDKで75平米あるプランがちらほらある 子供がいるということを前提としているのか、収納も十分な物件が 多くあるように感じられました。 布団クローゼットがあるのはいいと思います。 普通のクローゼットだと、 効率的に掛け布団などを収納しておくことができませんから。 布団圧縮袋を使っても もともとが大きいのでしまいにくいんですよね。

買い物・食事

• マンション周辺はマルエツ、まいぱすけっとなどがあり便利ですね。遅くまで開いているスーパーがあると便利ですから。
• 商店街って言っても昔ながらのお店が多く、閉店したお店もちらほら。

育児・教育

周辺環境・治安

• 川崎駅から近いからという理由での駅近を主張するには、川崎駅はかなり遠いなという印象でした。徒歩十五分となっていますが、実際に歩いてみると20分近くかかる印象で、普段の通勤や通学にはなかなか使えそうにありませんでした。
• 川崎駅という立地に関しては、確かに歓楽街もあり、治安の悪い地域もあるが、この物件の周辺は全体的にホワイトカラーが多く住んでいる地域で、そこまで治安が悪くはないという説明でした。こちらに関しても、特に揚げ足取りをするわけではありませんが歓楽街である南町のすぐ近くの立地のため、そのような説明は苦しいのかなという印象でした。
• 不動産自体の印象としては、立地がそこまで良く無いように感じます。また、住宅地のかなり奥まったところにあるので、印象として隠れ家のような雰囲気が若干出ています。川崎という土地柄からかどうしても私は横浜と比べてしまうのですが、横浜に比べて多少安っぽい印象を受ける物件と立地で、その割にそこまで安くなっていないのかなという印象でした。
• 駅はぎりぎりＯＫな距離。小学校とマルエツが近い。交通面も街としても、便利なのかそうでもないのか、よくわからない場所に思えますが、どうなんでしょう？静かそうな場所には思えるのですが、実際はどうですか？
• 川崎駅までは自転車でいくとしても10分程度かかってきてしまうので、普段は利用しないでしょうね
• 物件が立つ場所は買い物も便利で、静かで暮らしやすいと思います。
• 北側も南側も公園に隣接しているのは珍しいですね。公園ってこんなに近く同士にあるものなんでしょうか。 もしかしたら小学校が近くにあるというのがポイントになるのかもしれないですね。 子供が集まる場所にもなりますし、 もしもの時の一時避難先になるのかな？ いずれにしても北と南が抜けているのは 住環境的には良いと思いました。
• 現地見に行きましたが、ベランダの真ん前に隣接する公園の木が被ってしまっている家がありますね。 公園の木ですし、おいそれと伐採とかはできないでしょうし レーベンの方はこのことご存知なんでしょうか？ この部屋はもう契約されてる方がいるのかな。
  • 見るべきポイントはいろいろとあるのだなぁと思いました。 公園が目の前だとこういう植樹の配置も重要なことはわかりました。 公園って割りと定期的に業者が入って 手入れがされていますけれど、季節ごとなので、わさわさしてしまっているときにすぐに切ってもらえるわけではない？ 夏だったら涼しくて良いのかもだけど…
    • 影になっちゃって洗濯乾かなそうとおもいました。緑が見えるというよりは緑しか見えない可能性あります。
• 京町2丁目に住んでて八丁畷に歩いて行ってましたがあそこ辺りは人間の質が悪いですね。商店街があるって言ってもご年配の方しかいなかった感じです。
  • あそこ辺りは若い人が少ないという事でしょうか？
• 八丁畷と鶴見市場というなんとも言えない地味な駅が最寄りであるのは否めませんが、駅まで徒歩10分程で、また小学校も近く、マンション隣接の車道は道幅が確保されている割には車の通行量も少ない閑静な住宅街であると感じておりました。川崎市の海寄りは治安の面で色々と言われますが、京町周辺はどうなのでしょうか？

⊛駅までもそこまで遠くないですが、川崎駅まで出ることのできるバス停も比較的近くにあるという点は、いいのかしら、と思いました。 雪が降ってしまうと、交通渋滞などで使いにくくなってしまったりなんてありますけれど、 普段はそこまでではないでしょうから、 使いやすいでしょう。 川崎まで出るのだったらそれでもいいように感じられました

周辺施設

• 隣接の公園も、公園と呼べる代物ではない小ぢんまり感ですね。

その他

• タカラレーベンという会社を私はこれまであまり知らなかったのですが、全国的に多くの不動産を所有しており、業界内順位も高いそうです。スタッフの説明の仕方や対応などから、かなり信用してもいい会社なのかなとは感じました。

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