プラウド西葛西

2018年4月21日 (土) 23:05時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江戸川区西葛西四丁目3番14（地番）
• 交通：東京メトロ東西線 「西葛西」駅 徒歩8分
• 総戸数：156戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 楽しみです。価格次第で購入を検討してますが、やはりガーデンズなどと比べるとだいぶ高くなるのでしょうか…。
• スターツは、この地ではかなり強力な地場産業ですからね。西葛西か界隈は、どこもスターツだらけです。ジョイント組むのはメリットあるかと。西葛西住民からみると、イメージ悪く無いですよ。建設予定地が、元々スターツ管理だったみたいですね。プラウドと名を付けてるので、野村8割スターツ2割位の権利割合といったところかと思ってます。
  • ある意味プラウドのアウトレット版みたいな感じです。
• 低階層はフロント以外は日はあたりませんが、コスパはまぁまぁですね。学区、都心までのアクセス、駅までの距離、お店や病院、治安、予算がない人には魅力でしょう。
• フロントコート、まだ空いてるのでしょうか？一期一次で8割以上埋まってた印象です。
  • クリスマス前までは多少空きがあったと思いますが、今はどうでしょうね。
    • いよいよ2期販売、2月上旬だそうです。80戸売れて、フロントコートは残り少なそうです。
      • 一期三次、売れたんですね。2期でどこまで行くんでしょう。
• モデルルームでは先着順の案内もありましたので一期完売はしてないみたい。２期も現時点の要望書は二桁いくかどうか位のようですので、販売時期を引き延ばして要望住戸を増やす可能性もありそうですね。
  • ２期の売れ行きと先着順の積み上がりかた次第では、GWあたりからプチ商談会が始まる可能性はありそう。予想ではそのあたりで残り1/4位になり、条件と価格のバランスが良い部屋はほぼ無くなっている気がします。
    • フロントコート、ブライトコートはだいぶ売れたんですね。先着順があといくつかありますね。二期販売価格が入っている住戸は、わずかで、それにビックリしました。カームコートは、まだまだ売り出さないってことでしょうか。どこも、4階は、見事残しています。（ごくごく一部のみ）4階から価格が一気に変わるってことでしょうか。
      • ブライトは、４階で前のアパートを越す高さだったような。一期で全て出すと、条件の切り替わるあたりが費用対効果が高い部屋として売れてしまうので、あえてそこは外して２期より後の集客に使うようです。と言っても、ほぼ6000万円なので安くはないです。目の前の至近距離に建物がないなど、まともな部屋は6000万円は出さないと買えないってことですね。
• 価格はどんな感じでしたか？カームコート、後々売れるんでしょうか。
  • カームコートほとんど価格出ていません…最上階の広いお部屋は8000万超えで出ていましたが…
    • カームはブライトとフロントの建物による自己日影により冬の日照条件が悪い割には、以外と安くないです。冬に日当たりが望めない部屋は4990万円位だったと思いますが、そこは既に売れています。また、それ以外にもマイナスポイントがあるため、低層階は安いと思います。ある程度以上の階は、ブライトと同じく急に価格差が付きます。
• ここは予算さえあればフロントコートでしょうから、決めてる人は一期で行くでしょう。フロントコートにこだわらない人は待つのもありですね。
• どの棟でも低層階は前建てで圧迫感あるけど、日当たりはフロントコートが一番いいからオススメ。ただし1000万高いけど。 フロントコートの西側の角部屋のコーナーサッシはかっこ良くて魅力だけど、中から見えるのがスポーツセンターだから躊躇するわ。スポーツセンターは階高が高いから、以外と高層階でも視界に入るんだよなあ。それで6000万後半だし。
  • フロントコート西側の角は日当たりがイマイチなのでやめました。東側は最高ですが、さすがに7000万以上はやり過ぎですね。
• 売れ行き良いんですね！残りはどの位なのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。
  • バランスがいい物件だと思います。
    • フロントコートだけでしょ、コスパいいのは
      • 売れ行きが良いと思われるのはどのような基準ですか？１５６戸中、契約済みは８０戸強ですが、これだけ売れていれば、隠している先着順があっても素晴らしい売れ行きということでしょうか？また、２月上旬予定の第二期で１０戸程度の売り出しでも、順調という認識でよろしいでしょうか？
        • 第二期って10戸なの？
          • 年明け時点ではそれぐらいと聞きましたが、要望次第ではもっと売り出すようですね。表には出てない１期の先着順も結構あったので、２期に紛れて売りつくしたいのでしょう。それを考えると、２期の正式発表までにどれだけ見込み客を予定より上積みできるかですね。
• 個人的な感想としては、フロントコート:割高、ブライトコート:かなり割高、条件悪い低層の部屋:妥当(条件なり)って感じ？フロントコートも日照条件はいいけど1000万くらい乗っけられてるから、リセールはキツそう。竣工が近くなって価格調整とかあればカームコートで一部コスパいいって言える部屋も出てくるかもと思って気長に待ちます。
• 現地を見てみましたが、フロントコートの方が割高かなと個人的には思いました。どのコートも上階に行っても、眺望は望めませんし、採光の違いの無い中階層以上であれば、フロントコートもブライトコートも、条件は似ているのに、南西のフロントコートの方がお高い。。ただし、このマンションの顔になる部分なので、プレミア価格なのかなと納得しています。 最終期ごろなら、カームコートの1階などの微妙な部屋あたりは、値下げ販売ありそう。
  • 日照時間が、フロントコートとブライトコートではだいぶ違いがありますよ。野村に資料を見せてもらいました。また、ブライトコートの前は同じ高さのハイツがあります。フロントコートの中階層以上なら目の前は何もないので、そこが一番高いのでしょう。
    • そうですよねえ。でもフロントコートは4階除いてあまり残ってないんだな、これが。
      • ４階はスポーツセンターやケーズ電機の建物に眺望が塞がれる高さかな。買うならそれ以上か、眺望がないなら３階以下の安い部屋でも同じという判断かな？
        • ブライト含めて敢えて4階は残しているようですが、3階と5階で価格差があり、販売状況によって価格調整しやすい(上にも下にも)のかもしれません。
• フロントコートは４階だけでなく3階以下も売れてないよ。 一番高い棟なのに、目の前至近距離に建物で眺望レス、もしくは道路が目の前に延びてるから夜はカーテン閉めないと低層階はまる見えって感じだよね。フロントコートは低層階の中住戸でも６０００万以上だから、やはり条件には拘りたいよね。
• ブライトの北側高層は一期でほとんど売れてしまっていますよね。
  • それが１期で定価で買う強み。
• 2期きましたね25戸。順調じゃないですか。
  • 第二期は頑張って25戸出してきたね。実際売れるのはどれだけだろう？
    • 25戸近く、売れる公算があるってことなんじゃないですか？（見込み客がそれだけ来ているってことでしょう）
      • 一期が80、二期が25で、残り51ですね。順調のようですね。
        • 固い見込み客だけではなく、少し興味を示してひょっとしたら買うかもという部屋も二期で出してると思いますよ。販売好調を演出したいですからね。一期も先着順が以外と残ってたし。表に出さず、二期と平行で裏で売ってますが。
• 施工会社がスーパーゼネコンなのは安心できますね。
• とうとう4階も販売に出したんですね。
  • お値段は如何程でしょう？
    • スウモのページに、409号室(73.84m2)が5899万円と掲載されていました。
• この物件を買うべきか否か迷っている者です。 価格もそれ相応にしますが、 近隣の環境も充実していますよね。 私は年収1,000位で頭金込みの住宅ローンを考えていますが、 同じような境遇の方でご意見をいただけたら、 よろしくお願いいたしますm(_ _)m
  • 家族構成や年齢、貯金の状況にもよるかもしれませんが、5,000万円代の部屋であれば、無理はないのではないでしょうか。
    • 私も現金は止めて、10年の減税フル活用できるローン組んで、その後一括返済を考えています。10年の利息と運用を比べて、上回る確信がない場合は現金一括がいいのでしょうが、この金利で運用が上回らないというのはありえないのかなと思います・・・（この数日の暴落でも稼がせてもらいました）
• 明日から二期の受付との事ですが、本日現在で１０５室にバラが付いていました。これに二期一次で２５室の募集との事ですので、他の物件と比べても良いのではないのでしょうか？
  • それには2期も入ってるよ。花は成約＋要望書だから、２期の25戸のうち要望の入った部屋もついてるってこと。
    • 結構、順調だと思います。高くてもニーズはあるんですね。
      • ２期でどれだけ売れて、1期の先着順もどれだけ捌けるか次第ですね。売り始めの今の時期は先着順を正直にホームページに出さない方針のようなので、モデルルームにいった人しか売れ残りの実態はわかりませんがね。ここも、高い価格帯の部屋と条件悪いが安い部屋を中心に半分売れてるっていうのは思ったより好調なのでしょう。あとは、売れ残っている部屋＝買い手が費用対効果が低いと思ってる部屋をどう売っていくかですね。価格が上がりすぎの物件は、金を持ってていい部屋を選ぶ客と、何とか買える安い価格の部屋を選ぶ客が最初に契約する傾向がありますので、残った真ん中の部屋を値引きが必要になる時期の前までにどう売っていくかが営業の腕の見せ所です。
• フロントコートの低層はまだ残っていますか？
  • ご安心ください、低層階はたくさん残ってますよ。なお、フロント中層、上層階は2期で全て売りだされたはずなので、売れ残りの先着順が出なければえらべません。
    • ２期でフロント中層の～上層の先着順があるかですね。先着順が出ても1期ではホームページや広告では宣伝してなくてモデルルームに行った人だけに見せていたので、とりあえずモデルにゴーですよ。
• ここは既に即完物件ではないのですが。一期一次～三次まで即日完売御礼はうたわれてないですし、恐らく２期も完売にはならないと思いますが。もちろん、高値のわりにはスタートダッシュでそれなりにはけたけど、これからが勝負でしょうね。
  • いやいや2期でおわるでしょう。しばらくマンションは下がらない。だから決断する人も増える。
    • 一期で156戸の半分ぐらいの80戸出して、二期で25戸出して、もう完売なんですね。さすが人気物件ですね。
      • さすがに二期では終わらないとは思いますけど、竣工間近で売れ残り多数の物件ではないですね。野村にしてはまともな場所に建てましたし、どこかの売れ残り多数の人気のない土地とは違いますから。
• 第二期2次で5戸出ていますが、今どのくらい売れたんでしょう？
  • 全部で156、一期で80戸、二期で25戸ですか。あとは50戸ですかね。
    • 4千万円台の部屋は売れたんですね！
      • 完売御礼が出てないので、何戸かは先着順で残ってるとおもうけど、4000万台のパンだ部屋はさすがに売れたんじゃないかな。ホームページの物件概要では先着順は一期から隠してたので、モデルルームでにいかないと残ってるかどうかはわからないけどね。
• 販売状況は明らかに失速ですね。もっとがんばってほしい。みんなもっと欲しがってほしい。
  • どのあたりの部屋が残ってるんでしょう？4LDK って、まだありますか？
    • 売れ行き好調じゃないですか？マンションギャラリーで花がたくさんついてましたが…。
      • 販売刻みまくってるじゃないですか。好調なんてことないですよ。
        • 順調に売れてますよね。ただ、西葛西近辺で探している人は「ルピアコート西葛西」や「ジオ西葛西清新町」にも流れそうですよね。価格次第ですが。残りをいかに売りさばくかが勝負どころですね。
• ブライトは前建が強烈に近く、カームは日照に不安がある。立地の良さやグレードを重視してそこを飲みこめる買い手を見つけられるかだね。特にこの物件は竣工前に売り切りたいでしょ売主としては
  • だからこそ最後の大盤振る舞いまでにどれだけさばくかが重要。営業の腕の見せ所。立地は部屋の条件に勝るってことを上手くアピールできるか。日当たりや圧迫感と学区とどっちをとりますかって感じ？
    • フロントコート低層は苦戦しそう。
      • カームやブライトの低層は値段も他より低くなるので、立地重視で予算ギリギリで頑張って買う人がいそうですけど、フロントは低層でも6千万超えちゃいますから、買い手が見つかるのか疑問です。
        • そうなったら、価格下げて対応でしょう。狙ってる人もいるのでは。
          • フロントは低層でも買い手付きそう。
            • フロントは目の前の道が案外交通量あるから、2～3階だとちょっと気になるかもね。まあ価格下げれば絶対買い手は付く場所だし心配はいらんでしょ。
              • そう、今の価格の価値がないと値踏みされてる部屋でも、最終的に商談会になればすんなり売れます。低層階だとスポーツセンター階段から丸見えじゃないかな。建物が立ち上がり色々と確認されたらマイナスな部屋は、確認前に早目に売り切りたいよね。
                • あと、フロント低層だと、西の角部屋も、せっかくのコーナーサッシからのビューが、スポーツセンタービューになっちゃう。6000万出してそれはね。なら500万ぐらい足して、視界の抜ける中層を買いたいね。高い部屋買う人は、条件にこだわるからね。
                  • その通りだが、中層はもう売れてる。
• ここはツボ250くらい。
  • 坪250で買えるのは条件悪い部屋でしょ。平均は280位？高いとこは300を軽くオーバー位ではなかったっけ？
• ここは、フロントの中階層以上を外すと、イマイチな条件になってしまいますが、それでもプラウドですから、それなりに人気ありそう。
• 私は価格帯、日当たりの点から、ブライトコートの中階層〜上を検討しています。
  • みなさんがおっしやる中階層とは、どのへんからなのでしょうか。このマンションの場合。
    • 4～6階って感じでしょうか。
      • 11階を3分割すればいいんじゃないの？1～4低層、4～8中層、8～11高層でいいと思うけど、被せてるのは厳密に決まりがある訳ではないからね、主観もあるし決め付けるのは難しい。
        • 低層階は残ってるは4階以下のことです。
• 私はもう契約したから言うが、他と比べてここの価格はこのマンションのポテンシャル(利便性、周辺環境、学区等)を十分に反映していない。マンション相場は全体的に高くなっているのであくまで他と比較してだが。まだ認識が浅い今がチャンスだと本当に思っている。
  • そのポテンシャルがわかるのは10年後だよねえ。そのころには、不動産のだぶつきに都心以外の中古がプチバブルでの購入よりどれだけ下がるのか、もしくは以外と中古も価格維持されててウハウハになるのか、時間がたたないとわらないし。
    • 駅前再開発だけがポテンシャルではない。 むしろ再開発計画があるところは既に価格に反映されていて高くなっている。 あまり気付かれていないのがポテンシャル。 好みは人それぞれなので感じ方も違うでしょうが、日本橋地区、大手町地区の再開発で利便性を求めてくる人によるニーズは高まるし、子供のことを優先するのも良くわかります。
      • ポテンシャルというより、すでに暮らしやすいように出来上がっていて、そこそこ人気の街ですよね。生活をするのだから、仕事と家庭とプライベート（は、微妙ですが）のバランスを取りやすい都心からの距離感、安心感、庶民感があるなと個人的には思います。
• 江戸川区、激混み東西線一本、駅徒歩8分、長谷工。今の相場相応の値段か葛西好きに支えられた高めのマンションではある。
• 丸の内通勤の大手リーマンで、ここ数年でどこかを買うなら、間違いなくこの物件は魅力的だね。江東区はもっと高いし。オリンピック需要、再開発需要切れを待っていると、家賃他で間違いなく浪費するから、その間にローンつぶせることを考えると、今ローン組んで持ち金で運用、10年で一括返済、って考えます。
• 地縁者ではなく、通勤・学区・値段を考えて、移住してくる金融マンが多いらしいよ。さすがに年収1,000万円以下では条件悪い部屋しか買えないだろうけど。
• 買っているのはむしろ地元民じゃないかなぁ、多分だけど。
  • ここは地元の人が多いと思います。営業の方もそうおっしゃってました。
    • 大手町リーマンも結構住んでるよ。
      • 我が家は地元民で、西葛西エリアに絞って新築マンションを探していたので、この物件に出会えて本当に良かったです。スーパー、病院、公共施設、色々揃っているので住みやすいです。江戸川区は子育て福祉もそうですけど、高齢者の福祉も充実してるので、年老いてからも安心して住めると思います。永住に向いてると思います。
        • 我が家は転勤族ですが、学区（学校のレベルと通学路・通学時間）＆都心への利便性（共働き、妻は派遣スタッフ）＆空港までのアクセス＆福利厚生＆スーパーや飲食店の多さ＆駅近という観点で、門前仲町や東陽町とも比較しましたが、ここを選択しました。江東区と比べて価格も少し下がるので、その分、いい部屋（フロントコート上階層）を選びました。地方転勤になったら・・・私は単身赴任になりますが、東京駅や羽田からもアクセスは良いので、その点も評価しました。
• 今日、ギャラリー行きましたが、赤いバラが9割近く付いてて、正直びびった。
  • 私もギャラリー行きました。夏前にはほぼ売れるんじゃないでしょうか。
    • 9割バラって。3期ないかもってこと?
      • 完売はしなくても、残り数個って感じでしたよ。
• 眺望、日照等いろいろあるんでしょうが、立地とブランドでそこそこ売れるのは分かる気がします。しかしもう少しで売り切るってすごいですね。
• 売れ行きを見てると、共働き世帯も多そうですし、眺望なんかは、価格差を考えるときっぱり妥協できる点なんでしょ。立地とブランド力が効いてますし、むしろ一階や二階の方がリセール時にはコスパ良さそうともとれる。予算にゆとりがあって、日中の多くを家で過ごす人はやはり、フロントコート一択なんでしょうかね。
  • ポイントは価格差があるから眺望騒音は割りきれるではなく、眺望騒音を割りきらざるを得ない部屋なのに6000万～ってのが大きなネックってことだよね。 1階～3階は、このマンション内の価格のみ比較ならコスパはいいけど、日照レスや、眺望抜けない以前に目の前至近距離に建物や機械式駐車場などがあり、快適に住むには条件が悪すぎる。 ほんとに、学区やスーパー近くなどだけが目的で、住めればいいので快適さは二の次って人が選ぶんでしょ。 それでも約5000万～なんだよね。 立地、学区の割り増しで1000万上乗せを当たり前と思う感覚の人が多数いることに驚きを隠せない。
• あと何個でしょうか。今からだと、完全に乗り遅れてしまった感です。
  • 1期の３次ぐらいまでで９０戸程度、２期の２次？３次？ぐらいまでで３０戸程度だったと思うので、売り出しは１２０戸ぐらい、未売り出しは３６戸ぐらいかな。 売れたのは１１０戸ぐらいで先着順は１０戸ぐらいとすると、残りは４６戸ぐらい、もっと売れてたら残りは４０戸ぐらいだろうね。 残ってるのは少し条件の悪いポジションだね。 カームは半分くらい残ってるみたい。 ブライトコートの建物で遮られる日陰と機械駐の騒音が懸念だからかなあ。
    • カームコートは、2期からの売り出しでしたので、残数割合も多いのでしょう。出来上がってみないと分かりませんが、毎日車を使う人は少なそうですし、意外と環境良かったりして、、、
      • 最近ギャラリーに行きましたが、残り30戸もなかったです。
        • この値段帯で珍しく売れ行き抜群ですね。
          • カームは半分くらい、まだ売りに出してないみたいですね。条件が良い部屋だと、ブライトの高層で数戸、まだ売りに出してない部屋がありそうです。フロントはほぼほぼ花がついてました。
• 値段のわりにはいいよね。折り合いつけた人が多い。
  • 部屋の住みにくさと価格のバランスさえ納得できるなら、西葛西ではいい立地だから良いのかもね。
    • 値段の割にどこが良いポイントですか？十分高いと思いますが、それを割安と思うセールスポイントを教えてくださいませ。
• 第３期は何戸くるんだろ？
  • ３月中旬が下旬に変更された。 予定数が集まらなかったんだろうね。 残りの部屋の条件が悪くなってくると悩み所だからね。 売れ残りの先着順とは別に、20戸以上は売り出したいと考えてるんじゃないかな。
    • 10戸位じゃない？
      • 第３期きましたね。15戸だそうです。微妙…
• 1期、2期は完売したの？ 3期の値段見たけどかなりの高めだね。 これじゃ売れないと思う。 アロハプロジェクトも思ったより高いがここと比較してアロハに流れる人が多そう。
• 売れ行きいいですね。今からではカームコートかブライトコートの低層しか残っていないのでしょう。
  • ここは即日完売してるんですか？
    • もうめぼしい部屋は少ないと思いますよ。
      • 二期以降は小出しにしてるわりに即日完売してないです。一部熱狂的なマニアを除くと皆さん冷静にながめているようです。近い将来相場は落ち着くので見送りも全然ありですよ。
        • 私も見送りありかと思います。部屋の選択肢も限られてきてますので。即日完売するような戸数ではないです。ただ相対的には売れているマンションかと思います。
          • 一期も即日完売はしていないよ。 たしか、二期の売り出しのときに一期分が先着順で10戸位残ってた。 ただ、残りが少なくなってきてるから、先着順でもいい部屋はどんどん無くなってると思う。 現時点では、第三期売り出し分を含めて残りは30～40ってとこじゃないかな。 ゴールデンウィークあたりにはフィニッシュしたいと思ってるんじゃない？
• 第３期の広告の宣伝文句が、都内のエリアで広さと価格の平均を見ると、江戸川区は70m2程度で5000万程度で、大手町からの近さと価格、広さのバランスがいいとのこと。 で、取って付けたように、5000万台の部屋(といっても5000万中盤で、日当たり悪い部屋というのはわからないようになってる)がありますと宣伝してて、陽当たりなどの条件悪い売れ残りの部屋を売るために、わざわざそんな説明つけなくてもと思った。 価格帯を知ってるだけに、プラウド西葛西の平均価格は6000万以上で、5000万台も限りなく6000万に近い部屋ばっかでしょと突っ込み入れたくなるわ。
  • 残り30戸、時間の問題でしょう
    • 残りは条件悪い割に中途半端に高い部屋が多いからまともな部屋以外は簡単には売れなくね？
• 日本橋まで10分の物件がこの価格で買えるのはラストチャンスだと
  • 時代を反映して売れたのだと思います。一馬力ありきで旦那さえ我慢のワークライフバランス無視の時代ではないですし奥さんも働ける時代ですから、通勤利便性は必須でしょう。加えて学区も良いですから、昔からのイメージでこの価格になってますが、合理的に考えたらコスパは悪くは無いと思います。
• 夏前には終わりそうな勢いですものね、15.15と売って完売。数戸は残るかもですけど竣工前には終わってしまうでしょう。早めに目をつけた方は良かったですね。
• 年度末大商談会だそうな。値引きして売り切るつもりかね。ま、そもそも小手先の値引きじゃ妥当な値段にならないくらい高いけどね。
  • 販売後、半年経たずに8割売れているのは好調ではないのでしょうか？その中で竣工前に値下げなんてしないと思いますが？？
    • この段階での値引きは可能性低いと思いますね。野村としても今から頑張っても年度末の決算には間に合わないでしょうし。来年度に持ち越しでしょう。
• ３期は15戸売り出しでしたが、12戸残ってるのか。売れ行きを演出するために、これまで先着順を公式HPではひた隠しにして裏でこっそり売ってたけど、もう残りは少ないからオープンにしても良いという判断なの？それとも、先着順あるから商談会やるよーという暗黙のサインかしら。
  • 全体の残りがあと12戸なのですか？
    • 違います、第３期までで売れ残ってるのが12戸ってことですね。今までは公式ホームページに即日完売御礼も出てなかったし、残ってるはずの先着順も一切表示してなかったですね。来場した人にだけ、先着順として示してました。これから販売する残りは15戸～20戸位ではないかな？
      • 竣工までに完売しそうですね。
• 億部屋除いて、フロントコート、まだ空いてますかね？
  • フロント中低層階なら角部屋、中部屋共に若干残ってますよ。6千万中盤～7千万中あたりのお値段で。
    • AやD部屋ですかね。Dはいいですが、ちょっとあの値段では考えてしまいますね。
• 現時点で契約済みは126戸/156戸です。 残念な条件なのにそこそこ高い部屋も結構売れているので割と順調ですね。そういう駄目な高い部屋を立地とブランドでカバーできてるので、当初のこの価格で売れるのか？という懸念はクリアしましたね。 残りは条件いいけどメチャ高、条件悪くてそこそこ高い部屋って感じかと。大きなサービスなくても竣工までだらだら売って売れそうな気もするけど、野村の気質からしてゴールデンウィーク辺りで大商談会で手仕舞ではないですかねえ。
• 最後に残る物件って、例えば日当たりが悪かったり、ゴミ収集室の上だったり悪条件が多いでしょう？野村に限らず地所も三井も最終数部屋は商談会してるよね。だったら値引きされても問題ないし。良い部屋を選びたかったら1期で買い、日当たり眺望、その他条件気にしませんって方が値引き待てば良い。
  • でも最上階とか角部屋とかの値引きはあまりないよね。だいたい高層階は最初に売り出して、最後まで残ってるのほとんど見た事ないけど。ちなみにここは高層階とか角部屋ってどの位残ってますか？条件が悪くない部屋の値引きがある物件って、物件自体が売れ行きの悪い不人気物件だよね。竣工後も結構在庫あるとか。
• 引き渡しまで10ヶ月以上ある（年度末がもう一回来る）から、そのままでも問題なく売り切れると思うけれど早くモデルルーム畳みたいとか、固有の事情があれば違うだろうね。そのあたりどうなんだろうな
• 来ましたね。第3期2次。8戸ってビミョー。
  • また刻んできましたね。苦労されてるんですね。
    • 残り30戸あまりでそのうち先着順が12戸、未売り出しが18戸からの8戸だからそんなもんでしょう。もう良い位置の部屋はほとんど無いし、条件と価格を比較して選べないから。 高くていまいちの部屋か、条件いいけど高すぎの部屋しか無いからね。 金に糸目をつけない人や、立地があれば日当たりや目の前壁とか関係ない人もいうけど、初期需要ではけてるから、これからはどこかで最後のひとおしのタイミングをはかるってかんじかな。
• 床の色とかって、まだ、選べるのでしょうか？
  • 上層階の一部は選べるところもあるっぽいけど、残ったところはほとんど選べないね。1億の王様部屋ならまだ大丈夫かも。

【比較】

• ここを検討している方はプレサンスロジェやルピアコートなどもご検討されているのでしょうか？
• ここと比較して、キラリスナ選ぶメリットって、予算以外、見つかりません。

交通

• 西葛西から日本橋まで東西線で12〜14分。A3出口から出て徒歩で東京駅まで5分くらいですかね。合わせて20分弱じゃないかなぁ。

構造・建物

• ここは天井高とスラブ厚はどの位ですか？
  • リビング天井高は1、2階が2500mm、3階以上は王様部屋も含め2450mmだね。下がり天井は一番低い角部屋の梁でで1890mmだったかな。
    • 最近の野村でよくある感じですね。下がり天井が若干きつめですが、他デベで天井高が2400の所もありましたし、2450あればまだ良い方ですかね。
      • 長谷工の場合は2400mmもよくあるから、いいほうだと思いますよ。
        • 2500は欲しいなーと思うけど、しょうがないか
• スラブ厚はどうなんでしょう？コンクリート？ボイドスラブ？飛行機騒音より上の足音の方が気になります。
  • ファミリー向けは大変響きます。言葉通じない人多数の場合は改善無理。
    • そうですね。子供が走り回らなくなるまでの5年ぐらい？は我慢が必要ですね。それまでにしつけがうまくいかないといつまでも悩まされるけど。ここはファミリーマンションなので騒音はお互い様で許容しないといけないかも。子供いない家庭には非常識で大迷惑だけども。
      • 居室部分はアンボンドスラブ工法にて約２００㎜～約２３０㎜だったと思います。一階は約１６０㎜でしたかと？この工法は天井や床の梁を減らせる分、大きくなった面を安定化させる技術は施工会社の技術レベルによって上下階への振動の伝わり具合も変わります。アンボンドスラブ工法にて確実に施工出来る会社はそれなりの技術を有していないと後々問題が起こりますが、長谷工さんの場合は確実になされている様です。また二重床二重天井設計と壁厚１８０㎜以上に軸材を挟んでの石膏ボード仕上げでした。二重床二重天井で５０㎜前後は取られますので、じか床等に比べ、だいぶ振動は軽減されるのではないですか。
        • アンボンドスラブのような工法だと小梁がなくなり見た目がスッキリするが振動による音は大きくなる。 施工の精度の問題ではなく工法の欠点。 なので防音は普通レベルなので、過度に期待しない方が良い。 あとは最近では直床のほうが防音性能は若干上という定説らしい。 二重床で太鼓現象が起きやすいかどうかは施工レベルも関係するらしいが、どのみち上で雑に歩いたり駆け回れば音はする。 遮音性はしょせん運次第で上の住民がまともかどうかによる。ファミリーマンションだから子供が騒ぐのは考慮に入れておかないと。それは入居するまでわからないよ。
          • アンボンドで200って薄くないですか？
• 壁は石膏ボード仕上げなんですね。残念ですがこれも時代でしょうか。。

共用施設

• 駐車場：52台（機械式49台、平置1台、113号室専用駐車場1台、身障者優先平置1台含む）月額使用料:17,500円 ～ 25,000円
• 駐輪場：328台（スライド式160台（大型対応用60台含む）、小型用平置16台、二段式152台）月額使用料:200円 ～ 500円
• バイク置場：8台、月額使用料:3,000円
• サイクルポート：9区画、月額使用料:300円
• ここは非常用発電機を入れてるんですね。災害対策をしっかりしていて好感が持てます。

設備・仕様

• 室内の仕様はどうですか？キッチンは御影石ではないですし。プラウド=高仕様とはならないですよ。
  • 御影石は不便なので人工樹脂台のままでいいかなぁって
    • 個人の好みはどうあれ、今はプラウドはほとんどキッチン天板は天然石ですよ。やはり仕様を落としてる感じはしますね。
      • こういうところが、アウトレット版プラウドなんでしょうか、、、キッチンくらいなら別にいいですけども。スターツ西葛西といわれても反論しにくいかも
        • プラウド西葛西の物件はそんなに内装や仕様が他よりも低いのですか？値段はかなり水準値だとみました

間取り

• 期待してたのにナロースパンに窓なし居室にリビングイン脱衣室って、長谷工ならではの残念な間取り。。
• 土間はやばそうですね。玄関扉の開け閉めの影響で土間に面した洋室は砂だらけになりそう。。
• スポーツセンターから見えない部屋でいえば、中階層以上ですね。展望を気にするかどうかですけど。ただ、購入層は限られるでしょう。カームコート、日が当たる時間って、あるんでしょうか？
  • カームは冬は厳しいけど午後は北側上層階中心にあたらないこともないですよ。但し、北側の端の２列が引っ込んだ構造なので、その列は午前中は日当たりないですが。 建物よりの列は絶望的だと思いますが、そのぶんお安くなってます。 カームは日照以外にも考慮点がありますが、そこは営業さんにでも聞いて下さい。
• ブライトコートの高層階は日当たりはどうなのでしょう。
  • ブライトは南東向き(やや東南東？)なので、日影図では夏でも２時位から全く日があたらなくなるね。 ただし、正午あたりでは南側からバルコニーに斜めに入るだけなので。部屋に日が入るというよりは、バルコニーを照らすといったほうが正しいか。 冬は低層階はほぼ絶望的。至近距離のバルコニー前にアパートあるからね。
    • 冬暖かいほうがいいならフロントコート、夏に涼しい方がいいならブライト高層って感じかと。
      • 確かに・・・値段変わりませんしね。ブライトの高層って、まだ空いてるんですかね？
        • まだ空いてます。ブライトコートの左半分(フロントコート側)は上層階、下層階共に空きが多数あります。フロントコートは４階以下はほとんど空いてます。上の階はほぼほぼ埋まってますね。
          • 朝中心の生活なら、朝日が入るブライトコートですかね。まぁ南西・南東どちらかは人それぞれの好みですよね。ブライトコート左側は自己日陰の影響を受けそうです…。
            • 朝日が入ると言っても、ブライトの北側高階に限定されますけどね。マンションが多い場所なので仕方ないですが
• 日影図見ましたが、ブライトは4階以上の多くの部屋は日照は問題ないようでした。問題は眺望でしょうね。前建てに直撃しなくても、その奥もマンションなので。
  • 確か、マンションマニアさんのブログにも、眺望は厳しいけれど、日照は多くの部屋で期待できますと書かれていました。ここは、お店や公園が近くて、駅もそこそこの距離にあり、学区も安心で、といった生活のしやすい立地で選んでる人が多いのでしょう。眺望を望むの人にはオススメできないのでしょうね。道路の向こう側や川の方に出来る新築マンションに流れそうですね。
• ブライトの高層階、いいですよね。フロントの低層階って、日当たりは良いかもしれないけど、道路からバルコニーが見えるし。値段も高すぎる気が…。
  • 植樹もあるのでそうでもないと思いますけどね。部屋から緑が拝めるのは悪くない気がします。好みでしょうが。
• フロントコートは日当たりが良いですよね。眺望は特段ないですけど。
• カームとブライトは色々と条件悪いからね。 ブライトは近場の前建てに大型マンションがあり眺望がない。中から見てあの距離は以外と近くて気になるはず。そこのマンションにお邪魔して共用廊下からプラウドを見てみればはっきりわかる。人目が気になりカーテン開けづらいし、提出し特に夜は部屋の照明でレースが透けて中が丸見えになるから。 カームも、フロントとブライトの建物による自己日陰がひどいし、ブライト側にくっつく部屋はフロントの西の角部屋とお見合い。さらに機械式駐車場や車の出し入れの騒音もある。囲まれてるから響くしね。 それでフロント並みなら誰も買わない、というか手が出せないよね。
• ブライトコート、カームコートだと、どのへんが良い部屋なんでしょう。(日当たり、間取り、諸々含めて)
  • ブライトは高階層じゃないと日照が対面にある同じ高さのハイツに邪魔されます。またフロントコートに隣接する部屋各階5号室も、フロントコートが邪魔します。カームコートは日照当たる部屋はあるのでしょうか？？
    • どちらも（出せるなら）上層の方がお値打ちな気がしますね。 ブライトは4階までは眺望が前建の低層アパートに直撃。 カームは駐車場が目の前にあるので、これも3～4階くらいまでは気になるのでは。 あと、コの字型大型マンションの内側に面している部屋の日照＆眺望は独特の雰囲気です。

買い物・食事

• 西葛西は大規模商業施設がイマイチですよね。前に西葛西に住んでましたが、西葛西のイオンは小さく専門店街もないので、葛西のヨーカドーや南砂町のスナモ、イオンによく行きました。
• 西葛西は大規模ショッピングモールが無いのが残念。葛西のヨーカドーは遠いし、橋渡ってスナモに行ったりもする。西葛西のイオンが、もっと大きくて専門店も多く、フードコートも広ければ、小さい子持ち家庭には嬉しいけど。

育児・教育

• 小さい公園は葛西、西葛西とも多くありますが、大きい公園では西葛西の行船公園は好きでしたね。葛西のなぎさ公園も広大で、子供達はよく遊びましたが。
• 子供が第六小学校に行ってますが、、外国人のクラスメイトは30人に一人くらいですよ。
  • 六小.評判いいですよね！学童などは、どんな感じなのでしょうか？
    • うちの小1の娘は毎日行ってます。妻はそれでフルタイムで働いています。習い事あるときは3時や4時で帰って来てます。無償ですし、地域のボランティアの方々がたまに来てくれるらしくて、例えば今年度は将棋を教えてくれてました。
• 私立でなく西葛西中に行ってもレベルは高いということでよろしいでしょうか。
  • 要するに私立には行かせられないが公立でもちゃんと勉強ができる学校をと考える人にはよい。
    • 要するに子供の教育を考えるとこのマンションの立地は良いということでいかがでしょう。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 契約者及び真剣な購入検討者で飛行ルートのことでうだうだ言ってるひとはいませんよ。なぜならみなこの辺にすでに住んでいて、全く気にならないからです。
• ランナーにとっては良い街だなぁ。
• ブライトコートの前立てのアパートなどは、結構古そうですよね。建て替えして、今より高い建物が出来る可能性あるのでしょうか。
  • その建物は去年、大規模な外壁補修してましたよ。
    • それらのアパートに近接の低層階は結構売れてるようだ。やはり日があたらなくても段違いで安いポジションなので、日照や目の前10メートル位に建物がある部屋でも安いは正義だな。
      • 建ぺい率など、建築基準法の観点から見て、高い建物を建てれる土地なのでしょうか。モデルルームの女性は、大丈夫と言っておりましたが、営業の話なので、本当なのかなと疑問に感じ、自分で調べてみてるのですが、よく分かりません。お詳しい方いらっしゃいますか。
        • 大規模な外壁補修をしていたのは、道路を挟んで向かいの大きなマンションですね。古いアパートは、建て替えたとしても、極端に高い建物になることはないでしょうね。
          • 近隣商業地域は商業地域に次いで緩いけどどうなんだろうね。重説にそこら辺は書いてると思いますよ。本気で買う気を見せれば営業も見せてくれるはず。
            • 日照さえ確保できれば、前立てなどは許容できるので、低層から中層あたりの価格帯で考えているのですが（なんせ、他は高くて無理なので 汗）、後々に高い建物が建ってしまうのが不安事項です。
              • なので、重説を見せてもらうのが手っ取り早い。法的に嘘は書けないので。ただし、単独の建て替えの場合のみで、土地をまとめて高層化される場合は答える義務はないから、そうなった場合に営業の説明と違うとクレームになる場合はある。法的には売るがわには問題ないけどね。
• 葛西に少し住んでいたことがあり、治安がよくない印象を持ったのですが、西葛西はまた雰囲気が変わるのでしょうか。
  • 葛西と西葛西ではだいぶ違うと思います。特に駅周辺は幹線道路がない西葛西の方が落ち着いた印象ですし、近くに公園も多いです。学区も良いと思います。
    • 葛西より西葛西の方が治安は良くないと思ってました。西葛西の方が駅周辺の繁華街の規模が大きいですし。
      • 治安は、自転車どろぼうなどの軽犯罪が多いんしゃなかったですか？葛西は。 あとは、環七沿いなので、昔は暴走族がうるさかったですが、最近はそんなのないですしね。 ただ、駅前の喧騒、というか車のうるささは葛西がうるさいですね。 風俗街という意味では西葛西が上かも？ 駅から少し離れればどちらも静かですけどね。
• 西葛西は穴場ですね。ひと昔前のイメージとは変化していますか？
  • 1年住んでますが、身の危険を感じることはないです。お店もいっぱいあって安いスーパーもあります。公園も。学区もいいので、堤防決壊なければ問題ないです。水没リスクもマンションなら問題ないですね。
• フロントの前のスポセンはいつ頃建て替えるんですかね。建て替えたとしても、超高層になることはないでしょうけど。
  • ここは近隣商業地域なので、ぶっちゃけ規制は緩い。さすがに超高層はないと思うけど、区の方針で土地の高度利用で高い建物建てて、下にスポーツセンタ、上層に住宅とかやろうと思えばできるからなあ。区もお金ないし、老朽化進むまで引っ張ると思うよ。
• 丸の内、大手町、日本橋あたりからドアドア30-40分で子育てに向いた街って、そんなに数があるわけじゃないですしね。湾岸の雰囲気が好きで、買える人はそっちに行くんだろうけれど。特に地方出身者は先入観もないだろうし、東側も余裕で選択肢でしょう。小ざっぱりした街の雰囲気も競争力あると思うけどな、西葛西。
  • まあどこからの需要かはともかく売れてるようなので。西葛西は便利で住み良い街という評価なんでしょう。
    • 昔ながらのイメージ等の先入観ない人にとっては、海抜０リスクを許容すれば（マンション低層階回避すれば問題少）、とてもいい物件と判断する上級リーマンが買ってるのじゃないでしょうかね。水没リスクを考えれば、この町で一戸建てはありえないのでしょうけど、中高層マンション個室であれば、ありだと思いますけどね。
• 西葛西はここ40年で発展した振興の街だけど西高島平や多摩ニュータウンのようにならずうまく生き残ってるな。災害には弱いけれど、やっぱ都心からの距離が短いのが強いのかね
  • 便利ですからね。
    • 西葛西は便利ですよね。主要銀行も駅前に集まっていますし住みやすいと思います。
• 自転車量がここらへんとくにすごくケーズデンキ前の道路は車が通りづらいです、中国みたいで。。

• 西葛西4丁目地区災害予測まとめ

【江戸川区ホームページより】

• 液状化→可能性がある地域（可能性が低い、可能性がある、可能性が高い、のうち）

【国土交通省関東整備局より】

• 水害→100年に一度の荒川水系氾濫時に2、3メートルの水没

【東京都都市整備局より】

• 地震時危険予測→もっとも低い（5段階中1）地盤は揺れやすい。しかし、建物倒壊危険度1、火災危険度1、災害時活動困難度1と低い。また、江戸川区内で唯一、西葛西北側エリアは、不燃化地域に認定されいる。（火災時に燃え広がらない）

周辺施設

• 行船公園や総合公園、親水公園だったり夏場のじゃぶじゃぶ池など、そういったのは結構点在してるし比較的恵まれた環境だと思う。

その他

掲示板

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