パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイースト

2018年4月21日 (土) 11:57時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
• 交通：

1. 南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
2. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
3. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分

• 総戸数：592戸（他に店舗7区画、コンベンション施設）
• 構造、建物階数：地上53階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年12月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/JX日鉱日石不動産株式会社
• 施工：竹中工務店

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 最多価格帯：7000万円台
• 南向きのタワーで、3Lが主要駅5分以内で7000万ちょいで買えるのは今となってはここだけです。
• この物件が異常に安い理由って他に何が理由なのでしょうか？この時期にこの値付けは何かしら理由がありますよね。三井さんがミスするとは思えないですし。
  • 数が多いからでしょ。すでに5か月で480戸も売れてるから次の棟は上げるでしょ。東側も最初は安かった。北口も今後は上がっていくでしょうね。
  • ガーデンは安くはない。今の価格を見ると翻弄されてしまうけど、シティタの第1期目はガーデンより安かったからね。立地、仕様から考えればガーデンは確実に割高。
• 11〜15階北東角7130万〜7210万
• シティは今ぶっとんだ金額になってますが、ウエストはあそこまで上がるんかな？イーストは年末までに売り抜くみたいだけど、シティ程までは上がらないだろうね。
  • イーストはシティタワー並みになると思います。都心はどんどん上がってるし。
    • 残念ながらウエストは更に値上がりしますね。駅距離１分はロスですが眺望は良いとかで説明つきます。まぁ実態は建設コストが増加している訳ですが。
      • ツインタワーの供給量を吸収するにあたり、ウエストの販売ペースはイーストと同額でも相当落ちる訳だし、マンション市場の潮目も変わってきてるし、ウエストの価格はイーストより相応に下がるよね？距離が離れた分で説明つけられるし。
        • イーストの北向低層はかなりの倍率だったとか。イースト対比、ウエスト全体の平均単価は下がるものの、最安値は上がると予想。
          • コスト上がって価格上げられない場合は、仕様下げたり、面積で調整するみたいです。価格抑えるなら、イーストで標準だった設備がオプションになったり、狭めの部屋になるのでしょうか。イーストで広い億越えの部屋は人気だったので、高くても広い部屋欲しい人の需要もありそうですけどね。
            • イーストとウエストは単純に希少性がウエストのほうが高くなるのですね。武蔵小杉に住みたければ高度有効利用可能な立地には限りがあるのです。同時に街の開発もさらに進むから利便性も増して高くなるのは当たり前ですね。
• ここは安いですね。中央湊も検討しましたが、単価で100万以上、価格で2500万高い。
• 坪単価いくらくらいですか？

【販売時状況】

• 今日から2期の登録が始まりましたね。発表価格は特に1期と変更無いようですが、発売戸数が30戸とういうのは割と需要が強いようですね
  • けっこう登録が入ってるみたいですよ。２期３０戸は全戸入るみたいです。
• 最終期になっていますね。どれだけ騒ごうともやっぱり早く売れましたね。
• タワーズイーストは間もなく終了ですね。営業さんに聞くと、半年早いペースで終わるそうです。（2016年2月中旬時点）
• 2016年4月下旬　完売
  • 9か月で600戸完売か。
    • ここは592戸を1年の短期で完売してますし、人気マンションだったとこは間違いない。

【税金・ローン】

• 固定資産税はどのくらいかご存知ですか？営業の方からもらった銀行の毎月の支払いの試算額の資料には、44万と記載されていました。これって、軽減適用後の額ですよね？
  • もらった試算表は軽減後ですね。44万だと5年後には60以上になるかもしれません。その分地価も上昇していますし。
  • 私も想像よりちょっと高めの固定資産税の見積もり（中層70m2で34万ほど）を頂いたので担当さんに確認しました。そうしたら、軽減適用前の金額だとはっきり仰っていましたよ。確かに印刷された資料上は軽減適用後と記載されていますが、住居用に使う面積の割合を0％にしてわざと軽減適用前の金額で算出しているそうです。ちなみに理由は3年後に軽減の適用が保証できないからだそうです。実際はまず間違いなく適用されるから安心してくださいとのことでした。資料に記載されている金額感の6～7割程度で想像しておけば良いのかなと思っております。
• 皆さんどちらでローンを組まれますか？自分はお勧めされた三井住友信託銀行か、ソニー銀行かなと思っています。
  • 私は現金購入前提で本審査を通していませんが、2年後くらいに金利水準を見てローンを組むか考えています。その場合は三井の提携銀行であり金利優遇を受けれるソニー銀行か、既存住居の売却が前提にならないりそな、とみん銀行あたりを検討する予定です。商業棟にイオン系列の店舗が入るならイオン銀行でもメリットあるかも・・と思いつつ（商業棟の各区画の規模的にスーパーは入らないと思いますが）。
  • 私も10年のローンにしていますが、今の金利と住宅減税で利益だし、現金を1%で運用と思いますが、2年後の状況で再考します。

交通

• 駅からデッキでつながるという話もあります。この規模だとやりそうですね。雨に濡れずに駅まで行けるというのはいいですね。
  • 今回の計画範囲には交差点にかかるデッキは含まれません（工事説明会で確認済み）。 あくまでも将来計画です。
    • 2階デッキは道路の反対側まで繋がるのは決定したようです。頑張って駅まで直結して頂きたい。少なくとも駅まで信号に引っかかる事は無くなったわけですが。
• 朝のラッシュ時に横須賀線のホームまで何分くらいかかるんでしょう？
  • 冷静に見て自分の部屋から横須賀ホームまでで17〜18分じゃない？

構造・建物

• 敷地面積：8498.46平米
• 建築面積：5306.26平米
• 180m・53階建てのツインタワーマンション（タワーズイースト・タワーズウエスト）
• なんか意外に細い。ペンシルマンションみたい。
  • 細いのは裏側の日照権の問題らしいですが確かに細いな。シティタワーの半分位しかないのでは。
    • 下の部分は広くてもそれに載っているタワーが細いと上層の方が揺れやすそうな気がしますけど、どうなんでしょうね。
      • 建物の縦横比が概ね4倍を超えると免震装置が引き抜き力に耐えられなくなると言われているので、下を広くしているのではないだろうか。板状型マンションは薄い方向に揺れやすいと言われているので、細いマンションは揺れやそうに思うね。
• 三井は市川の鉄筋不足、大船の六会コンクリート、新川崎の充填剤注入ミス等、施工トラブルの多い会社。
  • 旭化成子会社の社員が不正を認めたようで、3000棟チェックするそうですね。今日は三井不動産レジデンシャルの社長も謝罪し、旭化成子会社への損害賠償で、全棟建て替えを前提に進めるそうで少し安心しましたよ。こちらは竹中工務店で旭化成子会社も入ってないですし、大丈夫でしょう。
• URのマンションの外観ですね。
• ペデストリアンデッキ出来ましたね。

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  現地写真（2016年1月20日）

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  現地写真（2016年2月20日）

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  現地写真（2016年3月21日）

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  現地写真（2016年4月26日）

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  現地写真（2016年5月21日）

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  現地写真（2016年6月15日）

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  現地写真（2016年7月27日）

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  現地写真（2016年8月25日）

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  現地写真（2016年9月8日）

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  現地写真（2016年12月10日）

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  現地写真（2017年7月22日）

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 246台 敷地内平面 2台他に店舗用18台あり
• 駐輪場：910台
• バイク置場：59台
• トランクルーム：592区画
• エレベータ：7基
• スカイビューガーデンは景観がかなりよさそうです。
• エントランス付近にペット足洗い場なども設けられてます。
• 共用施設が充実しているだけに維持管理費の負担が気になるところですが、大規模マンションの強みで値上げは最小限に抑えられるといいのですが。子供の遊び場や勉強部屋は仕方がないとして、正直シガーバーやフィットネスは不要ではないかと感じてしまいます。
• ゲストルーム使用料、結構高いですね、、、使用料等は今後変わる事はないですよね。
  • 確かに高いですね。8000円とか、ビジネスホテルの方が安いので果たして意味はあるのかって感じです。
  • ゲストルーム確かに高いですよね。ただ、1人ではなく1部屋の値段なので、両親2人が泊まる場合は4000円/人で、ホテルより安いな〜と思いました。
• 航空障害灯は何階のどの辺に付くかご存知の方いますか？
  • 航空障害灯ですが、FLOOR＆ELEVATION PLAN（間取り図とかと似た冊子）に書いてあるのを見つけました。屋上を除くと42階の南東・南西・北東・北西の4箇所のみのようです。その4部屋はベランダに出た時には少し気になるかもしれませんね。
• ウェストの二階は、イーストでいうコンベンションセンターの位置、ガーデンになるんだってね。誰でも入れる空中庭園みたいのだと。

設備・仕様

• 最終期に入ってもカラーセレクトやメニュープランもまだ無料で選べるので、三井さんはほんと、良心的だと思います。
• 今時キッチンの収納が観音開きになっているマンションは久し振りに見ました。窓も小さく、出入りできる窓も少ない。バルコニーに水洗も無いですしね。
• あのカウンター高さは住めば慣れるのでしょうか？モデルルームで見てびっくりしました。
  • 角部屋はお見合いが多いから下半分が見えないようにしたのでは？
  • 低層～中層ならダイレクトウィンドウよりプライバシーが守られる点ではメリットがあるし、家具も設置しやすい。あとは好み。
• 気になったのが、幾つかの窓に網戸が付いていませんでした。オプションで取り付けとかできますかね？
  • このマンションは網戸がつくと、モデルルーム見学時にモデルルーム担当のスタッフの方に言われました。高層階でも変わらない仕様だそうです。
• モデルルームだけど、イーストの洗面所の蛇口は固定タイプで、ウエストはシャワーで伸ばせるタイプだった。イーストもシャワータイプにしてもらえないかなぁ？
  • イーストの洗面台は固定で、リフォーム等で変更可能ですと案内受けた記憶がありますね。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：41.99m2～105.81m2
• ファミリータイプでワイド型の間取りが多いですね。タワーですがバルコニーが広めになっているのもいいと思いました。
  • 南の高層階中住戸を除けば、逆梁の巨大な梁が飛び出してるので、間取図で見るほどバルコニーは広くないですよ。
• 間取りはかなり好きです。2LDKのプランはアイランドキッチンでマスターベッドルーム意外に部屋1室。子供も1人なら2LDKのプランでいいかなーとも思います。ウォークインクローゼットもあって、なかなか豪華ですよね。
• 南向き中心、とのことでしたが、行灯部屋がある部屋でした。ここは皆さん、部屋として使わないのでしょうか？窓が無い部屋は、経験無いので。クローゼットに改装ですか？
  • 壁に縦穴を幾つか開けスリットタイプの採光面にしたオプションとかも金さえ払えばできるはずですよ。
• 勧められた間取りは、窓から柱がどんと視界にはいるような、ひどい間取りでしたが、他の間取りも良くないですね。周りもマンションだらけで眺望も良くない。
• タワープレイス務めですが、トイレがこのマンション側なので洗面所の大きい窓から部屋がよく見えます。カーテン開けないほうがいいですよ！
• ワイドスパンですので、バルコニーに沿ってリビングと居室が並んでいるので、 窓がどこにでもあるようになっているのです。 ７４B-LHの間取りだけ 他とは全然他とは様子が違うというかかなりの個性的な感じ。 というか、角部屋は基本的にこういう形なのかもしれないけれど。 コーナー部分はFIX窓なので、風を通すために開けることも出来ないのかな？

買い物・食事

• 新丸子商店街
  • 新丸子商店街は、全くおしゃれから程遠く下町の雰囲気ですが、普段の買い物は十分です。

育児・教育

• 新設小学校の情報が出たようです。おしゃれな小学校になりそうですね。⇒http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3401/

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：商業地域、第１種住居地域
• JX日鉱日石エネルギー社宅跡地に建設。
• 駅近、路線を渡れば商業施設群、マンション近くは閑静というのが良いです。
• 駅まで信号無く雨に濡れずに行けるようになるのはいいね。 徒歩圏内に一通りあるのはいいね。
• ここなら、電車騒音はほぼ皆無でしょう。南武線駅西側付近は進入も加速も穏やかだし、切替もない。更にレアリス武蔵小杉が音の壁になってくれますよ。
• 北東に建つ三菱のマンションって、マンション兼高齢者施設と聞きましたがそうなんですかね？
  • 兼というか、併設だと思いますが、将来のうちの両親のために一室購入予定です。三井より高くなるらしいけど。多様な世帯が集まりますね。
• 3つ駅があって距離をみれば東が有利。商業施設なら東。商業地域なら西。新丸子駅文化圏なら北。綱島街道の使い勝手なら東。北はめぼしい利点がない。
  • 東と比べて街並みが少し薄汚いイメージの北が本当に化けるのかが気になります。あれだけ広い昔からの居住地が急に空くとは思えないですし。
• コンベンションセンターも情報出ています。⇒http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3399/

【地盤】

• 重要説明の際に地盤からヒ素が検出されって聞いたのですが大丈夫なのでしょうか。
  • 自然由来のヒ素ですね。大抵どこでも検出されますよ、自然由来ですから。健康に問題ないと思います。
  • ヒ素の件、登録の時に詳しく聞きました。深さは３メートル下らしいので人力では到達困難だそうです。ネットでも調べましたが微量なヒ素はどこにでもあるようなので大丈夫と判断しました。
• 川崎市の災害マップを見たら、豪雨の時に一階部分程度の冠水が予想される地域になっているのですが、実際にこのエリアって冠水したことあるのでしょうか？
  • 特に周りに比べて低くなっているわけではないので普通の大雨程度では問題ないが、もし100年に一度レベルの大雨で多摩川が氾濫したりすれば冠水する。ただし、その場合は川崎市が全体的に酷い事になると思う。また、ここ数十年の間ではそのようなことになった記録もない。・・・みたいなことを担当から聞いた気がします。
    • 多摩川は水防団待機レベルになりそうです。⇒http://www.river.go.jp/nrpc0305gDisp.do?mode=&officeCode=21320&obsrvtnPointCode=6&timeAxis=60

【再開発】

• 駅周辺の再開発はすべて完了してますから、街の発展はこれ以上ないと思います。あとはタワマンが数棟建つくらいです。
  • 少なくとも、ガーデンも含めてそのあと数棟建つタワマン全ての足元に商業施設が予定されていますよ。個人的には小杉町3丁目地区の再開発は次の目玉だと思っています。
    • 3丁目プロジェクトは、地権者が非常に多く開発が遅滞していること加えて仮に開発が進んだとしてもテナントが現地権者優先になるであろうから、魅力的なテナントが入らない可能性があるという点で、過度な期待はしないほうがよいかもしれません。エルシィ跡は4Fまでが商業棟とのことなので、個人的にはそちらのほうが期待度高いです。いずれにしてもどうなるかわかりませんが。。。
• 北口計画の概要が発表されましたね。特に期待を上回るような内容ではありませんが、デッキが確実に延伸したことは良しですかね。 ⇒http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3542/

周辺施設

その他

掲示板

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