ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデン

2018年3月30日 (金) 16:02時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県船橋市前原西6丁目770番3、387番7、770番5（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「津田沼」駅 バス7分 「公団東口」バス停から 徒歩2分 （A街区エントランス、B街区エントランス）
2. 新京成電鉄 「前原」駅 徒歩7分 （西口より、A街区エントランス、B街区エントランス）

• 総戸数：105戸（他に管理室1戸）（A街区）、73戸（他に管理室1戸、キッズルーム1戸、パーティルーム兼集会室1戸、ゲストルーム1戸）（B街区）
• 構造、建物階数：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• JR津田沼ギリギリ徒歩圏内のサングランデが坪単価200万くらいで売り出し中ですが、バス便のこの物件はそれよりも目に優しくなるのではないでしょうか。
• 3LDK70㎡2900万円とホームページに出てましたね。
  • パンダ部屋で坪単価150万ですか。 平均坪単価180万前後でしょうかね？悪くないんじゃないですかね？
  • 思ってたよりも安くてありがたいです。グレードが低くないと良いですが…
• 一番高い部屋でも200越えませんね。ありがたい価格です。階数や棟でかなり変わりそうですが…
• 価格は安いでしょう。どこまでパークハウス仕様を維持してるかだと思います。
  • 三菱にしては珍しく価格戦略型ですね。仕様とかは置いておいて、津田沼が使えてこの価格なら購入する人は多いでしょう。バス便ながら新京成前原徒歩7分は魅力ですね。
• 私は永住を考えるのはもちろん、数年〜数十年後のリセールを考えた時にもこちらのマンションには資産性(少なくとも大幅な暴落はなさそうという意味の)を感じてます。前原ってそういう地区ではないでしょうか？

交通

• 前原西でもかなり前原駅寄りですが、津田沼も生活圏
• JR津田沼からバス便という立地の微妙さをマンション自体の質で補おうという狙いっぽい気がします。
• 駅から遠いというのがネックになってきます。バス移動になると、正確な時間で移動ができないのが難点。天候不良の時は特に混雑しますし、遅延もしますから、 マンションから専用のシャトルバスが走っているとよかったかな さらに、マンション住民がバスを利用するとなると混雑は確実に予想されますよね。 交通手段が一番のネックになってしまいそう
• 毎日電車通勤する人は辛そう。 マンションからバス亭まで徒歩2分⇒津田沼駅パルコ前バス停までバス7分⇒駅まで徒歩1分 待ち時間なしでも合計10分かかりますね。 さらに雨の日等は津田沼駅周辺道路が激混みするんですよね。
• ＪRと新京成が同じ駅だったら。 乗換ルートの街が もう少し綺麗であったら と思います。
• 乗換や立地がネックで悩んでいます 住むには静かで良さそうなんだけど
• 現地を歩いてみました。 バス停（公団東口）が、本当にすぐ近くで、始発便も結構あっていいですね。 始発が、折返し・駐車スペースのある、お隣の病院前に集約されないで、 目の前のバス停にも相当数確保されているのがすばらしい。 公団住民のチカラの賜ですかね。
• 私も建設現場に行ってきました。駅から歩道が整備されており、アプローチは○。敷地の南に古い団地があるのが少し気になりましたが、街全体は静かで落ち着いた雰囲気の暮らしが送れそうな印象でした。 新津田沼はイオンにもヨーカドーにもつながっていて帰りに寄れて便利だな、と思ったのですがバス停確かに目の前ですね。次回はバスにも乗ってみようと思います。
• 木々前原は徒歩６分なのに… バス便ってことでしょうか？
  • ここは津田沼からの通勤ならバスの方が楽でしょうね。私も通勤を想定しながら周辺を探索してみましたが、津田沼での京成⇔JR間の乗り換えで、思った以上に不便さを感じました。雨の日はあの狭い歩道に傘を指した人間が相当数歩くと思うと。。 電車だと徒歩の時間がかなり多い気がします。
  • 新津田沼からJRに乗り換えている方はけっこういらっしゃいますよ。朝に津田沼に行ってみればよくわかるかと。 でもJRで都内通勤したい方なら新京成よりは船橋でスムースにJRに乗り換えできる京成のほうが便利かもしれませんね。
    • そうなんですね。みなさんあの距離を歩いていらっしゃるのね… せめてもう少し歩道が広いとか、立て看板が少ないとかならまだ良かったのですが、まあすべてにパーフェクトは難しいですよね。 バスも電車も、本数は申し分なかったので、あとは買い物をどうするか。やはりここは共用施設を使って食配ですかね？
• 前原から津田沼までの線路は平坦なイメージでした。キツい坂ありますか？
  • 坂は多いですよ。 一度現地に行って、歩いてみたほうが良いかと。
    • 歩きましたよ。前原駅から新津田沼駅方面はそんなに坂がないと思うのですが私が知らないだけでしょうか？マンションから先の津田沼方面のバスルート側はそこそこ坂ですが。 船橋市はどこでも坂があるのでどうしようもないですけどね。
  • 駅までの道を歩きましたが緩やかでした。自転車に乗ることやベビーカーを想定しても気にならない程度でしたよ。
  • 前原駅までのダラダラ登りは 徒歩でもダッシュでも全然ok。 自転車でそっちに行くことは、 滅多にないです。 イラっとくるのは、 新津田沼からの乗り換え。

構造・建物

• 敷地面積：10,222.04m2(売買対象面積)※全体合計(A街区)5,014.60m2、1,035.23m2(B街区)4,042.21m2(建築確認対象面積)
• 規模：A街区：鉄筋コンクリート造地上6階建、B街区：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上8階建
• 建ぺい率：60% 、容積率：200%
• ここの設計って破産したとこだから表に名前出さないのかな？こういう時って、新たに建築士を立てるんですかね。もし会社を間違えてたらすみませんなんだけど、看板以外どこにも書いてないんだよね。
• 気になるのはせいぜい直床なところくらい。それでも比較対象になる近辺の新築マンションはほとんど直床だし検討対象外にはならないか。 あとは管理費と修繕積立がいくらになるのかかな。
  • 床天井の遮音性の点から言えば 厚いスラブに直床の組み合わせが良好。 リフォームの際の直床は云々は、今は当てはまらない。 今時のマンションは キッチン、バスルームなどの水周りは全て段差スラブにより二重床になっているから、かなり自由にレイアウト変更できる。 好みの問題だが 私はブヨブヨふわふわの床が嫌い。落ちつかない。
  • やりかえの時はどっちにしろPSの位置がキーだからどうでも。私は遮音性能ではなくて断熱性能の方が気になる。寒そう
• 南向きの部屋も、目の前に機械式駐車場が設置されるので、眺望は全く期待出来そうにありません。普通、北側ですよね、駐車場は！ 何方か仰っていましたが、向いにある「木々津田沼」が素晴らしいなと感じました。 この物件は、良い設備のついた部屋を前原に買う、といった具合ですね。

共用施設

• 施設(総戸数に対して):駐車場:134台(平置駐車場9台、機械式駐車場115台、専用駐車場9台、来客用駐車場1台)A街区:79台(平置駐車場7台、機械式駐車場62台、専用駐車場9台、来客用駐車場1台)B街区:55台(平置駐車場2台、機械式駐車場53台) バイク置場:6台A街区:3台、B街区:3台 ミニバイク置場:20台A街区:9台B街区:11台 自転車置場:269台(平置40台、2段ラック式229台)、他レンタサイクル14台 A街区:158台(平置11台、2段ラック式147台)、他レンタサイクル7台 B街区:111台(平置29台、2段ラック式82台)、他レンタサイクル7台(各施設の使用料未定）
• 共用施設が充実してますね。ゲストルームって他のマンションでも稼働率高いのかしら。競争率が高くて使い時に使えないという印象しかないです。。それでも埋まる分良いのでしょうけど。
• コミュニティが自然と育まれるパブリックスペースって何だろうと思ったら 最近のマンション物件に増えてきている共有施設のことのようです。 キッズルームがあったり、ライブラリーラウンジがあったり、 かなり充実していると思います。 またゲストルームやパーティールームもあるのですが、どうやって借りていくのでしょう。
  • 今のマンションってすごい! 共有施設って、こんなに充実しているの??とただただ驚きです。 ラウンジ、キッズルーム、パーティールームにゲストルーム。 ここってホテルなの?と思うくらいに充実していると思いました。 維持費は確かにかかってしまうでしょうけれど、家族を呼んだり 友達を呼ぶことが多いので、これはいいなと思いました。
  • パーティールームがあると掃除とか気にせず、人を呼べて良いですよね。
  • マンション内にいろんな設備があると、そこで対応できるので便利ですよね。 パーティーをするにも子供が小さいとなかなか予約できなかったりするし。 共用施設が充実しているとマンション住戸同士もコミュニケーションが取りやすいからいいですね。 ママさんなんかいいじゃないかな。
  • そんなに驚くほどの共用設備？？大規模とかタワー系なら普通によくあるレベルかと。 ただこの住戸数で支えるにはややオーバースペックかなという印象。どなたかも言っていたけど、キッズルームを20年後そのまま使っている姿が想像つかない、何かにリノベしないといけないだろうし、坪単価もだけど管理費と修繕費が心配かな。 立地はいいけど、そう安くは買えなそうだなぁ。
• 機械式駐車場が多いから管理費や修繕費のランニングコストが気になるところでしょう。 物件概要に機械式115台とあります。
  • そうですね。車持ちが多い地域だと思うのでがら空きにはならなそうですが、修繕が心配。 共用施設が多いのも管理費に響くと思うと、もう少しシンプルでも良かったかもしれないですね。ゲストルーム、どのくらいの利用率になるのかなあ。
    • キッズルームの維持費って電気代くらいなので使わないときは消灯していればほぼかからないと思います。それにファミリーニーズの強い物件なので、自分たちが不要になっても、将来売るときのセールスポイントになるのではないでしょうか？
    • 維持費には電気代の他にも、地代や清掃費などランニングコストや、古くなれば内装の改修など行いますから、色々とかかるものですよ。そもそも照明なんて微々たるもので、エアコンの方が電気代のウェイト高いです。 それに本来ならそのワンスパンに住戸を作って売れるはずの所をわざわざ潰してるわけですから、その分の採算は販売対象の住戸に加算されたり、管理費も高くなるし、メリットだけじゃないですよ。 個人的にはここの共用施設はどれも嬉しいけど、管理費高いですよね。
    • フィットネスルームとか、シアタールームとか、設備を使うようなところだとコストはかかりやすいですが、 キッズルームくらいだったら良いのかなとは思います。 子どもが大きくなって誰もいなくなったら、 普通に集会室として転用しやすいっていうのがありますので。それは便利なんじゃないかなと思いました
• 機械式115台分って多いですね 戸数は170ですし…もちろん駐車場はあるほうが良いんですけど…。 その他にもパーティールーム、キッズルーム、ゲストルームとか共用施設も多かったし 平面駐車場だと良かったのに…
  • 同じ数で平面駐車場なんかにしたら広い敷地なり建物の建坪削る必要があるわけで、1戸辺りの単価が2〜3割上がっちゃうでしょうしね
  • バス便立地なのに駐車場機械式って残念ですよね。もちろん物件価格との相談だということはわかってはいるんですが…
• あの立地では駐車場はマストでしょう。通勤に使わなければ、出し入れしにくい機械式でも充分かと。 10,000円超えない設定にしてください！
• パーティルームやゲストルーム以外にも食配スペースやレンタサイクルもあるし、かなり共用施設を充実させてますね。 管理人さんは24時間いらっしゃるのでしょうか？
  • 物件概要に日勤とあります
  • 管理人さんがいてくれるとセキュリティにもいいし、マンション周りもきれいになるし。 食配ステーションも便利ですね。共働きだから買い物も一苦労ですし、まとめ買いで済ませるなら宅配が便利で余計なものを買わなくていいです。複数から選べるのも嬉しいのでは。
• 個人的にはライブラリーと食配ステーションくらいかな、使うとしたら。 子供のためのスペースなどは、将来的に使わなくなったら 他の目的で使えるようにしていく工夫は必要だろうと思います。

設備・仕様

• 食器洗い機やディスポーザー、タンクレストイレなど仕様は落としてないようです。 個人的にはトランクルームがポイント高いですね。

間取り

• 3LDK～5LDK（66.28m2～105.00m2）
• バルコニー面積：バルコニー面積10.58m2～25.10m2　ルーフバルコニー面積16.20m2～34.86m2　テラス面積　15.07m2～34.68m2
• 70m2くらいでも玄関をクランクさせてたりとか今どきの物件にしては建物にコストかけてる感じはしますよね。
• ベビーカーを畳まずに置きたい、ということでポーチに置くことができますよ、という旨が公式サイトに書かれていました。 こちらのマンションの場合は、 ポーチにそうやってベビーカーを置いておくのは、OKということになってくるのですね。 ここならば、他の人の通行のじゃまにはならない、ということでなのかもしれません。
  • ポーチに置く、で統一しているんですね。ということは三輪車や子供の自転車も同様ですか？そのあたりは確認しておかないといけないかなと思います。 ホームページを見ましたがポーチは柵のようになっていて、アルコーブ風なんでしょうか。居室空間の一部の扱いなのかもしれません。砂場の道具も置いてあります。 割とマンションで問題になってくるのは、生協の箱は置いておいてほしくないとかです。アルコーブの柵に傘を開いて乾かすとかは邪魔になるからダメなど規約を細かくしておいてほしいです。
    • • 生協の箱は食配スペースに置けるようになってます。

買い物・食事

• ここは駅からマンションまでスーパーってない感じですかね？
• 一番近いスーパーが徒歩4分～6分のリブレ京成でしょうか。でもこのスーパー、営業時間が21時までなので帰りが遅くなる人にとって、使えないスーパーになりますね。あとは徒歩6，7分のウエルシアですかね。24時間営業なので、スーパーより便利に使えるんじゃないかなと思います。
• 新京成で津田沼経由で通勤しているのであれば、津田沼のヨーカドーとかミーナ一階の業務スーパーなども普段使いできそうですね
• 新京成経由か津田沼駅まで自転車で通勤されるんだったら24時間営業の津田沼イオンを利用するのが楽かもしれないですね。
• 専業主婦だと自転車がないとかなり難しい範囲になりますか？
  • リブレ京成なら近所なので大丈夫だと思いますが、イオンモールまで歩いたら30分弱はかかると思いますのでさすがに自転車ないとキツイかと。
    • 自転車だと買い物カゴに荷物を入れて帰宅できますから、徒歩より楽です。自動車もあると週末の買い物に利用できます。リブレ京成だけでなく他も行きたいなら自転車があると行動範囲が広がります。
• この近辺にお住まいの方にお聞きしたいのですが、お買い物はやっぱりリブレなのでしょうか？それかバスではなく、新津田沼でお買い物してから京成線で帰るのでしょうか。 リブレは小規模な上に活気があまりないように感じてしまいまして。船橋駅シャポー地下のワイズマートみたいな感じのところ、無いでしょうか。
  • バス便にしても新京成にしても、 夕刻の混雑に大きな買い物袋は迷惑。 また、 買い物袋抱えての乗車は 惨めだよ。 側から見ていても、憐れに思う。 車もなくて、土日にイオンにまとめ買いにも行けないのかなぁと。
  • 土日のまとめ買いなら車でコストコに行く方がいいかな。
• 立地的に共働きの世帯は多くないんじゃないかと想像するので、共働きでなければ日常の買い物で電車使うことはあまりないのでは？と思います。 自転車あればイオンやヨーカドーも近いですし、特に車が必須ということもないかと。もちろんあったら便利ですけど。
  • 近くに住んでますけど、自転車でイオンやイトーヨーカドーは厳しいと思います。平坦じゃないですし、道も歩道も狭いところを行かなくちゃいけません。

育児・教育

• 近所に公園があったり、学校も徒歩圏内ということもあり 子育て環境としては、とても良いような気がします。 交通便よりも、子育てを優先に考えているご家庭であれば申し分ない物件だと思います。
• 待機児童はどうですか？船橋市はひどいと聞きますが
  • 船橋市はもともとフルタイムの基準が厳しいのでフルタイムで0歳育休復帰で祖父母が市外なら入りやすいかと思います(フルタイムは週42.5時間の休憩含む勤務時間が必要) ただ、前原、飯山満、田喜野井は保育園が少ないので激戦ですね。 前原の津田沼駅近くの保育園は激戦で待機児童が多いみたいです。小規模は入りやすそうですが卒園時に転園が不安なく出来るほど前原地域に枠があるかは分かりません。 とにかく船橋市のフルタイム基準をクリアできる方が少ないので(大企業にお勤めの方だと難しいかもしれませんね)そこをクリアできるかが大切だと思います。
    • 詳しくありがとうございます！ 休憩時間を含め8.5時間以上、週5日働ける人でないと難しいということですね。 このままいけば私自身の条件はクリア出来そうですが、保育園の絶対的な受け皿の量は変えられませんから、不安が残りますね。
• 駅前のタワーもここも保育園は激戦だから船橋基準でフルタイムならこちらにしても良いと思いますね。 作りも豪華だし安めなのでいいなぁと思います。 私は船橋基準ではフルタイムではないので子供が大きくなるまで船橋へ引越しは考えてませんが魅力を感じますね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 高度地区：2種高度地区
• 歩道が整備されてきれいな街並みなのは ここから前原駅方面に至る一角。 ここはきれいな区画の最も遠い側になるけど、ずっと広い歩道があり、 緩いが長い坂道を頑張りきれれば5分台で車中の人になれそう。 道を一歩ハズレると、 地元民以外は迷子になっていまうような無秩序、無計画で開発された住宅地。 津田沼前原ガーデンに住めば、このあたりでは鼻が高いですね。 北側は谷底になっていて、遊水池の向こうは販売継続中のレアシス。 うちにも数年前からときどきチラシが投げ込まれていて、 住民専用シャトルバスがあるって、いったいどんなところに建っているのだろう、 どうして何年経っても売れないのだろう と不思議に思っていたが、 前を通って、なるほど、、、納得しました。 南の目の前には、パークハウス木々津田沼前原。 築8年でまだきれい。間取りも余裕がある。 このあたりに住むなら、眺望の抜ける木々津田沼前原の上の階の方が一番良いかも、 結構リーゾナブルな中古価格かな、 と感じてしまったのは、 木々津田沼前原の騰落が大きいからなのか、 駅近物件の異常な価格をすり込まれたからなのか。
• 市営前原団地やUR公団が周りに多いですよね
• 先日、一時間ほど、日曜休工の工事現場で我が五感で調査をしました。　心には優しい価格に落ち着いた、通り沿いの部屋は、やはりそれなりの騒音でした。私の中では無しです。。

周辺施設

その他

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