ザ・パークハウス 相模大野

2018年3月14日 (水) 21:47時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県相模原市南区相模大野3丁目318番5（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩3分 （北口より）
2. 小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩3分 （北口より）

• 総戸数：136戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年04月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、大栄不動産株式会社
• 施工：長谷工コーポレーション
• 管理：三菱地所コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• いくらぐらいになるんでしょうか。
  • 価格帯としては2LDKが4,000万～、3LDKが5,000万～で町田のパークハウスと同程度でしょうか。伊勢丹が目の前なのはメリットとは思いますが、地方の百貨店は冬の時代ですから存続は厳しいでしょうね
    • そんなに安くはないんじゃないでしょうか？最多は3LDKで5000万円後半、5700,5800ぐらいと予想します。それでも相模大野の他の中古より安いぐらいですが。
• 10戸×14階で140戸としても販売戸数136戸に対して少し差がありますが プレミアム住戸とか地権者分もあるんですかね？
  • 地権者住戸があったら地権者住戸とか事業協力者住戸と表示するはず。エントランスとか管理人室、共用施設があるから単純に１フロアの部屋×階数が総戸数にはならない。あと、プレミア住戸は販売住戸に含まれるはず。 
• 百貨店に囲まれたビジネスホテルみたい。老後で購入するなら可だけど、ファミリーでは住まないかなぁ。
• ターゲットは、共働きやDINKS、独身者で３０代から５０代なのかなぁ？便利なことは確かだが、それだけ。
• 価格はどのくらいになりますか？
  • おそらく4,500万～6,600万円位ではないでしょうかね？
• 伊勢丹は閉鎖されるとの報道もありますし、過去５年間で都心のマンション平均の価格が１０００万円上がっているとのことなので、私の全くの個人的予想ですが７０平米の３ＬＤＫで５３００万（低層階）～６４００万（高層階）ぐらいになるのではないかと思っています。町田より相模大野の方が高いかもしれません。近年、高齢者が駅近マンションにどんどん引っ越してきているので、駅から徒歩１０分以上のマンションは売れ残り、７分以内のマンションの人気は高まると思われます。
  • 伊勢丹さんにはずっと居て欲しいですね。それがこのマンションの最大の価値だと思います。
  • 伊勢丹が潰れた時の事を考えたら、本物件の資産価値低下が不安です。伊勢丹と共倒れ
• アウトフレーム、天井高2.5メートル～2.6メートルなので、高級感はありそうです。ただ8000万円は割高。もう少し安いといいのですが。2LDKは62.97平米、3LDKも70平米台なので、そこまで高額にはならないと思っているのですがどうでしょうね。
• 老後に細々と住むには良い物件かな。ファミリー向けでは無いと思う。忙しいDINKSにも良いと思う。
• 63m2の2LDKのAタイプは１Fは5,000万台と予想。それでも1F上がるごとに100ずつ足していくと、15Fでは7,000万台？甘いかな？眺望が良いのは10Fあたりより上だろうから、急に高くなるとか？
  • 多分そんくらいでしょ、周辺相場からね。誰でもできる計算 63平米1F 2LDK5000万。平米単価→5000万÷63平米＝79.3/平米。坪単価→79.3/平米÷0.3025＝262.1万/坪。坪単価262万也
• 約74平米5,800万円前後：相場相応。約75平米（ワイドスパン特別仕様）6,800万円前後のようです。
• 予定価格で7200くらいは出している部屋があるので最上階は8000はいくのではないでしょうか。 駐車場の優先もついているので10階以上は想定価格より高くしても良いので抽選にならないようにしてほしいですね。 
• 5000万きる住戸ありましたけどね。
  • 一番狭い63平米なら5,000をぎりぎり下回るのでしょうね。
• 6000万円でも十分高いよ。8000万なんて論外。都心のマンション買える。
• 立地がいいのは間違いないけど、すぐ南側のマンションは13，4階はある？ という事は南側の眺望は14，5階のみ（6500万くらい以上？）という事になるなら、その辺は全く期待できませんね。日当たりでも10階くらい以上か？いくら仕様が良くても二の足ふむなぁ。。 
• 賃貸やセカンドハウスとしての需要はかなりありそう。いざとなったら、非常に売却しやすいマンションというのが、最大のメリットかも。
• 他の類似のマンションから推計してあの場所の固定資産税は年間２０～３０万円だとみつもっています。そうすると、月２万円程度になると思われます。他方、新築物件は５年間建物部分について固定資産税が半額になりますが、修繕積立金は５年毎に値上げされ、２０年目以降は２５０００円で固定されます。
• 伊勢丹松戸店閉店となりましたので、似た業績推移で同じく苦しんでいる相模原店も閉店の可能性あると考えています。実生活ではほぼ困らないですが、10%以上値下がりしそうであれば転売せざるをえないとき心配です。(多くの方が伊勢丹近くのロケーションもいうことで10%以上プレミアム払ってるとしたらその分値下げありえると見てます)そのあたりの感覚わからないので、個々人の感覚ベースのご意見いただければ幸いです。あくまで参考として。ちなみに当方は住み続ける前提で検討してます。が、下記見て不安になってます。伊勢丹さんには頑張ってほしいですが、駅ビル、bonoもあるし、時代の流れ的にも厳しいのでしょうか
  • 伊勢丹相模原店 売上対前年比 (会計年度) /ソース 伊勢丹IR 

1. 2017 4-11 95.4% 
2. 2016 95.5% 
3. 2015 94.3% 
4. 2014 99.2% 

• • こちらの東洋経済の閉店リストの記事も気になってます。松戸店は実際に閉店になりました。 その時々の会社の方針によると思いますが、マイナス成長の店舗を放置しきれないという原則はあると思ってます。 

　https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/134896

• • 伊勢丹IRはこちらです 

　http://www.imhds.co.jp/ir/monthly_report.html 

• • • やはり、ペデストリアンデッキ直結により、人の流れが変わってしまったのが大きい。伊勢丹が出来た当時は、地元の商店との融合ということもあり、デッキからから１Fに降りるというスタイルは良かったのに、時代が変わり、バリアフリーといおうか、皆、ある意味横着になってしまった。ロビーシティ前の商店も、シャッター通りになりつつある。もう一度、駅前全体のデザインを考え直した方が良いだろう。
    • 伊勢丹は新宿に本拠地がありますしもはや相模原店の役目は終わったと思います。複々線化で新宿がより近くなりますし相模大野に住んでいても新宿に行こうと思いますよ、新宿店は品揃えが格段に違いますからね。
    • 新宿伊勢丹は、品揃えというか、価格帯、ターゲット層が違うだけかと複々線化の恩恵は相模大野だと通勤ラッシュぐらいでは。
• 本物件は長谷工で直床、大理石でも無いのに、相模原市で3LDKが5000?6000万円。割高感が否めません。 同じ予算で都心のマンションが買えますね。
  • 相模原市と考えるか、相模大野と考えるかで、価値も違うということでしょうね。
• 立地環境に関しては大いに期待できる、駅から3分という好立地。将来性もありますから価格が大幅に下がってしまうという確率も少ないのかなと思いました。
  • 良くも悪くも商業地域ですからね。
• 新聞に大きな広告が入ってましたね。いよいよグランドオープンとか。そこそこ人気が出そうですね。
• ここの購入者はちょっと都心からは遠いけど仕事の拠点と考えるアクティブな人たちと、買い物に便利なコンパクトな街で暮らしたいというシルバー層に二極化するのかな？
• なかなかのお値段ですね…
• 今日から第一期登録申し込みですね〜！
  • 申し込み初日なので、混雑を予想して臨んだのですが、意外に空いていました。完全予約制だからですかね。
    • 第一期販売が58戸／136戸ですから、そこそこ人気物件のようですね。お金のある人っているんですね。
• マンションの販売って、要望書を集めて売れる見込みのあるところを販売ってのがパターン。これから販売開始だから、要望書を出した人がそこに登録したら、あとから来た人は抽選覚悟でぶつけるしかない。売る側は売れ残ることを嫌うから倍率が付く程度に販売する。 それから要望書で部屋を押さえたら不法行為なので、実は要望書って購入する側は出す意味ってじつはない。売る側が販売住戸を決定するのと、極端に人気な部屋やまたその逆ってことがないいように価格を調整するための情報として集めるもの。 あと、抽選に外れても二次販売として落選者救済の販売をするのが通例。売る側ってそういうことちゃんと説明しないんだよね。
  • 二期販売用に上層階含め、部屋をとってあると言ってましたから、抽選覚悟で今いくかどうか等はもう考え方次第ですよね。
• ファミリーでも結構買う人がいるようですね。コンパクトシティーが人気なのでしょうかね？
• 人気に偏りがあるようですね。駐車場優先権のあるワイドスパン、見晴らしの良い上層階、低価格の下層階
• 思っていたよりも人気物件のようですね。
• JとIはうまってしまったらしいですね。無抽選なら明日連絡でしょうか。何だかんだで早かったですね
  • JかIを希望しましたが、Iが中層より下の階が少し、Jはなし。Bは上層ありだが、エレベーター通路から玄関が見えるとのこと、希望を伝えても、その部屋は、既にご予約が入ってますとのこと、抽選といいつつ、全く抽選じゃないような気がしますが…どうなんですかね？ 12日以降に再度来て下さいとのこと、２期で良い部屋出てくる事ってあるんですかね？
    • jとiが人気なんですね。Gってどうなんでしょうか
      • Gも人気みたいです。真ん中にバスルームがあって、部屋が離れてる感じがプライベート感があるから人気と営業が言ってました。JとIは完売ですかね。今月末に手付金の払いこみがあるので、そこで払わない人が出たら、再度売り出しかな。
• わたしは登録初日に行ったので情報は一番古いと思いますが、15階はやはり抽選、その他の上層階はここから複数希望入ってくると思います、といった感じでした。
• 一期で良さそうな部屋は売り切れてしまうのでしょうかね？
• 全部、無抽選だったんですか。驚きましたが、それはそれで凄い手腕ですね…不人気ゆえの、というわけでなければいいですが
  • 要望書を集めてから、販売開始までと販売期間がある。あとからモデルルームに行った人はぶつけるしかない。倍率が付かないってことは、どういうことか考えればわかるでしょ。
    • 最上階希望しましたが、既に埋まってると言われたから、抽選は？と思ってましたが

そんな売り方なんですね。

• • • • ん？抽選無かったんですか？
        • ホームページによると、現在、先着順が4戸、抽選が8戸ですね。
          • 先着順＝一期の売れ残り、一期二次＝一期落選者の敗者復活。一期の販売戸数が多かったから好調かと思いきや微妙な結果。
            • 良さそうな部屋はほぼ売れたでしょうから、ここからが大変でしょうね。
              • 1期2次までで62戸(先着順4除く)。 半分の68戸に満たず、良いとこ売れてしまったのなら 今後の販売は厳しいですね。 前に大和ハウスの賃貸がもう1棟たつようなので、 建ったらさらに販売が厳しそうです。
                • 総戸数の約半分はどう見るか？供給数の90パーセントは売れているようだ。一般的に70パーセントがボーダーと言われているようだが。
                  • さらに言えば、 昨今のマンション市況を考えると 第1期の供給数は概ね総戸数の23割程度が 上限とのこと。 この周辺エリアはだいたい2割程度が過去の定説。町田しかり東林間しかり小田急相模原しかり中央林間しかり。成約に至ると1割とも耳にする。
                    • そうでしたか。
• 高い部屋はほとんど売れたみたいですね。
• Ｊタイプはまだ残っているのですかね？

交通

• 通勤中や通学中に小田急線が運休になった時のダメージは大きそうですが、横浜方面、湘南方面、箱根方面へのアクセスも良くレジャーを楽しむという面では魅力的。人口がすごい分、朝の通勤ラッシュの混雑はデメリットですが、駅から近いので電車に乗るまでに時間がかからないという点は良いですね。 

構造・建物

• ここは直床らしいですよ。
  • 地価が高い分、コスト削減に努めた結果でしょう。
    • 施工が長谷工って時点でコストダウン物件であることは明白。

共用施設

• 駐車場が41台分ですが、残りの人はどこで借りるのでしょうかね？でも、最近は車離れが進んでいるとかなので、丁度いいのかもしれませんね？
  • 駐車場が多すぎると住んだあと大変な事になりますからね。
    • 駅から徒歩3分なので車が無くても生活が成立するのだろうとは思いますが、 休日に家族で遊びに行ったり、まとめ買いに大きなスーパーマーケットに 出かけるには車があった方が良いのかもしれません。 平日は徒歩か自転車、週末は車というスタイルになる方が多いのかも？
      • 駅近で車離れといっても駐車場設置率３割は少なすぎ。駐車場が足りなくて空き待ちって状況だと中古の転売の時厳しいよ。逆に駐車場設置率が多くて、余ってる状態で駐車場の稼働率が管理計画の想定よりも少ないと管理組合の収入が減って下手すると赤字に。駐車場って多くても少なくても問題になる。最近はコストダウンで駐車場設置率が少ないってケースが多いけど。駐車場必須の人は要注意。駐車場の抽選って入居直前だから、駐車場に外れたからといった理由で解約しようとすると買主自由で手付金没収。
        • 相模大野立体駐車場や大和パークは月極駐車場があるから、海老名の駅前に比べればマシ。月2万円台前半です。
          • 確かに駅前には月極駐車場がいくつか点在しているようですから、抽選で外れた場合、最悪そちらの方に契約することも可能でしょうね。 ただ、物件から駐車場まで多少の距離があるというのは不便になってしまうのかな。 車を取りにわざわざ歩かなくてはならないこと、荷物の持ち運び等も スムーズにはいかないということは難点になってくるのかな

設備・仕様

• IH,とりあえず今はいらないけど将来はって考えてる人は、キッチンに２００Vの配線があるかどうか確認。あとから配線工事ってことになると結構大掛かりになる。
• 将来、手すりを取り付けるための廊下やトイレの壁の補強下地もね。

【オプション】

• オプションはみなさん何頼まれてます？
  • オプションはこれからですが、今考えているのは玄関の姿見、IH、ダウンライトくらいですね。
    • キッチン回りとダウンライトくらいかな

間取り

• 流石、長谷工。ギロチン梁平気で作っちゃう。
  • 角住戸のように梁が居室の端ではなく、真ん中に出ちゃう構造。
    • まだモデルルームの事前案内もやる前かと思いますが、梁の位置とかは何をみて判断しているのでしょうか？
      • 間取り図からわかる。ラーメン構造だと柱と柱の間が梁になる。
        • Jタイプのことでしょうか？
• 南東向きプランがほとんどの部屋のようですが、日当たり等は良好なのかしら。 南東だと朝から昼くらいにかけて日が当たり、夕方までには日が陰っていくという感じでしょうか。 日が当たる時間はどのくらいなのか、実際に見て確認したいところですね。

買い物・食事

• ボーノに行きましたが、上のレストランはガラガラでした。相模大野に住んでる友人も言ってましたが、ボーノの飲食店街は苦戦しているようです（元々需要もそれほど大きくないし）。人の流れはボーノになっているんでしょうが、吸収してきれてないって感じがします。
  • ボーノはスーパーは書店には良く行きますが、確かに、わざわざ上の飲食店までは、ほとんど行きませんね。ここに住むかどうかは別として、相模大野駅前は栄えて欲しいですね

育児・教育

周辺環境・治安

• 駅近で便利そうだなと思う反面、騒音や日照が気になります
• 南側のビルはテナントが入るようですね。そうすると視界は期待できないですね？
• 鈴木ラーメン前の駐車場の今後次第ではある程度高層階でないとビューはおろか日照も厳しそうね。地元の人は感じるだろうけどA館B館の間ってなんか暗い感じだったし。
  • 元々日照とか風通しとかの住環境よりも、利便性重視の人向けなので、日照無くなっても想定内じゃないですかね。２４時間営業の居酒屋のすぐ前なのがやや気になりますが‥‥ 
• 駅から徒歩3分という利便性は魅力。商業施設が近くにあり便利な分、閑静な環境に住むという感じてはないですね。ただ、外で働いているライフスタイルだと閑静な環境よりも、買い物が便利で遅くまで営業している店舗が多い環境が住みやすいと思います。資産価値は駅から近いので高そう。 
• 左側前方にある有料駐車場がどうなるのか、気になるところです。
  • 北側を先にマンションにしてから、次は、その南側にマンションを建てるケースが多いので、やはり南西側の駐車場も後でマンションになるのでしょうかね？
• 将来性としては期待できるのかなと思いますが、周辺に同じような高さのマンションが建ってしまった場合日当たり等が気になるかな。
• パチンコ屋が近くなのが気になりますが、ちょっとしゃれた建物なので、これは我慢できるかも？
• 伊勢丹との間の行幸道路は、交叉点のところがかなりうるさいので購入予定者は要チェックですね。
• 小田急ではありますが、最寄り駅まで徒歩3分は 絶対に便利だと思います。 他の線を利用するにしても、乗り換えればよいだけの話ですから。 パークハウスなので価格は高めかもしれませんが、 住みたいと検討している人多いでしょうね。
• パークハウスの南側に 大和ハウスの7階建て賃貸マンションが2つできますね。 (1つ目は建設済) そのせいで低層階の日当たりが半分ぐらいなくなりそうです。
• 伊勢丹あり、アーケードあり、大型商業施設あり、公園もあり、それらがすべて至近距離にあって、このうえなく便利な立地ですね。ひとつ気にかかるのが、便利すぎて、住むところとしては賑やか過ぎないだろうかということです。
• 急行停車駅で、歩いて複数のスーパーや複合施設に直ぐに行ける場所は、滅多にありませんよ。映画館がないのがちょっと残念ですが。

周辺施設

• 伊勢丹の北側の相模大野公園では毎年もんじぇ祭りが開かれます。駅前通りは安心して通れるので、最高の立地だと思います。

その他

• 潰れたA館の跡地ですね～。南側のB館の建物だけは残るようです。
• A館の時使ってた伊勢丹本館との連絡通路は何も書いてないとこ見ると使わないのかな？あれがあるのと無いのとでだいぶ違うよね。
  • 連絡通路は既に無いですよ。階段も無い。自転車屋から先に行けません。新しく造るなら別ですが、セキュリティー上造らないのでは。  
• 南側の旧B館がじゃま
  • 元B館ってテナントビルにリフォームしてるんでしたっけ？ このマンションの真正面になる訳だしそこも気になるところですよね。

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