シティタワー大井町

2018年2月23日 (金) 18:13時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩6分
4. 東急大井町線 「下神明」駅 徒歩7分
5. 横須賀線 「西大井」駅 徒歩12分

• 総戸数：635戸（非分譲住戸142戸含む）その他事務所4区画、店舗6区画、保育施設
• 構造、建物階数：地上29階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年07月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西松建設株式会社
• 管理会社：未定
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/

価格・コスト・販売時状況

• 10月15日付で東京都から認可がおりているようですね。 大井一丁目南第1地区市街地再開発組合の設立認可について

　http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/10/20oaf100.htm

• 合わせて住友不動産からもリリースが出ています。

　http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1410_0006/ooiicyoumeminami_sai...

• 着工2016年11月。竣工2019年10月 と、それぞれ4ヶ月後ろ倒しになってますね。もっと遅れそうです。

　http://skyskysky.net/construction/201927.html

• 消費税延期が19年10月に先延ばしになるようなので、デベとしても、そこでの引き渡しを目標にしたいのでは？ ただ、今後の景気によっては、19年10月も先延ばしになるかもしれませんが。

【予想】

• 結構強気な価格設定との噂ですね。 たしかに駅前の道路整備もありますし 大井町駅から5分程度なら買い手はたくさんいるでしょうね。
• 高層は坪単価380万円はいく気がします。 400万円もあるかもですね。 大井町はオリンピック、AHQ、羽田ハブ化、お台場カジノ、リニアモーターカー など周辺でポジティブなイベント盛りだくさんですし、 そのそれぞれへのアクセスも最高で且つスーパーがたくさんある事を考えると 相応の金額出しても見合う場所だと思います。
• すみふで割高だとしても坪320くらいが妥当でしょ。パークシティ大崎ですら坪360なのに。
• 現在の相場だと、定借物件のブリリアで坪単価350します。築浅駅近の財閥系中古が400近いので、あの場所で住友なら400は余裕で上回る坪単価をつけて来そうです。
  • 現在の相場からすると、400は余裕で上回るというのは同意見ですが、 その価格で600戸売り切れる需要があるのかというと、疑問ですね。
    • 販売時期の景気にもよりけりですが、ここより数年早くスミフが手がける、西品川一丁目再開発（総戸数420）がどうなるかも注目ですね。西品川の値付けと販売状況が、本プロジェクトに多少なりとも影響するようのではと思っています。 私も同様、大井町で坪400がバンバン売れるとは思っていませんが、逆に70㎡以下の60㎡後半で7000万～7500万とかの物件ばかりでも、困ってしまいますね。
• 低層は1Rをはじめ、単身者向けの部屋ばかりと聞きました。ファミリー層で低層なら買えるかも！と期待してらっしゃる方、アウトですwファミリー向けの部屋かつ中層以上なら確実に400は超えるでしょうね。

【比較・検討】

• ホームページの物件概要によると、完成予定（2019年8月下旬）と引き渡し予定（20年4月下旬）に8カ月もの期間が空いているのはどうしてですか？ 完成しているのに、引き渡さない（渡せない）合理的な理由があるとしたら教えてください。 現実的な問題として、子どもの学校のことを考えると、4月下旬から入居開始というのは、とても不便です。 私は20年4月に小学校入学の子どもがいるのですが、入学1カ月足らずで転校ということですよね。 普通は新年度を新居で迎えられるように、と配慮する物件が多いように思うのですが。 まだ買ってもいないのに、こんな質問してすみません。
  • 先に地権者の入居が始まって、その後、一般者の内覧会、入居という順になるのでは？一般者の住居も含め、一旦、再開発組合に引き渡す形をとるためかと。
  • タイミング微妙ですよね。 転校を免れたいなら、2020年3月までにこのマンションと至近距離にある賃貸に引っ越しておくことでしょうね。　そこまでしてここを買いたいのであれば、ですが。
    • 自分も違う新築マンションですが、6月以降の入居のため最初の2ヶ月は子供を引っ越し前の家から新一年生ですが通学させる予定です（母親と一緒ですが） 品川区内の小学校であれば引っ越し先の契約書等の書類があれば入居前でも最寄りの小学校に選択できます。（おそらく品川区から品川区の引っ越し場合）ただし人気のある御殿山小や立会小では抽選になるのでなんとも言えません。 基本最寄りの小学校が優先されるはずです。
• 価格次第ですが、交通の便は良いですよね。上空を飛ぶジェット機は大井町だけでなく品川方面も同様でなんであんな場所の上空を飛ばすんだと怒り心頭です。ただもう住んでいる方もいらっしゃることを考えると、それでも住むか、他の場所にするかを選択することはできるので、さてどうしようかと悩んでいます……。
• 坪370万程度だったら検討しようかと思います。
• 予想より安そうだな。やはり住不も市況をみてきたね。 これは買いかも。

【価格】

• 坪400～450ぐらいみたいですね
• こないだ説明会行ったときに、坪400で計算させられました。。。そして70平米代の3LDKが一番多いらしいです。まさか9000万するとは思いませんでした。。。
• 75平米でおよそ8000万 階層や間取りのパターンが豊富なので判断しずらいけど、欲しいなぁと思う部屋の価格とか見てみるとやっぱちょい高めに感じる

交通

• 現地視察の際は、ストップウォッチを持って、現地からりんかい線の新木場・お台場方面ホームまで歩いてみることをおすすめします。
  • 確かにりんかい線は、大江戸線と同じく地下深い。 お台場や新木場方面に行かなきゃならんユーザーと、品川乗り換えで山の手線の渋谷新宿池袋に行くのががめんどくさくなって、りんかい線直通で贅沢するユーザーとで二分されると思う。 初乗り運賃バカ高いからね。 そして、アトレ口の運行時刻表は2～3分後のダイヤを表示しても普通じゃ辿り着けないから、相当ゆとり持たせた表示してるね。

構造・建物

• 敷地面積 6,253.02m2　
• 建築面積 2,796.94m2　　
• 建築延床面積 60,631.30m2

【眺望・採光】

• 前が一種低層地域なので、眺望遮られないメリットあるものの、西日がキツそうです。
  • 近くに住んでます。 西向きだけどキツイと感じたことはありません。 カーテンでなく木製のブラインドを使ってます。 夕焼け空の丹沢山塊と富士山に沈む夕陽が幻想的です。
• 西は、抜けてて良さそうです。東は、結構高いビルがあるんですね。
• 南向きは各階4部屋、そのうち2部屋が角部屋みたいですよ。
• 北向きの下層階は緑のスミフビルとこんにちはになりそうですね。

共用施設

• 駐車場総台数 186台,非分譲住戸分含む（平置き２台、タワーパーキング184台※身障者用2台、来客用5台含む）他に商業用2台、全体共用3台　
• 自転車置場総台数 759台（非分譲住戸分含む）その他店舗用あり　
• バイク置場総台数 35台（非分譲住戸分含む）　
• ミニバイク置場台数 32台

設備・仕様

間取り

• 間取り1R～4LDK
• 専有面積 23.12m2～96.84m2
• バルコニー面積 4.59m2～26.14m2
• 間取りをみたら、ワイドスパン＆柱の食い込みが殆ど無くて良い造りだと思います。大崎のツインタワーとくらべるまでもない造りでしょう。 でも、配置図を見たら1ルームや１ＬＤＫが沢山。管理が難しなること、ほぼ確実ですね。 １０数年で買い替える予定の人向けかな。

買い物・食事

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 品川区は保育園に入りにくいので、保育園にお子さんを入れようと思っている方は何卒ご留意ください。 ご自身の点数と年収で本当に入れる保育園があるか、ぜひチェックしてからご購入されるといいと思います。
  • 品川区の保活は厳しいですよね。 合否ラインとしては両親共働き+アルファ、かつ、世帯年収1,000万未満だったら、園を選ばなければどこかに入れる感じです。 品川区は新築マンションがボコボコ増えていて、保育園も毎年増やしているようですが、とても足りませんね。 ちなみに幼稚園も評判の良いところは毎年激戦らしいです。
    • すみません、両親共働きとはフルタイムのことです。 パートや自営業は無理です。 うちは年収や区内在住歴でひっかかり、保活では苦労しました。

【小学校】

• 品川区は学区選択制ですよ！！ってウリにしてるけど、人気の学校（学区）は抽選、しかもえげつないくらい高倍率。 期待しないほうがいいというか、宝くじに当たるようなものだと思ったほうがいい。
  • それはその通りだけれど、選択制のおかげで学校なり教育委員会が親の意見に真面目に向かう姿勢になっているところに、品川区の良さがあると思います。教員組合は相変わらず反発しているようですが
• 学区としては山中小学校ですが、ものすごく評判の良い学校ではありませんが悪い評判も特に聞きません。 いわゆるフツーの学校のようです…

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域

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  現地案内図

• 通勤の都度、ソープの前を通らないといけないのが気になりますが、まぁすぐに慣れるんでしょうね…。
• 悪いところは、昔の宿場町の名残で、駅の脇に飲んべえ横町みたいな汚い飲屋が残っていたり、フィリピンパブ等のディープな風営店やパチンコ屋はあります。ただメインストリートはさすがに綺麗です。 飛行機の騒音、夜は最近便数が増えたことは感じます…うちは築15年です。
• こちらの物件は、区役所前の公園に近くていいですが、ソープと反社会的勢力の事務所が近いのはネックですよね。テレクラは数年前になくなったので、ソープもいずれはつぶれるかもしれませんが。。。
• 子供の学校も悪くないですし、サピックスや日能研の塾もあり、区役所や駅前出張所もあり便利です。昔は京急沿いの旧東海道がメインとされていましたが、(長い地元民はそう思ってます)今はすっかり大井町に寄ってます。 品川駅自体は港区ですからね。
• うちは子供は巣立ちましたが、土日に歩いて頂くと、小さい子連れ家庭が多いです。買い物も本当～に便利です。是非散策してみてください。 私は転勤族の出張族なので、離れられなくなりました。
• 良いところは、通勤、出張や私立中高への便がよく、高級ブランド以外の買い物は駅前で済みます。だから、自家用車＝車の維持費不要で子供医療が中学まで無料なことから生活費は安上がりです。公立の小中もしっかりしていますし、図書館や公園も手入れが良いです。
• 大井町に住んで3年になります。 個人的には利便性と物価を考えると大井町最強かと思ってます。もちろん山手沿線内は別格なのかもしれませんが。コスパ重視の人は大井町は正解かと。

【再開発】

• 阪急ツイン館が出来て駅前がより一層良くなりましたし。 広町の今後にも期待大ですね。
  • ツイン館、正直微妙なテナントラインアップだがまあ大井町にハイクオリティとか求めるのは間違っているので仕方ないかな。おしゃれさや高級感には欠ける大井町ですが、気取りのない店が多く、大井町だけで全ての用事が済んでしまうなど利便性は最高ですね。大きな買い物も渋谷、新宿、銀座なんかに行く必要はほとんどないし。
• 再開発のおかげでイメージが変わったけど、ここまで変わるとは思ってなかった。
• こんな情報見つけた よ。

　http://airfighter.info/index57.html

• • 近隣の者ですが、既存建物の取り壊しは着々と行われているようですよ。でも、上に書かれているところは、計画地区からわずかに外れるので残ります。 最近、物騒なニュース多くなりましたからね（汗）
• メインストリートではありませんが大井町駅バリアフリー化で工学通りが綺麗になるようです。
• 1月22日のアトレの店舗の撤退に続き、イトーヨーカドーの雑貨店撤退により、BONBONホームが2月12日に閉店
  • アトレは店舗の入替及び改装、BONBONはヨーカドーの戦略見直しでブランド自体が消滅で以前のヨーカドーに戻るだけ
    • 大井町在住ですが、イトーヨーカドーは食料品買う以外、あまり行かないなあ。 品揃え悪いし、デザインや価格がどれもいまいちで。ネットで買ったほうが早いです。

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  大井町駅バリアフリー化（2016-12-17撮影）

【飛行機】

• 新航路は本物件敷地から水平距離420mの上空約300mの位置ということなので、飛行機からの直線距離は約520mとなりますね。

ちなみに大崎駅では上空400m、五反田駅でも上空450mを飛行しますので、本物件はこれらの街より幾分騒音はましかと思います。

• 騒音に関しては色々調査はありますよ。 この状況とまったく同じではありませんが、城南島公園あたりで飛行機の騒音は体験できます。 実際の大井町との飛行機の高度と城南島の高度は違うのでなんとも言えませんが、ある程度の騒音は体験できます。 資料やdBの数値よりイメージわくと思います。

　http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

• 品川区だよりに航路のことが書いてありました。 南風運用時の15時から19時にかけての着陸時に、品川区上空200-450mを1時間あたり2ルート合計44機が飛行することを含む計画である。 まー、予定調和なんでしょうが一応意見書を国交相に出したらしいです。
• 羽田の着陸経路変更は気になるけど ここの真上じゃなさそうだし 15時から19時だけの話。 羽田空港アクセス線が開通したら 更に利便性が向上。
  • 真上も通るでしょ。でっかい飛行機にしてみたら300メートルくらい誤差の範囲と分からないのかな？ まさか、スミフの営業が「300メートルも離れているから大丈夫」とか言っているのを真に受けてないよね？

周辺施設

その他

掲示板

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