パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

2018年2月11日 (日) 22:01時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区小山3丁目196-1（地番）
• 交通：東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩1分
• 総戸数：628戸（販売総戸数491戸※高層棟住宅の一部、地権者住戸137戸）
• 構造、建物階数：地上41階 地下2階建（一部鉄骨鉄筋コンクリート造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年01月上旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：鹿島建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
• 公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X0724/

価格・コスト・販売時状況

【価格予想】

• 三井レジと旭化成が一緒にやってるところが何とも趣深い。 これから始まるであろうタワー再開発のトップバッターが最高立地なんですね。
• 615戸で他に商業施設と生活支援施設がついて総工費400億円なんですね。商業施設と生活支援施設が単純に付帯施設として賃料収入に回ると仮定すると1戸あたり6500万かけて作るという計算でイイノデショウカ？
  • 坪500くらいって噂聞いたけど、高いね。でも400じゃ買えないだろうし、上層階に関しては妥当といえば妥当かな。
    • 坪500万ですか。山手線圏外駅で坪500万はこれまで記憶に無く快挙ですね。でもブリリア目黒が600万だったのと、武蔵小山という街の魅力を踏まえるとその辺りの価格帯でも買う人は買うんでしょうね。
    • 坪500は冗談としても、近隣に住んでるご老人が、築古の自宅を坪300超で売って相続対策含めて引っ越すというパターンはあるだろうね。最近の駅前再開発で見られる老人資本主義。
    • 条件のいい部屋なら坪500超えても驚きません。ただ、条件の悪い部屋は、せめて坪400くらいにしておいてほしいところです。
• ブリリア目黒という、品川区でも諸条件が揃えば坪600万平均で完売できるというエポックメーキングな物件が現れてしまったため、何を基準に考えるかで出せる金額もまちまちですね。 三井の駅前大規模再開発ということであれば過去の事例から見ても損することは無さそうですが。
• ももレジさんにも同じこと書かれてましたね、500とかさすがにいかないでしょって⇒http://mansion-madori.com/blog-entry-4565.html?no=4575&sp

【価格】

• 第2期：5,290万円予定～2億1,790万円予定
• 最多価格帯：8,400万円台・8,500万円台 予定
• 坪470で3Aや千代田区より坪100安い
• 坪470で武蔵小山や湾岸より坪100高い。

【その他費用】

• 管理費は物件価格並みだか、将来の値上げリスク低い予定。

【地権者】

• 地権者住戸1/4で通常の組合運営問題なし。
• ここってもともと飲み屋があったとこでしょう。権利変換してここに住むっていう地権者ってそんなにいるのか疑問です。売りに出すか、賃貸に流れるのでは？
  • 小さな飲み屋さんがまた貸しまた貸ししてた地域だから、どんな地権者がいるのかわからないところがネックかな。実際住む人はそんなにいないかも。
• 3年くらい前に京急蒲田1分のプラウドシティ蒲田が、坪320万円で売り出され、即日完売、中古で370万円で売りに出ている。蒲田というアンチが多い町ですらこの状況。ここは坪450～500でも不思議ではない。ただこの単価だと中古で売るときののびしろは限られるね。

【販売時状況】

• 二期案内のパンフには、一期で250戸供給済としか書かれてないね。見込める数しか出してないだろうけど。内訳は以下のようになるから、販売対象住戸の半数いくかどうかくらい。 ≪地権者137 供給済250 未供給241≫
• 様々な問題が明るみに出ましたが、第2期も好調になるはず。
• どんなもんかとMR行ったら、3LDKは殆どさくっと売れちまったってさ。3LDKで残ってるのは77A、60平米の狭い部屋と低層位らしい。2LDKは苦戦しそうな感じだってさ。三井不的にはここからが勝負だそうな。2期で完売はできなさそうだから、3期までは行くと思うと言ってたぞ。

交通

【電車】

• 東急目黒線「武蔵小山駅」は地下化され、地下ホームに。駅徒歩1分の距離にありながら、電車の騒音が抑えられています。
• 大手町まで直通で20分。目黒も、六本木一丁目も、永田町も、乗り換えなしのスムーズアクセス。
• 池上線駅まで徒歩圏、東急線運休でも目黒までタクシー1000円台
• 数年後日吉で相鉄線と接続になるらしいね。 いつ8両編成にしてくれるのだろうか。。
• 地元民です このマンションが建ったら駅がキャパオーバーになる気がするんですが ていうか、目黒までの一駅だけだけど、ただでさえ朝の目黒線の混雑がスゴイ、、、 急行停車駅だし、大丈夫なんだろうか。
  • 先月まで周辺に住んでた者です。 同じことを思っていました。 とても魅力的なマンションなんですが、ムサコの駅のキャパが心配なのと（改札で行列になりそう）、不動前にもマンションできるし、すでに混んでる目黒線のさらなる混雑が心配です。
• 現在6両編成の目黒線ですが、朝はお察しの通り激混みです。 特に急行電車は、武蔵小山から乗ると相当すし詰めになります。 ただ、目黒駅でかなり降りますし、相鉄直通の際は8両化する話もありますので(ホーム長は確保済み)、将来の乗客増に対して何かしら対策はあるでしょう。 新しい住民の方々と、もっともっと住み良い「ムサコ」を創っていきたいですね。
  • 満員電車激混み、タワマン完成および相鉄直結で更なる悪化予定
    • 電車混雑は東西線、田園都市線、京浜東北線などよりかなりマシ。しかも乗車時間はわずか３－４分。
• 私鉄の単線で代替手段が限られる
• 中央線などの主要路線からアクセス悪い

【バス】

• 恵比寿大崎品川あたりに勤務だとバスや自転車のほうが楽かもね
• 補助26号線が開通すれば三軒茶屋駅～学芸大学駅～武蔵小山駅～大井町駅の系統が出来るようですが、まだまだ先になりそうですね
  • 26号線の完成予定は平成31年だけどもう10年も延び延びになってるから、また伸びるかもです。

構造・建物

【構造】

• 総戸数628邸・41階建免震タワー
• 断熱性最高水準
• 建物長寿命最高水準
• 天井高2600、スケルトンインフィル、免震、アウトフレームなどなど、間取りだけ見てもかなりスペック高いね。
• アウトフレームのきれいな間取りですね。 これなら好きな家具を自由におけるし、天井高も2.5m以上はとれるから空間としては申し分なさそうですね。 建設費高騰で間取りや設備にコストダウンの影が見え隠れする昨今の総戸数628邸・41階建免震タワー総戸数628邸・41階建免震タワー総戸数628邸・41階建免震タワー総戸数628邸・41階建免震タワー総戸数628邸・41階建免震タワー
• 目立たないけど、設計監理が日本設計というのが最近にない豪華さ。
• スラブ厚薄い(ボイドスラブ280ミリ)
  • 最新式の施工方法のためボイドスラブ厚280ミリでも、遮音性に問題がない。
• ペラボー隙間大
• 強風で建物がゆらゆら揺れる

【日当たり・眺望】

• ここの南東って墓地が眼前に広がりますよね。他の3方向は大丈夫そうだけれど。
• 他タワーに囲まれて眺望なし
• １０年以内には西以外の方角の住戸は視界の半分程度が塞がれる可能性がある。

【住民層】

• この辺りの住民はいわゆる庶民的な人が多いんでしょうか？駅前のタワマン買うようなタイプの人たちとの間で、やはり溝ができてしまうのか…。
  • タワマンヒエラルキー好きな方たちが購入するタワマンとは少し意味合いが違うような気がします、個人的にですが（笑） そういう方たちはきっと武蔵小山は選ばないような。むしろ500超えてくるとしたら、そういう方たちは目黒界隈に買われかなと思います(^^)
    • でも周辺物件の相場みるにここは400超えは確実ですよね。 そうすると3LDKで9000万近くなる。 とても庶民とは言い難いと思います。

共用施設

• 駐車場 総戸数 628戸 に対して 敷地内機械式 176台 敷地内平面 2台
• 駐輪場 総戸数 628戸 に対して658台
  • 駐輪場が地下2階、エントランスが2階で子持ちには不便 。
• バイク置場 総戸数 628戸 に対して73台
• エレベータ：8基
• 内廊下
• ガーデンラウンジ
• パーティールーム
• ゲストスイート
• 屋上スカイテラス
  • 屋上は屋根なしで使い方が不明で、管理費かかるならいらないレベル。
• フィットネスルーム
  • フィットネスはロードランナー2台と筋トレ器具2台だけ。
• キッズルーム
  • キッズルームはパーティールームに併設されていて子供3人くらいで一杯になりそうな広さ。
• 天井高約6.8m、奥行き約35mのダイナミックな二層吹抜け空間「グランドエントランスホール」
  • エントランスが2階で豪華エスカレータあり。
• 緑化・太陽光利用最高水準
• 防災拠点・倉庫あり

【敷地配置】

• お祭りやイベントにも活用される、回遊性のある広場空間
• 人が急ぐ場所こそ安全を。広場と駅とを結ぶ歩行者優先道路
• 街区と周囲の道路を楽しくつなぐ、路地のような歩行者通路
• 駅前の景観に配慮し、地下1階と地上1階に公共的・商業用自転車置場※1を設置
• 駅前を優雅に見渡せる、3階のザ テラス（屋上庭園）
• 広場を囲むように、40以上※2の店舗を計画

※1 本再開発敷地内1F・B1Fに公共的・商業用自転車置場を設置。工事完了予定:2020年1月。工事は遅れる場合があります。 ※2 予定施設は2020年1月工事完了予定。遅れる場合があります。店舗数は予定であり、変動する場合があります。＜概念図＞

設備・仕様

• ディスポーザー・食器洗浄乾燥機あり
• 設備の省エネ性も最高ランク
• Low-eなし
• こちらはコストカット激しいですよね。天カセ以外も無い無い尽くし。
  • ここは全部屋に最新式の壁掛けエアコンの設置ができます。
• パークシティ3兄弟で御影石を選べるのはここだけ。かたやここだけリビング天カセなし。寝室は兄弟揃って全て壁掛け。専有部グレードは一概に言えんねこりゃ。

間取り

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 37.69m2～122.11m2
• バルコニー面積8.68m2～29.45m2
• まさに三井のタワーのセオリー通りの間取り。仕様は違うだろうけど間取りだけで言えば、檜町や浜離宮と同じ、お手本に沿った優等生的な間取りだね。これは良い。問題は価格。
• MR見に行きました。77Aの間取り、綺麗で良いですね。 三菱が出来ると一部被りが出そうなのと、西日はネックですが、惹かれます。
• ここの角は間取りがイマイチ

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  113平米（2017-04-14撮影）

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  83平米（2017-04-14撮影）

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  76平米（2017-04-14撮影）

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  65平米（2017-04-14撮影）

買い物・食事

【買い物】

• 武蔵小山駅ビル東急ストア（約20m・徒歩1分）
• 武蔵小山商店街パルム（約100m・徒歩2分）
• ペット・サウンズ・レコード（レコードショップ）（約170m・徒歩3分）
• オオゼキ 武蔵小山店（約200m・徒歩3分）
• ライフ 武蔵小山店（約330m・徒歩5分）
• メキシコ靴店（老舗スニーカーショップ）（約330m・徒歩5分）
• 駅ビルの2階が東急ストアでした。 でもアーケード商店街がここまで賑やかな駅前も珍しいですね。
• 武蔵小山商店街って、安いですよね。 それに単一アーケード商店街としては日本一長いそうです。 総延長は約800m。 歩くのが楽しくなりそうです。
• パルム商店街、いまでも土日はすごい人なのに3棟もタワーマンション建ったらどうなるんだ

【食事】

• アマメリア エスプレッソ（カフェ）（約120m・徒歩2分）
• ファクトリー＆ラボ 神乃珈琲（カフェ）（約1,510m・徒歩19分）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 石井保育園（約280m・徒歩4分）
• アライアンス幼稚園（約330m・徒歩5分）

【小学校・中学校】

• 区立小山小学校（通学校）（約660m・徒歩9分）

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：商業地域
• 住宅地・商店街以外の工場、高速道路、ゴミ焼却場などの公害等を発生する可能性のある大規模な嫌悪施設なし。
• ここは立地が最高ですね。目黒線急行停車駅で庶民的だけど活気ある街。
• 地盤は申し分ないでしょうね。しかも都心も近く駅至近で便利なのに、地元商店街がすぐ近くで庶民的な買い物にも便利。それでいて公園等の住宅街のいいところも多分にあって、本当に住みやすいと思います。眺望もよく富士山とさらに遠望で多摩川の花火が見えるのではないでしょうか。
  • ご指摘の通り、ここらの地盤は盤石です。東日本大震災の時も、棚からものが落ちることもありませんでした。
• 目黒って何かありますか
  • JRで渋谷、品川、地下鉄で六本木、大手町にすぐ出れる足回りの良さかな。
• 墓地に隣接
• 商店街隣接でうるさい

【飛行機の航路】

• 飛行機の航路は2020年までに発着枠拡大に向けた変更が検討されていて、たしか、武蔵小山近辺の上空を通ることになる予定があったと思います。不動前の上辺りらしいのと大井町よりは空港から遠いので 高度はより高いところを飛ぶのでしょうけど、 これまでほとんど影響がなかった騒音もちょっと身近になってしまうかもしれません。
  • 2020年からと聞いてますが目黒駅のちょうど上空450mを通過する予定のはずです。確か大井町上空が300mでした。目黒と大井町の直線 上にある物件は少なからず影響を受けるでしょうね。まあ夕方の4時間という限られた時間帯らしいですけど。
• 羽田空港の航路について、まとめているサイトがありましたよ。⇒minamiooi-haneda.webnode.jp/

【再開発】

• 現時点で武蔵小山に５つのタワー建設計画、なんだかすごいことになりそうですよね。
• 工事計画の情報をパルムが出してくれてますよ。⇒http://www.musashikoyama-palm.com/modules/palmguide1/index.php?id=54
• ムサコ=武蔵小山派の人は、「こっちは歴史が古くて、非常に楽しくて元気な商店街もある。最近できたタワーマンション街と一緒にしてくれるな」というプライドを持っています。一方で、武蔵小杉派の人は、あんなゴチャゴチャした街よりも、こっちのほうがずっとハイカラモダンな街だ」と主張する(笑)。
  • 2つの「ムサコ」は、再開発で同じような街に でも、この「ムサコ問題」は実質的に解決してしまうのではないでしょうか。というのも、武蔵小山の駅前にあった「暗黒街」の愛称を持つ飲食店街が、2015年あたりから始まった再開発で消えてしまった。跡地には、すでに140メートル級のタワーマンションが建つことが決まっている。隣接して、さらに2、3本建つらしい。
    • その結果、ぱっと見たときの武蔵小山駅前の風景が、ほとんど武蔵小杉と同じようになってしまう。ただ、これが街としての武蔵小山にとってよかったのかは、大いに議論をされるべきだろうなと思います。
• 計画まで合わせると全部で5棟みたいです。

1. 武蔵小山パルム駅前地区第一種市街地再開発事業－地上40階、塔屋2階、地下2階、高さ約142m、総戸数約640戸
2. 武蔵小山駅前通り地区再開発事業－地上41階、地下2階、高さ約145m、総戸数約410戸
3. 小山３丁目第１地区市街地再開発事業－高さ約140mを想定
4. 小山３丁目地区－高さ約140mを想定
5. 荏原３―８地区－高さ100m～120mを想定

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  現地案内図

周辺施設

【公園】

• 林試の森公園（約500m・徒歩7分）

【金融機関】

• 品川小山三郵便局（約250m・徒歩4分）
• 三菱東京UFJ銀行小山支店（約150m・徒歩2分）
• みずほ銀行荏原支店（約690m・徒歩9分）

【病院】

• 康済会病院（内科・神経内科・循環器科）（約140m・徒歩2分）
• サンタハウスこどもクリニック（小児科・アレルギー科・内科）（約200m・徒歩3分）
• カネコクリニック（内科）（約200m・徒歩3分）

【その他施設】

• スクエア荏原（品川区立荏原平塚総合区民会館）（約740m・徒歩10分）
• 瀧泉寺（目黒不動尊）（約950m・徒歩12分）

掲示板

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