シティハウス東麻布

2018年1月31日 (水) 15:53時点における版

シティハウス東麻布外観 完成予想図

物件概要

• 所在地：東京都港区東麻布1-7-2他（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩9分
3. 東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩8分
4. 都営三田線 「芝公園」駅 徒歩10分

• 総戸数：122戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 設計：多田建設株式会社一級建築士事務所　
• 施工：多田建設株式会社
• 管理：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/higashiazabu/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 今日行ってきたけど良かったですね。価格次第かな。聞いた感じでは思ってたより手頃だった。まあ安くはないのでもう少し考えます。規模の割りに内廊下とかエントランスとかよい。場所が好み。
• 東麻布は所謂麻布の中で最低ランクの格。
  • その割にここは高いよね。
    • 麻布の中で最低格とかw 麻布台再開発や芝公園の緑、東京タワーを見上げる景観であるとか…、悪くないロケーション。穴場的で良い所なのですが、住友が価格を盛ってしまっているのでネェ。。
      • 腐っても麻布ですし、穴場は穴場。ただ、やっぱここは高い。
• ここのマンションの名前で検索すると、賃貸の方も出てくるようになりました。 立地もいいですし、 最初は実需で、というところであっても、 いずれは賃貸に出そうというふうになったときにも賃貸の需要があるようになるのかなぁなんて思いました。 今出ている中で一番広いのが２LDK。基本的には１LDKなんですね。
  • 賃貸出てますね。 ここを購入する人は、お金に余裕があって、現金での購入者が多いと思いますよ。投資目的でキャピタル狙いなら、ファミリー向けの間取り考えるのでは。そもそも、すみふのこのグレードのマンションでは、ローン抱えて、賃貸？ 利回り出ないでしょう。相続税対策であったり、セカンドハウス的な。目的は別にあると思うよ。その証拠に、上層階の賃貸部屋多いよね。 数年住んでから貸し出すなら未だしも、1回も自分で住まずに貸し出すなんて。立地も良く、治安も良く、街並みも綺麗だし,住むにはいい場所。 東麻布は麻布の最下層だなんて揶揄する人いるけど、そういった人達は、永住目的じゃ無いので、そんな目で見ないし気にしないね。 5年後の麻布台再開発完成。この辺りも変わると思うよ。 330mの日本で一番高い建物が5年間の期限限定ではあるが建つのだから。
• 北東向きの低層階の販売開始のメールが来ました。値段は、いかほどなのでしょうか？

【コンパクトマンション】

• この広さと規模が分譲って、殆ど投資目的かな。
• 122戸といった大規模マンションでほぼ1LDKってことになるのでしょうか。1フロア7～8戸でそれが全て小さい間取り、そうなると賃貸化する部屋も多くなるんだろうなあという印象です。
• 麻布という立地でステイタスを狙っているのでしょうか？ こじんまりとした住戸のみの大き目のマンションって珍しいのでは。 ここだと利便性もいいし、オシャレ感を全面に打ち出して売っていきそうですね。 個人的には、単身で住んでもいい物件だと思っています。
• コンパクトマンションで気がかりなのは、管理会社や管理組合がうまく機能するかということです。
• 25.38m2 ～ 55.27m2のコンパクトマンションなので、 入居者は単身者またはDINKSが多くなりそうですね。 こういうマンションは投資目的で購入される方が多いでしょうか。 賃貸の方が多くなるとマンションの管理組合的な事で 不安に思うことが多くなりそうです。
• 中層以下は賃貸化する可能性はあるかなと思っています。ただ価格が価格なので、賃貸に出してペイするのには相当賃料を取らないといけないだろうしと思うと…あまり最初から手を出す人は多くはないのかな。中古になった時点でそうする人は増えてくるだろうなぁという風には思います。

【価格】

• 25平米の部屋が3780万から
• 26平米が5000万弱？！

【販売時状況】

• 第1期の先着順が14戸あるということなので、即日完売ではなかったのかぁという感じですね。
• とりあえず、プレシスが終わるまでは開店休業じゃない？向こうの方が間取り全然良いし、4000万円台でタワービューの35平米ですし。品質も全然違う。
• 何とも言えない、間取りなので 今時の1Kでも、もっと考えてるのでは。 触手が動かないし、値段対比がまったく…。 売れるんですか？
• 下層階のワンルームはまとめ売りやるんじゃないかな？賃貸の需要はありそうなんで。まとめ売りは三割引くらいですかね？
  • 住友不動産は値引きしないので有名だから安く買うのは難しいでしょうね。
• 東京タワー側のお部屋に大きく利益を乗せていて坪単価が跳ね上がってますが、他は相場並み。
• 売れてますか？
  • さ～、売れているのかなぁ～。販売戸数はまだ未定のままになっていますが、もう決まっているのでしょうかね。
• 第2期の販売がまだこれから、というところですから、値引きは全然まだでしょう… といいますか、ここはそもそもデイスカウントしないですヨ^^; 一応、ここだと4路線利用することができるのかな？ コンパクトなタイプの部屋が殆どだけれど、単身者やDINKSには良い場所なのかなぁとは思います。価格面は思っていたほどではないけれど、それでも安くはない。
  • 第2期は１K 3,380万円～２LD・K 7,990万円（25.38m2～55.27m2　ということです。 ここが具体的な数字を2期の段階で出してくるのって 珍しいことのように感じますが数年前とは事情が変わってきているのでしょうか。 以前だったらあくまでマンションギャラリーに足を運ばないとわからないことでしたのに。
• 第2期の北東側の東京タワー見えるお部屋は中層階以上でおいくら位で出てましたか？
• 第二期、価格は1K3380万円～2LDK7990万円と書かれていました。
• このマンション狭いんだよ・・・どれもこれも。泣
• 廊下キッチンがなんとかなれば売れるんじゃないか？
• 1DK32平米タイプはまだ完売ではないですか？
• 1Kが値下がりするらしいですよ。東京タワーピューではないですが、低層階なら2500万円くらいみたいですよ。驚きました。即完売。
  • 値下げは完成在庫にならないとムリでしょ。しかも住友ならなおさらムリ。
• 売れていますか？
  • あと7戸がなかなか売れていないようですね。
• ここの2LDK、家族三人はやめた方がいいでしょうか？予算的には8000万以内でこのエリアを見ているのですが、他になかなか選択肢がなくて、ここにするか時期をかえるか迷っています。
  • ギリギリ3人で住めそうです。ただ、夫婦同室と子ども1部屋・・・。子供が大きくなった時に厄介な気がしますね。価格もそんなに安いとは言えないし。あと、ファミリー向けではないし・・・。小さい子だとうるさくしないか心配です。私だと他の物件も比較してみるかな。家族だと、簡単に引越しできないですよ。
• 最低販売価格が 3380万円 3480万円 3680万円に上がってます。第2期 7戸販売で変わらずなのに。これって、売れてるって事なの。3680万円って、どの部屋なのでしょう？
• 今は２期の先着順で 3,680万円～7,990万円　 ということです。戸数は６戸。 もしかしたら1戸売れたのが反映されていなかったんでしょうか。 売れたと考えるならばわかるけれど…。 それでも2戸売れたから価格が上がったということになりますが、 もう1戸はどこに行ったのだ？ 純粋にね上がったという可能性は無いとは思いますが…。
• 東向きと南向き 単価がかなり違う様です。 東向きは、お高いですが、南向きはどうなのでしょう。相場並みですか？
• suumoに中古の狭い方の１Kが4階と8階二つ売りに出てますね。 どちらも約3900万。って、え？安くない？ 余った分が払い下げられたのか。
  • 残っていた25平米の部屋は社宅向けに一括して賃貸または売却するそうで、一般個人相手にはもう販売しないみたいです。品のない社員が寮感覚でどんちゃん騒ぎしそうで心配ですね。

【コスト】

• 管理費（月額）12,805円 ～ 26,715円　
• 修繕積立金（月額）3,350円 ～ 7,290円　
• 管理準備金 12,805円 ～ 26,715円　
• 修繕積立基金 297,700円 ～ 648,300円

交通

4駅4路線利用可能

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  電車_路線図

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  高速道路マップ

構造・建物

• 建築面積：427.76m2
• 建築延床面積：5,238.97m2
• 建ぺい率・容積率：80.00％・557.10％

【外観・配棟】

• 良い立地ですが、レイアウトを見るとかなり窮屈な感じですね。

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  配置図 東麻布161001

【構造】

• 地盤
  • 地下約26ｍ～約27m以深、最大Ｎ値50以上の強固な地盤を支持層としています。
• 基礎杭
  • 場所打ちコンクリート杭（杭径約：2,000㎜）を14本打ち込んでいます。
• 構造躯体
  • 住戸のある建物は構造躯体の耐久性を高めるために、柱・梁・床等の主要な構造部についてコンクリートの設計基準強度を、一般のマンションは約24N/mm2に対して約39N/mm2～約48N/mm2　に設定しています。
• 溶接閉鎖型帯筋
  • 主要な柱部分には帯筋の接続部を溶接した、溶接閉鎖型帯筋を採用しました。工場溶接による安定した強度の確保によって、地震時の主筋のはらみ出しを抑制して、コンクリートの拘束力を高めます。※柱と梁の接合部を除く。
• ダブル配筋
  • 耐震壁の鉄筋は、コンクリートの中に二重に鉄筋を配したダブル配筋を採用しています。シングル配筋に比べより高い耐震性を確保します。

【遮音性】

• サッシュ
  • 防音性に配慮し、遮音性能Ｔ-2～Ｔ-3相当のサッシュを採用。外部から侵入する音の低減に配慮しています。
• 乾式耐火遮音壁
  • 隣の住戸との間には、耐火性・遮音性に配慮した、厚さ約136㎜の乾式耐火遮音壁を採用しました。※一部住戸を除く。
• 間仕切り壁
  • 住戸内の間仕切り壁は厚さ約9.5㎜のプラスターボード貼りとしていますが、居室（リビング・ダイニング・洋室）が直接バスルーム・パウダールーム・トイレ・貫通パイプスペースと接する場合は、遮音に配慮し、プラスターボード等を片側に1枚増し貼りし、二重貼りとしています。※一部除く。
• 二重床構造
  • 居室には、振動を吸収するクッションゴムを支持脚に装備し、⊿LL（Ⅱ）-3等級相当の遮音性能を備えた二重床構造を採用しました。
• 床スラブ厚
  • 重量床衝撃音対策として、住戸間のコンクリートスラブ厚は約220㎜～約250㎜を確保し性能を高めています。
• 防音フード
  • 一部住戸には、室外の給気口に、外部からの騒音に対する防音性能を備えた、防音フードを採用しました。※詳細は係員にお尋ねください。※一部住戸を除く。

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  基礎杭

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  コンクリート

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  乾式耐火遮音壁

【眺望・採光】

• • 東向きなら間近で東京タワーと御対面ですね。 若干、近すぎる感じもしますけど。 夜はロマンチックな夜景が楽しめそうです。

共用施設

• 駐車場総台数：13台（月額）38000円～50000円　
• 自転車置場総台数：122台（月額）200円～500円　
• バイク置場総台数：1台（月額）4500円
• エレベーター一基。 かなりの待ち時間になるのでは？ メンテナンス費用が安くなるのはいいけど。
  • 122戸でエレベーター1基は少ないような気がしますね。 エレベーターの数を極力抑えるのはシティハウスの共通仕様なのでしょうか。 こちらは間取りが1Kから2LDKとなり、1世帯あたりの人数が少なく、 エレベーターは1基で十分と見越したとか？
    • エレベーターが1基なのは、こちらのマンションの住民層がシングル、あるいはDINKSを想定し、世帯あたりの人数が1～2人と見積もったからなのかもしれません。 もしファミリー世帯向けでしたら1基では不足するでしょうね。 駐輪場も1世帯あたり1台と、完全に単身者を想定している台数だと思いました。

設備・仕様

• フルフラットフロア
• ミストサウナ
• ディスポーザーなし
• セキュリティはダブルオートロックですし内廊下なので安心はできそうかな
• 公式サイトの詳細を見ると、間取りはコンパクトながら設備が整っているようですね。「室内空間」に出ている写真の洗面台の壁面タイルがあまり好みのデザインではありませんが、オプションですか？標準ですか？
  • 賃貸物件出ているので、確認出来ます。オプションです。と云うか「室内空間」は、どの分譲物件でもそうですが、原形を留めないくらいのオプションだらけ(笑)
    • 賃貸物件の写真を確認してみたところ、洗面所タイルはモデルルームのと 同じみたいでした。 たまたま見たサイトがモデルルームの写真をそのまま流用しているだけ でしょうか。 確かにリビングの装飾が無駄に豪華すぎる気がします。

【Eタイプ】

• Eタイプだけ仕様がよく出来ているのでしょうか。標準仕様で食洗機が入っているのはEタイプのみのようですから。純粋にスペースの問題なのかしら。
• Eタイプはディンクスさん向けに特化してるんでしょうね。服の収納スペースもそれなりにありますし、この部屋なら二人暮らしも悪くないかと。キッチン仕様も凝ってるなあと思いました。Eタイプを見てから他の仕様を見ると残念感が増しますが…。

間取り

• 間取り：1K～２LD ・K　
• 専有面積：25.38m2～55.27m2
• こちらの物件は収納スペースはどのくらいあるのかな。やっぱり多い方が良いですよね。その辺が気になりまして。
• ２LDKの物件は浴室がリビングインなんですね。専有部の通路はあくまで最小限にして、効率は良いとは思いますが、リビングインは気になる人は気になるのかな。
• 廊下キッチン、対面キッチンにはならないものか？
• 麻布十番の投資用マンション仕様より、内廊下で格段グレード高そうです。徒歩9分で麻布十番も日常使い出来ますし、低級のマンションより住むにはいいかな。でも住むには、日照のいい10階以上かな？ ここの低層は日照はどうなのでしょう？
• Cタイプの玄関のところの外側に扉があるのですが、あれは、非常階段に行くための扉ということでいいのかな？隣の家の玄関ドアにしては不自然だなと。１Kで賃貸のマンションにしては広さがある方だと思いました。場所も場所ですし、それなりの家賃で貸しに出すことも可能なのかなと思いました。

【1Kから】

• 1Kからありますが、単身者でも25平米は狭いかな。投資用としても狭すぎて借り手が見つかるのでしょうか
• さすがに25平米は狭そうです。 収納がほとんど無い状態になってしまうのでしょうか？ 1Kになるのでしょうから？ 収納はある程度広さを確保していないと、部屋におさまりませんよね？
• 1K、1DKが廊下にキッチンですか。 昔のシングルルームによくあるタイプです。。 ダイニングのある部屋ならこちら側にキッチン持ってきても良さそうですけどね。 この立地でシングル向けなのでほぼ自炊しないという前提なんでしょうか。 他の間取りの公開はないんでしょうか？
• １Kの広さは狭いという印象。このあたりの立地なら仕方ないのかなとは思いますが、投資用として購入する方が無難な気がします。
• １Kの物件を見ていても３０平米あるかどうかでかなり暮らしやすさというのがかわってくるのだろうなーと言うのは感じられました 純粋にリビング部分の広さが違うし、３０平米割り込むと部屋自体がものすごく細長く感じます ただ、実需での購入というのはあまりないのかもしれないことを思うと、コンパクトで物件価格自体が抑えられている方が需要があるのでしょうね。
• １Kの物件は投資用の人が多いのでは。 暮らしやすさ云々というのも大切かもしれないですが、 ある程度の資産製の維持とか、 借り主が現れやすい立地なのかとかそちらの方に主眼が置かれるのではないかなと思いました。 ここだと大江戸線の駅が徒歩4分と近くにありますし、その他の駅も10分以内という立地なので、 賃貸としての条件はまあまあ揃っているかなとは思います。

【1LDK】

• 1ＬＤkが対面キッチンではないのが趣向にあわないが。
  • 1LDKだと32.8m2が一番大きい部屋となるのですか？この広さ以下だと対面にするには厳しいでしょうね…。廊下にキッチンがあるタイプ、賃貸ならアリですが価格帯高めの分譲となると何だか寂しいかも。2LDKもありますがほとんどの部屋が投資用なんでしょうかね。

• 

  Dタイプ

• 

  Cタイプ

• 

  Eタイプ_東麻布161001.gif

• 

  立体面図 東麻布161001

買い物・食事

【スーパー】

• マルエツプチ東麻布店（約40m・徒歩1分）
• まいばすけっと東麻布1丁目店（約60m・徒歩1分）
• 成城石井 東麻布店（約210m・徒歩3分）
• まいばすけっと東麻布2丁目店（約340m・徒歩5分）
• 日進ワールドデリカテッセン（約510m・徒歩7分）
• 成城石井麻布十番店（約920m・徒歩12分）
• グルメシティ麻布店（約980m・徒歩13分）

【その他】

• ドン・キホーテ六本木店（約1020m・徒歩13分）

【大型商業施設】

• パティオ麻布十番（約1020m・徒歩13分）
• ピーコックストア麻布十番店（約1020m・徒歩13分）
• 虎ノ門ヒルズ（約1200m・徒歩15分）
• 東京ミッドタウン（約1480m・徒歩19分）
• 六本木ヒルズ（森タワー）（約1570m・徒歩20分）

• 

  まいばすけっと東麻布1丁目店

• 

  成城石井 東麻布店

• 

  マルエツプチ東麻布店

• 

  東京ミッドタウン

• 

  六本木ヒルズ（森タワー）

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 麻布幼稚園（区立）（約670m）

【小学校】

• 麻布小学校（通学校）（約760m・徒歩10分）

【中学校】

• 六本木中学校（通学校）（約1370m・徒歩18分）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、近隣商業地域
• ここのあたり全然麻布感ないし、駅からも遠いし、かといって便利施設に囲まれてるわけじゃないし、むしろ何もないし、アドレス以外に良いところあったら聞いてみたい。
  • 麻布な感じは薄めの立地でしょうね。 住所は東麻布なので、もちろんネーミングはこれが良いとは思いますけれど、 実際は神谷町などが使いやすい。 通勤が楽になるために・・と考える層にはいいのでは？ ただあまりに高くなると投資用だとしてもどうなんでしょ、とは思います。 価格次第でしょう。
• この間 この界隈を散策しましたが、それなりに、小洒落たお店がありますね。芸能人も結構 来るそうですが.....
  • この辺は芸能人が遊びに来るエリアなのですか？目撃情報のある芸能人はどなたでしょう(*^^*)
• この辺りの賃貸需要はどうなのでしょうか？ 麻布十番、赤羽橋界隈で空き部屋がかなり広告されてますが。 賃貸で検索すると当マンションの家賃も13万円台に値下げされ、他物件相場と比較してもバリューありそうですが。
  • 賃貸だとこのあたりの場合は日照よりも利便性とかのほうが重視されているということになってくるのかなぁと思いました。 住友不動産だとブランドマンションですので、そのネームバリューで資産価値は維持しやすかったりするのでしょうか。 それならば良いのだけれど…
• 東京タワーまで２５０メートルっていうのが売りみたいですが、マンションから東京タワーって見えるんですか？見えないんだったら特に近いメリットってないような。

周辺施設

【医療施設】

• 八木医院（約250m・徒歩4分）
• 東京都済生会中央病院（約470m・徒歩6分）
• 国際医療福祉大学三田病院（徒歩490m・徒歩7分）
• 東京慈恵会医科大学付属病院（約1470m・徒歩19分）
• 虎の門病院（約1470m・徒歩19分）

【公共施設】

• 麻布図書館（約710m・徒歩9分）
• みなと図書館（約910m・徒歩12分）
• 港区役所（約910m・徒歩12分）

【公園・文化・余暇】

• 芝公園（約160m・徒歩2分）
• 東京タワー（約240m・徒歩3分）
• 増上寺（約700m・徒歩9分）
• ミッドタウン・ガーデン（約1670m・徒歩21分）
• 国立新美術館（約1820m・徒歩23分）

【金融機関】

• みずほ銀行 マルエツプチ東麻布店出張所（約40m・徒歩1分）
• 三菱東京UFJ銀行 神谷町駅前出張所（約560m・徒歩7分）

• 

  国際医療福祉大学三田病院

• 

  麻布図書館

• 

  芝公園

その他

掲示板

• []

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