プラウド天王寺真田山

2018年1月30日 (火) 19:09時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区空清町2番2（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
3. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩7分
4. 大阪環状線 「玉造」駅 徒歩11分
5. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩14分
6. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩14分

• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　関西支社
• 施工：株式会社森組
• 管理：野村不動産パートナーズ株式会社 

価格・コスト・販売時状況

• やっぱり清水谷と真田山じゃ受ける印象全然違う。6,500万くらいで80m2あればいいけど無理っぽいね
• 現地行きましたが、工事していました。閑静で良い場所ですが、値段は相当高そうです。
  • 大阪の辺りでは、静かで良いですがまあ　確かに　物件価格は　相当高いですよ！
• 小さい　3LDK　67m2～　でも　坪単価280万円～300万円　低層階5500万円～中層階6000万円　出してきそうです。
• フルスペック5200万円以上からのマンションですね。
• 2018年新価格 2016年の価格 2割り増しとしても価格は、99パーセント 5000万円以上。売り出し物件主流は、6500万円でしょ。
• ローレル上本町が 7000万円以上出してるからここは、6500万円からでしょう。
• 転勤前市内のプラウド住んでた事あるけど、アフターサービスは他と比べてかなりしっかりしてると思う。 あと、管理人や清掃員の印象がとてもよい。毎日朝顔合わせことが多いけど、挨拶ちゃんとしてるし何か困ったときも親切。 いまのマンションがそうでもないから、最近余計感じる。もう住み替えする余力ないけど。
• 近隣のマンションは、過去４年前で中古はこの価格ですから　５２００万円を切ることは皆無で 相当高いと思われます。 
• Bタイプ中層階以上は7000万からでした。
• 知人から聞きましたが、モデルは印象良かったようです。 価格は３Ｌで５０００万中盤〜６０００万中盤くらいだと。 思ってたよりお値打ちかもですね
• 仕様を伺うと、金額は５２００万円〜６５００万円が妥当な感じですね。 これまでのプラウド路線とは　明らかに違いますね。 バルコニーや玄関周りは　タイル貼りか？吹き付けか？ 
• 色々見てますが、天王寺区で６０００万が高いと思うなら新築マンション買えない。 駅近くのプレサンスも予想以上の値段でした。 この近隣の中古もチラシ掲載なしで４５００万以上で売買出来てると仲介の販売会社の方も話されていました。 そんな位するのかなあと思います。エリア的には良いとは思いますが駅近くを探され方は他を探されたら良いと思います。 ただ収納スペ－スが少ないのが気になりますがバルコニ－等プライバシ－には配慮されている様に思いました。 中央区も探していますが、谷４はタワ－マンション以外値段は意外と安いけど環境がイマイチだし。 
• 皆さんが思われている程高くは無いと思います。 都心回帰・資材・人件費高騰・周辺の販売状況を考えると そんな感じかなと思いました。 我が家は、６０００万位のプランを検討中です。周辺中古も７０㎡超で４５００万以上するし 今後数年間の家賃支払いを考えると購入しようかと思っています。
  • 築古の中古で5000万円近くでそれだけ、新築６０００万円と考えると、グランドメゾン7000万円〜なので 比較すれば割安ですね！ 立地は時々通るエリアなので環境は古くから知っています。　本当に買い替えに値します。
• 皆さんご予算おいくらでお考えですか？ ６５００万までで探していますが新築・中古共に高い。 グランドメゾン上町台は、日当たりなど考えると８５００万～でした。 
  • 6500万予算うらやましいです！ 5000万予算の私はここだとCタイプしか検討できません、、天王寺区中心に一通り見ましたがここも含めて立地良いところは高いですし、安いところは立地良くないですし。。 できれば70平米以上はほしいのでクレヴィアかパークホームズが現実的なとこですかね。近隣のプレサンスロジェに興味ありますが狭い部屋しかないんですかね？
• この界隈色色々見学したけど子育てファミリー層は公園多くて静かな真田山 大学生以上の子がいるなら駅にまだ近い上之宮のグランドメゾンって感じの印象
• 物件価格変わっても異常に高い駐車場と管理費修繕費も変わらんと結局売れ行き変わらんだろう
  • 値段下がったと言っても予定価格からしたら高層階の方が１００万－２００万ほどくらい下がったくらいでしょ。 低層はほとんど変わってないし売れ行きは厳しそう。
    • 低中層階も同じくらい下がってましたよ。 最初の予定価格が高かったって気付いたんでしょうね。前は高過ぎて苦戦しそうな印象でしたが、価格下がったし売れるのでは？
      • 予定価格の価格表を見る限りではAタイプ5000万台前半～、Bタイプ6500万前後～、Cタイプ4800万前後からになっていましたけど、ここからいくらくらい下がったんですか？ 
• 複線利用出来る立地でプラウドの物件となると 相当な価格帯になるのかなと思っていましたが 最低価格は4,600万円、最高価格は7,000万円台なので 思ってよりも価格が高くないなと思いました。 

交通

• 駅徒歩１０分をどう捉えるか。 駅に近すぎると静かで落ち着いた住環境は手に入りにくい。 さらにここだと駅が近すぎないことによって複数駅使えるわけだし。 
  • 本当に徒歩１０分程度ならいいけど 実際歩けばわかるけど、谷町六丁目駅まではずっと登り坂で上町筋も渡らないとならずここは信号が長い、不動産屋提案の10分は通用口からなのでそこをいつも使えるかは建ってみないとわからない、実質徒歩１５分は見る必要がある。本当の最寄駅は長堀鶴見緑地線玉造駅なんだけど、ここは地下道が長くてホームまでと考えると徒歩１０分以上かかります。 とにかくこの距離をどう捉えるか、合う人合わない人がいるだろう、最近流行りの利便性重視都心回帰の駅徒歩五分とかの物件の立地とは全く違う 

構造・建物

• 敷地面積 1,037.57m2
• 1フロア 三邸で 14階 1000平米以上 だから 小規模でも ゆとりありそうです。
• 屋内廊下っていわゆる内廊下ですよね？雪やら豪雨やら最近の気候の激しさを考えると外廊下よりも内廊下の方が良いかもしれないと思うようになりました。 ここは二重床で防音機能も高そうなので魅力を感じます。 ルービックキューブみたいな外観ですね。

共用施設

• 駐輪場は、平面ラックのみで サイクルポートが15以上付属して バイク置き場、平面駐車場と機械式駐車場 12〜18台 でしょうか？
• 自転車置場は外部から出入り自由みたいです、自動どころか手動ドアも無い 各戸のアルコープ前の門扉はありません バイク置き場は大型用1台…原付２台だったかな？そこは屋根は作るそうです。あと上で誰か間違って書いてますが玄関もエレベーターもノンタッチキーではありません。 ゴミは市の収集利用で24時間は出せません、ディスポーザーはありません、平置き駐車場は屋根はありませんし台数も戸数分には到底足りない
  • 自転車置き場の半分以上は奥まったとこにあるようですし、あんな土地の大きさで共用廊下に門扉なんか付けたらもっと部屋が狭いマンションになりますよ。ゴミ出しは管理組合の決定によっては将来的にどうにかできると思います。 ただ、確かに車の台数は少なく感じます
• ディスポーザーなくてごみ収集も週２回じゃつらいね 

設備・仕様

間取り

• 間取り 3LDK ～4LDK
• 専有面積 67.25m2 ～ 83.16m2
• バルコニー 7.89m2 ～ 8.89m2
• HPに出てる間取りですと83㎡ですがバルコニーは9㎡弱ですので出幅が狭そうなのと玄関側の部屋の柱ががっつり食い込んでいるのが少し残念ですね。
• アウトポールになってなくて梁と下り天井がひどいよね 
• Ｂタイプは避難ハッチがメインバルコニーに無くて、とても気にいってます。そんなこと気になるの私だけ？ 避難ハッチ、私もきにします。ベランダで椅子おいてリラックスしたいです。 

単身者なら十分広く暮らせる広さですね。リビングを広く取っているところが単身者向けという感じでしょうか。収納が少ないので、洋室一部屋は収納部屋になりそうな感じですね。 

• ワンフロア3邸で開口部が多くて開放的なのは良いと思います。 各プランを見て思ったのですが、細かい部分で残念な点が目につきました。 小さな凸凹があるといったらいいのかな。 
• メニュープランとFit Style-Fit’sというのは、Bタイプだけなのでしょうか？ 他のプランでも可能なのでしょうか？
  • 先日、マンションサロンで確認しましたがBタイプ以外もメニューやFit’sがあるそうです。 間取りによって適用されないオプションはあるみたいですが。 シューズクローゼットの扉を鏡にするのはBタイプは出来ないけど、他のタイプは出来る…などなど。

買い物・食事

育児・教育

• ここだと、真田山小学校　高津中学校が　学区になるのでしょうかね。環境的に住みやすそうだし、学区よし、駅距離も妥協範囲内。気になるとなると、価格くらいでしょうかね。
  • 真田山小学校だね。

周辺環境・治安

• 用途地域 第二種住居地域
• 天王寺区って土地勘無いからよく解らんけど、この辺りって『真田山ブランド』地区になるん？ひょっとして、北区で言うたら、地下鉄中津とか地下鉄扇町とかを梅田って呼ぶようなもん？
  • 実質6000万円～8500万円の物件やね。プラウド天王寺清水谷 が正解と違うのかな？空清町は 場所が 窪んだ谷にあるしね。
    • 場所は、高台ではないよ　坂の下ったところだから。 清水谷公園、清水谷ハウスから、見下ろしたところにあるよね。 真田山は、道路隔てて、東側だから　そこが真田丸跡　微妙な　境界だよね。 この立地は　谷底だから。
      • 窪地底地って聞いて水害想定地図確認したけど一応は問題無さそう。もちろん津波じゃなく大雨の方
• 現地行きましたよ、清水谷ハウスより立地は良いですね。 閑静で正面・裏手とも道路が広くて周辺も閑静で郊外の住宅街の雰囲気でした。 高そうな感じですね。駅遠いのを除けば今まで見た中で一番良いかな？ 後は価格次第ですね。６５００万以内で８０m2だといいです。
  • 市内ながら環境は良いだろうから、働き盛りの子育てファミリーにはうってつけでしょうね。いまのご時世、８０平米　７０００万でもおかしくはなさそうかな・・・
• 現地、歩道も広くて車通りも少ないし、いい場所に思いました。地元の方はどう評価しているんでしょうか。
  • 静かで住みやすいですよ。 住宅街といった感じです。 繁華街ではないので夜は暗くなりますね。 
• 駅の改札とスーパーまで結構歩く感じだね。周辺坂多いから年配にはキツイかも 
• 目の前学校だから突然高い建物とか立たない安心感はある 
• 目の前の学校からの騒音があるだろうから平日日中家に居るライフスタイルだとややリスク
• 校区が良いのと、夜間に周りが騒がしくないこと（日中の学校の喧騒は歓迎）、歩車分離で子供に安心、駅から近すぎず歩けなくはない距離…ということで第2期でここの購入を検討中です。 

周辺施設

• 近くに　南側の坂を上って東へ行くと　真田山スポーツセンターがあります。600円ぐらいで　ジムで鍛えられます。プールも別途あります。

その他

掲示板

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