ローレルタワー心斎橋

2018年1月26日 (金) 16:25時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市中央区西心斎橋一丁目15番2（地番）
• 交通：

1. 大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩3分
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「心斎橋」駅 徒歩3分
3. 大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩3分

• 総戸数：140戸（非分譲住戸4戸含む）
• 構造、建物階数：地上29階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月予定
• 売主：近鉄不動産株式会社/大栄不動産株式会社
• 設計・監理：株式会社IAO竹田設計
• 施工：株式会社鴻池組
• 管理：近鉄住宅管理株式会社
• 公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/mansion_kansai/osakacity/shinsaibashi140/

価格・コスト・販売時状況

• 土地の仕入れ値や、現状のゼネコンの値段から予想すると平均坪単価330万円くらいかな。
• セカンド、投資用として購入される方が結構いそう。
• ここに住みたい人は法人代表とかが多くて、家賃は高くても払えるけど ポンと買えるほどの日本人富裕層はあんまりいない感じ。
• 完成予想CGを見ると南側エントランス、北側タワーパーキング入口と推測されます。店舗は入らず4階から上が住居階のように見えますね。戸数から考えると豪華な共用部サービスがつくのかどうか微妙なところですね。
• こちらは非分譲住戸が4戸ですが、1階に何かテナントが入るんですか？立地がいいので何か商業施設が入ってもいいように思いますが、 今の段階で何か情報が出ておりませんか？
  • 総戸数に関して訂正がありまして、 (変更前)総戸数/140戸(非分譲住戸4戸含む) (変更後)総戸数/140戸 というようになっておりました。 非分譲住戸がなくなっているということになってきていますね。
• 毎日心斎橋へ行くような人、例えば大丸やホテル日航の社員であれば至便な立地といえそうですが。ただしそのあたりの給与水準でここのファミリータイプを購入できるかどうかが問題ですが。近隣にめぼしい公園や塾の教室もなさそうなので、健全な子育てを志向するファミリー層にとって、またとない立地というわけでもなさそうですね。
  • 相続税対策の購入にはまぁ適しているような気もします。 華やかな立地ですから、長期的にはそれなりに良いかも。

【投資】

• 投資対象としては、非常に長期的視点に立たない限り厳しいのではないか。 斜め前のマンションの募集家賃などから察するに、利回りは期待できない （ここに限らずどこも今は販売価格が高すぎ、一方で家賃はさっぱりなので、 おっしゃる通り、さらに円安進行すれば、利回り３％もない台北などの外国の富裕層の物件購入は見込めるかもしれない）。
• 将来極端な円安が見込めるなら外人向けに高く転売できるねここは民泊以外の賃貸収入目当ての投資購入はちょっと疑問。
• 大阪市内の分譲マンションの表面利回りは新築で5%前後なので純投資では割りに合いませんがそれでもリスク分散、節税、法人の金余りから需要は高いです。
  • 表面３％がバブルのシグナル。東京都心は限りなくそれに近くなり、価格も下降気味とか。大阪市内はまだ高騰中で、３％に向かって？どのあたりでピークアウトするのか分かりませんが、物件によっては既になかなか微妙な雰囲気も。
• 下層階の37平米は賃料よくてもせいぜい130000円でしょうか。2年以上先だから12万ぐらいに相場さがってるかも。そうすると3000万前半台じゃないとね。

交通

• 3線2駅が利用できて、心斎橋から徒歩3分の立地。

構造・建物

• 敷地面積 1,246.29㎡(建築確認対象面積)※売買対象面積は1,246.69㎡
• 建築面積 615.36㎡
• 建築延床面積 14,378.75㎡
• このマンションって周りのビルは意外と低層ビルばかりですね。ただ予想以上に敷地が狭いね。

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• 外観デザインが、スタイリッシュでおしゃれなマンションだと思います。サービスバルコニーがあるのも、なかなか良いと思いました。

共用施設

• 駐車場 56台(タワーパーキング)
• 駐輪場 280台
• バイク置場 28台
• タワーパーキングは56台分ですか。 マンションコミュニティ内のタワーパーキングスレを読みましたら、4段の一番上で入出庫に4、5分かかるという投稿を見つけました。

設備・仕様

• リビングはFIX窓じゃない

間取り

• 間取り1K～3LDK
• 専有面積 37.03m2～121.16m2
• バルコニー面積 5.35㎡～13.86㎡
• 間取りにお風呂のサイズが書いてありませんが、専有面積によって大きさが異なりますか？ 75㎡台の間取りだとお風呂のサイズはどれくらいでしょう。
  • おふろは、70㎡台の部屋は1418が一般的でしょう。1620は大体が90～100㎡前後の部屋、120㎡以上の部屋になると 1822になったりしますね。
    • 1418なら家族でも入れると思いますよ。70㎡で1620だとちょっと広いですよね。浴槽が広い＝水の量も多くなるので、毎日のちょっとしたことですが、あまり広すぎるのもよくないですよ。それなりの広さがあればいいような気がします。
• Dの1DKはLDKじゃなくてDKなんですね。もうちょっと広い部屋がよかったかなと思いました。1418よりワンサイズ狭いお風呂ということもありえるのかもしれません。確認が必要そうです。

買い物・食事

• アメ村至近、スーパー遠い

育児・教育

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域・防火地域
• 周辺はガヤガヤしていそうですけど騒音はどの程度になってくるのか気になる所。そういった面では単身、DINKS向きになってくるのかなというのが個人的な感想です。
• 東側の駐車場ビルは商業施設に建替えにならないんでしょうか。ホテルはともかくとして、微妙なビルに囲まれすぎてる。
  • 東側の駐車場とは大丸の駐車場のことですか？それなら今年、補修工事が終わったところなので無くなりませんよ。そこは元々そごうの駐車場でした。
• 接道は南側と北側
  • 南北接道ですね。両方とも一方通行ですかね。
    • 北側西向き一方通行、南側東向き一方通行。
• 立地が立地だけに子育てしている家庭には向かないかもしれないです。
  • ここだと子供がいたとしても高校生とかある程度大きな子供って言う感じのご家庭がメインになってくるのではないでしょうか。基本的にはDINKS向けという印象を強く受けます。

周辺施設

その他

掲示板

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