クオン流山おおたかの森

2018年1月25日 (木) 19:01時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県流山市東初石5丁目166-2番地他（従前地）、千葉県流山市流山都市計画事業新市街地地区一体型特定土地区画整理事業施行地区内C63街区3画地（仮換地）
• 交通：

1. つくばエクスプレス 「流山おおたかの森」駅 徒歩2分
2. 東武野田線 「流山おおたかの森」駅 徒歩2分

• 総戸数：241戸（分譲:192戸、賃貸:49戸）
• 構造、建物階数：地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年02月下旬
• 売主：スターツデベロップメント株式会社
• 施工：スターツCAM株式会社
• 管理：スターツアメニティー株式会社 

価格・コスト・販売時状況

• 物件自体のマイナス要素はあまり考えられず（電車・踏切の音くらい？）、兎にも角にも価格でしょうね。
• それにしてもこれだけおおたかの森のマンションは供給過多でどこも値引きしてもなかなか売り切れない環境下で今から売り出し始めるんですから、クオンの営業の方は大変ですよね。消費者にとってはありがたい環境とも言えますが。 坪単価200万円くらいですかね駅前とはいえ郊外の田舎駅ですし。
  • 坪230までなら、よほどのことがないかぎり竣工前完売。それ以上だときついかも
    • 75m2で5300万円ですか。千葉なのに笑
• ここかなり前向きに検討していたのですが、踏切がかなり近くにあるんですね。当然その分はかなりの値下げがあるのでしょうが。駅前の割には安ければ買うという感じですかねここを検討する方は
  • 19時間365日電車と踏切の音に悩まされる毎日は住む場所としてはきついですよね。駅前とはいえ物件の魅力としては一気に下がります。でも坪単価210万円くらいで出してくれば200戸くらいならまぁ……売れないかな笑
• おおたかで一番の立地、非長谷工で免震、浦安みたいな高仕様なら、坪当たり２３０万は軽く超えてきそう。それでも資産価値が落ちる心配はないので、すぐに売れるでしょうね。フォレストあたりからの買い替え需要も大きい。踏切はとりあえずは残す方針らしいけど、都市軸道路が開通したらなくなる可能性もあります。あっても価格に影響はありませんが。
• 西口すみふが210万くらい。こちらは同じ駅２分でも免震・駅直結ということを考えれば220～230万くらいか。
  • ここは70平米4,800万円くらいだそうです。坪単価は230万円ですね
• ここよさそう。難点は占有面積狭いところ。DINKS向け？
• 最多価格帯は5千万後半から6千万にかけてです
  • 70平米5500万円としても坪単価260万円くらいってこと？
• ペデストリアンデッキで繋がっていますから 220万は妥当でしょうね 
• 社員情報では増減あっても220～240万ですね。3LDK・70㎡・4900万。メインはディンクスターゲット2LDK・60㎡・4200万円。 
• ファミリータイプの73.5㎡の部屋で5200万円程度になりそうなので千葉にしてはかなりハイスペックな家族が集まりそうですね(^-^; まぁ浦安や市川よりは断然安いですけど。
• 間取りが良ければ多少高くても検討対象でしたが、好みの間取りでなくて残念です。90.62m2の部屋、廊下が長すぎる…
• ディスポーザーと駐車場の問題で居住性は低いけど、そのぶん安い。投資用としてはいいかも。ゴミ捨て場をきれいに保てれば、資産価値も維持できる。管理と住民のモラルがしっかりしてれば大丈夫かな
• 昨日モデルルーム行ったとき営業にここを検討している人の世帯構成と世帯年収の平均像聞いたら30代前半の子供1人～2人、世帯年収1200～1400万円って言ってました！たぶん我が家を安心させるための営業トークだとは思いますが、駅近でサラリーマン世帯が買える物件なんてなかなかないですから前向きに検討したいです
• 売ったり、貸したりする予定がないのであれば、ここよりも安くて広いところがよいと思います。 個人的な意見ですが。
• 駅直結を除いたら買わないですよねここ。それ以外に何もないですよね売りが 
  • 踏切音と電車音もありますよ。 毎朝2分多く歩くのがディスポーザー、騒音、機械式駐車場、価格約400万円高いよりもデメリットかどうかを考えると悩みます
• 線路側住居のみT3で、それ以外はT2なのでホール側かつ線路よりの住居が一番踏切音の影響ありそう
  • 踏切と線路で割り引かれてるのは間違いないですが、割引率が高過ぎるのでしょう。あとは方角ですよね、南東と南西の違いは新築市場では重要視する人が多いですからね。角部屋に関しては絶対額が高くなり過ぎないようにしたんだと思います。流山おおたかの森で坪単価で買う人はそうそういないでしょうから 
• 下記のブログで取り上げられていました。 同意できる所が多々あります。

　http://x1mansion.com/quwon-otakanomori 

• 2017年の記者が選んだ首都圏ベスト３マンションに選ばれてますね。 

　https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3772-2017

• 駅近の14階建ての免震構造のマンションですので、子育て世帯というよりは、ＤＩＮＫＳや高齢者の方には向ているような気がします。もちろん、高いところが好きな方や電車が好きな人にも向いているかと思いますが、価格もそれなりにすることだけは知っておくと良いかも知れません。 

【施工会社】

• 施工会社 スターツCAMがマンション工事を施行するそうです。ほとんど聞いたことのない会社です。準大手のゼネコンでもありません。 14階建ての一応高層マンションを施工できるんでしょうか。心配です。実績、評判など知っている方がいたら教えてください。 なお、それらが載っているサイトがあったら教えて下さい
  • スターツCAMの評判です。 あまり良い評判ではないようです。

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48075/ 

• • もう10年弱前、スターツ管理の東松戸駅前にある某駅前賃貸マンションを借りていましたが、少なくとも賃貸窓口の対応はごくまともでしたよ 
  • 自分は、オールスターツ良いと思うが。 クオン新浦安もそうだけど。 免震に力を入れて来たデベさんだし。

【価格】

• 普通の3LDK真ん中くらいの階で、4,100万円から4,500万円くらいでしたよー。思ってたよりも高くなく、うちはもう少し広い部屋を検討しようかと主人と思案中です。 豪華なエントランスもよかったし、内観も素敵でした。
• 75㎡で4900万円台とか84㎡で5000万円台とかめちゃくちゃな価格設定でしたよ。
• 坪200〜220あたりだったよ
• 思ったよりも安い！ ディスポーザーなんて無くてもいいけど機械式駐車場はイケてないね。
• 90平米の部屋が6,148万円ですね。 まさか9階の値段とは思いたくないですが。 （第一期では10階が5,978万円）
  • 6148万円は、たぶん90Iの最上階角部屋だと思います。 抽選に漏れた人を対象にしてるので流石にこのタイミングでのあからさまな値上げは無いでしょう。
• 南西側の部屋は踏切のデメリットで600万円安くなっているので、それをどう捉えるかですね。90Eの角部屋は踏切に一番近いこともあり700万円安くなっています。南東側の部屋も騒音から完全に解放される訳ではありませんが、この価格差を安いと見るか高いと見るかは個人の価値観とかしか言いようがありません。個人的には角部屋プレミアムも考えると90Eが最も割安だと思いますが、高くてもやはり73.5㎡の南東側が１番人気になるんだろうなと思います。

【賃貸】

• 大規模マンションで、最初から分譲と賃貸が混ざっているのは珍しいと思います。 
• 総戸数が241戸のうち、分譲は192戸で賃貸は49戸との記載がされています。 最初から分譲も含まれているマンションを見たことがなかったので 自分としては少し驚きましたが、よくあることなのでしょうか。 住民が転勤や資産運用のために誰かに貸すことはありますが 最初から賃貸物件があると住民の雰囲気とか変わるかなとか思うのは 気にし過ぎなのでしょうか?
  • ホテル併設ですからそもそもが違うと思います。
  • 近所のプラティークヴェールも分譲と賃貸のミックスですよね（エントランスは別ですが）。 また、柏の葉のパークシティゲートタワーも分譲棟と賃貸棟があります（ビル自体が別々ですが）。 いずれもエントランスやビルが別々なので、こちらはどうようになるか気になりますね。 ホテル併設がこの話とどう関係するのかは不明です。 

【維持費】

• 管理費、修繕積立金は、おおよそそれぞれ@185/㎡、@85/㎡になるそうです。修繕積み立ては10年ごとに値上げ。 

交通

• 駅から直結なので、便利だったり、帰宅時間が遅くてもタクシー使わなくていいなどありますけど。駅前に住めるのはいいですね。

【乗り換え】

• TXから他路線への乗り換えが若干不便ですね。秋葉原でJR乗り換え10分弱掛かるでしょうか？
  • 秋葉原の乗り換えはかなり時間かかるよ。TXのホームがかなり深い地下にあるからね。 JRの乗り換えならまだ北千住の方がまし。 マンション広告の通勤時間は乗り換え時間が考慮されていない事が多いから注意 
    • ありがとうございます！路線検索したら北千住乗り換えの方が若干早かったです。

【通勤時】

• TXってラッシュ時は混むのでしょうか？平日昼間は上下線とも楽々座れましたが、通勤時はギュウギュウですよね… 
  • TXのラッシュは半端ないよ。沿線の人口急増に車両編成と本数追加がついていけていないです。
  • TXの混雑についてですが、早目に並ぶか各停に乗るかすれば奥まで入れるので、おおたかの森乗車時点では、首都圏の通勤電車ではむしろ空いている方です。 しかし北千住に近づくにつれてかなり混むのは確かです。 逆に、北千住でかなり降りるので、そこから秋葉原までは空いていますし、運が良ければ座れます。 東京の西側から移住してきた者より。

構造・建物

• 賃貸の人も同じ入り口から入るのでしょうか？ 
  • 入り口は賃貸と一緒でエレベーターは別。 

【眺望・採光】

• 日射しの入り方は、マンションギャラリーで確認出来ますよ。 南西側のスミフさんのマンションも想定して見せてくれると思いますが、どうかな？ 少なくとも、ホテルの影響は確認出来ますよ。 南西側は、お安いし、廊下の人通りが少ないのも良いですね。 
  • ホテル棟もずいぶんと鉄骨が立ちあがってきてるし 南西側は、線路と踏切目の前だし 悩むな～。
• 調べたらこんなサイトがありました。 共有までに。 線路向かいの建物までは、20メートルくらいでしょうか。

　http://keisan.casio.jp/exec/system/1176871247 

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  現地状況（2017-12-08）

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  現地状況（2017-12-08）

共用施設

【駐車場】

• ここは、機械式駐車場なんですね。地上4段、地下2段 車の出し入れが大変そう
• 駐車場はもちろんホテルと別。
  • ホテル宿泊者の駐車場の件、これですね。 

　http://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_pag... 

• 駐車場の台数は、135台で100％機械式で月8,500円だそうです。自転車は、1台は確実に駐輪が可能で月300円かかると言われました。

【エレベーター】

• エレベーターは分譲用に２基、賃貸用に1基とのことでした。
• 図面を見ると、エレベーターは2方向出入口のようですね。 エレベーターに入って進行方向側に出口があるタイプ（TX秋葉原駅のJR改札近くのエレベーターと同じ仕組み）。 

設備・仕様

• ディスポーザーはありません
  • ディスポーザーは無くても大丈夫。壊れて修理しない友人を沢山見てきた。 
• 線路側住居のみT3で、それ以外はT2なのでホール側かつ線路よりの住居が一番踏切音の影響ありそう

間取り

• 間取：1LDK～4LDK
• 面積：65.29m2～90.62m2
• ＨＰに間取りが公開されていました。 田の字ベースですが、玄関位置や柱のアウトフレームが配慮されていてよさげ。 ９０Ｅのリビング開口部はすごいですね。クオンクオリティってことか。 きっと高いんだろうな・・・
• 70〜73㎡のお部屋で検討していますが、収納が少なめのところが引っかかってます。
• お風呂が大きいせいか全体的に狭い印象を受けましたね部屋やリビングは
• どれも間取りが微妙
• あえて選ぶなら85Aに１票 理由は 

1. キッチンが使いやすい。パントリーがあるのと、冷蔵庫がキッチン手前にあるのが便利。 
2. マルチルームはLDKと普段は繋げて使うと思うが、もしもの時に4LDK的な使い方もできる。 
3. バルコニーが広い 
4. 洋室3つが90Iより広い 
5. 価格 
6. WCは無いが、洋室1に奥行きのある広いクローゼットがあるので、ここに布団収納できそう。 

• • デメリットは、線路側と言うところ。上層階を選ぶか、音は慣れるという事で気にしないのであれば、坪単価も割安な低層階ってのもあり。まぁ90Iも目の前がホテルなので甲乙つけがたいですかね。ただ、どちらも真南は何もないので陽当たり確保できるかと。 90Iは玄関が広いのとカウンター物入があるのが良い。LDKも広くて使いやすそう。 まぁどちらも良い間取りです。個人的には、人気角部屋90Eより、これらの方が好みです。
• 個人的には８５Ａはバルコニーがずっとあるので好きですが、部屋の形がちょっとスッキリしてないかな、という印象。 逆に９０Ｉは部屋の形がすっきりしてるから使いやすそうですかね。
• 85Aも90Iも素晴らしい間取りだと思います。なので、間取りよりはそれぞれのデメリットである85Aはリビング南西向きで洋室は西向き、90Iはリビング目の前にホテルのどちらのほうが我慢出来るかどうか。 そういう意味ではどちらのデメリットもない90Eが人気あるのも自然なんでしょうね。ただ90Eはリビングから玄関までが遠すぎて宅配の受け取りとかめんどくさそうですけど
• 90Eはやはりリビングのダイレクトウィンドウのかっこ良さが人気なんじゃないですかね。あと、モデルルームがあることも寄与してるかも。 陽当たり最高ですが、踏切が目の前ってのがデメリットでしょうか。 まあ角部屋３種はどれも素晴らしいですね。 
• 85Aのバルコニーが広いというメリットですが、同意です。野田線の目の前というのはメリットが半減しますが…それでいうと、90Iの4階はバルコニーが周囲一面にあり、かつ野田線と遠い、下階がエントランスでこちらの騒音を気にしなくても良いということで、検討したいところです。

【モデルルーム 見学記から】

• 75Ga　専有面積　73.42㎡+3LDK+WIC 
  • この物件の間取の特徴としては、アウトフレーム工法を採用しており、家電や家具などを無駄がないレイアウトです。玄関からお邪魔します。まず、玄関の周りには、ベビーカーを一時的に収納することが出来るスペースに余裕のもったアルコープや動線をクランクさせて室内のプライバシーに配慮した横入り玄関などがあります。玄関には、下足入れが2つあります。 
  • 玄関から右手には、約5.0帖の洋室に勉強机とベットがあり、ドア式のウォークインクローゼットがあります。玄関から向かって左側にある約6.5帖の洋室には、Wベットが置いてあり、2つの観音扉式のクローゼットがあります。その隣には、約4.5帖の洋室と観音扉式のクローゼットがあります。トイレは、手洗いカウンターが付いています。隣には、2つの物入があり、浴室や洗面所の方は特にこれといった大きな特徴はありませんでした。約3.3帖のキッチンは、浄水器と食洗機が標準装備でディスポーザーは無いそうです。 
  • ディスポーザーを付けてしまうと、ランニングコストがかかってしまうことなど理由はありますが、241戸もある大規模物件なら普通ディスポーザーは付いていて然るべきなのに、 

その辺りが首をかしげたくなる思いでした。間取の中でも最も気になるリビング・ダイニングは、約12.96帖あり、床暖房が標準仕様となっています。今回、見せて貰った間取は、南東向きの間取になります。それから、1階セレクトも今ところは未だ大丈夫です。バルコニーには、奥行きが2ｍと広くとってあるのを感じます。

• 90E 専有面積　90.61㎡　3LDK 
  • こちらの間取は、とても広く、オプションが多いので出来るだけマンションを購入する価格を安く抑えたい私にとっては、あまり参考にならず、お部屋の中も撮影禁止ですので、詳しいことはあまり覚えていませんが、お部屋のドアがグレーに近いドアでとても豪華な造りだったのを覚えています。90.61㎡あるからだと思いますが、玄関が広く、クローゼットや下足入れがあります。浴室はバスルームがとても広く、洗面室には大理石が施されており、隣にある約5.0帖の洋室は、クローゼットが2つあります。 
  • 約7.0帖の洋室には、3つのクローゼットがあり、その隣の約4.6帖には、クローゼットが1つあります。そして、キッチンは、約4.8帖あり、こちらも75Gaタイプと同じく、食洗機や浄水器は標準装備ですがディスポーザーは付きません。 
  • キッチンの隣は、約16.0帖あるリビング・ダイニングはとっても広くてホテルライクな印象を受けました。やっぱり、住むならこれくらい広い方が居心地が良いだろうなというのが正直な気持ちです。後、南向きに少し狭い感じのバルコニーと東向きに広めのスペースをとったバルコニーがあります。 
  • バルコニーが二つもあると、外で外気浴をしたり、布団や洗濯物を干すのに困らないだろうなという気がしました。それでいて、雨の日は、浴室乾燥が出来るので、生活には困らないスペースが十分に確保されているのを感じました。やっぱり、73㎡と90㎡のお部屋を見せて貰ったら、私なら90㎡のこちらのお部屋がいいなと思います。個人的には、荷物を減らして、ゆったりとくつろげる空間がある間取が好きですね。

買い物・食事

• イトーヨーカドー、タカシマヤを冷蔵庫がわりに使えます。
• ここから歩いて5分の所にマルエツがオープンしますよ
• TX高架下には商業施設ができるんですね。1040坪って何店舗くらいかな。マンション近くにお店が増えるのは嬉しいですね！どんなお店が入るのか楽しみです。
• 駅の近くには、生活に困らない利便施設が沢山あり、流山おおたかの森駅周辺は、とっても利便性のあるエリアだといつも思っています。

育児・教育

• 新しく小学校できますよ。
  • ここはおそらく新しい小学校でしょうね。多少歩きますが、まっすぐの道で歩道も広いだろうから、不都合はないかと。都内と比べると、新しい道で歩道が広いのは本当にありがたいです
• 指定の通学区は、おおたかの森小学校、おおたかの森中学校だそうですが、現在、新しい小・中学校を新設中というお話が出ているそうです。ただ、どこに小中学校が新しく新設されるか分からないそうです。

周辺環境・治安

• 東京からおおたかの森への移住を検討している者です。 移住されて住み心地はいかがですか？ 不便に感じていることなどあればご教示ください
  • 良いところ…野菜の直売所(かしわで)などで新鮮な野菜が手に入る。歩道が広く、歩いていて安全。おおたかの森駅前のイベントが多く、飽きない。 悪いところ…ごみの分別が細かい。飲食店がチェーンばかりで、個人経営の光るお店が少ない。渋滞が多い。 TXの混雑っぷりはスレに出ている通りですが、補足すると、台風や嵐には強い印象です。踏切もないので、線路内立ち入りによる停止遅延もありません。

【踏切の警報音・騒音】

• あそこは高架じゃなくて踏切なんですか？それは大きなディスカウント要因ですね資産価値的には。
• 南西を走る野田線がうるさい感じです。駅近いので減速、加速の音が気になるかもしれません。また、踏切の警報音が、早朝から夜12時半頃まで、カンカンカンカンです。駅に近いので鳴っている時間も長い。エクスプレスの音はさほど問題にならないかと思います。
  • 踏切の警報音はきついですね。防音対策が施されてればいいのですが
    • 踏切は東武が廃止したがっているところ、市が利便性を考えて待たせていますが、アンダーパスが開通すれば自転車はそこを通れるし、歩行者は自由通路があるので、どこかのタイミングでなくなるでしょう。ホールやホテルの近くに踏切があるのは体裁がよくないですからね
• 駅近で免震ですし、おおたかエリアでは間違いなく価値のあるマンションだと思いますが、踏切音は気になりますね。 駅近物件だと騒音は仕方ないという投稿がありましたが、電車音は仕方ないにしても、東武アーバンパークラインの踏切音はまた違うでしょうね。 朝5:15～夜0:44まで電車が通過しますので、どの程度遮音性のあるガラスで対応してくれるのでしょうかね。 
• 踏切の音は、けっこう響きますよ。 電車が到着する前から鳴り始め、通過後しばらく。 上り、下りがあるので、微妙にずれます。 1日の通過本数を確認してみればわかります。 
• 現在TX線路沿いのマンションに住んでます。クオンの立地の場合はTXの音についてはほとんど気にならないと考えてます。低層階ではデッキを歩く人の声などは聞こえてかるかもしれませんね。ここでは東武線の踏切音を気にする人が多いですが、現地で確認し許容範囲とし、東武線沿いの部屋を契約しました。最終的にはご自身で出来る限り確認される方が後悔がないかと思います。
• 踏切が鳴っているのは、毎回30～40秒くらい？ 朝5時すぎから、最終は24時40分すぎまで おおたかの森から初石方面（大宮行き）は、駅に到着する前から 踏切が鳴りはじめ、駅で乗り降り、電車が通過するまで。 そうしてる間に、柏行きの電車が近づいてきたり。 毎日、この踏切を利用していますが、踏切が閉まっている時間 けっこう長く感じます。 

周辺施設

• 自分が暮らすマンションの隣に、ホールがあるとコンサートや講演会などに参加しやすいというメリットが大きいと思います。

その他

掲示板

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