ル・サンク東京森下

2018年1月6日 (土) 15:05時点における版

物件概要

• 所在地：東京都墨田区千歳三丁目26番4（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「森下」駅 徒歩3分 （A2、A4出口）
2. 都営新宿線 「森下」駅 徒歩3分 （A2、A4出口）
3. 総武線 「両国」駅 徒歩11分
4. 都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩11分
5. 東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩11分

• 総戸数：99戸
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月末日予定
• 売主：株式会社NIPPO
• 施工：東レ建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【販売時状況】

• 案内会に行ってきましたよ～。2LDK+Sで予定価格5000万、1LDKで3700万。確か1番高くて7000万だったと思います。
• メニュープラン発表会とやらに行って再度価格表を見たら 8階4LDKで予定価格7600万でした。【検討者】
• 部屋の間取りは満足というのか問題ありません。でも、価格が相場より高いかも?と思うのは気のせいでしょうか。
• 通学校は両国小学校である旨がトップページに書かれていますが、両国小学校って人気校なんですか？ということは、ここは子供さんがいらっしゃる方の検討も多くなってくるということになるのだろうか。。。駅までものすごく近いし、小学校も人気校であるとするならばお値段はどう考えても高くなってくるのだろうなと思われます。実際、どうなるんでしょう。
  • 両国小は人気ですよ。越境する家庭がいるくらいです。制服なのが楽です^^ここは3LDKが中心なので、ファミリーが多いと思います。この周辺はなかなか出ないので、待ってました！って感じです。
• みなさんの書き込みをみていると、やはりファミリー層の方が多いようですね。間取りが３ＬＤＫが多い物件なので、ｄｉｎｋｓ家庭よりは多くて当然かもしれません。駅まで徒歩１１分は近くはないけれど、遠くもないので 電車通勤をしている人も注目している物件なのかなと思いました。
• 交通面の利便性の高さや、1LDKの間取りもあったりするところを見ると、投資用という部分も少なからず感じられますね。4LDKもあるので、ファミリーにも良いマンションだと思いますし、もっと注目されて良い物件かと思っています。
• また公正取引委員会がNIPPOに立ち入り検査（2017/2/28）
• 立地がいくらよくてもNIPPOであることが不安。 間取りもたいしてよくないし、価格は高い。 将来を考えると、ここを購入するにはリスクしかないように感じる。
  • 立地で買ったようなものです。
• 完売したみたいですね。 （2017/5/24）

【向かいに建設予定あり】

• 向かいは8階たてが建つようです。ワンルームではないでしょうかね。
  • こちらは急に決まったようです。近隣にも話すらなかったようですよ。
    • 現時点では売主にも販売業者にも説明する義務が生じていますよ。西側の予定建築物の説明しないと宅地建物取引業法47条に抵触するのではないでしょうか。さらに、双方の建築物に、プライバシーへの配慮が求められると思います。
      • お知らせがありました。（仮称）墨田区・千歳３丁目ヒルズマンション１９１

1. 高さ　24.95ｍ（鉄骨造・地上８階建て）
2. 着工予定　Ｈ28.10.30
3. 完了予定　Ｈ29.7.30
4. 総戸数　　19戸
5. 施工者　(株)金太郎ホーム

• ル・サンクの西側の部屋が対面していて、端の〇〇４号室側とはちょっと重なるぐらいだと思います。
  • すみません！書き方がよろしくなかったです・・・西側と対面する側に建つけれども、ル・サンクとは丸かぶりしているのではなくて～４号室と正面がちょっとかぶります、ということでした。
• ルサンクのエントランスになるであろう辺りから、旗の向こうで行われている解体作業を撮りました。重機が見えてるのが、現場です。
• NIPPOと金太郎ホームとの間で互いにどのようにプライバシー配慮するように協議したのかを説明してもらうといいと思います。書面で説明してもらうのがいいです。建った後になって『言った』『言わない』になると困りますから。
  • 今だからNIPPOを介して情報を得られますし 入居者に影響が出る建築計画にNIPPOがどれくらい誠実に応じてくれるかわかるという意味もあります。売ってしまえばというデベが多いですから。

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  解体作業（2016-09-18 撮影）

• 向かいの新築マンションですが予定より高く建築されることになったのは本当ですか？
  • 私も聞いたことあります。7、8階あたりに住人は影響が大きいでしょうな。
  • 気になられている方もいらっしゃるかと思いますので・・・ 現在向かいで建設中のマンションを撮影しました。 建物はL字に建てられていましたので、おそらくですが 道路を挟んですぐベランダが向かい合うという可能性は少ないのでは？と思いました。

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  ル・サンク東京森下_向かいのマンション

• • 図面見せてもらってないですか？ 普通に面と向かってますよ。 L字になっているのは玄関とかじゃないですか？
  • 森下ヒルズ、敷地いっぱいに建設中でした。 やはり対面するのですね。
  • 見に行きましたがしたがかなり近距離での向かい合いですね。
    • ここは、マンション目の前の解体工事予定のビルの跡地に何ができるかを、営業担当さんが隠してたからやめました。日照に大きな影響がでます。営業担当さんに何度聞いてもわからないの一点張りで、ダメ元で自分でそこのビルに問い合わせて発覚。こりゃあかんとおもった。同じ高さかそれ以上の建物です。

交通

• 色々な路線が利用できるという点はよさそうです。立地的には単身者向きかなと思いました。
• 地下鉄駅ものすごく近いし、総武線の方も歩こうと思えば歩けるギリギリの距離だと思います。
• 周辺の地図を見てみると、両国には１０分くらいで行けますし、自転車があれば 錦糸町へも行けてしまいます。隅田川を渡れば浜町、水天宮、人形町へと続きます、東京駅までもそれほど遠くない位置になるかと思います。
• 車はいらないとは思いますが、アクセスがいいみたいですから遠出からくるお客さんも車で来たときは安心かな。
• 「森下」駅 徒歩3分とありますが、地下に入ってから結構歩く感じなのでしょうか。それとも地下に入ってすぐに改札があるのでしょうか。
  • 森下駅Ａ２出口を出てすぐの「新大橋三丁目児童遊園」の中を通ると、奥に細道があるようです。細道をわずか歩いて「六間堀児童遊園」辺りを抜けると、マンションまでの近道になるんでしょうか。たぶん、３分も歩かずして着けそうな・・・。
    • 森下駅A2口から、(当方女性.アラ40）若干ゆっくり目歩いてみました。都営新宿線の改札まで2分45秒、プラス1分30秒程で大江戸線改札口に到着しました。ちょっと歩きますけど、構内は綺麗ですしそんなに苦ではないと思います。ただ、A2にはエスカレーターもエレベーターもありませんので、お気をつけ下さい。 【無料巡回バス】
• 無料巡回バスが浜町公園付近まで通るようになったようです。八重洲や日本橋方面などへのアクセス方法が増えるのは嬉しいですね！　http://www.hinomaru.co.jp/metrolink/nihonbashi_E/index.html
  • 無料巡回バスは協賛企業の協力により運行されているそうで、非常にありがたい取り組みだと感じます。時間が約22分間隔で運行と本数は決して多くはありませんが、時間さえ合えば通勤や買い物の足になってくれるのではないでしょうか。
• 巡回バスの停留所辺りに駐輪場があれば、使えなくもないかなぁ。割と近めのトルナーレに月極とか無いかなぁ？

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  無料巡回バス（2017-01-02撮影）

• 浜町公園下に、駐輪場があるみたいですね。 ただ、中央区に勤務又は通学している人が登録制で使えるみたいですけど。 一時利用もできるみたいですが、これも登録制なんでしょうか？ http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kurasi/tyusyazo.html
  • 一時利用は今まではなかったんですね。昨年になってやっとできたとか＞駐輪場 一時利用の場合は一般的には登録していなくても乗れますけれど こちらはどうなっているのかっていうのは確認しないとなりませんね。 登録しなくてOKと思っていたのに違っていたりとしたらかなりショックですもの。 また自転車乗って帰るの？という話にもなるし。

構造・建物

• 敷地面積：1,686.08㎡（建築確認対象面積）
• 建築面積：1,008.84㎡
• 建築延床面積：7,941.62㎡
• 模型を見たのですが、変形タイプでマンションの敷地内に、７階建てのマンションが隣接しているので、一部のお部屋タイプだけベランダ側がほぼ全部ふさがってしまうのが 残念な感じがしました。７階以上８階からは何とか抜けるようにはなっています。 【免震構造】
• 「免震構造」とは、建物自体を地盤や基礎などと切り離し、その間に免震装置を組み込んだ構造のこと。大きな地震が発生した際、地面が揺れ始めると免震装置が震動を吸収し、住戸内に伝わる揺れを軽減するそうです。 都内で、まして９階建てでこの構造を取り入れているのは無いそうです。タワーマンションでは使われているそうなので、安心ですね。
• 「免震構造」3つの安心として、

1. 居住者の安心 地震時に建物の損傷を低減し、居住者の安全を確保します。
2. 財産の安心 建物の保全だけでなく、家具などの転倒も軽減され財産の保全に寄与します。
3. 機能の安心 建物の揺れが軽減されるため、建物の機能に対するダメージを少なくします。などを挙げています。

• こちらは免震構造。揺れに対してグワングワンと躯体を揺さぶられないというところはいいなーなんて思います。免震装置のところのゴム？みたいなものって交換するのにどれくらいの期間なんでしょうか。すごく高そうだし、容易に交換できるものではなさそうに見受けられます

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  清澄通りから（2017-01-02撮影）

• 国から認定されている免震構造になっているのは安心できます マンションに住むなら地震対策はきちんと取られているかが、ずっと住むなら重要なのかなと思いますね 詳しい構造が載っているのが良いですね。 揺れ方も違ってくるようなので、こういったのも勉強になるな
  • 免震構造って10年後のゴム交換のメンテが高いんですよね。だから中規模マンションでは採用しないのですが、このマンションは費用負担どうするのでしょうか。修繕積み立てにはメンテ費用が一部しか入ってないです。
  • そういえばこの規模でディスポーザーが付いているのはバクテリア管理のため各住人の管理費が割高になると他のマンション見たとき言われたことあります。免震も同じことなんですか？
• 東側は午後はかなりかげってしまっている様子ですが、西側は日当たりが抜群に良さそう。夏場は日がかなりあたって暑すぎるくらいになってきそうですね。
• 連休中に、物件を見に行きました。 東側は足場が取れて、外観が見えました！

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  ル・サンク東京森下_東側

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  ル・サンク東京森下_西側

• • 東西の両サイドは、ビルと言いますか、 ナッツ工場だったり、マンションだったりします。いづれも高層ではないですけれども。 グーグルマップのストリートビューで見ると分かりやすいかも知れません。

共用施設

• 駐車場：(総戸数99戸に対して)11台［月額使用料/24,000円～30,000円］(屋内平置4台、機械式6台、福祉対応平置1台)内、3台については優先住戸があります。残り8台については、希望者多数の場合、抽選により利用者を決定します。)
• 自転車置場：（総戸数99戸に対して）198台［月額使用料/200円～500円］
• バイク置場：（総戸数99戸に対して）6台［月額使用料/4,000円］（希望者多数の場合、抽選により利用者決定）
• ミニバイク置場：（総戸数99戸に対して）4台［月額使用料/2,000円］
• 両国駅から少し離れている事を考慮してか、自転車置き場が1世帯2台分とめられるようです。駐車場は10台なので総戸数に対しては少ないですね。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：40.80m2～80.05m2
• バルコニー面積：6.66㎡～13.32㎡
• 間取りによってですが、クローゼットを無料でWICに変更できるとのことで 変更した場合の間取り図も見せてもらいました。そのぶん部屋は狭くなりますが 収納が増やせるのは良いと思いました。 【モデルルーム】
• 現在第一期で、値段はおおよそしか決まってないので、価格表はありませんでした。お部屋のタイプが１１種類あります。
• 玄関は広く、下駄箱の収納容量も十分だと感じました。
• キッチンには、食器洗い乾燥機、キッチン収納吊戸、収納、レンジフード等が完備されており、使い勝手が良さそうでした。個人的には好みです。御影石になるか人工大理石かは選べます。
• 浴室にも、２４時間換気機能付浴室暖房換気乾燥機や、お湯張りや保湿、追い焚き、足し湯等をボタンひとつで設定、ミラー、もあります。
• またセキュリティにも力を入れています。
• 色んな所に「手すりがあったり、色々と配慮もされてます。
• オプションも一杯あるので、そちらも早めに相談すればオリジナルな住まいが期待できそうです。
• 価格表が、まだ全体の値段が決まってないので、一応気になったお部屋を抜粋して 記入をお願いしましたが、だいたい下の階に行くほど１００万ずつは安くなる計算になるようです。

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  価格表（2016-05-13撮影）

• 各住戸にアルコーブがついていると書いてありましたが、扉ありますか？ドアが奥になっているだけなのかなと思いました。 間取りを見るのが好きなのですが、ここは1LDKや2LDKもあって楽しいですね。1LDKはかなり縦に長くて、キッチンも壁に縦にくっついている感じでした。コンロは3つ、洋室のウォークインクローゼットは1.6畳。料理好きな人もOKな一人暮らし物件でしょうか。
  • それがアルコーブです。 扉があるのはポーチですね。

買い物・食事

• この辺は食材や日用品買う時はどこに行きますか？まぁ今はネットスーパーとかありますが。
  • 確かに森下駅付近にスーパーがないのがネックではありますね。ライフは少し遠いし、泉屋は業務用だし。でもネットスーパーやコーポなどを上手く活用すればなんとかなると思います。
  • 日常では「マイバスケット」か「ライフ」へ自転車通いすると思います。あとはco-opを利用しようかな。子育て特典で配達料無料ですし。駅ビルとかあると、ふらっと立ち寄ったりして楽しいんだけどなぁ♪森下駅前再開発に今後期待しています！
• 駅前にはお店もいっぱいありますが、自転車があればライフという割と大きい スーパーもありますので買い物などは問題ないと思います。
• この辺りは、下町で情緒あふれる、老舗や職人のお店がいっぱいあるようです。例えば有名なカフェが３件ほどあったり、老舗である、みのやさん、山利喜本店、京金、みや古、やよい鮨など、有名店が並んでます。ちゃんこや、こおりやさんも有名のようです。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 近隣の幼稚園はどうでしょう？あの辺だと、神明幼稚園になるのかな？大通りに出れば、両国幼稚園や江東学園とかも送迎バスが通るのでしょうか？本当は墨田幼稚園が魅力的なんですけど、遠いので送迎バスは通ってないだろうな。
  • 両国幼稚園は送迎バスがありますよ。評判もいいです。この辺りは、両国幼稚園→両小→両中、が多いようです。

【小中学校】

• 学区は両国小。制服なので楽。
• 学区はいいと思います。ただPTAは大変って聞きましたが本当ですか？
• 通学区が両国小学校ということでそれ目当てで引っ越したいという親御さんもいるんじゃないかなと思います。それから、学区が良いとその地域も落ち着いていて暮らしやすいということもあるそうなんです。地域の目が働いているということですから。資産性が落ちにくいのではないかと期待されるのですが実際はどうなっていくのでしょう。
• 両国小の学区は決め手になりますね。この学区なら、都立の両国高中を受験して、万一落ちても、区立の両国中に行けるので、子供の事を考えるとこの学区でしょうね。
  • 両国高校附属中学校はかなり難しいと聞いたことがあります…（汗） 区立両国中も伝統校だと聞いたことがありますので、受験を考えていても考えていなくてもまあいいだろう、ということなんでしょう。
• 通学区は決め手の１つになりました。前に建つ金太郎ホームのマンションの存在が少し気がかりですね
• 学区人気ですよね。越境させてくる人結構いますよね。来年から隣接する小学校しか越境できなくなるのでどれくらい越境してくるのかわかりませんが。でも、この辺の小学校、最近どこもいいですよ！地価上昇に伴い住民層も変わってきてる気します。
• 学区は良いですよね。江東区になりますが、八名川小学校も評判は良いし。物件周辺も静かで、子どもの環境としては素晴らしいと思います。
• 再来年、小学校にあがる子供がいます。 両国小は今年、一年生が60名いないそうで、そのうち女子20名を切るそう。 理由はPTA役員は、児童1人につき３回。子供2人の家庭は6回⁉︎ また、町内会も強制的で活動が大変らしいようで。そういった理由から今年は中和小が抽選になるほど人気に。 我が家は共働きなので、それら活動へ頻繁に顔を出せない恐れがあり、ネックになると思案中。 このあたりに新築マンション出ないので悩みます。
  • 八名川は江東区だから越境させてもらえないんですかね？こちらからも近いですし、評判もいいですよ。中和は制服がかわいいですし人気が出たのかな。
  • 区をまたぐとかなり難しいみたいです。江東区は新しいマンションがたくさん建ってきてるので、そういったマンションに住む人の中には、本来の学区の小学校に行けない子もいるみたいです。（本来の受け入れ先の小学校がすでに満員で）そういった事情からも、なかなか難しいと思います。 両国小は、PTAが本当にネックですよね。働いてる方には厳しいみたいです。 緑は学童的なものもあって、緑小もなかなか良いとききました。
  • 両国小は今年、一年生が60名いないそうで、そのうち女子20名を切るそう。 今年の１年生っていうのは、来年度１年生になる児童のことですか？ 学校概要だと、今の１年生は９１人もいるので。 越境してくる子が多いと聞いていただけに、人気急降下ですね。 今の時代に、PTAが必要かどうか問われていますね。 親が共働きの多いのはどこでも同じかと思います。 この後、数年の間にも、両国小でも町内会やPTAへの関わり方が変わっていくように思います。 http://www.sumida.ed.jp/ryogokusho/shokai/gaiyo.html
• 墨田区は2学期制なんですね。学期の切り替わりは10月上旬なのだとか！ 子供は3学期制の学校から転校することになるのですが、不利な点はあるでしょうか？ そもそも教科書すら違うだろうから、全て買い揃えなくてはならないのでしょうね。
  • 通知表が渡されるのが２回になるだけで子どもたちにとっては特段変わりはないようです。 学期が切り替わる度に終業式と始業式を行わなければならないのですが、 学期が１つ減ることによりそれを行わなくてもよくなり 授業時間が確保できる、くらいの考え方ですから。 先生方も通知表を作る事務作業の手間が１回分減らせて、その分授業などに注力できるようですよ
• 両国小学校・両国中学校という学校が通学区であることを書いてありますがこれらの学校は人気の有る学校なのですか？ 投資資産として、みたいなことをデベは提唱しているのですが 賃貸メインのマンションになってしまうとファミリーはあまり購入して腰を落ち着けて暮らす、という感じでは無くなってきてしまいますでしょう。
  • 越境申込みの倍率を見ると一目瞭然です。 受け入れ可能人数を上回れば抽選ですが、昨年の両国中学校への申込みは他校に比べて高くなっています。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• 囲まれ感がかなりあり地味で暗い感じがしますが、駅から近く学区もいいので気になる物件です。
  • この辺りの建物の建ち方をみていると、眺望が開けているという感じの場所があまりなさそうだし、建物の高さもわりとどこも同じくらいだし、囲まれ感は出来やすいエリアなのかな。利便性重視、ならばいいと思います。
• この辺りは、住宅街で一軒家とマンション、ビルなどが混在した町で、周辺は割と静かで車もあまり走ってないような環境になります。
• 営業の方にも確認しましたが、この辺りは、新築マンションの物件数も少なく 森下駅周辺では、こちらの物件ともう一軒あるそうですが、9Fまでしか、建てられないような地区になっているようです。
• この辺は絶対住めば気にいると思います。自転車あればいろんなとこが近いので本当に飽きないと思います。うちは保育園の関係でやめましたが個人的には森下好きです。
• 周辺の匂いと排気ガスは大丈夫です
  • ナッツ工場ですか。多少匂いすると思います。工場と近いので、その辺りを買う人に事前に説明しないとおかしいです。
  • 重要事項説明会で近隣工場の話はなかったですね。現地見ましたがこれは確認した方が良いかも。

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  ル・サンク東京森下_ナッツ工場煙突１

• 煙突はマンションにほぼくっついていますよ

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  ル・サンク東京森下_ナッツ工場煙突2

• • 宅地建物取引業法第47条に抵触するのでは？
  • この煙突を掴んで登れば、簡単に3,4,5階の西バルコニーへ到着できるじゃない?窃盗団や泥棒は大好きですね、わずか90cm しか離れていない
  • 煙突の上層階はどこも影響ありそう

周辺施設

• 深川神社のお祭りなども有名みたいですね、あとは、美術館や公園、庭園などもあります。深川カーニバル、よさこいもあるみたいです。

その他

• Nippo 大変ですね　http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?p=5580
• マンション名を変えることはしないのでしょうか・・・ルサンクシリーズにマイナスイメージがあるので
  • 着工まで時間がかかっているのですか。それらの問題がクリアされているならば特段今の段階でいうこともないと思います。
  • それでも物件名は変えるべき。TV報道でルサンクが有名になり過ぎた。　

掲示板

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