幕張ベイパーク　クロスタワー＆レジデンス

2017年12月9日 (土) 21:53時点における版

物件概要

• 所在地：千葉県千葉市美浜区若葉三丁目1-18、1-19（地番）
• 交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩15分 （タワー棟エントランスまで）
• 総戸数：503戸
• 構造、建物階数：地上37階建（タワー棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年12月中旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/野村不動産株式会社/三菱地所レジデンス株式会社/伊藤忠都市開発株式会社/東方地所株式会社/株式会社富士見地所/袖ヶ浦興業株式会社
• 施工：熊谷組
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス
• 公式URL：http://www.makuhari-pj.com/shinchiku/G1502001/

価格・コスト・販売時状況

• ここは売れるのかどうか予測が難しいですね。駅遠なので価格と街の仕上がり次第といったところでしょうか。いい意味で津田沼のタワマンと切磋琢磨して魅力的なマンションにしてほしいです。
• 発売する棟の順番が微妙ですね。マンマニさんの記事のとおり奥の安い棟が第一段となりますが、普通興味もったら、一番いい棟に住みたいと思いますよね。全ての棟を同時に売り出す訳ではないので、売れ行きや市況次第で奥の棟が安いとは限らないのだから、わざわざ微妙な棟を選ぶ人は少ないと思います。かなり苦戦するのでは。
• 61m2というプランがあるのを見て、あーきっとそこそこ高くなるんだろうなーと思った。 やっぱ坪200くらいはするのかなあ……
• ガーデンズの土地を高く落札しすぎたのが、 ここの単価へも影響が出てきそうですよね。 ここは土地の落札価格は高くないですけど、 海浜幕張というブランド、街力があるため、 最低価格の部屋でガーデンズと同等の180万円、 その他は200～220万円くらいになると予想しています。 しかし駅徒歩15分って思っている以上に遠いです。 一番奥の棟とか徒歩20分以上はかかりますし、 打瀬みたいにシャトルバス走らせないんでしょうかね？
  • 買い物施設もレジャー施設もスポーツ施設も公園もビジネス街もあり、道も広いので街力は文句ないですよね。三井が幹事会社で野村や三菱も入っていますから、街そのものを作るということにかけてはノウハウが豊富にあると思うので期待しています。 ですので、なおさら駅から遠いという弱点をどうするかですよねぇ。これだけ広大な敷地なのでマンション専用のシャトルバスというよりも、敷地の外周部にいくつものバス停を設置して、民間のバス会社と組んで新規のバス路線をいくつか開通させるような感じになるのでしょうかね。この方が管理費を圧迫しませんし。
• 開発の規模からして坪単価250くらだね。
  • 売り主によく聞く名前の会社がずらーっとならなんでいて、すごいビッグプロジェクトなんだなというのが伝わってきます。 大事なんだなぁって。 坪単価、２５０ですか…なんだかスゴイですね(^_^;) このあたりでその価格で需要があるのでしょうか。 上層階はプレミアムプランみたいな感じになりそうですから もう少し上げてくる可能性もありますよね？
    • 国民の所得が下がってるのに250で売れたらマジですごいわ。ここより駅近の津田沼下総中山物件が250前後で売り出して苦戦してるのをご存じないのかな。
• 三井が威信をかけた大規模プロジェクトだからね。1万人が暮らす6棟のタワマンコミュニティってスゴイと思う。
• 1棟目は駅に一番近いからお得感満載。三井、野村、三菱が全力で幕張の価値を上げる広告展開をするから予想坪単価200万は行くべきだろう
  • 1棟目が坪単価200万、2棟目が坪単価230万と予想。2棟目の方が階数高い。48階。
• これだけの広さと環境のタワーマンションで、価格はかなり安いと思います。都心でこれだけの部屋であれば倍の値段はしてもおかしくありません。
• 私も幾ばくかの浅薄な知識しかないマンション購入素人ですが、MR訪問の時に「仕様にはあって欲しいもの・便利なものがまず殆ど付いています」と営業担当氏に云われたので「じゃあ、『実は、これは無いんですよね』は？」って訊いたら、即答で「お風呂の「ミストサウナですね」と返ってきました 「あると嬉しい仕様だと思いますが、結構使わないらしいですし、かつメンテナンスも必要になってきますし」との事でした 高い管理費、（外廊下）、熱換気システム、住むに従って上がっていくだろう修繕費、マンション余り時代の手前でマンションバブル、、、何だかマイナスポイントばかりに思えてきますが、それを上回っても買いたい！が有れば、買い、なんでしょうね（苦） 皆さん、如何でしょうか？ ウチは悩んでいます…
  • ウチの場合はもう消去法ですね。 都内通勤エリアで、ここより周辺環境の整った坪210の物件なんて築古以外ほとんどないですし、子どもの学校のことなどを考えると住宅価格が落ち着くと予想されてる2025年頃まで住宅購入は先延ばしにしたくない。 悪い条件挙げるのは簡単ですが、売り出される物件の中で自分なりに優先順位つけて決断していかないと、家は買えないですよね。
• 高いとは全く思わないけど、高いと思う人は中古を待てば良いだけの話。13年後に更に修繕積立金アップするからランニングコストは仕方ないけど。
• 角部屋の値段って全然下がりませんね。最後までこの価格ですかねー
  • 希望住戸のアンケートを取って人気が特定の部屋に偏らないように価格調整して、販売価格を発表して販売開始ってのがパターン。調整で部屋ごとに上げたり下げたりする。全体的に下がったら人気がなかったということ。
    • 価格はそう決まるんですねありがとうございます。1回目の販売で全部屋売り切れたり抽選になるくらい検討してる人いるんでしょうかね。全然想像つかないです。
• 機械式駐車場があるだけでもなく、部屋も広いわけでもない、ここまで管理費が高い理由は何でだろう？
  • 各階にあるゴミステーションからのゴミ回収費
  • コンシェルジュサービス
  • 物件価格が高いから
  • 保育所施設があるから？
  • 駐車場のエレベーター
• 価格と間取りが公式で更新されましたが、 なんか変な感じが、、苦笑 この間取りで4990万円みたいになってます。。 きっと間違いだと思うけど、期待はこの間違い くらいの価格と間取りなんだよなあ。
  • みました。これマジなんですかね？うちの希望で400万くらい下がってますね。
• 若葉地区に資産価値はありますか。東京駅から電車で40分、徒歩15分　毎日の通勤は大変。
• 嘘か誠か判りませんが、今のところ一期でだいたい全住戸の半分くらいが埋まりそうって云われました それが好調なのか不調なのか素人なので判りませんです。値付けがされていない部屋は一期では売る予定がないと見ていいのでしょうか。とすると、ある列がどっさり価格掲載なしなので、そういうものなのかなーと
  • 一列ごっそり販売対象外って、余程不人気な間取りだね
• マンマニさんによると、坪単価は200万円を切るようです！190万円台ですかね。
• ここも免震で天井高260あってディスポーザーあるタワーなんだから坪単価200切ってくれば相当割安でしょ。ここ1～2年で首都圏でこれより安く同スペックのタワマンなんてないでしょ。
• 割と狭めで安いお部屋が人気みたいですね。 やはり全体的に高いということでしょうか。 ２棟目を待つという人もいるみたいですが、 価格はどうなりますかね。 建築費が下がることを考えると1棟目より下がりますかね…？
  • ２棟目は千葉県で一番高層の47階建てというプレミアム感もありますので人気はあるかもしれませんね。価格は1棟目の売れ行き次第でしょうね。
    • 三井の方曰く、２棟目も外廊下で、３LDK以上の構成案とのことです。南側低～中層階はファーストウイングとお見合いですし、西側もセントラルパークが被りそうなので、意外と価格帯は１棟目と同程度に落ち着くんじゃないかと個人的には思ってますが、併設する商業施設次第じゃないでしょうか？ネイバーポッドみたいな店舗を拡充して欲しい。
      • ２棟目は上と下で価格差のついた部屋設定になるのかな？と個人的に思ってます。海も近いし、線路横をどう捉えるかは分かりませんが、、ペントハウス的な部屋もできるかも。1棟目は価格差が少ないのが良いですね。総中流世帯のタワマン。意外な魅力かと思います。
        • 2棟目は前方の既存マンションが遮ってる階層を境に値段がはっきりと別れると思います。要するに前の階層より高い階層は眺望が確報できるため、値段がかなり高くなり、それより低いところはむしろ1棟目よりも安くなる可能性が高いと思います。
          • 私もそう思います。低層階は西側のマンションに眺望遮られるのと、京葉線の線路に近い点を考えると、価格は下がるかも。 低層階買うなら1棟目の方が条件いいと思う。でも千葉で一番高層のマンションということで、低層でも付加価値を感じる人はいるかもね。
• 高いかと聞かれれば高いです。でも、市況の影響なんで、上がり方は都内に比べてマイルドだと思います。
  • そうなんですよね。やっぱり高いんですよね
    • 私もこの立地でこの仕様でこの価格は無いですね。
      • 今の相場の値付けとしてはこんなもんですよ。著名なマンションブロガーも平均坪200万を予想していて実際はそれを少し下回ったので前評判よりは少し安いくらいです。
• ここの管理費が高い要因について考えて見たのですが、24時間有人管理がめちゃくちゃ高いのではないかと考えました。前提は2人体制。ただし昼間はコンシェルジュが兼任。
• 安い反面、モラルが弱くならないかは心配しているのですが、幕張は千葉では良い方だと聞いていますが、認識はあっていますでしょうか？
  • 安いと言っても都心対比で千葉内だと決して安すぎることは無いと思います。また、MRに何度か足を運びましたが、雰囲気は良かったと記憶しています。部屋の価格差も大きくないので、比較的に価値観の近い方が多いのかな？と思います。
    • カーストのない全世帯平民タワマン。武蔵小山じゃないですが、日本一感じのいいタワマンになりそうです
      • よく分かってないんですが、都内のマンションてそんなにギスギスしたカーストのドラマみたいな感じなんですか？ここは確かにリーマン世帯で話が通じやすい感じになる気がしますね。
        • 目に見えるカーストは無いですが、とにかく貧富の差が激しいんですよ

【第一期販売状況】

• 今月末までの締切設定との事で希望・検討住戸アンケートを提案して来ました 当然、確約ではありませんし、本契約まではまだまだ時間が開きますがね。一期ではそこが人気なんだろうなーの部屋は結構な倍率らしいです どこまで本当かな？と思いますが、雨の中なのにブースがぼぼ満席なのにビックリしました（休日だから当たり前？）担当氏に伺ったら、手付金はやっぱり10%でした。眺望税含めた固定資産税予想金額は、？！？って云うくらい高かったですが、前出の方が情報提供して頂けている通り、「後から、『こんなはずじゃなかったよ！』とならない様に高めにお話しさせていただいています」との事でした
• 私も今日商談に行きましたが、客の年齢層が高く、子連れが少なかった印象を受けました。住み替え検討の方が多いのかもしれませんね。
  • 角部屋とか広い部屋も多いので、子供がいても中学生とか、大きいのかもしれませんね(中学生だと部活とかあって一緒についてこないと思いますので、、、)
• 全体的にどの程度の希望が入ってるんですかねー。倍率付いている部屋もあると営業は言ってましたが
  • 第1期で150-200戸が埋まりそう、と先日、担当の営業さんから云われてきました。云われた数字が本当なら結構な倍率になっている列もありましたね。申し込みの状況によっては、第1期では売出し予定のない部屋を開ける事になるかも、とも聞きました
    • 営業の話が本当だとすると、第一期でそこそこ売れそうですねー。角部屋とか結構高いお値段ですけど、帰る人がいっぱいいるんですかね・・
• 第一期、やはり思ったより集まらなかったようです。アンケート期間２週間も延長ですしね・・・人気の部屋でも２倍程度、最上階はそこそこ倍率あるみたいですけど。
• 今のところ西向きモデルルームタイプが全部屋1倍以上、最大5倍くらいでした。あとは1倍、2倍が多数。要望書段階なので登録ではないですけど。180戸くらいの供給に230組くらいが申し込んで漏れた50組が第2期に流れるか、他にいくかだと思います。竣工前完売することは間違いなさそうですよ。
  • ほんとですか。前評判と違って人気あるんですね。せめて第一期希望の人は、チャレンジャーとして全員それなりに希望の部屋を購入できるように営業が頑張って割り振りしてほしいですよね
• 昨日時点で20階以上の高層階はほとんど予約されていると伝われました。このままだと抽選日に運試しで決まりそうです。
  • どの方角でしょうか？SWの方でしょうか？
    • 西でした。南は上層階で一部まだ空があるといいました。
      • アンケートは12日までですが、23日より要望書を提出するので、この段階でアンケートとは異なる部屋を希望する可能性はあります。なので、今は１倍でも安心は出来ません。また、お部屋は西側の高層階がかなりパンパンだそうです。そもそもアンケート期間を延長したのは、西側の重複したお部屋を調整するためだったそうです。ですので、西側希望の人が、抽選避けるために南か東、あるいは低層に移る可能性があります。そうはいっても、既に希望が入っている部屋に営業が誘導するとは思えませんがね。要望書は23日から、早い時点でかなり固まって来るそうです。11月最終週に入った時点で、重複が無ければ、抽選になる可能性は低くなるのではと言われました。
• 南西の上層階には、多少の空きがあり、最上階の取り合いらしいですか。
• 第1期200戸でしたね。結構出ましたね。さぁ、当たるかなぁ～
  • 各タイプ部屋抽選倍率どのぐらい？
    • このご時世で第1期200戸というのはそこそこ順調とみて良いのでしょうか？
      • 1期で半分もいってないので正直ビミョーな気がします。このマンション単体で見てもそうなのに、さらにこのあと約4000戸の供給が控えてると考えるとなおさら…というように思います。
        • 一期で半分も行かないんじゃ売り切れ無さそう
          • このご時世、大規模マンションで一期で半分行くとこなんてほとんどないよ・・今年の中では横浜北仲くらいじゃないの。4割いけば御の字。
• 今日から登録開始です。販売予定部屋の配置を見る限り、高層階ですと西側のモデルルームタイプと、南西の広い部屋、最上階で少し抽選があるかもですが、他はすんなりいけそうな感じですね。1期で販売予定の無かった部屋を開けて、需要を分散しているので抽選は少なそうです。
• 第1期でこの調子だと先々不安になってきた。本当にこのあと５棟建つのだろうか…しかも2棟目から延期って…素人目線では不安で仕方ない。6棟建ったとしても、1棟目が1番高値づかみになりそうで怖い。
  • この手の開発ものは、一番最初のイメージがつかみにくいタイミングで安値で買っておくのが定石。豊洲も武蔵小杉も開発の最初と後半では1.5倍以上価格差があったからね。ここも、スタート200万、出来上がり300万くらいになるんじゃないかな。世の中インフレなのをお忘れなく！
• 建物自体と価格のバランスは良い物件ですよね。ただ駅が遠い上に京葉線。せめて10分以内で二路線使えたなら売れいきも変わっ

ていたでしょうね。

• 全然倍率ついてないですね、心配してたのに杞憂でした
  • ほとんどバラがついてましたよ。西部屋の方は特に高層部は3-4倍率だそうです。
    • 高層階や人気の部屋以外はうまく、ばらけた感じですかね
• 第1期200戸販売で何戸売れたのかな？
  • ホームページ見たらすでに第1期2次になってました。主に抽選に落ちた人向けかな。。
    • 第一期で予定していた200戸は全て完売したようですね。順調で何より。
• 安っ、こんなに安いのかい、出遅れた、
  • こんなに安ければ値下がりの心配ないね、一次売出しは少なめだけど駅遠を考えれば検討してる。2棟目は値上りなくとも、値下がりもなさそうだから安心。2棟目以降が更に安く出てくると、新築には勝てないし、リセールかなり厳しくなるからね、そこは安心
    • 千葉の駅遠ですから、当然でしょう。商業施設や学校、何も無い、駅遠の場所と考えると、むしろ高いくらいだと思いました。

【モデルルーム】

• モデルルームは2タイプあり

1. 3LDK+WIC+SIC 75.50m2の部屋を2LDK*2WIC+SICにしている部屋

• 玄関にあるSICはとても広く収納力抜群、玄関自体も広く開放感があります。
• 入ってすぐにある洗面所と浴室は、75平米にしては心持ち狭いような気もしますが、リネン庫も収納力があり、浴槽も1418の魔法瓶型浴槽になっています。浴室乾燥機が標準装備で、ミストサウナは聞くのを忘れてしまいました。
• 元々のデザインだと、洗面所からリビング隣の部屋へ抜ける扉があって繋がっているのですが、モデルルームは改造してあるため、その扉がなくなっているのでどんな感じなのかがわからず残念でした。
• リビングに通されると、約13.3畳の広さ以上に広く感じます。天井高が2.6mあるため、感覚的に広く感じるのではないでしょうか。各部屋も天井が高いので、実際の生活でも圧迫感を感じない暮らしができそうだと感じました。
• キッチンは3.3畳と少し広めで、食洗機とディスポーザーが標準装備。食洗機の位置がシンクの下にあるので使いやすそうです。
• タワーマンションでは珍しい広いバルコニーで、方角によっては幕張海浜公園の花火も綺麗に見えます。
• リビング隣の洋室5.2畳ですが、元々は6畳あり洗面所に繋がっています。バルコニーに出ることはできませんが、窓があり明るく、天井も高いので子供部屋としては充分だと思います。元の作りではこの部屋だけWICがついているので、子供部屋としては贅沢かもしれませんね。
• 元々の洋室5畳と4.8畳を繋げて役8.5畳の主寝室にしてありあすが、もともとついていないWICがあり、もう一つクロークがあるので、収納力は非常に高いです。
• SICに2WIC、廊下の物入れやキッチンの収納にリネン庫など、タワーマンションとは思えない収納力の高さと、75平米超の部屋で天井高も高いのでかなり広く、とても使いやすい部屋ではないかと感じました。

1. 3LDK+2WIC+SIC+N 106.77m2の部屋を、2LDK+SIC+Nに改造してある部屋

• 入ってすぐクロークがあり、その先にある納戸も大きいです。廊下から部屋に入ると、そこは6畳の書斎のようになっていて、ベッドルームとほぼ繋がっています。2LDKとありますが、1LDKに近い感じもします。
• 繋がった寝室も8.4畳とかなり広く、WICの収納力も素晴らしいです。
• 角部屋仕様なので、この部屋から行けるバルコニーとリビングから行けるバルコニーの2つがあり、28.5畳というとてつもなく広いリビングの窓もコーナー全てが足元までの窓になっているので、角から見える景色は絶景なのではないかと思います。
• リビングの広さと豪華さは、ちょっと現実離れし過ぎていてピンときません。
• キッチンにもバーカウンターが付いていて、まるで映画に出てくるパーティールームのようで、どういった生活になるのか想像ができません。
• 洗面所も広く、鏡や照明、蛇口などいたるところがオプション装飾されていて、あっけにとられてしまします。
• 浴室は1620の浴槽で、80平米以上の部屋は全てこの広さの浴槽になるようです。
• MR行って来ました 販売開始が11月下旬って事は、まずまず人気なんでしょうか しかし、『まさかこの辺が人気なんだ？』っていう列に人気集中している様で、既に抽選必至との情報でした

【価格】

1. 北西角・・・3401 4LDK 97.77平米 7400万円台
2. 西・・・・・2203 2LDK 106.77平米 4900万円台
3. 南・・・・・3107 3LDK 82.32平米 5400万円台
4. 東 ・・・・・2211 3LDK 77.55平米 4800万円台

交通

• JR京葉線海浜幕張駅は、快速で東京駅まで30分、八丁堀駅へ28分、新木場駅へ22分と、都内オフィス街へのアクセスは良いのではないでしょうか。
• 東関東自動車道の湾岸千葉ICがすぐですので、車でのアクセスは便利と言えるのではないでしょうか。また、東京駅までリムジンバスが出ていますので、都心へのアクセスは通勤圏として問題ないように思います。
• 現地マンション群外周をまわるシャトルバスも運行されるようなので、駅までも非常に便利になります。
• 都心西側の新宿や渋谷、品川や、池袋などに行くのが少し面倒なので、問題はその辺だけではないでしょうか。
• やはり、千葉では通勤通学で使えるのは総武線各駅と総武線快速、京成線。 京葉線とか有り得ない。 昔より全然止まらないとか言ってる人いるけど、昔はどんだけ止まってたんだよ(笑) 今でもすぐに止まるし本数少ないし、快速とか特急も少な過ぎて全然使えない。

構造・建物

• 敷地面積:17118.71m2
• 建築面積:6756.07m2
• 延床面積:59608.73m2
• 外廊下か。がっかりだな。
  • この高さで外廊下ですか？？？怖すぎません？
    • 外廊下は決定なのでしょうか？内廊下に憧れていたのでかなりショックです。
      • 外廊下ってことだけで、コストカットされたタワマンなのでは？
        • 確かに高級感が出しやすい内廊下に対し、外廊下はコストカットと見られやすいですよね。
• 高層階の場合、風の強さってどうですか？ 窓が開けられないことなんてありますか。 高層階は常に揺れているって話を聞いたことがありますが、風による揺れとかってどうなんでしょうか？
• こちらのマンションは高級仕様ではないことだけは確かなんで、ある程度の割り切りは必要ですよね。ともあれ梁はありますが、天井高があるのでMRではそれほど圧迫感はなかったかな。
• 希望住戸登録の時の重要事項の簡略説明で、このマンション土地の土壌改良の説明で少し？の引っ掛かった気持ちがあった方居ませんか？ そんなものか、とも思いましたが、ヒ素の名前を聞いて少しムムム…と感じたところです。これを問題視したら何処にも住めないのかもしれませんが（苦笑）
  • 確かに少し気になりました、千葉県が土壌改良の必要はいらないとのことの説明でした
    • 上に土を被せてますし、大きく掘り返さない限りは地表面にはでてこないし、大きく掘り返すには事前に県の許認可が入りますので問題ないと思いますよ

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  工事状況（2017年11月24日撮影）

共用施設

• 駐車場:敷地内平面 362台
  • モデルルームのアンケートで駐車場利用の有無を記入させられるけど、聞かないと結果を教えてくれないんだよね。駐車場必須の人は、契約前にアンケートの結果を聞いて判断。駐車場の抽選って契約の後だから、駐車場外れたからといって解約しようとしたら買主事由となって手付金没収。
    • この物件で車なしで生活できます？二台希望も難しいですか？
      • ここは車ないとキツくないですか？都心の徒歩5分ならまだしも‥今家族で2台なので近隣のパーキングもなければ厳しいですね。
• 素朴な疑問なんですが、 ここは駐車場代が高めですが、入居後に組合で駐車場代下げて管理費上げるという事が起こったりするものなのでしょうか？？ 技術的な可否と、実際にそういうことが起きたマンションとかってあるのですかね？？
  • 駐車場が高すぎて、後々空きが増えて、管理費を上げざるをえなくなる可能性はありますよね。その場合は駐車場料金を下げて空きが出ないようにしたほうが管理費の上昇を抑えられるというケースも考えられると思う。
    • 駐車場の階数や位置にもよると思いますが、駐車場代はいくらですか？
      • 確か12千円～24千円って言ってたと思う
        • 駐車場は大体15000円を～20000円みておけばいいのかな。
          • 階数によって違うとのことです。12000円は屋根なしの屋上です
• 駐車場の抽選権もしくは優先権があるのは463戸、優先権を持つお部屋の購入者にも車を持たない人もおりその分は抽選に回される。つまり362台に対して463戸ある。10人中7.8人が申し込むとぴったり埋まると。適正台数かと思いますが
  • その裏で抽選権のない駐車場難民がいる。
    • 抽選権ない部屋を買う方はそもそも車を所有しないシングル、ディンクスの方が買うので難民ではないでしょ。
• 駐輪場:1006台
• バイク置場:25台
• トランクルーム:227区画
• エレベータ:7基
  • 恐らく、高層階専用のＥＶは２機しかないように思います。下層階は４機使えて、全部で6機でしょうか。朝、来ない、来ても各階で止まる…とイライラするのは間違いないでしょうね。
    • エレベーターは低層、高層ともに3台です。 高層階のところで、低層エレベーターの位置にトランクルームが置かれます。 高層エレベーターのうちの一台はゴミ収集と兼用になるそうです。 大体、70世帯に一台の配分なので、少な過ぎるとゆーことは無いようです。
      • 低層用3台 、高層用3台（内1台は非常用を兼ねる　内1台は管理用を兼ねる）が正解みたいですね。ごみ収集に多くみて1時間かかるとすると高層階は24時間の内1時間が2台運用になるというわけですか。多くはないけど少なくはない台数では。タワーマンションとしては多いほうかも。
• 宅配ロッカー
• 管理規約集に記載のある共用施設のゲストルーム使用についてですが、時間で、休憩とパーティ使用とに分けられてますが、休憩とは実際は宿泊できるとの解釈でいいんでしょうか。バスとトイレが付いてるんでしょうか？お昼はパーティ使用との事で少し驚いたんですが、これが主流なのでしょうか。使用料は無償と書いてますが、別途清掃及びリネン交換にかかる費用がかかるとの事で、実際はどのぐらいの使用料になるんでしょうかね。
  • 1泊で8000円くらいだそうです。
    • 近隣のホテルと比べたらもちろん安いけどゲストルーム使用料の相場からしたらかなり高いね。まさか訪問客に請求するわけにもいかないしね。

設備・仕様

• ディスポーザーはバナナの皮は禁止だし、卵の殻も処理出来ないから、あまり使えないよ。無い方がランニングコストが安くなるからいいんだけどなぁ。それより、例えばウォールドアとか今どき当たり前にある魅力的な設備が揃っていない、、
  • 卵の殻は普通にディスポーザー使えるよ。確かにNGの食材はいろいろあるけれど、生ゴミが(余り)出ないという点ではとても重宝してる。
• 間取りによって床暖がついていたりいなかったりするように見えますが部屋によってオプションになるということかな？

間取り

• 間取り:2LDK～4LDK
• 専有面積:58.97m2～104.35m2
• バルコニー面積:10.86m2～47.17m2
• マンションから海側の眺めでは、海と晴れた日には富士山が見え、夕日が富士山に沈むという幕張特有のロケーションも楽しめます。
• 今更ですが、西側住戸から富士山や夕日が沈むのは見えますか？？西側の値段が高いのは他よりも眺望が良いからなのでしょうが、ホームページの写真は合成と書いてあったので…
  • まぁ、HPの通り、左にちょっとずれて見えそうな感じでもあるので、見えるのかなぁ～
    • タワーは敷地の東よりに立つのでぎりぎり富士山はアパからずれるんじゃないでしょうか。
      • ズレて見えますか？富士山見えるのと見えないのでは全然価値が変わりますよね。ギリギリアパの左側となると西側住戸でも北よりだと見えないかもですね。
• 今回西部屋の高層階を申し込みしました。海の見晴らしがいい部屋を希望しましたが、1希望はすでに倍率がついているとのことで2希望の部屋で購入申込みをすることになりました。もちろん階層によっては見えてくる景色が違うはずですが、何階以上であれば、周りから影響されず、海や富士山の景色を共有出来ると思いますでしょうか？
  • モデルルームで眺望シミュレーションできます。

買い物・食事

• 海浜幕張駅周辺は商業施設がたくさんあり、買い物に不自由することはありません。 北口にはメッセアミューズモール、イオン幕張店、スーク海浜幕張、MTG幕張テクノガーデンなど、飲食にも買い物にも全く不自由することはありません。
• 南口にはペリエ海浜幕張、aune幕張、三井アウトレットパーク幕張が駅のすぐ近くにあります。
• 少し駅から離れていますが、コストコ、イオンモール幕張新都心、リンコスベイタウン店などがあり、日常生活で困ることはないでしょう。
• イオン、コストコ、ららぽ、IKEA、買い物を考えると住民専用のカーシェアリングがあれば助かるんですけどね
  • カーシェアはありますよ。三井のリパークで住人以外も借りれますが、周りに住居がほとんどないので、誰も仮に来ないんでは？と思ってます。
    • 確かカーシェア3台だったでしょうか。居住者優先との謳い文句（一般利用者とどう区別するのかまだ聞いていません）でも、なんとなく車を持たない生活を選ぶ人が増えそうな気がしますが気のせい？この地区・地域で、自分の車がなくても良い生活ならば、それに越した事はないですね
• スーパーはイオンに決定みたいですね。オープンは2019年4月予定だそうです。
  • ほかの商業施設は決まってるのはありますか？
    • 駐車場が無いのにイオンがオープンなの?
      • 駐車場あるそうです。

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  商業施設について（2017年12月8日撮影）

育児・教育

• マンション目の前にある公園周辺には車がほとんど入ってこないような作りにしているので、お子さんも安心です。
• 駅周辺の商業施設の充実も素晴らしく、海や大きな公園があり、治安もいい環境は子育てにはもってこいでしょう。
• 保育所はこのマンションとどういう関係になるのでしょうか？
  • 特に優先権は無いよ。他の保育園と同じ。
    • 別の敷地で別物と思っていいのでしょうか？管理費には影響ないですよね?
      • 修繕費は分かれるって言ってましたが、三井が所有して貸すことになるのか、管理組合が所有して貸すことになるのかまだ決まってないようなことを言ってましたが．．．
• たしかにこのエリアは保育園が不足してる地域です。今年の美浜区の待機児童は150人だそうです。2019年4月に開園ができないとなると多くの子育て世帯は遠くの保育園とかに車での送り迎えを強いられるでしょうね。購入希望者はこういった事実を知らされず、安易に考えてしまっているかもしれません。
  • 保育園が19年４月に開園できないって本当ですか？初めて聞きましたが、、、
    • 営業の方に聞いてみてください。現段階では未定と言われますよ。是非、19年4月に保育園も開園して欲しいものです。この規模で保育園ができないなんてヤバいですし、はっきり入居時に間に合うと謳った方が絶対プラスになると思いますが、何か理由があるんでしょうかね。
      • 入居時に保育園もできますと言うのと言わないのでは子育て世帯の反応は随分違うでしょうね。千葉市は子育て世帯を増やすことに力を入れています。保育園が入居時に間に合わないなんてことになったら…三井の信用もなくなりますね。
• こちらの中学校はどちらになりますか？
  • 打瀬中学校ですよ。
    • 打瀬中学校までのルートは、調べたところ1.8km、徒歩26分と出ました。また自転車通学は禁止みたいです。なかなか遠いですが、バスか徒歩通学になりそうですね。
      • ここは小学校も打瀬小でベイタウンなんですよね？確か。ワタシ個人としては、歩く距離が長いこと自体、特に問題にしませんが（ワタシが歩く訳では無いので。冗談です）、京葉線の高架下の広い道路を横切らなければならないのですよね。。あそこは交通量はそれほど多い訳ではなさそうでしたが、産業用車両は割と走行しているので子供の通学は少々心配です。

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種住居地域
• 6棟全てが出来上がれば、4500戸ほどの規模である現地マンション周辺も、目の前に大きな公園があり、各街区に商店やコンビニ、保育園などが入り、駅からマンションへ続く道の最後に、これから商店街が出来上がるようです。
• 駅周辺の商業施設地区、現地マンションから線路を越えた反対側の住居地区のほかに、オフィス地区と学校などがある文教地区があり、全てが住み分けされて整理されたまちづくりになっています。
• 国家戦略特区としてこれからも開発されて行き、治安も良く免許センターもありますので、非常に住みやすい街ではないでしょうか。
• 6棟できあがれば総戸数約4500という、一つの街ができあがるような感覚で、敷地内には様々な商業施設や保育所もあり、真ん中にある公園も広く車もほとんど入ってこないので、子供が遊ぶのには最適です。
• 実際に歩いてみましたが、フラットで道幅もあり信号もほぼないので、都内やごちゃついた郊外の徒歩15分よりは大分ストレスレスですね。晴れていれば気持ちよいでしょう。雨降りの日はパートナーに車で送って欲しくなりそうですが。
• 私は文京区に住んでいますが、幕張は激遠方だけど、これだけ一体開発された場所は、雰囲気あって良いですね。都心にない良さはあるなぁと感じます。
• ここは駅からわりと離れていて遠いですよね？現地までも何にもないですが、これから変わっていくのでしょうか？
  • マンションまでの道はスーパーとか、商業施設ができるそうですよ。スーパーは入居までにはオープンさせたいと営業は言ってましたが、リスクはありますよね。ちゃんと商業施設群が出来てから購入する(2棟目？)の方がリスク少ないかも・・・
• ここは環境がいいと思います。特に公園も含めて、ゆったりとした配置が好きです
  • 私も環境面で気に入っています。ゆとりがあって子育てをここでしたいと思いました。あと、街づくりにゼロから参加できるなんて都内じゃもう無いですからね。

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  現地案内図

周辺施設

• 広大な広さを持つ幕張海浜公園は、マンション近くから海まで続き、ZOZOマリンスタジアムや幕張メッセもあり、デイズニーリゾートまでも電車で18分で行けますので、レジャーにも事欠きません。

その他

• 購入を決めた際の、最終的な要因は何ですか？ちなみに、最終的に排除した否定的な要因はありましたか？実は、私の家族でもほぼ購入を決めたのですが、家族の「衣、食、住、職（場）、教（育）と（将来の）老（後）」の全てを同じ場所でほぼ間に合わせることができるからです。羽田と成田空港のどちらかを利用する海外出張が多いですが、都内には行く機会はほぼありません。
  • 購入を決めた方、高い管理費はどう折り合いをつけた感じですか。永久的に払い続ける高いランニングコスト、、、都内の湾岸タワーマンションよりも高いって、、、
    • 都内&千葉の中古免震タワマンの管理費＆修繕費をいくつか見ましたが、ここが突出して高いとゆーことはないとおもいます。 私が検索した20から30件程度、70m2台の物件、東京＆千葉で管理費は8000～26000円、中央値は16000円位。 修繕費は中古なんですが、築10年超程度で1万円強位です。 いずれもHPで眺めた程度でちゃんとデータは取ってないのであしからず。 後、ここの物件ですが、前のコメントで70m2、管理費2万円、修繕費1万円、て数値が一人歩きしているように思えるのですが、実際はもう少し安いです。資料は自宅なので、誰か正確な費用を書いて頂ければと思いますが、管理費は19000円程度、修繕費は8150円程度だったと思います。 認識違いであればすいません。 けど、結局はある程度のキャッシュアウトを想定した上で、出せるか、出したくないか、だけだと思います。
• 実際、都内物件と比較・検討している方ってどれくらいいるんでしょうか？ 資産性を考えたら、都内の（駅近）物件とここは比較対象にはならない（成れない）でしょうし、、、都内と比較する場合に、色々あるとは思いますが、資産性よりも優先される（したい）検討事項があれば、どなたか教えて下さい
  • 勤務先が近辺ならここ検討するでしょ
  • 住環境。とくに子育て環境ですね。資産性に関しては、正直ここの価格帯で買えるマンションは東京にないですよ。少なくとも23区内の一部を除いて。
    • 住環境の要素は色々あると思いますが、仰るとおり、子育て環境には不自由しない環境な気がします 保育園・幼稚園の数・質、小～中学校に問題なさそうで、教育レベルは他地域より見た目では高そうです（当然子ども自身にも因りますが）

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