リビンコートプライム厚生町

2017年11月27日 (月) 22:54時点における版

物件概要

• 所在地：岡山県岡山市北区厚生町2丁目8-1
• 交通：

1. JR山陽新幹線 岡山駅から徒歩15分
2. JR山陽本線 岡山駅から徒歩15分
3. JR宇野線（瀬戸大橋線） 岡山駅から徒歩15分
4. JR津山線 岡山駅から徒歩15分
5. JR吉備線 岡山駅から徒歩15分
6. 岡電バス「厚生町商工会議所前」より徒歩2分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上１４階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：２０１２年１月
• 売主：株式会社カイタック不動産
• 施工：株式会社荒木組

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• ２４００万円（1戸）～３９８０万円（1戸）
• 最多価格帯　2700万円台（7戸）
• 価格がかなり高いように思います。 最上階のＤタイプは4000万ぐらいでしたよね。 その分管理費、修繕費が安いのでトータルで見ればお得感がありますが。
• ここは大体どのくらいの所得の人をターゲットにしてるんでしょうか。 少し価格は高めな感じだと思うんですが。
  • Ｄタイプだと最低でも年収500万～ぐらいじゃないでしょうか？ 頭金がどれぐらいあるかにもよりますが。 今売り出し中のマンションの中でも三井の次に高いですよね。
• 具体的な説明ありがとうございます。 30代半ばで家に充てれる自己資金は500万程度で、上場企業で年収は510万です。 主人の5倍～6倍の融資で買うとすれば、 トータル3,050～3570万ぐらいで部屋を買うイメージでしょうか。
  • 自己資金もありますし、Ｄタイプ以外なら余裕で買えそうですね。 Ｄタイプ希望なら少し厳しいですが、下のほうの階なら大丈夫だと思います。 まだ残っているかどうかは分かりませんが。
    • 三井は平均価格帯3,700～3,800万ぐらいじゃなかったかな。 長期ローンの20代後半～35代半ばの子育て世代として、自己資金を物件価格の 2割の700万ぐらい出しても年収の5倍融資で借入3,000万だったら所得は600万以上な感じなんじゃないか。自己資金1割としたら年収650万以上かな。その年代で 主人単独でそのライン超えるのは上場企業か自営業とかに限られそうではあるけど。 もちろんその倍は普通にありそうな車がモデルルームには止まっていたが。 リビンコートも東南の部屋は高額だからそのクラスじゃないのかな。
• Bタイプで2480万～、Cタイプは2400万円～です。
• 値段差がありすぎる！ ＡＳは食洗器オプションじゃなかった？ 面積も違うし。 総合的に見てＬＣが値段の割りに良いって感じがするのは気のせいか？

【その他費用】

• 管理費（月額）3900円～4900円
• 修繕積立金（月額）3000円～3700円
• 修繕積み立て基金（引渡時一括）312000円～393000円
• 管理費修繕費が手頃なのは、考え物ですよ。 管理費が安いのは、それなりの管理しか望めません。 修繕費が安いのは、数年後に必ず値上げしないと、大規模修繕ができかねます。 もっとも、平面平置き駐車場は、駐車料を全額修繕積み立てに回せるので、 修繕費が安くて大丈夫かもしれませんね。 何れにしろ、額は予定なので、蓋を開けて違ったと言う事になっても、 ローン返済ができる状態にしましょうね。
  • 長期修繕計画書をみても、他社に比べそれほど大幅に上がることもなさそうです。 大規模修繕の時にも＋αで一時金徴収などはなかったです。 駐車場収入も修繕費に積み立てるみたいなので、修繕費についてはあまり心配はしていません。 管理費も高ければいいというものではないと思いますが、住んでみないと分からないですよね。 ただ、最初から管理費が1万超えるようなマンションは、 いくら管理がよくてもずっと払い続けるのはキツイかなと思いました。

【販売時状況】

• 一番広い南東の角部屋はかなり売れてましたよ〜半分位は残ってたかなぁ。まだ売り出したばかりだからかなり好調な売れ行きだと思います。
• この間見に行ったら、Dタイプは２階と４階しか 空いてなかったです。
• Ｄタイプは９割うまっていました。 そのほかはあんまりだったかな？ うまってた割合はＤ＞Ａ＞Ｃ＞Ｂだった気がします。 担当の方に聞けば Ｄタイプはモデルルームと同じ形だから想像しやすいので、購入が早いとのことでした。
• 角部屋は広くて需要もあるのだろうが、 中部屋は売れ行きからして少し厳しい評価なのかな。

交通

構造・建物

【構造】

• 同じプライム規格の リビンコートプライム伊福町と性能面が落ちすぎてませんか？
  • 外壁の厚みもスラブ厚も薄いですよ。 問屋町の物件よりも薄い・・・ 大体、スラブ厚、Dタイプは300mmなのにそれ以外は275mmって何なのさ？ Dタイプだけ上下の遮音を高めている理由が分かりません。 しかも、Dタイプ以外は275mmより薄い可能性もあるらしい（具体的に明記してない辺りが怪しい）。 柱の鉄筋も溶接閉鎖型帯筋になっているし… 残念ながらプライム規格がどんどん低下していますね。
    • スラブ厚に関しては確かに過去物件に劣っていますね。 まぁ実際に住んでみないと音に関しては分かりませんが。 でもカイタック以外の他の物件（ポレスターやロイヤルガーデンなど）も大体250程度なので、 300あればかなり優秀なほうだと思います。
• スラブ厚はタイプによって違うの？ どうして？
  • コストダウンか差別化か手抜き・・・ プライムの称号のために、Dタイプだけ30cmにしたのでは？ そこは、カイタック魂でしょうけど、中途半端やなぁ…
• どうやって高さを保っているのでしょうね？？？Ｄタイプは天井が少し低くなっているのかも。
  • 天井高が違わないので、Dタイプ以外の２重天井と２重床のクリアランスが大きいと思います。
• バルコニーの隣との境のボードも少し低い気がします。
• 天井もまぁまぁ高いですし、全体的に高級感がありますね。 地味なポイントですが、廊下も普通のマンションよりかなり広いのも嬉しいですね。
• マンション自体は、まだ住んでいる人が少ないからかとても静かです。天井も広いので前に住んでいたとこより広々した感じがあります。シックな部屋が良かっただけにイメージ通りで大満足です

【外観】

• 北側の足場が外されて、建物の外観が随分あらわになってきましたね。 あの薄茶色？あまりマンションにない色で、上品に見えていいですね。 入居が楽しみです。

【日当たり・眺望】

• 東隣りが空き地で高い可能性で将来建築物が建築されて、東南角部屋は日当たりゼロになると思います。
• 南にも駐車場があって、高い可能性で建築物が建築されて、南面の日当たりゼロになると思います。
  • 日当たりゼロってことはないと思いますが。 でも、東隣は確実にマンションかなにか建つでしょうね。 南側のあの駐車場は何十年も前からずっとあるので、今更つぶれないのでは？ それに、マンションを建てるには敷地が狭いので当分は大丈夫だと思います。

共用施設

• 駐車場代（全て平面：月額）43台≪屋内普通：12000円（6区画）・屋外普通：11000円（30区画）・屋外軽四：9000円（7区画）≫
• 駐輪場：104台
• 駐車場が少ないから友達が遊びに来た時困る。コインパーキングに停めるしかないよね…
  • 駐車場は、契約者がいっぱいにならなければ来客用駐車場として使う案があるみたいですよ。 意外と駐車場を契約しない世帯もあるみたいなので、今のところ余りそうだと言ってました。 まぁまだ完売してないのでどうなるか分かりませんが。

設備・仕様

• タンクレストイレ、ＩＨ、食洗機が標準装備
• 昭和町のモデルルーム一応見てみましたが、断然プライムのほうが良かったです。 広いし、リビングも2面採光で明るそうです。 標準装備でタンクレストイレ、ＬＥＤなどが付いてるのも嬉しいですよね。 値段は高いですが、そのぶん質も高いと感じます。
• ダウンライトが全居室ＬＥＤみたいですが、普通の電球と比べてどうなんでしょう？ ＬＥＤは暗いと聞くので。
  • ＬＥＤは長寿命で、あまり電球を替えなくてもすむのでは。 暗さも多少あるのかもしれないが、サブ照明や廊下だと問題無さそう。 http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110413/biz11041320450055-n1.htm
• インテリアデザインから推測すると確かにシニア世代受けしそうに見えるね。
  • 確かに落ち着いた雰囲気のお部屋ですね。 カラーがDBRだからかな？
• 南側ベランダがコンクリートではなくてガラスになっているようですけど、 外側から透けて見えたりはしないのでしょうか？ コンクリート造りよりもデザイン的にはとても良いと感じるのですが。 確かプライムでも伊福町は前者で、問屋町からガラスになっていますね。
  • たまたま問屋町の物件近くに用があって行ったので、失礼ながら南側道路を歩きながら見上げてみました。 濃い色の洗濯物の色がうっすらわかる程度の様に感じました。 感じ方にはそれぞれ差があるかと思いますが、個人的には気にしなくても良さそうに思いました。
  • 色がうっすら分かる程度ならプライベートは保たれますね。見た目はガラス調の方が好みなので、プラス要因になりそうです。
• モデルルーム行きました。ダークブラウンのお部屋、シックでかっこいいですね。すごい高級感がありました。床もクッションみたいなふんわりタイプじゃないみたいだし、 全体的にとてもいいな～と感じました。
• 窓が多いのが嬉しいですね。

間取り

• リビングが広いのは贅沢感がありますね。
  • でも３LDKだからなぁ・・・ ４LDK、１００平米越えだったら、直ぐに買ったのになぁ。
  • 全体的に広いですよね。間取りも使いやすそうだなと思います。 よくある田の字型ではないし、玄関開けてリビングが見えないところもいいですね。 収納もそこそこありそうです。 できればトランクルームが全戸ついてたら嬉しいのですが。
• Ｄタイプは随分売れているようですが、他のタイプがまだまだのようですね。 Ｄタイプは１００平米とはいえ他と同じ３ＬＤＫなので、ファミリー向けというよりは、主ターゲット層は駅近の利便性を重視している子育てが片付いたシニア層なのでしょうか。 だとすると学区については問われないわけで、もっと売れるペースが速くてもいいと思うのですが・・・。
  • Dタイプ以外は、売れ行き悪そうですね。ＨＰ見るとＤタイプはスラブが厚かったり、シューズインクローゼットがあったりと、性能面で何点か、他のタイプより条件がいいので、仕方がないのでしょうが。
  • シューズインクローゼットの有る無しは差別化でいいけど、 スラブ厚が違うのは、意味がわからない。 Cタイプと高さを保つために、細工してる訳でしょ？
• モデルルームを見に行きましたが、収納も多くてすごく良かったです。 このモデルルームを設計したのは、ママさん設計士と聞きました。 普通は、玄関入って左右に部屋があるから、思春期の子どもはリビングを通らないから、コミュニケーションが取れにくくなるみたいです。 でも、厚生町のマンションのモデルルームは、リビングのとなりに部屋が二つあるので、必ず子どもが帰ったときに顔を会わすように設計されてるみたい。
  • リビングの隣に部屋があるのってポイント高いですよね。 他のマンションは南側にはリビングだけっていうプランばかりだったので。 北側に部屋が二つあるプランだと日当たりも悪いし、プライバシーもあまりないのかなと思います。
• 岡山市内の分譲中のマンション、ほとんど見てまわったが、 ここが一番よかった。設備が充実しているのはもちろんだけれど、 一番気に入ったのは間取り。 各部屋が広めで、今後子供が増えても対応できる。実用的。 そして、管理費や駐車場代がかなり良心的なのにも驚いた。 毎月払うものだから、建物価格だけでは判断できない。
  • ちょっと間取りをファミリー志向に振りすぎなんじゃないのかなあ。子供二人以上いる家庭ならこれだけの予算があれば少しぐらい郊外になっても戸建を検討するだろうし アルファステイツのほうも最初に売り切れたのは2LDKの間取りだったし。マンション、特に駅近だとシングル・DINKS＋1狙いがベストだと思うけど、具体的には余裕のある広めに2LDK。それからせめてリビング側だけでもアウトポール仕様にして欲しかったなあ。この値段で柱がボコボコはちょっと。。。
• この周辺エリアが気に入ってるとして、角部屋はほとんど売れたということだから 中部屋のＢタイプを周囲物件の80㎡前後(ＰＨのＢプラン・ＡＳのＣタイプ)のプラン と比較してみた。

【玄関周り】

• ＬＣはアルコープ、下足箱有り。ＰＨはかなりの面積のフリーポーチ、大きなウオーク
• スルーシューズクローゼット有り(窓有り)。ＡＳはアルコープ、シューズＢＯＸ有り。

【北側洋室2部屋】

• ＬＣは建物の柱が洋室に出っ張っているもののクローゼット、ウオークインクローゼット 十分有り。ＰＨは柱が外部にあるため部屋が奥まってプライバシー性良さそう、クローク
• ウオークインクローゼット十分有り。ＡＳは柱出ているもののクローゼット・ウオーク インクローゼット十分有り。

【廊下収納】

• ＬＣは大きめの納戸有り。ＰＨは3箇所の収納有り。ＡＳは無し。

【水周り】

• ＬＣはＩＨ、食洗機、浄水器、活水機、高級なフード、全体的な高級感。
• 風呂1418暖房換気乾燥機、カラリ床。ＰＨは高級ガラストップコンロ、高級なフード、 食洗機、浄水器、Ｌ型キッチン、全体的な高級感。風呂1418除菌付暖房換気乾燥機、 オートバス、弓形浴槽。ＡＳはＩＨ，浄水器。風呂1317暖房換気乾燥機、セミオート。

【ＬＤＫ＋部屋】

• ＬＣは南に面して洋室1部屋、角に柱が出ている、カーテンボックス。
• ＰＨは南面にＬＤＫ＋北に和室、角はスッキリ、カーテンボックス、床高級感。
• ＡＳは何面にＬＤＫ＋北に和室、角はスッキリ。

【バルコニー】

• ＬＣは一部タイル？、スロップシンク。ＰＨはスロップシンク、コンクリート境界壁。

【プラン総評】

• ＬＣは2,000万台半ばから買える物件としては立地・仕様を考えると良い。
• ＰＨは2,000万台後半からだが中部屋としては全く隙が無いプランで仕様も文句無し。
• ＡＳは郊外並みの価格でこの場所を買えるのはかなりの魅力。

買い物・食事

• 駅近、小中学校・イトーヨーカドー近くなので、立地的にはまぁまぁなのでは？ 利便性は伊福町よりもいいと思う。
• 徒歩圏内にイオンモール・イトーヨーカドーのショッピングモールができそうですね。 多少なり資産価値があがるのではないでしょうか。
  • イトーヨカドー跡はアリオ岡山として、複合ショッピングモールになる予定だそうです。 こちらは何年か前からかニュースになっていたので間違いないと思います。 たしか2014年予定だったかと。 徒歩5分の距離にショッピングモールができるなんてかなり嬉しいですね。
• 大型のドラッグストアが出来れば嬉しいのですが・・・
  • ドラッグストアって近くに小さい店はありますよね。 いずれにしてもイオンの中にはできるでしょうけど。

育児・教育

• 小中学校に近い（中学校は近すぎですが）
• 学区に関しては桑中も今はそんなに評判悪くないみたいだし。
• 小学校は鹿田ですね。私学で清心の国際などもいいですね。
• 小学校ですが、鹿田小が近いので転校予定です。鹿田小は、登校班はなくて個別に登校するみたいです。 プライムのマンションから、小学校に通う子どもは何人いるかな？
• 鹿田学区も市内のなかではかなりいいほうです。また国立・私立に通われる方も交通の便が良いと思います。もちろん高校生の方で遠方に通われても駅が近いので便利ですね。

周辺環境・治安

【立地】

• この辺は岡山駅にも近く、ヨーカドーや高島屋を始め、普段の買物から休日のお出かけ、習い事や役所までなんでも徒歩圏にあるので大変便利だと思います。
• 立地的に車なくてもやっていけそうですね。 自転車あれば大丈夫そう。 駅周辺の月極めは２００００円くらいかかるとか！ 敷地内駐車場代は高くもなく、ちょうどいいくらいと思います。
• 南北のベランダにいます、小蝿みたいなのが。掃除したらずいぶん減りました。明かりで寄ってくるのでしょうか？
  • 東側の草むらから発生したのかなと思ってます。今隣で工事してますよね。あそこは工事前までは草がボーボーに生えていたので、今回の工事で虫が行き場を失って寄ってきたのでは？

【騒音・排ガス】

• 島田筋沿いですが、騒音や排気ガスは大丈夫でしょうか？
  • 北側に中学校もあるような場所であり、俳ガスは心配ないようと思う。
• 桑田中学校の目の前だから チャイムの音とか休憩時間のキャーキャー言う音とか、 家の中まで響きますかね？？ 少し聞こえるくらい(気にならない程度) ならいいと思いますが････ その辺、どうなんでしょう。。。？
  • 北側が校舎なのであまり気にならないと思いますよ。 テレビを消して、窓を開けたら聞こえるかもしれませんが。 グラウンドやプール、体育館も比較的遠い位置にあるので聞こえないと思います。
    • チャイムの音はあの距離なら絶対聞こえると思うので、それだけ覚悟して考えます。
• 桑田中学校の前なので、登下校の時間はやはり中学生がうるさいかな・・？
  • 中学生の登校はうるさくないだろうけど、休み時間の中学生の声は聞こえるだろうな。
  • 中学校も近いですが全然穏やかですよ。

【治安】

• 気になるので止めました。http://wikiyakuza.wiki.fc2.com/wiki/%E5%A4%A7%E7%9F%B3%E7%B5%84
  • 確かに普通は怖いですよね。 私の家の近所にも同じ系列の組の方が住んでました。 パッと見た感じは怖いですが 清掃日でもないのに頻繁に公園を掃除してくれるし 礼儀正しい方達でした。 確かにイカツイ車が停まっていたり、 その家に出入りされる方々は怖そうでしたが、 近所の方々に迷惑をかけることはされていませんでした。 ↑もちろん、組にもいろんな方がいるとは思いますが。。。 一人の意見として参考にしてください☆
  • 昔、まさにその厚生町の近くに住んでましたが、別になにもなく育ちましたよ。 近所の人もそんなに気にしてる人はいなそうでした。 逆に変な人が周りに集まらなくていいかなぁとすら思ってます（笑） 暴力団よりむしろ変質者とかのほうがよっぽど怖いですし。 それに暴力団って一般の人には手を出さないと思いますよ。
  • 私もそう思いました。 むしろ、組のおばさんとか顔見知りで すごい良い方でした。 自主的に公園掃除とかされてるのも地域の人は知ってましたし (出入りする人は気になるけど) 悪い評判(あそこには近づくな！とか)は全くありませんでした。 むしろ良い評判の方が多かった気がします。 ドンキとかにたむろってる限度のわかってなさそうな若者の方が ある意味危険なように思います。
• ○○組の事務所が厚生町にあります。

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