リビンコートプライム厚生町

2017年11月24日 (金) 17:04時点における版

リビンコートプライム厚生町

物件概要

• 所在地：岡山県岡山市北区厚生町2丁目8-1
• 交通：

1. JR山陽新幹線 岡山駅から徒歩15分
2. JR山陽本線 岡山駅から徒歩15分
3. JR宇野線（瀬戸大橋線） 岡山駅から徒歩15分
4. JR津山線 岡山駅から徒歩15分
5. JR吉備線 岡山駅から徒歩15分
6. 岡電バス「厚生町商工会議所前」より徒歩2分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上１４階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：２０１２年１月
• 売主：株式会社カイタック不動産
• 施工：株式会社荒木組

価格・コスト・販売時状況

• ２４００万円（1戸）～３９８０万円（1戸）
• 最多価格帯　2700万円台（7戸）
• 管理費（月額）3900円～4900円
• 修繕積立金（月額）3000円～3700円
• 修繕積み立て基金（引渡時一括）312000円～393000円
• 価格がかなり高いように思います。 最上階のＤタイプは4000万ぐらいでしたよね。 その分管理費、修繕費が安いのでトータルで見ればお得感がありますが。
  • 修繕費は、将来値上がりしないと、やっていけないので、割り引かない方がいいですよ。
• 修繕費は、将来値上がりしないと、やっていけないので、割り引かない方がいいですよ。
  • 一番広い南東の角部屋はかなり売れてましたよ〜半分位は残ってたかなぁ。まだ売り出したばかりだからかなり好調な売れ行きだと思います。当方は予算的に手がでませんが
• ここは大体どのくらいの所得の人をターゲットにしてるんでしょうか。 少し価格は高めな感じだと思うんですが。
  • Ｄタイプだと最低でも年収500万～ぐらいじゃないでしょうか？ 頭金がどれぐらいあるかにもよりますが。 今売り出し中のマンションの中でも三井の次に高いですよね。
• 具体的な説明ありがとうございます。 30代半ばで家に充てれる自己資金は500万程度で、上場企業で年収は510万です。 主人の5倍～6倍の融資で買うとすれば、 トータル3,050～3570万ぐらいで部屋を買うイメージでしょうか。
  • 自己資金もありますし、Ｄタイプ以外なら余裕で買えそうですね。 Ｄタイプ希望なら少し厳しいですが、下のほうの階なら大丈夫だと思います。 まだ残っているかどうかは分かりませんが。
    • 三井は平均価格帯3,700～3,800万ぐらいじゃなかったかな。 長期ローンの20代後半～35代半ばの子育て世代として、自己資金を物件価格の 2割の700万ぐらい出しても年収の5倍融資で借入3,000万だったら所得は600万以上 な感じなんじゃないか。自己資金1割としたら年収650万以上かな。その年代で 主人単独でそのライン超えるのは上場企業か自営業とかに限られそうではあるけど。 もちろんその倍は普通にありそうな車がモデルルームには止まっていたが。 リビンコートも東南の部屋は高額だからそのクラスじゃないのかな。
• この前、伊福町の物件、３年で３０万円引きで中古物件でてたけど、売れたみたい。 この物件もリセールバリューがいいのかな？
  • RGの物件は、３年落ちで＋５００万円で売れた。 やはり、マンションは立地ですかね。 この物件も、立地は良さそうです。
• この間見に行ったら、Dタイプは２階と４階(←ウル覚え)しか 空いてなかった！！！
• ＨＰではわからなかったのですが、 Ｂ、Ｃは価格帯はいくらぐらいからのスタートなんですか？
  • スーモから予想するに、２千万半ばぐらいからのスタートではないでしょうか。 ここはどんな層の方が契約されてるんでしょうかね。ファミリー層は少ないのでしょうか？？
  • Bタイプで2480万～やったような････ Cはもっと安いですよ☆
  • プラン・㎡数・価格的にも多分ファミリー層が多いと思いますよ。 2,500万程度でしたら子育て世代の平均所得でも買えそうですしね。
  • Cタイプは2400万円からですよ～

交通

構造・建物

• 日当たりについて

1. 東隣りが空き地で高い可能性で将来建築物が建築されて、東南角部屋は日当たりゼロになると思います。
2. 南にも駐車場があって、高い可能性で建築物が建築されて、南面の日当たりゼロになると思います。 ○○組の事務所が厚生町に事務所あります。

• • 日当たりゼロってことはないと思いますが。 でも、東隣は確実にマンションかなにか建つでしょうね。 南側のあの駐車場は何十年も前からずっとあるので、今更つぶれないのでは？ それに、マンションを建てるには敷地が狭いので当分は大丈夫だと思います。
• 間取りや内外装の雰囲気も申し分ないと感じます。 窓が多いのが嬉しいですね。ただ、幹線道路に近いので排気ガスや騒音が心配です。
• いろいろ、調べましたが、 同じプライム規格の リビンコートプライム伊福町と 性能面が落ちすぎてませんか？
  • 外壁の厚みもスラブ厚も薄いですよ。 問屋町の物件よりも薄い・・・ 大体、スラブ厚、Dタイプは300mmなのにそれ以外は275mmって何なのさ？ Dタイプだけ上下の遮音を高めている理由が分かりません。 しかも、Dタイプ以外は275mmより薄い可能性もあるらしい（具体的に明記してない辺りが怪しい）。 柱の鉄筋も溶接閉鎖型帯筋になっているし… 残念ながらプライム規格がどんどん低下していますね。
    • スラブ厚に関しては確かに過去物件に劣っていますね。 まぁ実際に住んでみないと音に関しては分かりませんが。 でもカイタック以外の他の物件（ポレスターやロイヤルガーデンなど）も大体250程度なので、 300あればかなり優秀なほうだと思います。
• えっ、スラブ厚はタイプによって違うの？ どうして？
  • コストダウンか差別化か手抜き・・・ プライムの称号のために、Dタイプだけ30cmにしたのでは？ そこは、カイタック魂でしょうけど、中途半端やなぁ…
  • そういえば、どうやって高さを保っているのでしょうね？？？Ｄタイプは天井が少し低くなっているのかも。
    • 天井高が違わないので、Dタイプ以外の２重天井と２重床のクリアランスが大きいと思います。
    • バルコニーの隣との境のボードも少し低い気がします。
  • 伊福町＞問屋町＞厚生町 資材コストの値上げ及び購買層の所得低下で売り出し価格を抑える為の苦肉の策じゃないの？
• 天井もまぁまぁ高いですし、全体的に高級感がありますね。 地味なポイントですが、廊下も普通のマンションよりかなり広いのも嬉しいですね。
• 北側の足場が外されて、建物の外観が随分あらわになってきましたね。 あの薄茶色？あまりマンションにない色で、上品に見えていいですね。 入居が楽しみです。

共用施設

• 駐車場代（全て平面：月額）43台

1. 屋内普通：12000円（6区画）
2. 屋外普通：11000円（30区画）
3. 屋外軽四：9000円（7区画）

• 駐輪場：104台
• 駐車場が少ないから友達が遊びに来た時困るなぁ~ コインパーキングに停めるしかないよね…
  • 駐車場は、契約者がいっぱいにならなければ来客用駐車場として使う案があるみたいですよ。 意外と駐車場を契約しない世帯もあるみたいなので、今のところ余りそうだと言ってました。 まぁまだ完売してないのでどうなるか分かりませんが。
    • 来客者が止めれないのは困るな～と思っていたので そのプランを聞いて、このマンションのポイントが上がった！ そんな案が出てたんですね☆
• 駐車場代はこんなものだと思いますが…。 でも街中で平面100％ってのは嬉しいかも。 他マンションは平面＋機械式か立体の組み合わせが多いですからね。
• 立地的に車なくてもやっていけそうですね。 自転車あれば大丈夫そう。 駅周辺の月極めは２００００円くらいかかるとか！ 駐車場代は高くもなく、ちょうどいいくらいと思います。

設備・仕様

• 昭和町のモデルルーム一応見てみましたが、断然プライムのほうが良かったです。 広いし、リビングも2面採光で明るそうです。 標準装備でタンクレストイレ、ＬＥＤなどが付いてるのも嬉しいですよね。 値段は高いですが、そのぶん質も高いと感じます。
• ダウンライトが全居室ＬＥＤみたいですが、普通の電球と比べてどうなんでしょう？ ＬＥＤは暗いと聞くので。
  • ＬＥＤは長寿命で、あまり電球を替えなくてもすむのでは。 暗さも多少あるのかもしれないが、サブ照明や廊下だと問題無さそう。 http://sankei.jp.msn.com/economy/news/110413/biz11041320450055-n1.htm
    • 電気代も安くなりそうだし、メインは別の照明なので大丈夫そうですね。
    • 最近のＬＥＤはメインでも全然いけますよ。 初期費用が高いですが、トータル的には安くなります。
• ここは案外リタイア世代も多いのでは。
  • インテリアデザインから推測すると確かにシニア世代受けしそうに見えるね。
  • 確かに落ち着いた雰囲気のお部屋ですね。 カラーがDBRだからかな？ シニア････私シニアじゃない(アラサー前半)けど ああいう落ち着いた雰囲気のお部屋憧れます！
• 南側ベランダがコンクリートではなくてガラスになっているようですけど、 外側から透けて見えたりはしないのでしょうか？ コンクリート造りよりもデザイン的にはとても良いと感じるのですが。 確かプライムでも伊福町は前者で、問屋町からガラスになっていますね。
  • たまたま問屋町の物件近くに用があって行ったので、失礼ながら南側道路を歩きながら見上げてみました。 濃い色の洗濯物の色がうっすらわかる程度の様に感じました。 感じ方にはそれぞれ差があるかと思いますが、個人的には気にしなくても良さそうに思いました。
    • 色がうっすら分かる程度ならプライベートは保たれますね。見た目はガラス 調の方が好みなので、プラス要因になりそうです。
• モデルルーム行きました！ ダークブラウンのお部屋、シックでかっこいいですね！ すごい高級感がありました☆ 床もクッションみたいなふんわりタイプじゃないみたいだし、 全体的にとてもいいな～と感じました！

間取り

• リビングが広いのは贅沢感がありますね。
  • でも３LDKじゃからなぁ・・・ ４LDK、１００平米越えだったら、直ぐに買ったのになぁ。
• Ｄタイプは９割うまっていました。 そのほかはあんまりだったかな？ うまってた割合はＤ＞Ａ＞Ｃ＞Ｂだった気がします。 担当の方に聞けば Ｄタイプはモデルルームと同じ形だから想像しやすいので 購入が早いとのことでした。
• Ｄタイプは随分売れているようですが、他のタイプがまだまだのようですね。 Ｄタイプは１００平米とはいえ他と同じ３ＬＤＫなので、ファミリー向けというよりは、主ターゲット層は 駅近の利便性を重視している子育てが片付いたシニア層なのでしょうか。 だとすると学区については問われないわけで、もっと売れるペースが速くてもいいと思うのですが・・・。
  • Dタイプ以外は、売れ行き悪そうですね。ＨＰ見るとＤタイプはスラブが厚かったり、シューズインクローゼットがあったりと、性能面で何点か 他のタイプより条件がいいので、仕方がないのでしょうが。
  • シューズインクローゼットの有る無しは差別化でいいけど、 スラブ厚が違うのは、意味がわからねえよ。 Cタイプと高さを保つために、細工してる訳でしょ？
• 全体的に広いですよね。間取りも使いやすそうだなと思います。 よくある田の字型ではないし、玄関開けてリビングが見えないところもいいですね。 収納もそこそこありそうです。 できればトランクルームが全戸ついてたら嬉しいのですが。
• 角部屋は広くて需要もあるのだろうが、 中部屋は売れ行きからして少し厳しい評価なのかな。
• モデルルームを見に行きましたが、収納も多くてすごく良かったです。 このモデルルームを設計したのは、ママさん設計士と聞きました。 普通は、玄関入って左右に部屋があるから、思春期の子どもはリビングを通らないから、コミュニケーションが取れにくくなるみたいです。 でも、厚生町のマンションのモデルルームは、リビングのとなりに部屋が二つあるので、必ず子どもが帰ったときに顔を会わすように設計されてるみたい。 これを聞いて、なるほど‼って思いました。
  • リビングの隣に部屋があるのってポイント高いですよね。 他のマンションは南側にはリビングだけっていうプランばかりだったので。 北側に部屋が二つあるプランだと日当たりも悪いし、プライバシーもあまりないのかなと思います。
• この周辺エリアが気に入ってるとして、角部屋はほとんど売れたということだから 中部屋のＢタイプを周囲物件の80㎡前後(ＰＨのＢプラン・ＡＳのＣタイプ)のプラン と比較してみた。
  • 玄関周り

1. ＬＣはアルコープ、下足箱有り。ＰＨはかなりの面積のフリーポーチ、大きなウオーク
2. スルーシューズクローゼット有り(窓有り)。ＡＳはアルコープ、シューズＢＯＸ有り。

• • 北側洋室2部屋

1. ＬＣは建物の柱が洋室に出っ張っているもののクローゼット、ウオークインクローゼット 十分有り。ＰＨは柱が外部にあるため部屋が奥まってプライバシー性良さそう、クローク
2. ウオークインクローゼット十分有り。ＡＳは柱出ているもののクローゼット・ウオーク インクローゼット十分有り。

• • 廊下収納

1. ＬＣは大きめの納戸有り。ＰＨは3箇所の収納有り。ＡＳは無し。

• • 水周り

1. ＬＣはＩＨ、食洗機、浄水器、活水機、高級なフード、全体的な高級感。
2. 風呂1418暖房換気乾燥機、カラリ床。ＰＨは高級ガラストップコンロ、高級なフード、 食洗機、浄水器、Ｌ型キッチン、全体的な高級感。風呂1418除菌付暖房換気乾燥機、 オートバス、弓形浴槽。ＡＳはＩＨ，浄水器。風呂1317暖房換気乾燥機、セミオート。

• • ＬＤＫ＋部屋

1. ＬＣは南に面して洋室1部屋、角に柱が出ている、カーテンボックス。
2. ＰＨは南面にＬＤＫ＋北に和室、角はスッキリ、カーテンボックス、床高級感。
3. ＡＳは何面にＬＤＫ＋北に和室、角はスッキリ。

• • バルコニー

1. ＬＣは一部タイル？、スロップシンク。ＰＨはスロップシンク、コンクリート境界壁。

• • プラン総評

1. ＬＣは2,000万台半ばから買える物件としては立地・仕様を考えると良い。
2. ＰＨは2,000万台後半からだが中部屋としては全く隙が無いプランで仕様も文句無し。
3. ＡＳは郊外並みの価格でこの場所を買えるのはかなりの魅力。

• • • 値段差がありすぎる！ ＡＳは食洗器オプションじゃなかった？ 面積も違うし。 総合的に見てＬＣが値段の割りに良いって感じがするのは気のせいか？
• 岡山市内の分譲中のマンション、ほとんど見てまわったが、 ここが一番よかった。設備が充実しているのはもちろんだけれど、 一番気に入ったのは間取り。 各部屋が広めで、今後子供が増えても対応できる。実用的。 そして、管理費や駐車場代がかなり良心的なのにも驚いた。 毎月払うものだから、建物価格だけでは判断できない。
• ちょっと間取りをファミリー志向に振りすぎなんじゃないのかなあ 子供二人以上いる家庭ならこれだけの予算があれば少しぐらい郊外になっても戸建を検討するだろうし アルファステイツのほうも最初に売り切れたのは2LDKの間取りだったし マンション、特に駅近だとシングル・DINKS＋1狙いがベストだと思うけど 具体的には余裕のある広めに2LDK それからせめてリビング側だけでもアウトポール仕様にして欲しかったなあ この値段で柱がボコボコはちょっと。。。

買い物・食事

• 駅近、小中学校・イトーヨーカドー近くなので、立地的にはまぁまぁなのでは？ 利便性は伊福町よりもいいと思う。
• この辺は岡山駅にも近く、ヨーカ○ーや高島屋を始め、普段の買物から休日の お出かけ、習い事や役所までなんでも徒歩圏にあるので大変便利だと思います。
• 徒歩圏内にイオンモール・イトーヨーカドーのショッピングモールができそうですね。 多少なり資産価値があがるのではないでしょうか。
  • イトーヨカドー跡はアリオ岡山として、複合ショッピングモールになる予定だそうです。 こちらは何年か前からかニュースになっていたので間違いないと思います。 たしか2014年予定だったかと。 徒歩5分の距離にショッピングモールができるなんてかなり嬉しいですね。
• 大型のドラッグストアが出来れば嬉しいのですが・・・
  • ドラッグストアって近くに小さい店はありますよね。 ヨーカドーの中にはなかったんでしたっけ。 いずれにしてもイオンの中にはできるでしょうけど。

育児・教育

• 学区に関しては桑中も今はそんなに評判悪くないみたいだし。
• 小学校は鹿田ですね。私学で清心の国際などもいいですね。
• 小学校ですが、鹿田小が近いので転校予定です。鹿田小は、登校班はなくて個別に登校するみたいです。 プライムのマンションから、小学校に通う子どもは何人いるかな？
• 鹿田学区も市内のなかではかなりいいほうです。また国立・私立に通われる方も交通の便が良いと思います。もちろん高校生の方で遠方に通われても駅が近いので便利ですね。

周辺環境・治安

• 島田筋沿いですが、騒音や排気ガスは大丈夫でしょうか？
  • 北側に中学校もあるような場所であり、俳ガスは心配ないようと思う。
• 桑田中学校の目の前だから チャイムの音とか休憩時間のキャーキャー言う音とか、 家の中まで響きますかね？？ 少し聞こえるくらい(気にならない程度) ならいいと思いますが････ その辺、どうなんでしょう。。。？
  • 子供の声とか逆に趣きがあって良さそうだけど。。北側の部屋で夜勤明けで 昼間寝てる人以外、建物は背を向けてるから影響は無さそうに見えると推測。
  • 北側が校舎なのであまり気にならないと思いますよ。 テレビを消して、窓を開けたら聞こえるかもしれませんが。 グラウンドやプール、体育館も比較的遠い位置にあるので聞こえないと思います。
    • チャイムの音はあの距離なら絶対聞こえると思うので それだけ覚悟して考えます☆
    • むしろ校舎が目の前のために、自分の子供の授業中の様子を確認することも可能。
• 桑田中学校の前なので、登下校の時間はやはり中学生がうるさいかな・・？
  • 中学生の登校はうるさくないだろうけど、 休み時間の中学生の声は聞こえるだろうな。
• 気になるので止めました。http://wikiyakuza.wiki.fc2.com/wiki/%E5%A4%A7%E7%9F%B3%E7%B5%84
  • 確かに普通は怖いですよね。 私の家の近所にも同じ系列の組の方が住んでました。 パッと見た感じは怖いですが 清掃日でもないのに頻繁に公園を掃除してくれるし 礼儀正しい方達でした。 確かにイカツイ車が停まっていたり、 その家に出入りされる方々は怖そうでしたが、 近所の方々に迷惑をかけることはされていませんでした。 ↑もちろん、組にもいろんな方がいるとは思いますが。。。 一人の意見として参考にしてください☆
  • 昔、まさにその厚生町の近くに住んでましたが、別になにもなく育ちましたよ。 近所の人もそんなに気にしてる人はいなそうでした。 逆に変な人が周りに集まらなくていいかなぁとすら思ってます（笑） 暴力団よりむしろ変質者とかのほうがよっぽど怖いですし。 それに暴力団って一般の人には手を出さないと思いますよ。
  • 私もそう思いました。 むしろ、組のおばさんとか顔見知りで すごい良い方でした。 自主的に公園掃除とかされてるのも地域の人は知ってましたし (出入りする人は気になるけど) 悪い評判(あそこには近づくな！とか)は全くありませんでした。 むしろ良い評判の方が多かった気がします。 ドンキとかにたむろってる限度のわかってなさそうな若者の方が ある意味危険なように思います。

周辺施設

その他

• 私がリビンコートが良いと思ったところは、

1. 100％平面駐車場
2. 管理費修繕費が手頃
3. 間取りが自分好み
4. タンクレストイレ
5. ＩＨ、食洗機が標準装備
6. 収納が多い
7. 小中学校に近い（中学校は近すぎですが）
8. 奥手な営業スタイル

• • 管理費修繕費が手頃なのは、考え物ですよ。 管理費が安いのは、それなりの管理しか望めません。 修繕費が安いのは、数年後に必ず値上げしないと、大規模修繕ができかねます。 もっとも、平面平置き駐車場は、駐車料を全額修繕積み立てに回せるので、 修繕費が安くて大丈夫かもしれませんね。 何れにしろ、額は予定なので、蓋を開けて違ったと言う事になっても、 ローン返済ができる状態にしましょうね。
  • 長期修繕計画書をみても、他社に比べそれほど大幅に上がることもなさそうです。 大規模修繕の時にも＋αで一時金徴収などはなかったです。 駐車場収入も修繕費に積み立てるみたいなので、修繕費についてはあまり心配はしていません。 管理費も高ければいいというものではないと思いますが、住んでみないと分からないですよね。 ただ、最初から管理費が1万超えるようなマンションは、 いくら管理がよくてもずっと払い続けるのはキツイかなと思いました。

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