ブランズ六義園

2010年1月19日 (火) 12:04時点における版

ブランズ六義園外観（2009年12月15日撮影）

ブランズ六義園完成予想図

物件概要

• 所在地：東京都文京区本駒込6丁目373番32
• 交通：山手線 駒込駅 から徒歩 8分、東京地下鉄南北線 駒込駅 から徒歩 6分、東京都三田線 千石駅 から徒歩 7分
• 総戸数：40戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上11階（地下1階建て）
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2010年1月下旬予定
• 売主：東急不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2009年2月21日から第一期登録開始です(第一期は40戸中の20戸)。昨年末にMRで教えてもらった想定価格と第一期の設定価格の差ですが、六義園方面(北東と北西)1000万前後の下げで、不忍通方面(南東と南西)変更なしです。
• 確か、ギリギリ1億切ってたかと。AとBの上階ほど下げ幅が大きかったと思います。
• Aタイプの最上階(11F)で、でした。2Fだと7000万台後半くらいになります。
• 2009年3月現在、2LDKのお部屋も申し込みキャンセルが出たようで、公式サイトに先着住戸として出ていますね。あまり売れ残りが出ないで欲しいですね。
• 第二期が2009年5月上旬に予定されました。今回の販売戸数は5戸と、ちょっと少なめですね。
• 2009年5月1日に二期(6戸)の登録受付(HPより)です。今回で完売出来たら、このご時世としては凄いかもしれません。
• 第一期の二次と三次は、抽選で漏れた方を中心に案内しているらしく、2LDKの残りは、南東が2Fのみ、南西が二期に回す2戸＋キャンセル1戸の計4戸という状況で、このご時世にしては活況ですね。半分くらい残っちゃったらどうしよう、という懸念は払拭されました。六義園側も、二期に回す上から3フロアが価額的に厳しそうですが、8Fは2戸とも決まっていたりと、良い感じで埋まりつつあります。
• 2LDKの残りは南東が1戸、南西が4戸の計5戸。六義園側の残りが計10戸で合計15戸。来水曜に一期三次の登録、抽選をしちゃうみたいで二期一次の時点で15戸は残らないと思います。
• 2009年5月現在、先日、所用がありマンションギャラリーに行ってきました。先着順住戸についての見学者を３組ほど見かけました。マンションギャラリーは、7月くらいにクローズしてしまうそうです。
• 2009年6月22日現在、ブランズのサイトでは残り1戸になっていますね。この調子でいくと竣工までには完売しそうですね。
• ブランズも億を超える部屋が10階と11階に4部屋くらいあったと記憶しています。ただ基本的な間取りは2階～11階まで共通だったと思います。
• 2009年7月完売。

交通

• 千石から上富士前までに限れば、他の幹線と比べて不忍通りの休日の車の数はかなり少ないと感じています。あの通りが休みの日に渋滞してるのは見たことがありません。
• この通りは、歩行者やジョギングする人を多く見かけますが、車はまったく通りません。グリーコートで働く人も、不忍通りより六義園の塀沿いを歩きたいのでしょうか。「六義園が眼下に」というのは、魅力ですね。
• 沿線としては日比谷線が好きなので神谷町あたりまで探しましたが、週末の神谷町は閑散としており大きな公園もそう近くはないのでパス。でここにたどり着きました。現地には平日の午後、千石駅から歩いてゆき、帰りは駒込駅を使ってみました。
• 都営三田線が都内でも有数の混雑路線なのはしっているのですが、南北線はどうでしょうか？本数があまり多くなく、6車両なので混雑するという情報も見つけたました。
• 南北線の朝のラッシュ時についてはよく分かりませんが、私が使う9時過ぎはすいていて、座れたりもします。
• 利用者の方によると、ラッシュ時の駒込駅発～白金台方面行きは、つり革が全部埋まるそうですよ。
• 都営三田線も空いている路線のはずです。（南北線よりは少し込んでいる印象です。）ただし、夕方の下りがかなり混みます。（神保町～巣鴨）一度、東西線の東陽町～大手町間のラッシュ時に乗って比較されると三田線、南北線とも、いかに空いている路線か、わかりますよ。
• 10分間隔はきついですね。そういえば、過去に利用していた路線でそんな感じのものがありました。夜は10分、残業後の23時台になると15分間隔でしたので、発車したばかりの時にはガックリ来るし、プチストレスでした。南北線は増便されないんでしょうかね。

構造・建物

• 説明会で図面を見ましたが、ここは、１階は共用スペース。2～11階に4戸づつの角住戸が配置されてました。4×10＝40は、すべて2方向に窓がある角住戸です。南西、南東、南西、南東、の4種類。日当たりがよいのは、南西、南東ですね。眺望がよいのは、北東、北西側。
• これで免震構造だったらもっとよかったのに、少しエコに片寄りすぎかも。
• ここの戸境壁は乾式耐火間仕切壁となっていますが、ここで採用されいてる乾式壁の遮音性能は、TLD-56みたいです。
• ネット情報なので本当かどうかは定かではないですが、最近の乾式壁は136mmの壁厚で、厚さ260mmのコンクリート壁に匹敵する遮音性能があるようです。このマンションは136㎜なので、それに近いのかもしれません。乾式は重量が軽くなるためタワーマンションに使用されるみたいですが、このマンションの場合、狭い土地を有効活用するために戸壁が薄く出来る乾式を使ったのでしょう。ちなみに、乾式は遮音性能、防火性能は優れていますが、衝撃音に対してはコンクリの方が優れているみたいです。
• 配筋については分かりませんが、スラブについてはボイドスラブ工法で275mmと書かれています。設計住宅性能評価を通過しているので問題ないレベルであると思います。
• 11階は屋上への通り道になるそうなので、うるさいかも。11階に関しては騒音とセキュリティやプライベートの問題があるかもね。11階はもっとも高価で、もっとも条件の悪い住戸ということになるのかな。
• 屋上庭園があると最上階であるメリットはほとんどなくなってしまいますね。10階と11階の価格差が500万円。1階上がるごとに500万円の違うのはどうですかね？六義園側は木の天辺が抜ける8階以上の眺望はいいのでしょうが、1階当たり500万円の差はちょっと説明付け難いかな。

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  ブランズ六義園外観（2009年12月9日撮影）

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  躯体工事（2009年7月9日撮影）

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  物件1F模型（2009年7月8日撮影）

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  現場写真（2009年6月28日撮影）

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  現場写真（2009年6月15日撮影）

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  建設中風景（2009年5月30日撮影）

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  建設中風景（2009年5月24日）

共用施設

• なんか屋上庭園をやけに気にしている人がいるようですが、時間制限もあるし、吉とも凶ともでないんじゃないでしょうか？住人がそんなに利用するとも思えないし。掃除をきちんとしなければ汚れる一方でしょうが、管理組合がきちんと運営されていけば、大丈夫でしょう。

設備・仕様

• ここは地価と資材の最高値の時期に取引されてますからね、売れる価格にする為に広い部屋作らなかったのかもしれませんね。この場所なら高層に広い部屋二部屋位あっても売れたと思うんですけどね。あとは安くする為に仕様を落としてる可能性ありますからね。その辺の事やらなかったら坪400からとかですかね。そこそこ売れるかな。最後の5戸位（といっても10％）で苦労するパターンですかね。
• 私がこの物件に惹かれたのは、公園に隣接している（それが六義園でなくてもよくて緑があればお寺などでもOK）、狭い部屋でも、内装の仕様グレードを下げていない、省エネマンション、熱交換型給気孔、などの点からでしたので、特にあの立地でなくても構いませんでした。
• このマンションに関しては、東急は上手に戦略を立てて売りましたよね。よくターゲットを絞って、間取りとグレードを設定してあると思います。耐震性とか目に見えない部分は少しずつ削ってある印象ですが、オール電化やECOの取り入れも高評価だと思います。
• プラン変更は、基本プランやセレクトプラン内に掲載されている間取りであれば、無償だったと思います。それらの間取りから、間仕切りの位置を変更したり、間仕切り自体を取っちゃったりすると、有償になりますね。

間取り

• 所詮敷地面積700程度で11階建て40戸、その上最大の部屋が85平米というのは高級とは言いがたいですよね。まあペンシルと言われてもおかしくない。
• 物件自体は、カタログ上、設備が整っているが、占有部廊下が狭く、せせこましい感。建具もいまいち安っぽかった。コンシェルジュなしです（この部分は人によっては共益費の節約としてプラスに捉えうるかも）。
• ちょっと中途半端な間取りかも。六義園側は柱が角角にあって、鏡でごまかしているけど空間の広がり具合が今一歩かも。
• 図面を見る限り，そこで何かをしたり，走り回ったりするようには出来ていないように思います。天井の壁厚は、エコを謳っているだけあって断熱性を考慮してかなり厚くできているようですからそれほど響かないと思います

買い物・食事

• 買い物もピーコックあるし、駅までもまあまあ。
• 焼き鳥やさん、高いけどおいしいですよ。ただし、あと数年で不忍通りの拡幅で閉店されてしまうのでないでしょうか？その北側の最近できたカフェが不忍通りに面するようになると思います。
• マンションのほうは普通にピーコックを使うことが多いみたいです。こだわる人は色々いくみたいだけど、霜降銀座も肉、魚はかなり高級な店があります（100ｇ5000円とか）。果物も駅近くにすばらしくよい店があったりします。
• 買い物はピーコックは確かに大きくて使い勝手がよさそうだけど、必需品はさすがに全部揃わないのかな？無理せず自分の車で買い物に行かなくてもタクシー使えば池袋近辺であればたいした金額にならないんじゃないかなぁ。
• 買い物はピーコックで十分ですが面白さに欠けます。下町の霜降り銀座や田端商店街の雑然とした中に街の老舗があるのでおすすめです。
• ちなみに、マンションギャラリーと物件の間にあるコーヒー専門店は、美味しかったですよ。平日にギャラリーに行かれる方は、一度行かれてみてはいかがでしょうか。
• 近くの東急スポーツオアシスを見に行ったりとかですね。ちょっと狭いけど、まだ開店から1周年ということもあって、とても綺麗でした。

育児・教育

• 大和郷幼稚園は近いですね。
• 近所には、有名な大和郷幼稚園があり、幼児の母親は私立受験に熱心な方が多いようです。文京区には、よい学校が沢山ありますね。

周辺環境・治安

• 六義園との位置関係は確かに良いですね。大和郷に近いここは、駒込駅近の地所よりも高くなるのでしょうか。
• 問題はここはメゾンドジャルダンの建て替えですよね。情報がでてないので分かりませんが、もしかしたら多数の地権者住戸がある可能性があります（全く予想ですので外れたらすいません）。販売対象住戸が発表されてません。この辺の住民は良い意味でうるさいからね、私は地権者が多かったら退散します、そんな事で苦労したくないので。
• 北側は、リビングから眼下いっぱいに広大な六義園が見下ろせる立地。住所は、本駒込6丁目、つまり高級住宅地「大和郷」。文京区では、最強の立地でしょう。
• 大庭園側に住む者ですが、庭園が眼下に見え素晴らしいように思えますが、やはり北側は最悪です。やはり少しは陽がささないと不健康になります。特に冬は最悪！夏も蝉がうるさく、バルコニーに死骸が一杯です。せめて東・南・西に向いていないと。
• 真夏に洗濯物を取り込んだら衣類に付いていたみたいで、虫も一緒に部屋の中に入れてしまってびっくりでした。
• 六義園側に向いてますが、窓は結構開けてますよ。今は丁度ライトアップの時期。紅葉を毎日楽しんで、一年で一番素敵な季節かな。
• 蝉の声より六義公園で毎土日に開催される運動会や野球などの騒音の方がはるかにうるさくて問題です。
• 不忍通りは救急車がよく通ります。あとタクシー。深夜2時ごろからは車通りはほとんど無くなります。
• 大和郷、六義園、山の手の駅にそこそこ近いし、小学校の学区、スーパー、警察署の距離、高台、騒音、下駄なしなど大きな問題のない、いい物件ですよね。
• 大和郷（本駒込6丁目）は、容積率が低く、ほとんどの場所が一戸建てにむいたの高級住宅地です。しかし、この六義園の正門通りだけは例外で、容積率も高く、マンションに最適な土地です。本郷通り沿い（西側）も六義園を眼下に見下ろせるマンションはありますが、奥行きがないものばかりです。
• 文京区大和郷とはいっても、豊島区、北区とほぼ隣接しているから、あの区画以外は庶民的な印象です。
• 六義園って徳川5代将軍の別邸であったとこですよね。そういう歴史的な宅地だという事で、田園調布みたいな私的な利益を目的に作られた利己的な高級住宅地では無いと言う事あまり価値を感じないんですかね。まあ、人柄は別として現総務大臣の鳩山の実家もそばだし、大和郷幼稚園って皇后様が幼少時に通われたとこですよ。
• 六義園の周囲は朝晩ともジョギングやウォーキングをしている人が多く、ほのぼのとした雰囲気です。夜は街灯は少なめなんですが、治安が悪いことはありません。休日も六義園への入園者や散策者が行き交い、ゆったりした雰囲気です。ただし近くにある宗教団体の会合がある日は一部混雑しますが。
• 桜の季節や紅葉時はすごく人が来ます。ここの夜桜は必見です。本郷通りに観光バスが並ぶほどです。年齢層が高めです。週末の夜でも、ジョギングやウオーキングをしている人が多いので暗さや怖さ、治安の悪さは感じないと思います。
• 大和郷といってもいいけど、一種低層地域じゃないから、本当の大和郷とはいえないってね。でも、資産価値的にはすごく高いです。
• カラスは、昼間にゴミ袋を漁り、夕刻に巣のあるねぐらに集団で帰ります。昔は、六義園はカラスの巣が多く、ねぐらになっていました。当時は、六義園に帰るカラスの大群が見られたものです。数年前から、東京都は、六義園のカラスの巣の撤去作業を行うようになりました。他の鳥は保護し、カラスだけが差別されたのです。故郷を愛する一部のカラスは六義園に残りましたが、他の大部分は六義園を去りました。

周辺施設

• 夜歩くのに暗いとか怖いとかっていっても、目の前に駒込警察署があるのでなんか安心感はあるかも。
• 以前有栖川公園の近隣に住んでいました。公園で遊ぶいろんな国の子供たちの姿を見たり、池を眺めたりと、部屋から公園は見えませんでしたが、週末は公園の散策がとても楽しみでした。
• 六義園は、年間入場料を買えば、1200円/年で何回でも入れます。3月後半はしだれ桜、秋には紅葉が見ごろで、夜間はライトアップされます。この時期の週末には、ハトバスがたくさんきます。六義公園には、子供を遊ばせる親子が多い気がします。（私も、かつてそうでした）六義公園は、6時になると閉鎖されます。そのため、ホームレスが住み着くこともなく、よいと思います。

掲示板

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