プレミスト大津 ステーションレジデンス

2017年9月8日 (金) 23:03時点における版

物件概要

• 所在地：滋賀県大津市春日町303番（地番）
• 交通：東海道本線（JR西日本） 「大津」駅 徒歩1分
• 総戸数：197戸（別途管理事務室1戸、店舗1戸、パーティルーム1戸、ゲストルーム1戸）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年06月下旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社、南海不動産株式会社、オリックス不動産株式会社
• 施工：株式会社淺沼組　大阪本店

価格・コスト・販売時状況

• 間取りと価格しだいだね。いくら資材高騰とはいえお隣のタワーより高いならパスだわ。それに大津駅前の寂れ感が半端ない…
  • ここは高いと山科の駅近マンションの方が生活利便がずっといいからなあ。
• このマンションの検討者の皆さんはどこのマンションと比較してますか？やっぱり、シャリエ大津中央とプレサンスレジェンド琵琶湖との天秤でしょうか？
  • いや、ここは駅近で鉄道アクセスがいいから京都市内の駅近マンションとでも比較検討できる立地のマンションだよ。
    • 眺望を取るかアクセスの良さを取るかですね。ライフスタイルに合ったところを選べばと思います。私は車通勤で電車嫌いなんでここよりはレジェンドをと思ってますが一応ここの資料請求もいたしました(笑)ただここ価格が高くなりそうなのがネック。最低でも80m2以上希望なんでどんぐらいになるんでしょうね
• 総戸数は197戸ありますけれど、共用施設かなり維持費がかかりやすいものがあるのではないかと思いました。タワーパーキングって結構掛かりそうに思いますが…タワーパーキングって固定資産税が高くなったりしたりするのでしょうか？平面とか普通の機械式のものと比べてどうなのかなぁ、と思いました。
• 最近のマンションの価格頭打ちからの値下がり傾向からするとそうそう強気には出来ないかもしれないよ。あとは騒音が気になりますね。
  • 大津駅は高架じゃないので比較的静かな駅ですよ。京都の高架駅に比べたら結構違いがありました。
• 今日マンションの案内が届きました。 事前に説明会をするようで、 私のところに来た資料では６月からとなっています。 なんかいまいち魅力がわからない。駅直結が地下鉄ならいいのに、JRとかストレスすごそう。埃とかひどそう。プライバシーなさそう。
  • 説明会行ってきましたが、だいたいのプランはでてきました。2LDKが多く、シニア向けや投資用の側面が強いなと感じました。価格はプラウドタワーより高く、3LDKで、4000～5500万くらいの価格帯みたいです。 一般庶民には手が届きそうにありません…
    • 同じく説明会に行ってきました。駅近は良いけど価格が高すぎ。やはり投資用購入者を想定してるのかも。
      • 本当、値段が高すぎて引きますね…… 京都に建てるとこ無くなったから滋賀に来て、その投資の波が大津に来てるって話でしたが、この価格ではプラウドタワー以上に実際生活してる人が少ない単なる投資用マンションになりかねないかと… 価格はまだ最終決定してないみたいですが、もう少し現実的な値段にしてくれませんかね、大和さん。
• マンションと一緒にスーパーも併設されるという事で便利なこと間違いなしでしょうし、将来性も十分あることから、リセールするときや賃貸に回す場合などすぐ買い手や借り手が見つかりそうなことも利点でしょうね
• 8Fの南向き角部屋で坪単価220万、滋賀県の相場の物件ではないですね。大津駅直結でアクセスは抜群ですが、おいそれと手が出ません。
• 7月の説明会に参加しました。マンション購入を具体的に検討したのは初めて。坪単価が200万円超、駅前だからそんなもんかなときいてましたが、京都滋賀の周辺物件よりかなり高いことがわかり、ちょっと引き気味。
  • 高いですね。それもびっくりするぐらい
• モデルルーム行ってきましたが、オプションだらけの最上級レベルの部屋でしたのであまり参考にはならなかったかも・・・高齢富裕層向け高級仕様のお部屋みたいな感じでした。やっぱり価格は相当高いです。残念ながら再考も必要かな、と主人と相談中です・・・
  • 懸案のモデルルームですが、担当者いわくオプション代はプラス2000万だそうです。この仕様をもとめるなら２部屋買う感じですかね～　
• 坪単価２５０万程度　完成時にはバブル崩壊もあり得る。投資としては、かなり危険を伴い、買値より高く売ることは難しそう。
• 3LDKの最低価格はどれくらいでしたか？
  • 3LDKだと北側で3800万前後が1番低かったと思います
• 高層階は8000万近くらしいですが、果たしてこれ売れるのか疑問です。皆さんのおっしゃるように、内廊下設計が仇となっており、日当たり風通しが全く期待できない間取りですね。
• モデルルームへ行きました。 南側は貨物がひっきりなしに通るので騒音が心配です。 北側は横に九階建てのビルが建ってるので、少し暗いかもです。 なのに、値段は超強気の二割り増し。 あまりお得な物件たとは値段的に思えませんでした。
• 場所は良いけど値段が高い。灰色の外観で安っぽく見え、騒音とエレベーターを乗り継ぎしないと部屋まで行けないという、煩わしさ。多分、みなさん同じように感じたと思います。
• モデルルームを見て来ました。眺望なし、内廊下風通し不良。一階スーパーの室外機が北ベランダに並び、スーパーデリカの排気口が東屋上、スーパー駐車場通路がマンションの下を通ってぐるっと回って二階南と、どこを選んで良いものか。その上、坪単価が京都市内並みでした。ないです。
• 40～60平米に小さく区切った部屋がとても多かった、大津駅上再開発ホテルが外国人向け簡易宿所ということも合わせて考えると、民泊などにも使えそうです。
  • 民泊というワードをちょくちょく見かけますが、まともな分譲マンションなら管理規約で民泊は禁止されてますよ。
• モデルルーム見てきました。 我が家は3LDK希望ですが、70平米以上となると、4800万円超でした。 ここにオプションや諸費用のせると5000万円をかなり上回ってしまいます。滋賀でこの値段は、なかなか強気ですよね。 なお、上の方がおっしゃっていた内廊下の空調ですが、当然、空調完備ですので、廊下は快適だと思います。 ただ、共用部にクーラーかけると、当然、管理費も高くなりますが。 ちなみに、コンシェルジュもいるみたいです。大阪市内のタワークラス並のスペックですね。
• 管理費の高さにひきました・・・ なにこれ？ ネット費用込とはいえ、高すぎます。 どんなサービスをしてくれるのですかね？？
• 商談に行ってきました。当初は3期に分けて販売する予定だったそうですが、好評なんで2期で販売終了になる見込みだと言ってましたね。
• 私はJR通勤なので、購入は前向きです。割高ですが、他のマンションを見てもここの立地がどうしても魅力的に感じてしまいます
  • 私も大阪駅周辺で仕事してますのでここは魅力的です。駅直で考えたら大阪京都と比べれば安いし、車も大津周辺なら駐車場も安いのでここ候補です。ホテルライクな生活ができそうです。
• 内覧会見に行きましたが、あまりにも高すぎました。北向の低層階で日当たりも景色も悪いのに坪200万。冷静に考えてそこまでの価値がないように思えますので、再検討します。

交通

• 大津駅まで1分、京都駅まで各駅9分、大阪駅まで新快速39分。徒歩1分ってのはひょっとして歩道橋作って直結にするのかな？
• 大津駅からは京都や大阪もすぐに行けるので、交通アクセスも魅力を感じました。
• JRの大津駅まで1分なのはいいです。魅力です。京都へ9分で、大阪へ39分。かなりの近さ。JRさえ乗ってしまえば、駅から歩いたりしなくていいので夜遅くの帰宅でも女性や子供も大丈夫そうです。
  • 大阪まで通勤に便利ということですが、新快速40分とはいえ、超コミコミで大変ですよ。また、JRは琵琶湖線ー京都線ー神戸線とひとつながりで、どこかで人身事故とか架線トラブルとかあると、広範囲にダイヤが乱れることもしばしばで、日々不安です。

構造・建物

• 現地看板によると、内廊下とのことです
  • １３階建で内廊下ってどんな感じなんでしょうか？この場所はそもそも高さ規制があるので、当初の１７階建は無理だったんでしょうね。
    • なぜ13階建てみたいな中途半端な階数で建てるのだろう。残念ながら琵琶湖は見えないね、25階建てくらいで建てればいいのに。
      • 大津市は景観から高さ規制があり、大津駅前は４５ｍまでですね。 プラウドタワー大津は、大津市の大津駅前開発プロジェクトに関連して特別に認められたもので、今後も同様のものが出てくる可能性は低いと聞いたことがあります。 このマンションだと琵琶湖側にビルが建っているので、かなり高層階でないと琵琶湖が見えないのではないかと思います。

共用施設

• 共用施設はパーティルームやゲストルームがあるようですがキッズルームやスタディルームなどは無いのでしょうか。
• 住人用の駐車場はタワーのみですか。朝の時間帯は忙しく稼働しそうです。時間も掛かるんでしょうし。こういう駐車場料金っていくら位になるんでしょうね、検討も付きません。。
  • 店舗用には立体駐車場が確保される一方で住民用は悪名高いタワーパーキングとはね。かなり残念
• パーティールームやゲストルームがマンションに設備されているって近畿圏のマンションではあまり見かけないかなと思います
• 部屋から駐車場までのアクセスも不便そうです。エレベータを降りてから建物の外をぐるっとまわって行けってことですよね？雨の日はどうする？
• エレベータも一回乗り換えが必要で面倒。それに朝は混みあいそうです。

設備・仕様

• 間取り図にスロップシンクが描かれていませんね。無いってことでしょうか？
• 値段相応の設備なら、と期待していたのですが、どうもそういう雰囲気が感じられません。もし値段相応と感じられた方がいらっしゃれば，その感想をお聞きしたいです

間取り

• 間取りで１LDKがあるってことは、完全ファミリー向けではないのですね。
• 駅前で限られた土地なので仕方ないのですが間取りがイマイチに思えます。採光、風通しなど。期待していた分だけにがっかりしました。間取りや設備を考えると価格が高すぎだと感じます。

買い物・食事

• 店舗は1店舗が入るようですね。店舗についてはどのような店舗になるのか知っている方いらっしゃりますか？
  • コンビニなどのお店だとマンション下にあってよさそうですが、これは管理組合で運営していくのでしょうか？それとも貸店舗でどの店舗が入るのかわからないという事なのかな？
    • 店舗に関して、公式ホームページにはスーパー「平和堂」と書いていますが、実際は、主に食料品を扱う「フレンドマート」になるものと思われます。
• 大津駅は駅ビルも充実しているところは魅力的。２Fの商業施設には本屋とレストランが一緒になったおしゃれなカフェがあり、休日は個々でゆっくり過ごすことが出来そうなのは良いですね。
• 大津のお店、「ENJOY」ページにザ・カレンダーが紹介されていました。今話題のブックカフェになるんでしょうか。カプセルホテルもあるようなので、友人が泊まりに来た時にも行けるかな。おしゃれですね。休日の昼食で訪れたいです。スターバックス、ブックカフェ、テラスがあります。
• 大津パルコ閉店だって
  • パルコ跡には、スーパーが入るような話を聞いたよ。

育児・教育

• 学区の小中学校の評判はどうですか？
  • 小学校の逢坂はいいですが、打出中はまあまあらしいですね。附属も近いので附属行く組はそのまま膳所高ですか。駅前なので、京都や守山も通えますよね。
    • 京阪京津線「上栄町駅」も近いので、京都市内の私学に通うお子さんもおられます
• この物件、地元の子育て世帯向けじゃないですね。京都や大阪に通勤する人がターゲットみたいですね。

周辺環境・治安

• 駅からの騒音ってどんな感じだろう？
  • 駅のプラットホームにいるのと同等の騒音状態でしょうか。それにしてもの、超駅近。面白い物件ですね。秀逸なる間取り設計を期待したいです！
    • 駅近すぎて低層階はホームから丸見えで駅のアナウンス等うるさいのではないかな
      • 地下鉄1分なら騒音ないからいいけど高架線路だから騒音はそれなりにあるよね。ただ、新快速含む全ての車両が減速して停車する訳だから高速運行中の線路沿いよりは騒音はかなりマシだと思うよ
        • 近くに住んでるものですが、電車のアナウンスとかより夜中から朝にかけての貨物の音がうるさいですよ。
• アル・プラザの跡地？JR大津駅前は商業施設がない印象が強いが・・・・・・
• 駅から１分は便利ですよね。
• 線路の反対側にも大きなマンションがあるので大きなマンションが線路を両側から挟むかたちになります。上の方の階まで電車の音が反響しそうですね
  • JRの影響ですが、駅のアナウンスが結構うるさい、電車の通過音はそれほどでもないという感じです。駅から見えるかというと５階以下は結構ホームから見えそうな気がします。あと線路反対側にホテルが建っているので少し気になるかな。
• ドラッグストアさえ無いし、生活は不便そう。かなりの妥協が必要。生活面を考えれば草津あたりの方が良さそう。単に琵琶湖に近い別荘として考えるのならここも理解もできるが、その割に眺望はごく限られた部屋からしか期待できないのがなあ。
  • 滋賀県で生活が完結される方は草津、南草津が一番便利ですね。土日は車多くて嫌になりますが。大津駅は再開発後、駅もリニューアルしたのでだいぶ変わってきたと感じます。このマンションの下にも平和堂できますしね。市役所は逢坂支所があるので使えますよ。眺望は駅前だと高層階じゃないと確かに期待できませんね…
• 駅からはほんとうに近いと思います。今は日用品、食料の買い物する場所がなくて不便ですが、フレンドマートが下に入るのなら、普段は静かで渋滞もそれほどないので便利で暮らしやすいのではないかと思います。
• 先週大津駅周辺を視察に行きましたが、 「県庁所在地の駅にも関わらず閑散とし過ぎ」 という印象でした。 駅前の活性化は程遠いと思います。 何もないです… あるとすればプラウドくらいかな。 静かな環境を求めている方には良いかもしれませんが、価格面や設備面からも過度な期待は禁物ですね…
  • なかなか大津駅周辺が活性化しないんですよね。ビエラ大津が出来たりタワーが建ったりしましたが寂れた感はまだかなりあります。駅1分は魅力ですが大津駅に魅力を感じられないんですよね～
• 京都へも通勤できるのがウリなようですね。秋、春には自然を見に京都まで行けるのが素敵です。
• このマンションを買うときに大津駅そのものの価値を見る人が多いことに驚いた。 普段は下のスーパーで十分だし、コンビニあればあとは京都梅田に目が向くから、大津駅が草津駅みたいである必要がない。 逢坂小はいい小学校だし、ゆめっこも支所も徒歩圏内。保育園幼稚園の園庭も使えて、駅前の割には治安が良く、山科とは比べものにならない。 大阪通勤圏内で住みやすさはかなり上だと思うけどな。
• 北棟は日当たり悪く、南は24時間、真夜中でも貨物列車が通るのに。
• 便利なのは認めますが、琵琶湖がある大津だけに眺望が全くないのは残念でした

周辺施設

• 大津駅前は県庁と飲み屋以外に何もないのがネックだわ。市役所など公共サービス施設もここ周辺には無い。住民にとっては県庁が近くても何もメリットはないからなあ。

その他

• 私も見送ったものです。見送った理由は、幾つかあります。

1. 価格ほどの価値を見いだせなかった
2. 高級感を家に求めていないので、コンシェルジュなどは管理費が高くなるだけで不要
3. 駐車場を利用するに当たって、車の出し入れが不便そう
4. 管理費・駐車場費用が高い
5. 間取りが微妙
6. 構造上、風通しが悪そう
7. 眺望が期待できない
8. ２度モデルルームに行ったが、価格変更があったことを伝えてこない営業
9. パンフレット等、詳細な仕様が決まるのが遅過ぎる

ということで、立地の良さと天秤に掛けて、そこまでの価値はないと判断しました

• 見送った理由は長所と短所のバランスと、最終的には値段です。

1. 24時間走り続けるJR 貨物が南側はうるさそう。その割に高度防音サッシを使用してない。
2. 北側は道路向かいのビルが高く日陰になり暗い。
3. マンション外見も灰色で暗いイメージがあり、オフィスビルみたい。
4. 管理費、駐車場費用が高い 。
5. 間取りも微妙。
6. 駐車場から部屋までが不便。
7. わざわざエレベーターを乗り換えないといけないのも不便。
8. 近辺のお店に魅力を感じなかった。

こんな感じで、少し嫌だなと思う事が多く、見送りました。

• 私も見送りました。投資色が濃すぎて、明らかに実需向きではありません。

1. 高級感は求めていません。
2. 眺望が悪すぎます。高級感というわりに、窓を開けてビルまたはマンションというのは・・・
3. 内廊下特有の風通しの悪さと、ランニングコストの高さが耐えられません。
4. 売却しないので、資産性はそこまで求めません。

そして何より、高すぎです。確かに、ロケーションは言うことありません。便利であることは間違いありません。しかし、坪200というと、北摂～阪神間の物件にも手が届きます。

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