HIKARI TERRACE（リビオ文京茗荷谷）

2017年7月31日 (月) 16:08時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 東京都文京区千石二丁目235番1・238番13（地番）
2. 東京都文京区千石二丁目19番1号（住居表示）

• 交通：

1. 都営三田線 「千石」駅 徒歩10分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩12分
3. 山手線 「池袋」駅 バス16分 「千石三丁目」バス停から 徒歩2分 （「池袋東口」停留所）
4. 山手線 「大塚」駅 バス3分 「千石三丁目」バス停から 徒歩2分 （「大塚駅前」停留所）
5. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 バス5分 「千石三丁目」バス停から 徒歩3分 （「音羽二丁目」停留所）
6. 都営大江戸線 「春日」駅 バス12分 「千石三丁目」バス停から 徒歩2分 （「春日駅前」停留所）
7. 東京メトロ南北線 「後楽園」駅 バス12分 「千石三丁目」バス停から 徒歩2分 （「春日駅前」停留所）
8. 東京メトロ東西線 「早稲田」駅 バス15分 「千石三丁目」バス停から 徒歩3分 （「早稲田」停留所）

• 総戸数：33戸（非分譲住戸2戸含む）
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月竣工済み
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社
• 施工：名工建設株式会社
• 管理：株式会社日鉄コミュニティ（予定）
• 公式URL：http://l-bunkyo-m.jp/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 駐車場1台というのが残念ですが、その分安めの坪単価になるかも知れません。と言っても上昇基調なので坪350万円位ですかね。
• 内廊下設計らしいね。リビオだけど高級路線かな。
  • 内廊下で坪３５０超え確定やな。
• 仕様などは未公開ですが、間取りのラフを見る限り収納が豊富で バスルームにも窓があり、なかなかいい感じではないかと思います。
• 気になるのは非分譲住戸。 ３３戸中５戸が非分譲住戸ということです。 大きなマンションではないので、 なんとなく割合が大きい用に感じました。
• この立地で坪単価３８０万ごえらしい。 バブルですね。 
• 最低価格がだいぶ下がったね。モデルルームで聞いたときは南東７０㎡で7千万後半だった。まぁその価格じゃ売れんわな。
• ここはどの部屋も面積が70前後とこじんまりとまとまっているので、 共稼ぎ世帯を対象にしているのでしょうね。 公式サイトのコピーにも都心で活躍するご家族の～という枕詞がついているので、ファミリー世帯は少なくなると予想します。
• このあたりは供給過多だねー。どこも売れ行き鈍いしどうするんだろう。
• 3月上旬に発売開始延期とのこと。 強気に行き過ぎて販売時期を逸した感がある。 その間に株価も下がったし文京区の物件も供給が増えてきた。 もう一段価格を下げざるを得なくなるのでは。
• 先日モデルルーム見学してきました。 気になっていた立地は思ったより悪くありませんでした。まだ建物は建ってませんが日当たりは良さそうです。 間取りも癖がなく使いやすそうです。文京区なのに良心的な価格でした。 
• マンション自体はかなり良いと思う。外観も内廊下設計も。売れてないのは特に1LDKだと思う。このあたりだと一人暮らしよりDINKS、ファミリー向けじゃないの？
  • 71m2の間取りに興味ありましたが残念ながらほぼ売れてました。 1LDKはまだ結構ありましたね。 やっぱ文京区で単身用は難しいんですかね。

【モデルルーム見学記から】

• こちらの物件は、2LDK、3LDKのタイプになります。 特徴としては、学校や病院が多く、緑が多い環境という事でした。 地図を見せてもらいましたが、小学校から中学、大学まで、あと病院も 一杯あり、植物園まであり、大変緑に囲まれているイメージでした。 

交通

• 駅から遠いのがネック
• 茗荷谷駅から歩きましたが全然歩けました。 この季節は教育の森公園の中を通るととっても気持ちいいです。 
• 距離としては毎日歩くのならばこれくらいだったら…という印象カナ。 もちろん人によります。個人差はあるとは言いますが、徒歩12分位だったらまあ歩けるかなぁ。自転車だと返って出し入れの時間とかその他諸々が面倒なので 結局は歩いてしまったほうが早そうな感じがします。 
• 私も歩いてみましが苦にならずに 現地まで着きました。 千石駅の方が近いみたいですが 私は茗荷谷の駅までの雰囲気が文京区らしく好きです。

構造・建物

• 敷地面積 565.98㎡
• 建築面積 321.22㎡
• 建築延床面積 2,592.04㎡
• 南にくだった傾斜地&東西に長い敷地なので採光は非常にいいのが最大のメリットか 上層階なら眺望もある程度は望めるだろう。 多少坂を上ってるので地盤も千川通り沿いのマンションよりは安心。
• エントランスは豪華ですね

共用施設

• 駐車場 1台（来客用兼身障者用）
• 自転車置場 33台（月額使用料：200円・300円）
• バイク置場 2台（月額使用料：2,000円）
• ミニバイク置場 2台（月額使用料：1,000円）

設備・仕様

• 設備仕様はいい感じだね。 文京区の高額マンションに相応しい。
• 水回りが良いですね。キッチンも素敵です。

間取り

• 間取り 1LDK〜3LDK
• 専有面積 39.47㎡〜70.08m2
• バルコニー面積 9.00㎡〜9.57㎡
• 収納は確かに多そうです。 リビングにも大き目の収納があるのは、とても便利だと思います。
• Aタイプは三部屋ともリビングインでそこがちょっと惜しいかなと。 どれか一つくらいは廊下から入れる部屋が良かったかな。 最近のファミリータイプだとこういうのが多いですけどね。 
• 個人的にAタイプだと来客がある時にトイレに行きにくい気がしました。 玄関すぐ横がトイレなので、訪問販売などで話をしていると家族がトイレにいけない感じです。 キッチンのすぐ隣がトイレっていうのも少し抵抗があります。 
  • それよりはリビングスルーの間取りなのが気になるかな。家族住まいとしてはいいですが、家族間の生活スタイルが違うと部屋にいてもリビングの音が聞こえてきそうなのが心配です。 
• ホームページみただけだけど結構天井の梁がキツイかな。
• ３ＬＤＫの間取りを見たのですが 使いやすい仕様になっていて、日差しも入り日中は明るい感じがしました。 ただ、４．６畳の部屋は少し使い勝手が悪い気がしますが。。
• Bタイプの間取りが良さそう。

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームですが、 まず、ドアはセキュリティのため、きちんと配慮がされている感じでした。 下駄箱は収納が多く、外から見てすっきり見えるように配慮がされていました。 玄関には鏡がありました。 次はバスになります。 まずミストが天井から出るようになっていて、サウナのように使えるのと、 洗濯物を干して乾燥ができるような機能もあり、また保温機能があるので お湯の温度を保っていられる構造になっています。半身浴もできます。 わりとコンパクトですが使い勝手は良いと思います、 次はキッチンにリビング。こちらも収納が多く、主婦にはありがたい機能もいっぱいついてます。 食器洗い機もあり、コンパクトでありながら、 使い勝手は良い感じがします。食器棚は、ついてないとのことでした。 次はトイレ、タンクがない最小の便器とのことでした、特に普通かなと思いました。部屋も6畳が2つあったり、広さも問題ないと思います。ベランダの広さも椅子や机が置けそうです。 全体的なイメージとしてはシックでありながらも、 温かみのある感じでありながら、おしゃれでした。
• キッチンは、水なし両面焼きグリル、これは食材を返さず両面をやくことができます。スパイラスラックはこんろわきに調理中の出し入れが出来る引き出し式のラックが設置と細やかな配慮が散りばめられた、こだわりの空間になってます。もちろんシンクは静音シンクです。シャワー・浄水・原水の切り替えが手元の操作で簡単にできる浄水器一体型シャワー水詮、取り出しやすく使いやすい便利な包丁差し（チャイルドロック付です。）それに見た目も高級感があり手入れがしやすいホーローキッチンパネル、整流板付ステンレス製レンジフード、ソフトクローズ機能付スライド収納と多彩な配慮がされています。キッチンカウンターは美観を高める上質な人造大理石を採用してあり、ここもポイントでした。 バスルームはすべて自動のフルオートバスにサーモスタット混合水詮これは水の温度をスムーズに調整・キープできるサーモス機能がついています。意外に細かい配慮としてからリ床やすっきりドア、らくポイヘアキャチャーは工夫の一品でした。 お風呂の浴槽は魔法瓶構造になっているものでお湯が冷めにくく冬は重宝電気代します。 後個人的に便利だと思うので、宅配ロッカーが1ｆ共用部にあります。またごみは24時間ゴミ出しokでした。ディスポーザーは残念ながらついてません。 24時間荷物が受け取れる宅配ボックスを1階の共用部に設置しています。  

買い物・食事

• ここだと毎日の買い物はライフが一番近いんでしょうか。 駅の方からしかこの辺りって行ったことがなかったので、まだ店舗自体は未確認なんですが、規模はまあまあある感じなのかなぁ。 マルエツプチとかもあるのは知っていますが、 毎日毎日の食事、特に子供がいる身にとっては物足りなさはあるんですよね。 パンや牛乳、豆腐など日配品ならいいのですが、メインになるような食材が少ない。
  • 茗荷谷を使うなら、三徳、マルエツでしょうか。 でも、ライフが一番品揃えがいいですけどね。 坂の下道には、コンビニ、少し離れて生協もあります。 自転車なら、巣鴨の西友もあります。
    • 確かにライフが品揃えが一番充実してますね。 千石二丁目から護国寺方面に少し行ったところにセブンがあったんですね！ 個人的にはセブンがあるのは嬉しいです。
• 近くにはコンビニもあるようで、千石駅まで行けば、レストランなどもあり生活には不便はないと思いました。 

育児・教育

• 小学校はどこなんですか？ 窪町小学校が人気という話を聞きましたが、ここは通学区ではないのですか？
  • ここは林町小ですよ。 どうなんですかね。 駅から若干離れている感じしますね。
  • 小学校もみてきましたが近くてよかったですよ。 確かホームページに校長先生が出てます。女性の校長先生でした。

周辺環境・治安

• 地域・地区：第二種住居地域・防火地域・31ｍ第三種高度地区

• 

  現地案内図

• 建設地の南側一帯は住宅街を形成しています。さらに千川通りに向かって、ゆるやかな南傾斜となっているので、視界の広がりもひときで、建設地は南側隣接地とのグランドレベル（地面の高さ）に高低差があります。標高約17mにある檀上の立地形状が、開放感を得られます。
• 全然茗荷谷じゃないな… 場所は不忍通り沿い坂途中。少しでも坂を登ってるのは良い点ですね。
• 駅から遠い。最寄りは千石なのに何故かマンション名は茗荷谷。不忍通り幹線道路沿いの窪地。
• ここの敷地の坂下の方面で大規模な解体工事を行なっています。 気になったので近隣の方に聞いたら住友不動産が10階だか13階だかのマンションを計画している様ですね。 
• 近所に住んでます。千川通りの下水道改良が予定されており、水害は解消されると期待しています。それより、こちらは坂の途中で自転車の往来が激しい方がマイナスかと思います。 ウチも不忍通り沿いです。建物の中だと通りの騒音は許せますが、玄関出た瞬間現実に戻される感じがします。
• リビオの前あたりで坂が急になるので、自転車は気をつけて通らないとついついスピードが出てしまうように思います。 道が広がった方が安全かも知れませんが、前述にもある通り、こちらは玄関出てすぐに歩道になる設計ですね。 

【地盤】

• このあたりは地盤は大丈夫なんですかね？ 
  • 明治時代の古地図によると現在の千川通りの東寄りに川が流れている。現在の千石三丁目交差点の東側に猫又橋という橋が架かっていた。今も猫足風の橋脚が残っている。よって地盤は推して知るべしだが、丘陵の麓で一応先史時代から陸だったので安定地盤までは浅いと思う。東日本大地震の時も液状化はなかった。あとは販売センターで柱状図を見せてもらってください。
• 坂下(千石三丁目交差点)より6~7ｍ高いので、そこに比べたら地盤はいいですかね。 江戸時代の地図を見ると林大学頭の端っこあたりですかね？
  • 坂をなだらかにするために大正時代に不忍通りを土盛りしたという話があるので柱状図を見ないと何とも...明治時代には千川通り沿いは水田だったそうなので湾岸よりはマシだと思うが地盤はあまり期待しないほうがいい。ただ茗荷谷みたいに水害もありーの軟弱地盤ありーのの偽台地には負けてないと思うし、本郷や白山の一部に見られる土盛りや擁壁のある崖地と比べればまだマシなほうだと思う。
  • 不忍通り自体は切通しだし、坂下あたりが土盛りだとしてもそんなに昔なら水は抜けてるだろうし地盤の心配をする必要はないと思うんだけど。 谷底より4m高くなってるのはもともとの地形？ 古地図見るとちょうど崖部分ですね。

周辺施設

• 日本トップクラスの医療の街

その他

• この建物は建築基準法、東京都安全条例等に違反している違法建築物です。隣のマンションの敷地内に私道が有るのですが、その私道には実際にはこのマンションの敷地は接道していません。新日鉄興和不動産は販売住戸を増やす為に私道に接道している事にして嘘の確認申請を提出し、確認済みを取得しました。これからマスコミネタになる恥ずかしい物件です。そんな物件買うんですか？新日鉄興和不動産は隣地の所有者を騙して土地を騙し取ったんですよ。現在弁護士が入って係争中です。
  • 建設に当たり、何の問題もないと私は考えています。 販売まで時間がかかった経緯は、近隣トラブルなどではなく、販売員からは「当初、強気（現在より割高）の価格設定を想定していたため、修正するのに時間がかかったから」と説明を受けています。 確かに文京区は幾つかの反対運動が起きていますが、ル・サンクに関しては高さ制限を５メートル超えて建設された事が原因でしたし、ここでは近隣住民の反対運動も起こってないので大丈夫だと思います。 ちなみに、販売員の方は「家族連れで検討されている方が多い」とおっしゃっていました。
  • 他の物件と比較検討するにあたり建築概要書を拝見しましたが、不忍通りは拡幅計画がありますよね。現在の道路境界線より約6メートルもマンション側に道路が広がりマンションの敷地が道路として取られてしまいます。その時、このマンションは建ぺい率や容積率をオーバーしないかどうかと言う問題や建て替える時に元の面積を確保出来るのかどうかと言う問題があります。 この辺りの話を今度販売員さんに聞いてみようと思いますが、既に聞かれた方はいらっしゃいますか？ 問題だと思っているのがその時建物の壁際、つまりエントランスの出入口扉から道路まで約20センチ位しか離れていないという事です。今は道路際からスロープで出入口までアプローチされていますが、道路が拡幅された時は出入口から道路に跳び下りる事になるのでしょうか？ ちなみに緑に囲まれたエントランスのパースがありますが、あの緑は道路が拡幅されたら全て無くなってしまうんですよね。さみしいですね。
  • 現地を見ました。 1階の壁を作ってましたのでどこまで計画道路が広がるのか良くわかりました。 道路が拡幅されると、エントランスの自動ドアが開いて一歩踏み出すといきなり歩道に出る事になるんですね。 

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