サングレート博多ロイヤルレジデンス

2017年5月26日 (金) 11:49時点における版

サングレート博多ロイヤルレジデンス外観

物件概要

• 所在地：福岡県福岡市博多区東比恵1丁目57番3（地番）
• 交通：福岡市地下鉄空港線 「東比恵」駅 徒歩2分
• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：地上14階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年05月下旬予定
• 売主：株式会社タイヘイ
• 施工：九州建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2LDKだと2800万円位からかな？以前と比べると結構高いですよね。建築費高くなってるからでしょうか。
• このマンション情報を知ってすぐに問い合わせしましたが、広い間取りは全て完売とのこと。やられました。地下鉄空港線徒歩3分圏内で捜していたのに、かなり残念。
  • 早い人はネットや一般情報が出る前に契約できたようですね。聞くと、通りがかった建設現場を見て問い合わせて来られた方、以前にタイヘイに申し込みされて買えなかった方（営業から直接情報が）、営業マンとの個人的な知り合いの方などが早くに契約できたのだとか。
• ほぼ完売状態でキャンセル待ちでした。博多駅や空港・天神へのアクセスが抜群なので人気なのもわかります。
• 立地の評価が高く、地下鉄沿線徒歩2分の強みもあり 速攻完売しています。 予約もかなりあり キャンセル待ち状態だったとの事です。
• いろいろと現時点での販売物件の掲示板を見ていますが MJR赤坂の時点では、この物件を評価が高いと私は感じます。 博多駅までの通勤時間短縮 。県外へのアクセスも新幹線・空港までのアクセスもよく羨ましい物件です。 また、博多区はスーパーがなかなか近くに無い場合が多いですが 目の前に24hのサニーがある所もグッドです! リバーサイドなのも良いと思いますよ。
• この好立地で新築分譲は貴重です。 福岡自体家賃相場が安いため、不動産投資では全体的に投資回収難しいでしょう。 ライフスタイルに合致する人が居住用に購入するのは割安感もあり良いですね。
• 立地が良いし、設備もいいわりに、結果的には価格設定は安かったようですね。
• 完売してから、凄い数(30件近く)のキャンセル待ち依頼が来ているという事で諦めました。
  • 4000万の1部屋に対しておおよそ20組弱の希望者による抽選があったらしく。

そこで当選した方が購入し、完全完売したと聞いています。 【資産価値】

• 東比恵の資産価値的にはどうでしょうか?
  • 博多駅・空港が廃れない限り資産価値は落ちないと思います。
    • タイミングよく福岡空港再整備&博多駅筑紫口再開発&合同庁舎再開発があっていいよね
• 基準地価が発表されましたね、天神はともかく博多駅周辺もかなり上昇してます。 福岡市は人口増加が続いてますし、地価の横ばいはあっても当分下がることはなさそうです。 筑紫口～合同庁舎の再開発も計画されていると聞きますし、買えた人が羨ましいです。 ここなら10年住んでも駅近で土地も値上がりしてるでしょうから、売却利益が出る気がします。 （もちろん居住目的で、売却することもそうそうないでしょうけど）
• 博多駅周辺は再開発中の為、売るタイミング次第では 購入価格より高く売れる気がします。
• 全国的にな建築費高騰のためマンション価格は現状で高止まり状態で、東京オリンピックの頃をメドに下落傾向に転じるのではと言われていますよね？ 現に数年前の同程度のマンションと比べれば価格は上がっていると思いますが、それでも値上がり若しくは価格維持ができるでしょうか？
  • このマンションで資産価値が下がるなら、他のほとんどのマンションがそれ以上に落ちると考えています。
• 福岡は他の都市と比べて 2040年まで人口は増加する見通しで 価格維持の可能性は 郊外に比べて福岡市内都心部の駅近物件に関してはあるかと私も思います。
• 博多駅に近く 最近出たマンションの中では 最も魅力的な物件の１つと思え 高くは売れる見込みは感じます。
• 買い遅れて残念。中古はさらに高くなる。これ以上の物件はない。 駐車場所有権付き及び等価交換の区分所有者もＯＫ．等価交換の地主さんの協力がなければ、この、良立地のマンションはない。
• このマンションの懸念材料は子供の教育環境。付近に学習塾の有無や通学地域の治安はどうなのかも中古価格に反映されそう。
• トータルすると地域性にあった妥当な価格のマンションってことですね。私も東比恵が発展するビジョンが見えてないので同意です。
• この近辺は特に値上がり中、近くにサングレートがありますが、購入当時の金額より１．８倍で売買していて、結構売薬をしている方が多いみたい、資産価値は十分。

【賃貸】

• 4LDKもしくは3LDKで賃貸に出たとしたら相場はいくら位になるのでしょうか?
  • 賃貸料金ですが、４LDK　80平米程度　駐車場代込み　23万円程度　家賃21万　駐車場代2万円　新築価格ですが！
    • 東比恵駅徒歩10分圏内の 築15年未満の分譲賃貸であれば 70平米以上で15万以上は見込まれるのではないでしょうか?
• 博多駅近は転勤族が多い為、賃貸マンションが建ちやすい印象です。

【維持費】

• 購入される方は、駐車場の問題は組合で真剣に考えないといけません。 機械式駐車場が４段式で６０戸数のマンションに対し３０台は比率が大きすぎる。メンテや更新や代替駐車場用地の購入を含めた計画が必要になります。屋根つきではないので痛みが早く管理費等の値上げが必要になります。その時に分譲駐車場区分所有者の協力が必要になります。協力が頂けない時は機械式駐車場は金喰い虫になります。撤去を含めた時、不足分の駐車場の確保は困難です。隣接地が適当な 価格で売地が出るなら、購入する準備を組合は考えておくべきです。

交通

• 地下鉄空港線は直近だし、博多駅にも歩いて行けるし、立地はいいですよね。
• 中央区の物件より魅力的ですね。天神や空港には地下鉄を使えば数分で行けるし 博多駅には徒歩で行ける。郊外へ行く際には都市高がすぐそばにあって便利。
• 私のような年齢は地下鉄が便利で、ちかパス６５で 岩田屋に買い物に行けるのが嬉しいです。また、娘夫婦が来た時も家族で利用できる１日乗車券がありがたいと言っておりました。
• 東比恵は、利便性はいいと思いますが、地下鉄代は高いですよ。

【車】

• 周辺の道路は、通勤、帰宅のラッシュ時にはかなり混むんでしょうか？
  • 東比恵はラッシュ時だけでなく日中ずっと混んでる。
• 都市高入口も川沿いの混まない道路からすぐ
• 都市高入口も川沿いの混まない道路からすぐいけるやん! 東比恵駅にも近いし立地良すぎ!
• このマンションに都市高で行く際の太宰府方向からの出口と帰りの入り口、 また香椎方向からの出口と帰りの入り口の最寄りの場所はどこになりますか？
  • 香椎方向はすぐそばに博多駅東インターがあることが分かりましたので、太宰府方向について教えていだけると助かります。
    • 半道橋でしょうね。 千代田と行き過ぎるので。

構造・建物

• 敷地面積：1,202.65m2
• 建築面積：735.88m2
• 立地の良さだけではなく 管理会社もしっかりしているし 基本設備もグレードが高い仕様になっている点は評価できます。 中央区の物件より魅力的だなと私も感じました。
• 周りのマンションに比べ大きくて存在感ありますね! リバーサイドで日当りも良さそう。
  • 西日ですけどね。
• このマンションの耐震性能はどうでしょうか、カタログには表示がありません。ここは。三笠川に面して、埋め立て地で、 地盤は、ゆるく。液状化の心配は大きいと思いますが、そこらへんを心配しています。利便性は文句のつけようが有りません。地震対策を心配しています。一応キャンセル待ちです。
  • ほとんどすべての福岡のマンションにおける耐震性能は大したことはありません。したがって安全性を求めるなら立地や地盤で判断するほうがいいと思います。ただ、ここはそれ以上に利便性がいいので資産価値は高いでしょうね。
  • 中央区、博多区の中心部は利便性が高く、マンションの（不動産）資産価値は高いが、地盤の問題等を考えると安全性には、劣る。

共用施設

• 駐車場：52区画（内、機械式駐車場32区画）
• ここって駐車場の分譲区画があるんですよ。権利の問題とか発生しそうで嫌です。過去トラブルが多かったため分譲駐車場はダメと国から通達が出てるようですね。
  • こちらの立地だと分譲駐車場を購入できた方はむしろラッキーではないでしょうか？おそらくマンションの１階部分が分譲駐車場になると思いますが、平置き＆屋根付きとなるわけです。賃貸駐車場もそれなりの価格するでしょうし、機械式やタワー式のようなストレスもありません。また日差しによる車の劣化は結構なものですから、車の維持費にも大きく関わります。需要のない場所ならまだしも、福岡県は地下鉄沿線や博多駅周辺でもファミリー層には車は必要ですから。 こちらのマンションは3LDK、4LDKもありますからマンションを売るときに、駐車場だけ余るなんてことはないでしょう。10年20年経過し、なくなるのは機械式駐車場で、駐車場の希少性はさらに上がりますし。あとは同じマンション住人との兼ね合いですかね。分譲駐車場だからといって、好き放題に物を置いたりとマナー違反しなければ適度に使えるスペースとして良いかと思います。固定資産税、積立修繕費、共益費は重くのしかかりますがね（特に固定資産税）車をただ停めるだけというコスパでいえば賃貸駐車場の方が優れているとは思いますがね。
  • 分譲駐車場は幅が広いのと狭いのがあり、広い方はすべて予約済み、狭い方は空いてるものの小型車じゃないと辛いとのことなので、広い方が買えないなら機械式にしたほうが。
  • このマンションであれば私は分譲駐車場を選択するかな。この立地で60戸に対し駐車場52基（約90％）だと、そのうち機械式駐車場なくなるでしょう。この立地なら80％でも多すぎる。子どもがいない、休日しか車に乗らないということなら機械式でも我慢できそうだけど 子どももいるし、仕事でも車を使うことがあるから少々の出費があっても屋内平置き駐車場がいいな。
• 機械式駐車場は、メンテ費用や、１０年ぐらいで、部品等が無くなり。 マンションの維持管理に障害になります。代替駐車場を考慮した方が良い。 分譲部分の駐車場区画は、所有者が、勝手に処分してもいいんでしょうか。？
• この物件、場所が場所なだけに平置きの分譲駐車場が狭い。 300万～450万は広さと駐車位置で違いますが、設計図を見るとフリーな部分が狭いからかなり停めにくそうに思える。 賃貸なら契約解除もすぐにできるが、購入して住みだしてから利用性が悪いと気付いても後の祭りではないか？売るにも貸すにも同じ居住者としか交渉できないとなると厳しい。 しかも、場所によってコンパクトカーしか入れられない、車高があるRV車等は入れられないという制限があるとなると、むしろ機械式の賃貸の方が融通が効くように思える。
• 機械式駐車場は仕方ないと思います。面倒ですが、近くの月極駐車場に比べたら格安ですよ。

設備・仕様

• モデルルーム行ってきました。室内設備は、標準でも結構いい感じでした。特にキッチンの背面収納がすごく大きくて便利そうでしたよ。
  • うちもモデルルーム行きました。キッチン収納たっぷりですよね。トイレがタンクレスが標準なのも珍しいですよね。
• 最近はオール電化でも太陽光発電等で電力料金を組合の収金になっていたりで少々不安材料があったりします。その点このマンションは電気料金も九電と住民との契約になっていて安心です。

【温水器】

• このマンションの温水器はベランダに設置されておりますので地震等で倒壊、劣化による亀裂の漏水でも室外に漏水しますので安心です。
• 少し気になるのが温水器の設置場所ですが、各部屋の間取りによって温水器の設置場所がお風呂とか、キッチン、洗面所と、だいぶ離れた所にありますが配管に残るお湯、お湯が蛇口から出るのにも時間と無駄な水をだしたりと、上の階の部屋と東側の部屋は、水まわりと離れていて不便しないのでしょうか？そうなると温水器に貯水できる水量だと４～５人お風呂に入る時は追加沸しの必要ありですよね。そのあたりどうなのでしょうか？気になります。だれか教えてください。お願いします。西側の部屋は、水まわりに近いので配管が短くて無駄が少ない気がしますよね。
  • 貯湯式の場合、通常使用時には水栓で水と混合されますので水温が高い夏期には使用可能湯量は多くなり、冬期にはやや少なくなりますがほとんどの場合温水タンクの用量よりも多くなります。最近のものはほとんどが貯湯温度を何段階か変更できるようになっていますので家族が少ない、あるいは水温が高い夏場には貯湯の湯温を下げることで省エネに繋がります。一方家族が多い、あるいは冬場には貯湯温度を上げることで実質使用できる湯量は多くなるため、おそらく４－５人家族でもこの設定を調節することでほとんどの場合対応できるかと思います。私の経験上確かにマンションの配管の取り回しで温水が出て来るまでの時間はけっこう違うように感じますが、実際に使用できる湯量にはさほど大きな違いはないのではというのが私の印象です。またお湯が足りない場合追加の沸き上げ（これは通常昼間の電力ですので割高ですが）をするかどうか等もおそらく設定ができると思います。貯湯タンクの用量やタイプ等がわかりませんのであくまで一般的な話ですが、少しでもお役に立てば幸いです。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：64.02平米～113.06平米

買い物・食事

• リタイヤ組の私には、最高に楽ちんな場所です。新幹線も、国際線も、地下鉄も、高速も、スーパーも、銀行も、レストランも、 居酒屋も、デパートも、映画館も、何もかもすぐですね。ヤフードームは離れてますがね。茶髪は、流行じゃないみたいですよ。
• 東比恵自体はショッピングや飲食店のレベルが高いと言うほどまではないですよね。博多駅がすぐなので、駅まで行けばレベルの高い店がたくさんあると思いますけど。
• 駅が近くて何かと便利。徒歩圏内にスーパーとコンビニがある。自転車で行ける範囲に図書館もある。図書館横には大きい公園がある。
• 10分も歩けば博多駅だし、コマーシャルモールもあるし、 サニーが目の前にあるから充分でしょう。東比恵に大型商業施設が出来ても集客が見込めないのでは？
• コマモは山王公園を突っ切ればチャリだと近い。でも大抵の人は、コマモは車で行くと思う。かといってユニクロ目的でコマモに行くなら博多駅かOIOIの方が徒歩で行けて近いと思う。

【スーパー】

• マンション前のサニーは２４ｈなんでしょうか？？
  • 24時間営業です。それがこのマンションのメリットの一つですね。
• 博多駅近の高立地で目の前スーパーや銀行があるから生活しやすそう。

【飲食店】

• 東比恵にも多牛ができましたね。早速行ってみましたが他店と違い予約ができます。人気店ですので毎日入店の列が有ります。
  • 多牛・一世一代行ってみたいです。竹の屋も良いですよ。
• 近所に美味しいラーメン屋がありますよ！駐車場が狭いので、歩いていけるのはいいですね。
• 近所に美味しい焼き肉屋もありますね!24hのガストや松屋も徒歩圏内にあるのもGOOD!
• 個人的にはラーメンが好きなので 近くの濃麻呂がおすすめです。
  • 濃麻呂はスープが旨いですね!
• 東比恵に住んでいますが 飲食店は、ガスト、松屋、ジョイフル、二パチ、牛角、竹乃屋、多牛、一成一代、濃麻呂等 無難なチェーン店が揃っていて 休日は子供と良く食べに行ってます。
• 焼き肉好きとしては 東比恵駅から徒歩2分の所にある「多牛」がおすすめです! 上カルビと上ロースはもちろん!佐賀牛が特に安くて旨い!

　https://retty.me/area/PRE40/ARE128/SUB12804/100001286910/

育児・教育

• このあたりの学校はあまり良いイメージはないですね。
• 博多区は子育て地区を宣言してます。利便性+子育て環境を重視してます。これから発展する地区でしょう。
• 学区が東光小、東光中ってところが気になります。博多駅近いのは面白いんですけどね
• 子育てには、はっきり言って向いていません。 リバーサイドで好立地と思われがちで、スーパー病院等近所に揃っていますが、この地域治安があまり良くないです。 幼稚園、保育施設も近所にないですし、何より小中校は東光校区となります。 小学校の評判はわかりませんが、中学校は毎年卒業式に茶髪のお兄さん方がド派手なバイクで校門に戯れてちょっと怖いです。博多区内の中学校でもかなり悪評価です。
  • 博多区在住の者です。 卒業式には毎年と言っても過言ではないほど茶髪のお兄さんがいらっしゃいますよ。 生徒に茶髪などはいないと思いますが、私が博多区内でマンション検討の際、東光校区は控えるべきと知人に言われたものですから。 過去のイメージを多少引きずっているのかもしれません。 しかし、評判は確かに良くないです。
• 博多区は子育て地区を宣言しましたね。学区も案外普通で お坊ちゃん・お嬢ちゃんに育てたければ地下鉄で私立に通わせる事も一つの手であると思います。
• 塾は山王公園近くに色々ありますね。今の時代は自宅でインターネット個別授業が主流なので 塾が近くにあるかはどうでも良いかもですね。 治安に関しては住宅、商業地域ですので問題ないと思いますし 悪い噂は聞いた事がありません。

周辺環境・治安

• 用途地域 商業地域
• 川沿いですね。氾濫の可能性ありますか？
  • 博多区の浸水ハザードマップでは、危険区域には指定されていませんね。
• 真横を流れる川が、結構、汚い川なので、生理的に抵抗あります。ただ、交通の便は抜群ですね。地下鉄空港線徒歩２分、博多駅も徒歩圏内、都市高入口や空港もすぐそばだし、交通の利便性という点では、これ以上の場所はなかなかないと思います。
  • 田舎じゃないんだから川が汚いのは仕方ないでしょう（笑）問題は治水と景観ですね。危険区域ではないけれど、川沿いをもう少し綺麗に整備してくれたら女性としてはうれしいんですけど。
• 目前の川もそこには何も建たないと思えば、氾濫のリスクよりも、景観のメリットの方が大きいと考えられます。
• 今でも東比恵のイメージはよろしくないようですね。会社や倉庫が多く街の雰囲気もいいとは言えませんしね。でも便利な場所であることだけは確かです。それをどう考えるかですね。
• 東比恵は単身者や一人暮らしが多いですね。街の治安は千代や堅粕などよりはいいと思います。子供のいる世帯であれば学区が気になるかもしれませんね。
• 3号線の真裏みたいですけど、この辺りは排気ガスの影響とか結構あるものなんでしょうか？
  • モデルルームと建設現場見学に行きました。３号線から１本入った会社のビルの裏側でベランダ側が川沿いなので排ガスはあまり気にならないかも。周囲にそれほど高いビルはありません。商業地域で近くに倉庫のような建物もありますが、スーパーのサニーと飲食店もあるので暗く汚いイメージはありません。
• 博多駅まで徒歩圏内というのがなんとも魅力的ですよね。人口が増えると人の流れは郊外に行きますが、人口が減っていくと今度は中央に集まります。全国的に主要駅一帯の再開発が進んでいるのと同じく、博多駅周辺も今後も再開発が進みコンパクトシティ化していくと思うので、立地は好条件だと思いますよ。
  • 福岡市もコンパクトシティの施策として博多区再開発を進めてますし、児童も増加しています。中央区ですが、九大跡地もマンションになるので、これからは博多区、中央区に商業、住居が集中するでしょう。ちなみに空港線、強風時はすごいことになりますが、ここは関係なさそうですね！
• 現在の治安に関しては特別犯罪が多いなど、ないと思います。ただ、子供さんがいる家庭にはあまりお勧めしませんね。その辺を気にしないのであればとても便利な場所だと思います。
• 立地はどこに行くにもすごく便利。 だけど家族で住むようなところじゃないです。 住環境と利便性って同時には成り立たないのねとつくづく思います。
• 福岡はいいところですね。 中でも比恵の辺はいいですよ。地下鉄・ＪＲそして空港が近く交通の便がとてもいいです。 公立の進学校、大学も近いですし、私立の進学校へも地下鉄を乗れは十分通学できます。 お父さんにも子供にもいいところです。スーパーも銀行も近くにありますのでお母さん も満足すると思います。 御笠川はドブ川ではありませんし、住んでいて「臭い」を感じたこともありません。 まるまる太った鯉が何十匹も泳いでいるのが可愛らしいです。百聞は一見に如かず。 実際に足を運んで見て下さい。空気が悪いという話が出てきていますが、福岡というか 九州全体がＰＭの影響があること自体が残念なことです。 福岡は歴史ある町。歴史のある町には昔の地域事情を気にする人が必ずいますが それはどこでもしょうがないことです。この辺は実際住んでみるとごく普通の町ですよ。 分譲価格は4000万前後～5000万程と聞いています。決して安くはないですが、値段は 全てを象徴していると思います。
• 場所が良い、便利なとこですね。駅、地下鉄、空港近いからね。 それに、南に建物が建たないから、日当たり、風の通りいいですよね。 眺望よしで安心して暮らせますね。　
• 学区以外は文句なしの好立地だとは思いますね。博多駅も徒歩圏内ですし。
• この周辺の実際の治安はどうなんですかね？
  • 東比恵は博多区の中では治安が良い方です。 会社や工場があっても飲み屋街は多くない環境です。 ただ博多駅側は酔っ払いが出そうですけど
• 目の前が24時間スーパーやコンビニがあり銀行も近い、なによりバス停が目の前で東比恵駅が徒歩2分で博多駅にも福岡空港にも100円で行ける。博多駅自体も徒歩11分だから飲んでも歩いて帰れる。目の前が川なのでマンションが真ん前に建つ心配もない。大きな公園も近くにあって、寂しい時はそこでのんびりできる 。
• 学区の面では不人気の様ですが駅近で魅力的な物件です。
  • 学区は普通ですが、立地が良く駅近で魅力的、治安も博多区の中では良い方なので 優良物件だと思います。
• 大通りはすぐですが直接面しているわけではないので、このマンションだけ車の騒音や排ガスが特別ひどいってことはないでしょうね。市内中心部のマンションならどこも大差無いのでは？
• 川もドブ川ってほど汚れておらず大濠公園の溜め池や市内を流れる他の川と同じ程度には綺麗で、特に悪臭もしません。まあ、ここから博多駅の直近を流れて行く訳ですからそんなに汚れてたらすぐに苦情が出て県が対策をとりますよ。博多駅周辺は再開発の最中ですから。
• 私は東比恵駅近辺に勤めておりますが 東比恵が治安が悪いとは思いませんし 堅粕や吉塚・千代もしかりです。川が汚いとも臭いがするとも思いませんし。ゴミも少なく綺麗な街です。サニーに買い物に行っても品の良い方ばかりです。私の職場の周りも、一度話題になった際に 皆さん東比恵に良い分譲マンションが建ちそうだと口を揃えておっしゃっておりました。街を悪く言うのはやめませんか?
  • 私も東比恵周辺で勤務しておりますが主観として 東比恵1丁目に関しては、博多区の中でも 一番治安が良い場所のひとつとしてのイメージがあります。また、風俗や暗い場所も無い為クリーンで 東比恵駅を利用される方も朝の出勤時も マナーがある方が多く見受けられ、気持ち良く職場に出勤できます。
• 七隈線の崩落事故を考えると 正解は空港沿線ですね! 空港沿線一極化で人気が高まる予感がします!
  • 陥没事故の影響で七隈線より 空港線が良いというイメージがさらに高ってますね。
• 住んでみたら解りますよ。わたし近所に住んでました。 駅近なので利便性はいいですよ。コンビニも近いし。 スーパーもあるし。でも雰囲気は悪いです。 交通量が多いことが昔から有名で、この百年橋通り沿りに住むなんて、躊躇しますね。
• 地下鉄藤崎～大濠公園のマンションの価格は高く、低い階は、手ごろで買えそうだが、ビルに囲まれて窮屈な感じ、ここら辺のマンションは住居用のマンションの新築物件も無く、見晴らしの良い上の階でも買うことができる。商業地は田舎ではないので、それなりに覚悟して買った。西新よりは静かで清潔な感じ。
• 道路から少し入った所に建ってるし川の方が窓側なので街中だけど静かだと思います。

【治安】

• ここ博多区ですが東区と吉塚に近いためそれなりの治安と思います。
• 風俗店や飲み屋街があるところは私の経験上、住むのは不安しかありません。
• 地域住民からしてみれば 東比恵1丁目に関しては比恵交番と堅粕交番の中間で東比恵駅から東福岡高校あたりを抜け都市高速前で 警察の方が良く巡回で 見回ってらっしゃるので安心ちゃ安心している。サニーの駐車場も、良く見回りで通って来てくれるし安心だよ。最近は、山王公園の図書館側に人が溜まってる。

【再開発】

• この物件周辺にあたる 博多駅筑紫口の再開発はもうはじまっているの?

　http://www.sankei.com/region/news/141227/rgn1412270068-n1.html

• • この物件検討の際に私も筑紫口再開発計画調べたのですが、決まっているのは博多口のないようなのですよね…。でも今後に期待です。まだまだ寂しいですものね。
• 七隈線沿線した場合、博多駅へのアクセスが良好になり また、福岡空港へのアクセスも同時に良好になる為 各々の利用者は増え 少なくとも博多駅周辺の資産価値上がる要素になると見込みます。 また、福岡空港も再編事業を行っており 博多駅周辺はそれらも含めて資産価値も上がる可能性は秘めていると思います。但し、七隈線の工事が只今止まっていますので、延伸が実現するかはわかりませんね。
  • 実は七隈線延伸は着々進んでいます。陥没した博多駅工区は地盤補強、検査中で保全処置中ですが、その他の工区（キャナル前後の工区）はもとより工事は止まってなく着々と進んでいるようです。七隈線延伸は博多駅前再開発や場合によって空港の再開発にも影響を及ぼすので重要です。福岡そのものの資産価値を保つため必要で、万が一失敗すると福岡経済が沈没する危機があります。七隈線延伸後も空港線を含む更なるインフラ整備が必要です。
• 福岡市と西鉄が共同で天神や博多の都心部とマリンメッセや国際会議場、博多港国際ターミナルのあるWF(ウォーターフロント)地区を結ぶ環状型のBRT路線は整備決定。ますます中央区中心に博多駅周辺までの利便性良くなる。更にこの地区にすべてが集中し、人が集まるようになる。（博多駅前路道路の路線現象は既定なので、更に車移動は困難になる。） 逆にこのループ外側の施設は微妙。ホークスタウン跡地とかループに入れなかった時点で厳しい。本当に集客できるのか？ 西新～ヤフオクドーム～タワーや千早～アイランドシティなどの路線追加も考慮されているが、特に西新周辺は渋滞がひどくなる可能性指摘され現実性は乏しいとされている。千早～アイランドシティーは逆に実現性高そう。このマンション買った人には朗報ですね。

【地盤・災害】

• 東比恵の地盤データですが、海に近いため揺れやすく、地盤の種類は三角州、海岸低地のため液状化リスクはあるみたいです。
• 御笠川の氾濫が心配です。
  • 御笠川は以前の大雨時の氾濫後に大規模な護岸工事があってるので 現在のハザードマップではこのあたりは浸水想定区域にはなっていませんよ
• 地域係数の話になったら断層上、断層東、西新、百道は不利だね。業者もごまかす人多い。 30年間で警固断層で震度７．２クラスの地震が起こる可能性６％。あてにはならんが嫌ではある。でもそれ以上にここは魅力的。博多駅周辺は発展間違いないからね。

周辺施設

その他

1. 元地主（等価交換）が、最上階に住んでいる。
2. 平置き駐車場が、30区画位が分譲である、（価格は、300万～450万）
3. 機械式駐車場は、30区画くらいが賃貸である。

※、等価交換の区分所有者はどんな方なのか、気になる。 ※、平置き駐車場は、分譲なので、駐車場使用料が、組合収入にならない。 ※、後々、区分所有者間の、対立が生じてくる。 立地条件は、非常に良いし、価格も、まあまあである。１、２、３、の件を、 考えると、二の足を、踏む、駐車場だけでも、分譲でなければと、思うが、？

• このマンションの住民の方々が入居が始まり近い内に管理組合が設立される予定のようです。一読してみて大変役に立つ住民同士の情報交換が役にたちます。

　 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594265/

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