2017年3月29日 (水) 14:57時点における版

ダイレクトタワー池袋要町 外観

物件概要

• 所在地：東京都豊島区池袋3-3-3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「要町」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ副都心線 「要町」駅 徒歩1分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩8分
4. 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩8分
5. 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩8分
6. 山手線 「池袋」駅 徒歩13分
7. 埼京線 「池袋」駅 徒歩13分
8. 東武東上線 「池袋」駅 徒歩13分

• 総戸数：91戸
• 構造、建物階数：地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月竣工済み
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西松建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558078/

• 相談会に行きました。はっきり価格は決まってないとのことでしたが、中層階2LDKS約70平米で6700万前後とのことでした、、 1LDKでも5400万してたみたいです
  • 本当ですか？ 1LDKは、確か約42平米だったはずですが。。
• 要町は副都心線が横浜まで伸びてから地味に価格は上昇中。池袋駅の副都心線と要町駅の副都心線の利便性。
• ここは実質的に駅直結だから資産価値は落ちないでしょう。希少価値があります。
• 70未満の部屋しかないから最初からファミリー層というより 単身・DINKS狙いですね。山手線外側の地味な駅ですが、メトロに極近ですから価格次第で人気出るでしょう。
• このあたりの新築、中古物件を見るとここの価格は＠300までだね。 ＠300以上では相当長期間（５、６年とか）販売しないと完売しないと思う。でも売れなくても、実質駅直結と便利だから賃貸に回せば稼げると思うから、価格は高いね。
• 坪320万円強です。
• 物件概要では54.53m2が5380万だから坪320～330万。高いね。
• 池袋の人混みを避けて地下鉄で要町に行けるし、池袋で買い物して歩いても帰れるし、この立地はそうそう出ないだろうから買いなような気がします。徒歩1分だと中古でも賃貸でもすぐ買い手はつくでしょうしね。
• ここは最高の立地ですね 。要町なら1分のところに建つ高級高層マンション ｡池袋界隈だと、ブリリア、アウルタワー、プレミスト、エアライズにつぐ人気になりそう。
  • タワーグランディア、ルミナリー、ウエストゲートからの住み替えもありそう。やはりここと、立教南、プレミストは繁華街近くのタワーより価値が上がりそう｡
• このサイトで要町駅徒歩1分くらいの中古価格調べると坪200-240万くらいだったわ

　https://www.sumai-surfin.com/re/9901/

• 施工前完売の恐れがあるようで、販売を取りやめているようです。
  • 金融緩和でもっと高く売れるとみたんですかね？
• これから注目の街、穴場の街 池袋から山手通り沿い

　http://gendai.ismedia.jp/articles/-/41300

• 間取りから考えても投資目的の人が多い物件だと思う。単身者の購入者もいるかもしれないけど、価格が見合うかどうか。。。

【賃貸】

• この物件検索すると、賃貸募集ばかり出てくる。資産価値的にいいことなのかな？賃貸契約の人気はどんな感じだろうか？
• 67平米の上層階も賃貸に出ていて少し驚いた。

【中古】

• 19階の67.58平米の南西角部屋が9280万円なので、坪450万円強ですね。

交通

• もう本当に目の前が要町駅出口、もう駅直結と言っても許せるくらいの利便性です。
• 駅の出口を出たらエントランスがすぐなので傘いらずです。
• 「現地より徒歩1分の」とここまで強調している物件は珍しい。
• 普段は要町駅を使えば、すぐ近くて雨の日もいいなって感じました。
• 隣が池袋なので便利な場所ですよね
• 駅前ですね。地下鉄出口から敷地まで歩いて２十数歩。
• このマンション池袋駅まで歩くのに途中からエチカの地下に入ると信号に捕まらないから本当に13分ですね。 池袋駅はＪＲに乗るにしろ、東西抜けるにしろ、デパートに入るにしろ地下だから。 歩くところも広い歩道で歩きやすい。
• メトロの有楽町線と副都心線の要町駅ですよ。 ご承知だと思いますが、西武池袋線、東武東上線も乗り入れていて、さらに3月に東横線、みなとみらい線も乗り入れるようになった。
• 池袋C3出口からの距離が想像以上に近くて驚いています。要町駅前ですが、池袋は十分に徒歩圏内です。

【車】

• 目の前のアゼリア通り、広くて大繁華街に近い割りに交通量が少なく、付近の路肩がタクシーの休憩場になっていますw もちろん各方面へのタクシーもかなり容易に捕まるのは凄い。交通の要ですな。

構造・建物

• 想像以上にペンシルマンションですね。
• スタイリッシュなマンションだと思います。複線利用出来て、通勤にもすごく便利ですからイイですね。

【構造】

• 構造基準の緩い60m以下の似非タワーでエレベーター1基。 そんなに楽には売れないだろう。
  • ６０mは、この高さまでなら過去の技術・経験則で十分に対応できる高さってことで、行政が設けている基準でしょ? 「危ない範囲をゆるい基準で建てることができる」と解釈するのは、規制を信用していないわけで、ちょっと違う気がします。本当に信用していないとか、危険と思っているなら、個別のマンション批判としてでなく、行政に申し出るべきことと思いますよ。 あくまでも十分に安全を確保している６０m規制と私は思います。

【ダイレクトパノラマウィンドウ】

• ダイレクトパノラマウィンドウ、白と黒のアクセントの効いた素敵な外観ですね。
• ダイナミックパノラマウインドウ、すごく良いですね。 開放感がいっぱいで…。 ただこういうタイプの窓って開閉はできるのでしょうか？ 風を通したいというときはあると思うのですが。
  • パノラマウィンドウは窓は開かないと思いますよ。 窓が開いたら、危ないと思います。
    • パノラマウインドウは開かないのですか。 換気目的というよりも採光や眺望目的なのでしょう。 かなり気持ちいいでしょうねぇ。 ＡＢタイプはバルコニーは別にありますし、 全体的に窓が占める割合がとても多いですね。
• ここは、防音に関して配慮がありますね。間仕切り壁、防音合わせガラス、サッシュ、二重床、床スラブ厚など。

【眺望・採光】

• 新宿方面のビューにおいてデメリット1つ。近くの山手通り道路の真ん中に巨大な排気筒のコンクリの塔が見える。これは山手通りにある首都高中央環状線がこのあたりから地下に潜るので、このための排気筒。
  • 排気塔は10階以上なら全く気になりませんね。
• ＡタイプとＢタイプは、南向きでダイレクトウィンドゥなので、日あたりと眺望がウリだったはずです。

【入居者】

• 騒音は私も心配でしたが、奥の部屋だと日中でも静かで本当良かったです。通りに面していて窓を開けたら、違うかもしれませんが。
• 私はここのスタイリッシュなデザインが気に入って決めました。窓が大きめなので狭く感じません。思っていたより使い勝手もよくて個人としては気に入ってます。
• もう11月後半になるのに、夜でも室温が20度を下回らず暖かい。まだ暖房不要。暖冬なのか断熱断冷が優れているのか。これは助かる。

共用施設

• 駐車場が思っていたより少ないかな？と感じました。
  • 駐車場はまだ空いてると思います。妥当な数かと言われれば、NOではないです。駅徒歩1分で、最寄りの高速出入口が3つもある物件はなかなかないですね。

【エレベーター】

• 19階、91戸でエレベーター1基しかないんですね。。
  • ＥＶが１基のみなのですね。

将来の交換コストやメンテナンスを思うとＥＶは少ない方がいいのですが、 月１回の点検で動かない時などはちょっと不便だなぁとも思いますし、 朝の時間帯も混んでしまいそうですよね。 なんだかちょうど良いっていうのが難しいですね。

• エレベーターの乗り換えが何度も必要な某直結タワーマンションよりずっと使い勝手よさげ。

設備・仕様

• トランクルームが付いているとはかなり魅力的。

【ガラス】

• 暑いのがDW。 夏場は大変ですよ。 そして冬も。
  • 今時Low-Eペアガラスは当たり前。 本当に断熱を求めるならこれの２重窓にしないと。（北海道みたいに）

しかし、これでも壁の断熱よりは劣るんだから。

• • • その今時当たり前のLow-Eペアガラスがクヤクションは西向きのＦＩＸ窓にしかついてませんが。

お高いのに。

間取り

• 間取り：1LDK～2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：42.34m2～67.69m2
• ここは小さな部屋が中心だから投資用で購入して賃貸にまわす人がかなり多いのではないか。 独身の人が借りるには駅前だからぴったりだと思う。 歓楽街の池袋まで１駅で徒歩圏だし。 従って、ここを購入して住むには賃貸の人が多いことを覚悟しないといけない。
• ほとんどが２ＬＤＫ
  • 2LDK+Sでも67㎡あれば夫婦二人でもゆったり過ごせそうですね。
• ３ＬＤＫがないんですよねえ。
• 67平米の方のベランダは使い物にならないので外干しは諦めています。もちろん承知の上で契約しました。浴室干しか乾燥機使用になるでしょう。
• 間取りがどれも狭いなという印象。単身者か投資物件用のマンションと思われても仕方ないかもしれません。
• 柱がデカイんですよね。承知の上で購入しましたが。東お隣を地上げして1Fに入れて、30F建ての1フロア10ルームのタワマンにできたら状況はまた全然違ったのでしょうけど。
• バルコニーは小さいですけど立地的にバルコニーを活用することはなさそうですものね。間取りの広さがせまいですけど大人２人で暮らすには良さそうです。タワマンはこういうレイアウトが多い。収納が少ないなぁ。

=

買い物・食事=

• スーパーもあるし、便利に生活できそう。
  • スーパーあるといってもマルエツやイイダは近くないなあ。
• 要町のスーパといえばいさみ屋。 でもここから3分ぐらいかかるし、山手通り（環状6号）を渡らないといけない。
• 周辺はさすがに便利ですね。ところでクリーニング屋ってご近所にありましたっけ？
  • クリーニング屋はこのマンションの3軒隣のビルに入っている。ちょうど地下鉄出入口のところ。
• 何だかんだで買物も便利ですし、クリーニング屋もあり、意外とこの辺りって暮らしやすいんですよね。 池袋まで歩いて行けますが、そもそも要町の駅が1分という好立地ですし。
• 駅1分だし、池袋からでも10分。いさみや、マルエツ、コモディイイダもある。ライフや東武だって10分くらい。
• 要町の食品買い物事情：要町スーパのいさみやは夜10時45分まで。ただし9時頃から割引セールをはじめて生鮮品を売り尽くすので閉店近くは物がなくなる。
  • 夜遅い時は山手通りを北に7分ほどの所のマルエツは24時間店。または池袋2丁目の赤札堂は朝5時までやっている。
  • イイダ立大通り店、大黒屋池袋店,ミニコープ,はなまさは10時頃まで。
  • 遠くなるが熊野町ＪＣの所のドンキは24時間で千川のライフは1時まで。椎名町の所のサミット,アルスも遠い。
  • スーパではないが駅の近くには7&11,Ｆマート、ローソン100,まいばすけっとなどが多数あり24時間店。
  • なお,池袋駅でも西武,東武の地下食品街は9時で閉店と早い。(土日は8時まで)
• 実は要町、池袋は大きなスーパーがない。買い物が不便な地域。イオンもヨーカドーも西友もない。
• 深夜スーパーに異様にこだわる人がいるがサラリーマン世帯でそんな深夜にしょっちゅう料理をする人は少ないと思いますよ。2人とも遅くなった日はコンビニか外食で十分。むしろあまり深夜営業の店が多いと生活時間帯が異なる夜のご商売の方々が集まるから今ぐらいで十分だと感じています。
• スーパーはいさみや、マルエツだけだと思っていましたが、コモディー、東武、ライフも自転車圏内で日常使いできることを最近知りました。スーパー選べると楽しいですね！！
  • 一番よく使うのは、まいばすけっとでしょうか。池袋方面からの勤め帰りに便利です。
• ローソン100も思ったよりクオリティ高く、使いやすいです。大量閉鎖の残念なニュースもありますが、要町のローソン100は生き残ってほしいです。
• 池袋駅からの帰り道に、まいバスケットはとても便利でいいですね！！私は普段、要町駅を使うことがほとんどなので、いさみ屋の前に出る出口に出て買い物して帰宅しています。
• 駅やコンビニや飲食店、向かいのスポーツジム(24時間利用可で月7560円！)などがマンションの共有施設感覚で使えるのがいい！

【飲食店】

• 要町は出前が便利だよ。出前やってる店が多いから。
• 山手通り沿い同じブロックの中華料理店「香港屋」は安くてなかなかウマい。ちょっと辛い料理が多く、「香港屋」というより「四川屋」といった方がいいか？小姐の日本語は全然ダメで、日本語の先生が中国人と日本アニメな感じだが、本格的中華なのは間違いないのて週2,3回は通いそう。
• ここの周辺は個人営業の飲食店が多いから出前取るのに便利。

育児・教育

• 小学校まで1km超ってありえない
  • あそこが通学区なんですか！ 要小学校が近いけど、住所が池袋だからでしょうか 道は狭くて入り組んでるし通過車輌も多し、

途中ちょっとアレなエリアもあるし 通わせられませんね まあここで子育てする人は少ないでしょうけど

• 池袋界隈だから子育てには向かないですね。 犯罪や非行に子供が巻き込まれるかもしれない｡ 子供ファミリーは大泉学園や石神井公園が良いと思う｡
  • 池袋と言っても要町まで来ると閑静な住宅街となります。 立教大学が近くにあり、そこの小学生、中学生、高校生が多く歩いています。もちろん大学生も。 遠方からここに通っている子も多いと思います。
• この辺りってこそだてのイメージってあまりなかったのですが、ＮＰＯ法人が、月に2回くらい、子供が一人でも気軽に入れるみたいな食堂を開いているそうです。共働きのご家庭が多いらしくてたまにはみんなでワイワイ食べようよという主旨だそうで。雑誌で取り組みを見てすごいなぁと思いました。

周辺環境・治安

• 池袋の雑踏から程よく離れた場所なので良いですね。
• 池袋駅からも歩けるし、この近辺が気に入っているならいいところかな。
• この辺りだと単身者が住まれる方が多いのではないでしょうか？環境的にファミリーが住む環境ではなさそうですよね。利便性がいいので単身者だとかなり便利ですよね。
• 大通り交点近くなので排ガスがやばそう
• 池袋駅から地下鉄でひと駅目の駅前。しかも池袋駅にラクラク歩いて行ける近さ。池袋の喧騒はなく場所的には申し分ないところ。やはり建物が良くない。ここに建てるなら周りの小さなビルや戸建を地上げしてもっと大きな立派なタワマンにしてほしかった。
  • 交差点のところからあの辺一帯をまとめてドーンと開発してれば、街の雰囲気はずいぶん変わっただろうに。本当に残念。
• 池袋駅とは離れているほうがいいですね、且つ歩いて行ける距離であること、これが本物件のメリットだと思います、要町駅が喧騒が無いとは思わないのですが池袋駅の喧騒は本当に凄いものがあり、あの傍は避けたいところ。結論としてバランスの良い場所と判断しました。
• 池袋と渋谷は副都心線で行きやすいし、その割には街としては一応穏やかだしっていうのはあると思う。反面、要町なのに高く設定しているんじゃないかというのもありますよね。

一応徒歩10分圏内でスーパーも複数あるし、生活面では充分ですが。 【騒音】

• 夜間はちょっとうるさそうと言うところはデメリットになってしまいそう 。
  • 要町住民ですが、夜は山手通りの交通量も少ないので、あまり騒々しさを感じたことないですよ。
  • ここは大きな交差点の所で信号の切り替わる毎に車が発進するわけだから、通常の道路沿いより騒音がうるさいと思う。
  • ここは山手通りに面していないし（間に別のマンションがある）、池袋西口からつながる道路に面しているので騒音は少なそう。
• ワンマンバスの通行がメインですよね。大型トラックが皆無なのは助かります。
• 毎日ではないが、深夜早朝の救急車のサイレン音がキツい。N大板橋病院受け入れっぽいな。交差点近いからどうしてもすぐに鳴り止まない。
• 夜は車通り少なくなるので、気になることなく毎日熟睡できていますよ。

【再開発】

• 雑然とした、Ｂ級の街っていう印象です。しかし、再開発が目白押しなので、これから変わることを期待しています。
  • 西武と東武の建て替えが将来的に出てくるのは間違いないと思う。
  • 現時点でも西武・東武両デパート共に新しいとは言い難い感じですからね。片方が建て替えれば、もう一方も建て替えに入るでしょうから、その時には一気に池袋が変わりそうな感じですよね。現時点では便利なターミナル駅、商業地という感じのみですけれど。
• 補助73は北側の川越街道から下板橋駅の池袋本町内の着工は決定している。これにより開通すると中仙道までつながる。問題は南側だがフォレストやテラスのスレでよく議論されている。私がこのルート上の目白や落合地区を見たところでは空き地が増えたりして着工に向けて着々と準備が進んでいると感じた。
  • 73号が板橋区境に伸びるのが早まったのは、北の木密エリア解消のためでしょ。西口の活性化には、南の落合方面がどうかだが、今の用地取得率は１ケタ台？昭21年に計画され、もう６８年目だが。
    • 補助73号は、池袋本町エリアの用地取得はまだでも、もう決定してますよ。板橋区、北区でも決定しています。まだ決まっていないのは、豊島区では西池袋エリアだけで、あとは新宿区だったはず。その西池袋エリアも、最近は駐車場や空き地が増えています。昭和21年に計画して、震災をきっかけに動き始めたってことですよ。
• 池袋駅、大改装するみたいですよ。「次の１００年に向けて」ということで。東京駅みたいな大きな改装するんでしょうか。
  • 私も先日ニュースで知りました。総事業費61億円で、工事期間は、2014年5月～2016年3月だそうですね。同時にホームドアの設置も進められ、こちらの完成は2017年度になるようです。

【地盤】

• 以前、立教南のブランツとシティハウスのレスで川のそばなので地盤が悪いとの意見があったが、ここも同じなんでしょうね。

ここは立教南より高層なので心配なところではある。

• • 地盤は悪くても基礎工事次第でしょう。
  • いやいくら基礎工事ちゃっとやっても、大きい地震来たら倒壊はなくても揺れがやばいんだが、地盤弱いと埋立地は免震とか多いから揺れは抑えられても液状化がやばいかもしれないけどな

• ここの東側が川なので（暗渠になって遊歩道になっている）安心のためにしっかりやってもらいたいものです。 この川は明治の古地図を見るとちょうどこの物件の所を蛇行して流れていた。 それを昭和の初め頃に整備して現在の真っ直ぐな流れにした経緯がある。

周辺施設

• 近所にいい歯医者はあるでしょうか？
  • 東池袋の名取さんはまずまずかと思う。
• お子さんのいる方は、池袋も含めて休日はこまめに遠出した方がいいでしょうか。荒川とか板橋練馬埼玉の公園緑地とか。子どもがカラダを動かして遊ぶスポット以外は何でも揃っている感じです。

その他

• 旧：（仮称）要町駅前計画

掲示板

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23ku/321387/230-658

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