ルフォン築地 ザ・レジデンス

2017年3月23日 (木) 16:52時点における版

物件概要

• 所在地：東京都中央区築地6丁目1109番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「築地」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩9分
3. 都営大江戸線 「築地市場」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ日比谷線 「東銀座」駅 徒歩9分
5. 都営浅草線 「東銀座」駅 徒歩9分
6. 東京メトロ日比谷線 「銀座」駅 徒歩14分
7. 東京メトロ銀座線 「銀座」駅 徒歩14分
8. 東京メトロ丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩14分

• 総戸数：66戸（事業協力者住戸12戸含む）
• 構造、建物階数：地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：株式会社サンケイビル、フジ都市開発株式会社
• 施工：木内建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616766/

• 意外とお安いみたいです。
  • 価格は安いといっても400弱はいきますよね…
    • 低層で350くらいからあれば万々歳といった感じでしょうか。330は割らない気がしますね。
• 金銭的なことでは、当物件も築地の立地で分譲マンションは手狭なこともあり稀少です。資産価値も上がりそうとのことで、買うなら今ですよ、と担当者からの弁ですが、ちょっとした高値安定の都心にあっては素人目にも良心的な価格帯かなと思える土地です。
• このマンションは、北東向きと南西向きに住戸があり、北向きは1LDKなどお買い得物件が集まり、南向きには2LDKなどの物件があります。同じフロアだと専有面積も違いますが1000万円ほど違うそうです。フロアは一階差で100万円という感じだそうです。
• 1LDKでいくらくらいになるのでしょうか。この辺に本格的な1LDKは少し珍しいので気になっています。
• 築地に住んでおり、2LDKで狭くなったので3LDKを検討しています。前のタワーパーキング側が3LDKになるのでしょうか。方角的にはそうかなと。
• 先ほど現地見てきました。 あの辺はマンション乱立地帯なので、希少性はないですね。柱がくい込んでいるのはザンネンですが、可もなく不可もない物件ですね。 価格が坪350超えるなら、あえて築地にすまなくても山手線内側にかいますね、自分なら。
• 事業協力者住戸が１２戸もありますが、これらの住戸は何かデメリットがあるのでしょうか？
  • どの部屋を地権者？が取っているかと一般に購入する人と条件的な違いがあればって感じですかね。例えば駐車場とか。ブランズ明石町は地権者と一般の待遇の違いがすごいみたいですよ。ここはどうなんですかね。
• ファインで350～420だから、まあおなじくらいか、少し高いくらいですかね。
  • ファインより高いそうです。そして天井低いみたいです。
• サンケイビルマネジメントはビルメンテナンスの会社ですよね。 サンケイビルの「ルフォン」ブランドのマンションが増えてはきましたが 管理会社としてはどうなんでしょうか？ よくも悪くも、あまり話題にならないというか、 評判を聞いたことがなかったもので。
  • 特に問題ないんじゃないの。自分は5年住んだ程度だけど。 管理会社はあとで変えられるし。
• 低層階で4,500万～、中層階で4,800万～というお値段。 新築マンション値上がりしているとはいえ、築地でこの価格なら、 もっと都心の立地の良い港区や新宿区の中古を考えてしまいますね。 とはいえ、築地市場が本当に移転した後の再開発によっては、 このあたりもっと資産価値高まるでしょうから、 そういう意味では今買っておくと良いかも？とも思います。 オリンピック会場も近いので、 おそらく道路など交通網ももっと整備されるでしょうし。
• うちは3LDKを検討していますが、2LDKも50平米くらいのやつが5400万とお手頃な価格でしたよ。まわりが銀座東という名前でべらぼうに高い価格をつけている中、サラリーマン家庭でもギリギリ手が出せる価格だと思います。間取りも良く、設備も充実していて高級感もありました。
• 70平米だといくらぐらいですか？
  • 8200～9500くらいです。 低層階は@370くらいでお買い得。 これから@450のマーケットになる築地の中ではまだ安いですかね。今月中には具体的な価格わかると思いますよ。
• 1LDｋは4490万円～ 。2LDｋは5870万円～ 。
• ここを安いと思える方もいれば、高いと思う方もいる。 私は後者ですが、この辺りは3、4年前は坪300前後で売ってた印象ですが、今や400とか500ですか。 再開発の恩恵を織り込んでいるのかな？それともここから更に上がる？
  • この辺りは今現在が最高値なのではと、思っております。
    • でも築地の再開発が待っているので値下げは期待できないのでは。
    • 築地の再開発が決まればどうなりますかね。 森ビルが手がける再開発まで徒歩圏内。 400ですむうちが買い時かもしれません。 再開発前って、武蔵小杉しかり豊洲しかり、得てして高い高い言われるものです。
• 私はここもブランズもファインも完売にはかなり時間がかかると思ってます。 築地が坪400から更に上を目指すとは思えないので、今の価格だと購入に踏み切れないんですね。
• これから販売になる築地周辺の物件は全てプラウドのような価格帯になるのでは？と考えると、間取りや仕様も含めてこちらの物件は高くないと思います。今週末の販売状況が気になるところです。

交通

• 中央区築地ながら、駅が近くないです。といっても本願寺脇を行って10分もあれば築地駅ホーム 。東銀座なら15分といったところでしょうか。あとネックとなるのが日比谷線ということ。意外とオフィス街には近づかないので乗り換えが必ず必要でしょうか。丸の内や大手町なら、できることなら自転車通勤などで行った方が早くつきそうです。

構造・建物

• 結構、細く高い感じのマンションになります
• エントランスの雰囲気も高級感があります
• 外廊下かー、残念
  • 問い合わせたら内廊下とのことでしたよ。
    • Dプランの部屋廊下側に窓にあるので、外廊下と思ってました
      • 非常時用の階段か何かにつながる廊下みたいです。 ルフォンは間取りが良いですよね。 バルコニーもしっかりあって、ゆとりがありそうです。

【眺望・採光】

• 場所と景色はなかなか良さそうですね。中央区にしては良い方かなと思いました。
  • 中央区だと景色はむしろ悪い方に入りますが。 内陸だし築地は再開発予定だろうし、場所は確かによいかも。
• 囲まれ感満載。
  • みんな現地見てるのかね？目の前にビルなくて川が見えて結構良い景色だよ。
    • いい景色という方もいますが、実際に現場を見ると一昔前の木造の建物が周りにあるし、完成後バルコニーから見たら それ程見晴らしがよいとは言えない気がします。

共用施設

• コンシェルジュはいません。営業マンによるとこの戸数では甲コストになりるので厳しいとのことです。

設備・仕様

• 仕様とか設備関連はしっかりしてそうですね。
• とても高級感があり、スペック高い気がしました。そして意外と開放感がありましたよ。
• モデルルームみてきました。 予想以上に高級な印象でした。そして意外と安くて、特に1LDKがお得な感じでした。
• モデルルーム見てきました。 内装や設備などが1LDKでも2Lや3Lと同じで、確かに高級感あります。 また、全部屋からの眺望もPC上でシミュレーションができるのですが、 南側より北側の方が建物の密集感がないのが意外に良かったです。

間取り

• 間取りはシンプルな良い間取りです。
• 全方位に接道してるし、意外と開放感あって綺麗な敷地ですね。安ければ買いたい
• ワイドスパンでほぼ全部屋五畳とれてます。窓も多くて、あまり欠点がないです。
• 個人的な好みでは1LDKなのに角部屋のタイプがあるのが気に入りました。 低層で北東向きなのですが、まどが二方向なので採光はなんとかカバーできるかもしれません。
• 全て柱が食い込んでいますね。壁芯なので実際のヘーベー数よりかなり狭そうですね。
• ここは珍しく1LDKもあるマンションです。40.93㎡なので住宅ローン減税は適用できません。バルコニーが狭いかと思いますが、キッチンが3口コンロのようですし、LDK内にあるので料理を作っている時も寒くない。トイレ、バスも別々。ベッドルームもリビングと違う部屋なので、お客さんを連れてきても安心。 女性の1人暮らしでもいけるのかと思いました。
• 柱が思い切り食い込んでいる間取り
• この規模では間取良いと思いますが、ダメですかね。タワーで完全に柱が外に出ているのには劣るかもしれませんが、ザファインレジデンスやブランズ明石など近くの物件に比べたらかなり良いです。

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  Dtype 3LDK（2016年10月17日撮影）

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  Dtype 2LDK（2016-12-29撮影）

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  Ctype 2LDK（2016-12-29撮影）170323

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  Atype 1LDK（2016-12-29撮影）

【モデルルーム見学記から】

• 見学したのは、3LDKの80平米台のタイプです。このサイズだとたいへん広く使えますが、40平米の「Aタイプ」「Bタイプ」が目当てだったのです、モデルルームでは仕様などを中心に見ました。このマンションは1LDK以外の2LDKでも40平米台の部屋もあり、コンパクトな間取りが多かったです。ですのでほとんどのお客はイメージ力が試されます。
  • 1LDKの図面を持ちつつモデルルームを見ますが、専有面積にくらべていろいろ盛り込んでいる感じがしました。形はきれいな長方形で、収納もウオークインやシューズインときちんとありました。洗面もバスも当然別々で素材もモデルルームの大きなタイプの部屋と同じものです。
  • 当物件はバルコニーも狭いながらもあり、日照も得られれば気持ち良いとおもいます。ただ、端には柱の梁があるので、実際のスペースは狭めです。洗濯物を出せる分は確保されているでしょうが。奥行きは1.8mでした。モデルルームのバルコニーの半分から３分の２といったところでしょうか。
  • また、キッチンがフル装備でした。60戸弱のマンションですがディスポーザーがついています。また食洗機もありました。付加価値としていいかもしれません。先ほども言ったウォークインクローゼットがありますので、部屋を十二分に活用できるためこの実面積のより広く感じました。収納スペースが充実しているということが最近の流れのようでした。
  • 土地柄、狭い部屋が多いですが、それらの部屋は基本の設備同様に、いろんなスペースが一回りくらい小さくなるような感じで、部屋のつくりは基本的にいっしょでキッチン・バス・トイレ・収納スペースがモデルルームと比べコンパクトなものになります。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 晴海通り沿いではないけど、近いのが良いですね。東銀座までと歩いてすぐだし。間取りは綺麗そうだし、中々銀座には物件がないので、人気でるかも？プラウドは駅から遠いのに相当高値らしいし。ルフォン穴場かも！？
• 以前この近くに住んでいて生活利便性は良かったです。囲まれ感があるので仕事が中心の単身者、DINKS向きの立地ですね。
• 利便性は良いですよね。晴海通りに出やすい立地が良いですかね？
• 築地市場から昭和通りを挟んで対面。築地本願寺の川より。もともとが寺町・商業地区であるため、周りも昔ながらの戸建てもあり、湾岸地区のような開放感のある土地ではありません。人工的ではなく生活感覚のある場所です。
• 当物件の隣にも同規模の12階建て以上のマンションが同時期に建設中です。当物件と、道路を挟んで建つようです。 ただ、バルコニー側ではないので始終相対はしないです。 また、その一方で独立して四方に道路があるため、反対向きの部屋も含め道路分は離れた対面となります。ただ、低層階にはそれなりの圧迫感はあるので、価格との兼ね合いがどうかなと思われます。
• とにかく昔ながらの都心の街並みです。かといって繁華街ではありません。川を挟んで林立するタワーマンションがこちら側を睥睨していますが、あちら側にない適正規模の落ち着きがあります。
• 築地は移転が不透明ですが、それに伴っての開発が進むことですし、晴海方面は東京五輪の開発も本格化します。東京駅八重洲側もまた国家的な再開発計画が進んでおり、だいぶ建物も入れ替りそうです。ですがそろそろ落ち着いてきています。タワーはいくらでも入れ替わりがありそうですが、築地というところではそうそうなさそうです。
• 最寄り駅から普通の足で徒歩10分と時間はかかりますが、銀座駅も徒歩圏内です。そして銀座の南で埋立地でない地盤の閑静な土地です。
• 購入検討してる人は、一度、平日の午前中に現地に来てみた方がいいですよ。市場関係者の交通マナーが酷いです。ノーヘルで爆走するバイク、長時間の違法駐車、公道をルール無視して走るターレー、警察は取り締まりしません。 公道に発泡スチロール広げて、作業してるし。 小さい子供がいると心配になりますよ。
  • 1番隅田川側の道の路駐がひどい。 毎晩警察きてますよ。 京阪？がやってるマンションの前の通り。 夜中から朝方が無法地帯。
• 築地って元々、女性単身の方に人気のエリアですよね。銀座を生活圏にしながらも、落ち着いていて治安も良いので。
• ここは立地的に良いですよね。タクシーでどこにも行きやすいし。東京駅も近いし。築地市場後は国内最大級のイオンになるとかならないとかの噂も聞くので、楽しみです。
• 虫や野生動物もたくさんいますしね。自然豊かな都心ですね。

周辺施設

• 近隣のパーキングも市場関係者で平日は満車らしいし。

その他

掲示板

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