レーベン新小岩innovia

2017年3月19日 (日) 01:34時点における版

物件概要

• 所在地：東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
• 交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩17分
• 総戸数：198戸（管理事務室1戸含む）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月上旬予定
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：ライト工業
• 管理：レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• どうやら200戸近くあるマンションのようです。結構広い駐車場だったんでしょうか。駅から17分あるのでそれをどう割り切るかってところですかね。他地域から来る場合、その辺りが価格に反映するならアリかなあと思います。スーモに「キッズルーム・ライブラリー・キッチンスタジアム完備」とあったのでファミリーさんには人気出そうです。
• 駅距離は微妙ですが、環境は良く、駐車場100％なのでその料金次第では人気が出るのではないでしょうか。
• 我が家にも案内が届きました。 私の予想は3LDKは3400万円台?5400万円台と予想してます。 大規模ですが、家庭内で使う水の全てを浄水器を通す事や太陽光、浴室テレビ標準等が価格にどう影響出るか懸念してます。 駅駐輪場は飽和状態ですし。バス利用区域なので値段へのバックを期待しています。
  • 浄水器の水って口に入るものだけでいいんじゃないか、とか 浴室テレビって使うか？とかそういうものは考えてしまいますよね。 設置コストがかなり上乗せされないのかしらと思う状態です。 駅までの距離を考えると人気がどうなんだろうというのがあって、 仕様は高めにしてるのかな、とも取れます。
• 公式に3700万円代～と出ましたね。 65平米～有るようですが… 坪単価190万～という事ですか… 駅から17分と遠いのに強気ですね。 レーベンは駐車場を安くして総支払額を抑えるイメージがありますが… その分車を手放した時のメリットが減るのと… 適正価格なら管理費、修繕費どちらかをもっと抑えられるのになぁ… と思います。 たからの水はメリットでしょう。 必要なければフィルター交換しなければ済むので。
• シャトルバスも個人的にはいらないですね。 197戸も入ってて雨の日の通勤とかで乗車出来るキャパとは思えません。 価格はやはり様々な影響で高くなってるイメージですね。、
• モデルルーム行ってきました。 3700万円台?とありますが、1戸で客寄せ的な存在です。 抽選確実と言われ、他は4200万?のイメージでした。 防災を意識してるみたいですが… そこに意識高い人には良いのでは。 最近の大規模は共用施設等を充実されるので、小規模と管理費、修繕費が変わらないかむしろ高いですよ。 やはり建築費、人件費が上がってるということなんでしょうか… 今後の竣工物件は高めの値段設定になるんですかねー。
• 第一期即日完売とホームページで書いてありましたが 物件概要には第一期概要の販売戸数未定・最多価格未定となっていますが どういうことなんでしょうか？ 完売してないってことなんでしょうかね。 一期はいくつ売れてあといくつ売れ残っているのでしょうか？
• 第1期では50戸即日完売だそうです。 残り147戸ですね。 陽当たりもまちまちな所もあり、物件価格は駅から離れてるが、高めな設定… しかしタカラレーベン特有のたからの水、太陽光電売、駐車場の低価格が自分の価値観に合えば買いなんでしょう。 大規模だからと言って周辺マンションより修繕費、管理費が安いという事は無かった。 共用設備が入ってるし当然ですがね。
  • 第一期はローンキャンセルが出たようですが、現在はすべて売れたようです。
• 公式サイトでは確認できなかったのですが 専用シャトルバスって住人なら利用料無料なんですか？ 管理費は14,400円～19,300円とありますね。 大規模物件としては少々高めのような気がしましたが今時はこんなものなんでしょうか。 これにバス代が入ってるなら交通費が浮くので利用価値は大だと思います。
  • 確か最初の2年？はレーベンがシャトルバス代を負担すると言っていたと思います。しかし200戸近いので管理費に充当しても大した額では無かったと思いますが…

【維持費】

• ここは、管理費や将来の修繕費で見ると非常にリスクが高そうなマンションです。 まず、駐車場が198台中の194台が機械式なのがまずい。 機械式は定期点検、定期部品交換、故障したときの修理代、将来の入れ替え費用などがかかります。 仮に稼働率が半分だとしても、全ての機械をメンテする必要があり、稼働率に関わらず固定です。かつ、安い料金設定なので、それを賄えるのかは疑問です。確実に持ち出しの赤字でしょう。 また、駐車場収入を管理費、修繕費に大きな割合で組み込むことが多いですが、ここは何％の稼働率を想定してるんでしょうか。そこが30%～40%想定とかならいいんですが、70%～80%などと高い稼働率想定で管理費や修繕費などに補填してると、稼働率の減少が管理費や修繕費の値上げに直結します。 特に、ここは駐車場の数が住戸に対して多いので、新築時から空きが多数となる可能性も高いですし、将来はかなりの数が空くことが想定されます。 また、大きめの車だと区画によっては止めれない場合もあり、外で借りざるを得ない場合もあります。 そして、竣工後も売れ残った部屋は、管理費や修繕費を売り主が売れるまで負担しますが、竣工時に駐車場が空いていてもそこは売り主が補填することはないでしょう。 すなわち、稼働率の想定次第では、入居時に既に赤字になり、管理費などの値上がりの可能性があります。
• 太陽光発電も維持費という意味では非常にまずいです。 機械式駐車場と同じく点検費、定期部品交換や修繕費がかかりますし、将来のパネルやコンバーターなどの入れ替えが以外と早いサイクルでやって来ます。それが以外に高い。そして、蓄電池も定期交換する必要があります。 パネルは中韓の安い製品だと故障しやすく、発電率も低いです。国産だと費用が高い。 費要回収で売電するにしても、書いとり費用がどんどん下がっていて維持費を含めると元は絶対にとれません。 基本的にはマンションの電気代の僅かな削減と、停電時や震災時に少しの電力を供給するのが目的でしょうが、そのコストが費用対効果に見合うものかです。 それに納得できるならいいですが、実際にかかる費要を全て提示してもらうと、きっと驚くほどの高値だと思います。
• たからの水ですが、これも浄水設備の維持更新で出費があるでしょう。
• シャトルバスもネックですね。 一部の利用者のために、二年後から全員で費要負担するのか。そのぶんは管理費が上がるのか、それを見越して高めに設定してるから変わらないのか。 総会の決議がないと廃止できないので、利用者の反対で継続する可能性もあるし。
• 管理費の14,400円～19,300円はちょっと高めかなという印象ありますね。 でも駐車場が100％な点、太陽光発電システムが導入されている点など、 それをメリットに購入を考える方も多くいらっしゃるのではないかなと 思ったりします。駐車場使用料は安いですね。
• お金のかかる設備が満載だから、ランニングコストが高いのでしょう。管理費の高さや将来の修繕積立金のそれなりの値上げに耐えられる方なら、メリットを享受できるかな。 機械式駐車場や太陽光の入れ換えなどで修繕一時金とかあるなら要注意ですね。３０年後とかに集めようとしても、払わない、払えない人が多くなるみたいだから、管理組合の会計に穴が開くのは良く聞く話。 また、駅から遠い、ランニングコストが高いマンションはりセールバリューは低めだから、永住希望の方がターゲットなのかな？
• 管理費は高めなので、駐車場収入からどの程度補填していて、どの程度の駐車場稼働率を見込んでいるか、を確認するのがポイント。それにより、将来さらに値上げされそうかが分かります。
• 管理費単価は219円/㎡ですか。197戸の大規模なのに高めですね。
• 駐車場が100%でとてもお安いのは、ランニングコストとしてはメリットかなり高いです。もし他のマンションなら駐車場敷地内外どちらでもだいたい15000円以上はしてきますからね。
• この物件は難しいですよ。 価格は駅遠の割には高い、駐車場の安さを武器にトータルコストを推して販売してるのでしょうが… 駐車料金を安くしてるのに全車機械式なのが… そりゃ大規模なのに管理費も安く無いし修繕積立金も安く無いわけですよ。
• 駐車場に関しては、完全に無計画ですね。 機械式でこの価格では、うまくいくわけないので、結局数年後、総会の決議で値上げしないといけなくなる。 しかし、一部の住民の猛反対に合い、値上げ断念。 資金計画は破綻し、管理組合に負債が残る。 売主は、2年で関係がなくなるので、知らんぷり。 レーベンコミュニティも、あんたらそれ知ってて買ったんでしょう？と開き直り。私のこのシナリオが忠実に再現されないことを祈ります。
• 駐車場料金は月額2,000円～6,000円とありますが、機械式が2,000円ですか？機械式194台とかなりの台数ですが、これは料金を上げて将来の修繕に備えておくべきだと感じます。機械式駐車場を建て替えるとなると、1台100万円近くかかるとの事で莫大な修繕費が必要になってしまうようです。
  • 追加で言うと、機械式駐車場は空いてようが埋まってようが定期メンテ費用がかかる。一台あたり月1500円～2000円ぐらいかな。だから、駐車場料金はほぼそれに消える。また、故障の対応や、防水塗装などの定期修繕でもお金がかかる。ターンテーブルとかあればそれもね。
• 機械式駐車場にしてはいずれにしたってかなり安いですよね。毎月のメンテナンス・ランニングコスト（電気代）に加えて、将来的な修繕についても駐車場の月々の料金でペイできるように見ていかなければならないと思います。長い目で見ていくとどうなんだろう。こういうのって料金を上げていくのってすごく大変っていう話は聞きますよ。
  • 安く借りれることに魅力を感じる人が買ってると思うので、将来のことより目先の負担の軽減重視でしょうね。住民全体で合意するのは非常に困難で、値上げはほぼ不可能でしょう。

交通

• 駅まで行けるバスは出ているのでしょうか？大規模なので循環バスが出ているとうれしいですが、本数なども少なそうですからいずれにしても 不便でしょうね
  • バスも本数はそんなに多くないのですか。となると基本的には電車で通っている人向きではないということなのかな。
    • 菅原橋なのでバスは結構ありますよ。新小岩行きなら朝のピーク時なら5分に1本のペース、それ以外でも8分に1本位だったはずです
      • バスは朝夕は5分おきそれ以外は10分おきくらいで出てると思います
• バス便は充実してますよ。京成＆都営が止まるバス停が近いですからね。しかしシャトルバスを運行するようなのでバス利用は躊躇しますよねー。管理費に組み込まれてるのでシャトルバスを利用したい。しかし通勤時間や雨の日は利用出来るか不明…
• 屋外の機械式駐車場が194台もあったら、維持費と入れ換え費用がやばいよ。1台分で100～150万ぐらいと言われてるから、単純計算でも二億はかかる。屋外だから雨ざらしで痛みも早い。故障頻発で20年位で入れ替えでは。また経年劣化が早く、錆止め塗装や部品交換もばかにならにい。
• 実際に歩いてみましたが、信号加味して20分といったところでした。車持ちならいいのでは。

構造・建物

• 敷地面積：7522.96平米（実測）

共用施設

• 駐車場 198台（機械式194台、平置き2台、車いす対応車用1台、荷捌き駐車場1台）（使用料／月額2,000円～6,000円）
• 駐輪場 434台（2段式／394台、スライド式20台、平置き20台）（使用料／月額100円～300円）
• バイク置場 15台（使用料/1,000円）
• 駐車場は100%だと足りなくなるよね。
• 値段は高めですが駐車場は安いです。シャトルバスは平日の通勤時間に合わせて運行予定で、定員28名なので京成バスや自転車も検討した方が良いかもしれません。
• シャトルバスも管理費で運用するから　そのうちに無くなってしまう可能性も考えておいた方が良いかもね。
  • そうなんですよね。 1戸あたりの負担額って月々どれくらいなんでしょう？ 委託運営だとは思いますが。 契約の更新の時、極端に値上がりしてしまうようであれば、もしかしたら無くなってしまう可能性もということなんですよねぇ…。 でも駅まで遠いですし、 シャトルバスがあることで購入を決意した人も少なくないのであれば、 続く可能性も・・・あり？
• 駐車場が全戸分確保されているのは良いなと思いました。

設備・仕様

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：65.88m2～88.72m2

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域・近隣商業地域
• この辺りは戸建てが多い地域。駅から近くはない。
• 駅からの距離はデメリットになるのかなと考えられますから、そこをどうとらえるかによりますね。
• 花火大会、スカイツリーが見える棟もあるので眺望を気にする人には良いかと思います
• ２０１４年の９月１０日の大雨で、ニュースにもなりました。周辺浸水します。江戸川区総合体育館前の通り（千葉街道）も膝あたりまで水がきて、タクシーの運転席まで、みるみるうちに水びたし。千葉街道から、マンション裏手の親水公園沿いを新小岩駅方面に向かって歩いて行こうとするも、膝まで水がきていて、大変でした。マンションの基礎はあげて建ててあるのかも？しれませんが、同じような豪雨があった場合は、覚悟する必要があると思います。急に水はけが良くなる地域ではないと思います。

周辺施設

• 公園が近くにあるなら子供を遊ばせるのには良さそうかも。

その他

• このマンションはペット2匹まで可ですよ。大型犬を飼いたいかたは、1階のお庭付きになります。

掲示板

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