シティテラスひばりが丘

2017年3月1日 (水) 21:57時点における版

物件概要

• 所在地：東京都西東京市ひばりが丘三丁目1616番22（地番）
• 交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分
• 総戸数：343戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月中旬予定
• 入居時期：2017年06月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hibarigaoka/

価格・コスト・販売時状況

• 値段は最安で4000代後半くらいかな？駅遠、利便性、エリアの知名度などを考えると資産価値は低そう。
  • 最安で4千万後半はいくらなんでもないでしょう。戸数も多いし目玉物件で3千万台あると思いますよ。最多価格帯で70㎡@200いかないくらいでは？このエリアで資産価値を求めて購入する人はいないかと･･･
  • 駅から遠いバス利用の同じ住友不動産三鷹台団地再生事業シティテラス吉祥寺南が坪単価250万～290万、ここは三鷹台よりも坪単価かなり安くなるかな。
  • 3000万円台ないと、なんとなく高いなぁという印象を受けるかも。ボリュームゾーンで4000万円台前半くらい？一番高くて5000万円切るくらいじゃないとという風じゃないと難しくなってくるのかなぁと。
  • 不動産データでの地価はシティテラス吉祥寺南(最安5180万)とあまり変わらないので、住友がどれくらい付加を付けるかですね。
• 販売予定価格3200万円から5100万円と出ていましたが、駅からの距離を考えると妥当なところでしょうか？
  • 5100は広い部屋なので妥当でしょう。
• 最高価格帯で5100万台か坪単価150万代～200万代だね住友不動産にしては高く出してこなかった良い方の予想外、もっと高いと思ったけどな最多価格帯は4000万～4300万位になるのかな？　
• 1期はたった9戸の販売しかないんだね。個数多いからの竣工後1年位で完売めざすのかな。
• 駅までのアクセスがなぁ…というところはあると思いますので、 せめてマンション自体は設備仕様バッチリでしかもお安くという感じにしないと販売ペースがゆっくりになってしまいそう。 お値段はどれくらいで出してくるのでしょうね？ デベ的にお安くはない可能性が高いのですけれども…。 本当にお値段次第っ！
  • 価格は3200万台～5100万台です(坪単価150万台～200万台)。設備仕様は他の物件と似たような住友不動産標準仕様ではないかな。
    • 1期2次以降は少しずつ高く出して来る気がする。
• 予想よりは安い印象。 ただ安い部屋はそれなりの理由がつきそうですね。 西向きだったり、モデルルームだったり。 ふたを開けてみれば実はそんなに安くないなんてこともあるかも。 販売ペースはおそらくゆっくりだと思いますよ。 すみふは早く売る気もないでしょう。 説明会などに足を運べば運ぶだけ安くなったり、優先されたりは変わってますね～。
• あまり売り急いでいないという雰囲気なのでしょうか。すごく小出しですよね。
• 管理費少し高いですね。大規模だからもう少し安いかと思ったけど、ディスポーザーがあるせいかな？
• 9戸なのにまた販売時期延びてる、ここ購入希望者ほとんどいないの？
  • 第1期の9戸がいまだ売れていないの⁉︎ 驚きです。このマンションかなり苦戦しますね。
    • 同じＵＲひばりが丘団地の立替用地なので場所が悪い事はありませんが、 後から建設・販売される物件はどんどん駅から遠くなっていきます。 逆に価格は高額になっていきます。 要するに需要を満たした後に、割高物件が溜まっていく状況です。
      • 割高物件が残る、というのは比較してみると、どうしても仕方がないことかと思います。 このあたりは条件をよく確認しないと、なかなか判断できないことも多いとかんじます。 実際に物件を見てみないと、判断できないことも少なくないのではないでしょうか。
• MR行きました。率直な感想は、狭いなーということ。収納少なかったです。都内の物件なら仕方ないのでしょうか。部屋の雰囲気は、気張った感じのインテリア、内装で、個人的には好みではなかったです。
  • 私も行きました。確かに狭い感じはします。家具などの置き方によっては広く見えるかもしれませんね。もうすぐ第１期が終了ですね。販売戸数９戸と言っていますが２０戸ぐらいは販売してましたよ。第２期からは値段が少し上がるみたいですよ。
• 1期61戸ということで、まずまずですね。
  • もう60戸も売れたのですか？焦りますね！
    • 1期は61戸販売して先着順12戸になってるので、49戸売れたってことですかね？先はまだ長いですが、地道に売っていく感じになりそうですね。
• ここは駅まで距離がある割には価格がきちんとそれに対応しているので売れている方なんじゃないでしょうか。すみふなのでもっともっと高くしてくるのか、という風に思っていたので意外だったかも。
• D棟を検討中ですが、今後中学校が目の前に建設される予定なので、音や砂埃が気になります。環境・マンションは気に入っているので、悩みます。
  • 計画では中学校のグラウンドはD棟の真向かいなので、砂埃や部活の声などが気になるのであれば違う棟のほうがいいでしょうね。
    • 校庭から部屋の中が丸見えになるかも知れませんね。 それに登下校時の騒音や渋滞も心配です。 西向きは富士山が見えるので、お勧めですよ！ただし、墓地が目の前?? 他社より比較的安いのはいいんですが…
• A棟はまだ販売開始になってませんが、どうなんでしょうか。
  • Ａ棟はモデルルームではなくて、実際に内装が出来上がって現物が見れるようになってから販売するって言ってましたよ。おそらく来年あたりからかと、、 でも現物見れるので、他の棟より少し上げるかもって言ってました。
• 現地何度か見てショールームもチェック、ひばりヶ丘団地跡エリアが好きだけど、あまりにも端っこで世帯数が多いマンションで遠くからの外観が味気ない建物に思えて来た。
• 第3期（予告） 3ＬＤＫ　２,９８０万円(予定)～ 月々返済　５万円台(予定)～ という風に物件公式のトップに掲載されています。 これって1期から比べるとどうなんでしょ？お高くなっていたりするのでしょうか。 月々の返済は5万円台からといっても限りなく6万円近いという可能性もあるのですよね？ プラスして管理費や修繕費もかかってくるので、 あまり安いですよ！とは安直には言いがたいように思う…
• 販売期が延長されている気がしますが、売れてないのでしょうか?

交通

• 西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 バス10分 「ひばりが丘団地」バス停から 徒歩4分
• 西武新宿線 「田無」駅 バス19分 「交番前」バス停から 徒歩3分
• 中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 バス34分 「交番前」バス停から 徒歩3分
• ここは交通アクセスがよくないですね。
• ここはひばりヶ丘からだと歩いてもバスに乗ってもほとんど時間が変わらないのですね
• 普段は歩けばいいし、雨の時や体調不良の時にはバスが使えるし、どちらも選べるのは何かと便利ですね。
  • バスだと混雑状況や渋滞によって変わりますしね。 確実に行く場合なら自転車が手堅いかなと思います。 オススメルートは徒歩で行く場合ってことかな？ 自転車だとどういう道がお勧めでしょうか。
  • 駐輪場はどこも一杯だから自転車は諦めた方がいいよ。

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  路線図

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  路線図(2)

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  バスアクセス

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  高速道路案内

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  通勤・終電シミュレーション

構造・建物

• こちらもL字で2棟建てるのは決まっているようですが。
  • L字型マンションですか。最近あまり見ない形ですけど これほどの大規模マンションになるとそういう形が一番いいんですかね。 一体どの向きになるのか、どう配置するのか、ランドプランが全く想像できません。。 中学校ができるならそこからの音を軽減するような感じに建つと良いなあと思います。
    • マンションレセプションにランドプランが出ていますが、南北にL字の2棟が建てられるようです。また、けやき通り沿いには共用棟が建設予定で、割と緑地が多いみたいです。
    • 中学校は仮で、しばらくなったら、小学校に切り替わるらしいですよね？防音対策はしていると思いますよ。窓空いているときは難しいかな？

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  外観工事状況（2017年1月16日撮影）

共用施設

• 駐車場：総台数240台　
• 自転車置場：総台数680台　
• バイク置場：総台数18台　
• ミニバイク置場：台数18台　
• 保育施設も併設
• 大型マンションですが駐車場は全戸分は無いですね。自転車は2台分は確保できそう
• 徒歩20分のマンションにしては珍しく機械式駐車場ですね。土地が広いのに機械式にしなくても良いのに。
  • えー！駐車場機械式ですか！？自走式は有り得るかなと思ってましたけど、まさか機械式とは･･･ここら辺で機械式のところはないんじゃ･･･
• 自転車は2段式みたいですよ
• 緑にかこまれたエントランスアプローチは落ち着きます、エントランス出ての直射日光は夏場きついですからね、キッズスペースがあるので寒い日とか雨の日とかは助かりますね。音とか気にせず遊べます。

設備・仕様

• ディスポーザーもついていますし、設備には期待が持てますね。
• ミストサウナ
• スミフは食洗機つけないのがデフォなので、必要な場合はオプションか業者ですね。
• ここの物件はスロップシンクは付きませんよー

間取り

• 間取：3LDK～4LDK
• 面積：67.53平米～82.06平米
• バルコニー面積 : 10.78m2～15.97m2
• 私達は部屋の収納は文句なしでしたが、皆さんはあの位の収納では足らないのでしょうか？
  • 我が家はお客様用の布団があったりするので、あの収納では場所がないように感じました。押し入れに入っているものを処分しないと、収まりません…シーズンではない洋服の収納も、あれでは足りないです。わが家はタンスやチェストがないためでしょうね。それと荷物が多いのかもしれません。
    • そうですか～。我が家は布団は納戸に入れる事にしてました。あれぐらいの収納があると、箪笥やチェストは要らないぐらいかと思い、話を進める事にしました‼︎
• 間取りの広さはファミリータイプで収納がたっぷりですから、 子供がいるファミリーには住みやすそうです。 各部屋の収納が広いので子供部屋でも手狭にはならなそうなのは利点でしょう
• 黒いバルコニーがなんかかっこ悪い。あと日当たり悪い部屋が多い。

買い物・食事

• イオンモール東久留米（徒歩6分）
• ケーヨーデイツー東久留米南町店（約770m・徒歩10分）
• 西友ひばりヶ丘店（約930m・徒歩12分）
• コープみらい（約930m・徒歩12分）
• BIG-A東久留米南沢店（約1,000m・徒歩13分）
• ひばりヶ丘PARCO（約1,300m・徒歩17分）
• ニトリ田無店（約1,560m・徒歩20分）
• マンション周辺の環境はイオンが近くにあるので悪くないですね。
  • 近くにイオンモールが有ると言っても、バス路線が異なるのでバスで行くならば乗継になります。
  • イオンまではフォレストレイクの脇道で楽々歩けるよ。
  • イオンまでは徒歩5分強くらいなので、こちらからだと自転車か徒歩で楽々行けちゃいますよね。

育児・教育

• 建て替え予定の小中学校も近い。
• 道幅が広く歩きやすそうですから、お子さんがいらっしゃる方にとってはベビーカーであるくには歩きやすそうです。公園も近いことからお子さん持ちの家族が多そうですね
• 来年4月から、保育施設がOPENらしく入れるかどうか分かりませんが、保育園が近いと便利で良いなぁ〜とは思いました‼︎

周辺環境・治安

• 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域
• 中学校の建設予定があるようですがG2街区を全部使って作るってことなんでしょうか。
  • その通りですが市が購入するので市の付帯施設も多少は出来る可能性もあります。 中学校は直ぐには出来ません。近隣の中原小学校が老朽化しているので、 その建替工事中の仮校舎として使用します。 中学校として開校するのはその後からで、ひばりが丘中学校の移転扱いになります。
• 駅まではあるにしても緑も多く、さらに公園も近いですね。イオンモールだけでなく西友もあるし、買い物も不便ないです。静かにゆっくり暮らすにはいいかもしれません。
• 気になるのはマンション完成後西武バスの経路が変わるかもと聞きました。停留所が近くなるのは嬉しいけど、匂いと洗濯物が不安ですね！
• H地区は何ができるのでしょうか？お隣のエリアなので気になります。
  • ＵＲのテラスハウス（庭付き２階建長屋）だったので 同じテラスハウスの先行区画と同様に一戸建て分譲だと思いますよ。 Ｂ１区画が特養ホームだったのには少々驚きました
  • Ｈ街区は中低層区域でした
  • H地区は確か大和ハウスとコスモイニシアの一戸建てだったかな。
• こちらは駅から遠いですね。 住宅評論家はみな郊外のバス便マンションは買ってはいけないと言ってるけど、でも環境が気に入ってる地元の人には一定の需要があるのかな？
• マンションのまわりには緑が多くて、 子育て環境が整っているのがスゴク良いと思います。 エントランスも落ち着いた雰囲気だなと感じました。 価格帯もけして高くないと思います。
• 駅まで徒歩18分は絶対無理です。あの距離だと急いでも20分以上かかりますね。
• ひばりヶ丘付近って地震の断層とかあるのでしょうか？
  • 断層も活断層もこれまでに見つかった事はないです
• マンション周辺には緑も多くて、自然に囲まれている感じがします。 子育てしていく上でもすごく良い環境でしょう。 ただ、電車通勤をしているとちょっとこれは遠いかなって思います。 マイカー通勤している人は大丈夫かもしれませんが。 通勤か子育てかどちらょ優先にするかということで悩んだ場合、 他も検討したほうが良いかなと思う人が多いような気がします。
• 周辺の建設計画が確定しており、商業施設も建たないため、永く住むには非常に魅力的な物件と思い、検討候補にあげています。バス便も豊富ですし、三鷹や武蔵境と言った中央線にも出れるので、そこは良いのですが、最寄のひばりヶ丘から遠いところが気掛かりなところです。
  • 徒歩18分は遠いようで近いようでという微妙な距離ですがここから駅までは幹線道路を横切ることなく小さな信号１つだけですから体感的に意外と近く感じると思いますよ。 駅までの道程もパークヒルズから学園町を抜ける美しい街並みのコースですので精神衛生的にもストレスがないという点も挙げられます。 駅近くの駐輪場を確保できれば最高ですけどね（待っていればいつかは回ってきます）。

周辺施設

【公園・自然】

• 西東京いこいの森公園（約470m・徒歩6分）
• 落合川（約1,250m・徒歩16分）
• 南沢水辺共演（約1,300m・徒歩17分）
• 竹林公園（約1,510m・徒歩19分）

【病院】

• 鹿島医院（約450m・徒歩6分）
• 田無病院（約850m・徒歩11分）
• 佐々総合病院（約1,900m・徒歩24分）

【公共施設】

• 西東京市立谷図書館（約1,120m・徒歩14分）

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  周辺施設

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  周辺施設(2)

その他

• G1街区は大和とコスモスイニシアのマンションに決まったみたいですね。完成は2年後のようです。
  • G1街区の掲示私も見ました。約200戸規模で店舗併設だそうです。 コンビニや学習塾やパン屋は近所にすでにありますので、スポーツクラブでも併設されればさらに便利になりますね！ただ、フィールズ1番街のシャッターしまったままのテナントみたいにはならないといいんですが。

掲示板

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