宝塚ザ・レジデンス

2017年2月23日 (木) 11:46時点における版

物件概要

• 所在地：兵庫県宝塚市湯本町73番1他4筆（地番）
• 交通：

1. 阪急今津線 「宝塚南口」駅 徒歩5分 （サブエントランスより（399m）、メインエントランスより徒歩6分（453m））
2. 阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩6分
3. 福知山線 「宝塚」駅 徒歩8分

• 総戸数：176戸（他店舗3戸）
• 構造、建物階数：地上18階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社　大阪支店/三井不動産レジデンシャル株式会社 　関西支店/株式会社ユニチカエステート
• 施工：日本国土開発株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここを購入する方の年収は４００万くらいですか？
  • 部屋によって価格がかなり開いていますが、600万円はあった方が安心かなという印象です。
• 伊藤忠と三井とユニチカが合同でやっているので安心感がある。
• 伊藤忠ブランドは値下がり率が低い(雑誌か新聞情報)
• 良い部屋は値段が高い
• 修繕積立金が年々アップしていくということは知っていました。 それでも、月々3万円となるとかなりの負担に思えます。 それにプラスして管理費もありますから。 賃貸で暮らした方がひょっとして安上がりなんじゃないかと思えてしまいます。
  • この物件の事は分からないのですが、たまたまた見かけたので。 3万で済めば良いと思わないと。 一般的に修繕積立金は管理会社か管理組合で決める話かと思いますが 管理会社任せにせず管理組合が積極的に修繕計画をどのように考えて居るのか 精査して話し合う事が大事ですね。早めに均等積立方式に切り替えれば 修繕費値上がり前に売り抜けたりする人との不公平も是正されるでしょうしね。

【維持費】

• 物件の魅力に共用施設の充実をあげられる契約者さんがいらっしゃいましたが、 ライブラリーとコンシェルジュは維持コストの負担が大きいように思います。管理費は将来値上げする可能性もありますか？
• ゴミ回収費というのは何なのでしょうか。月々かかるみたいで。本来、管理費に含まれていそうなものも 見ているとどうやらその他もろもろ、どうやら別に引かれるみたいです。
  • ここのゴミ回収は市じゃなく民間業者に頼んでます。日曜除いて毎日回収にやってくるので、月720円だっけ....安いもんだと思いますよ。

交通

• 複路線利用でき、駅から近いのがいい。
• 阪急は始発駅
• 阪急駅2駅(1駅は始発)、JR1駅(特急停車駅)はなかなか魅力的かと思いますよ。 まあ、車中心の生活だとかなりストレスフルな地区かもしれませんね。

【周辺道路】

• 周辺道路はとても混みあっていて、特に夕方の帰宅ラッシュ&歌劇の終演後はとてつもない渋滞で毎日うんざり。
• マンション前の交通量多いですね、抜け道になっているようですね。 歩道も狭い割りに、自転車などがたくさん通り、犬を散歩させるには、後ろにも目がいりますね。 それでも、昔より道は整備され、歩道も整備されていました。 昔は歩道もなく狭い道で、抜け道として利用されていましたから。 しかし、歩道の整備がいまいちですね。 それと昔から、宝塚から宝塚南口に車で行くのは、渋滞していましたね。 まあ、宝塚は買い物不便で、交通渋滞は慢性化ですから。 阪急電車での移動は便利ですけど。

構造・建物

• 敷地面積：2,996.56m2
• エントランスは重厚そうで良さげです。
• 外観デザイン、素敵ですね。西洋っぽくて。
• デザインは重厚感あっていいですね。ホテル調で色も落ち着いてて。
• リビングは武庫川側になく、山側になるらしいです。 向かいの低い山を見ながらの生活です。 南側リビングの建設上の選択だったようですね。 近所の川側のマンションも同じ向きですね。
• 川沿いで抜け感がある
• 外観は普通より白く見えるみたいですね。新築を建てた人から教えてもらったのですが、黄色がクリーム色に見え、クリーム色がオフホワイトに見え、オフホワイトが白に見えるそうです。壁は日当たりのいいところだと、より白さが際立つんでしょう。

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  施工時 外観（2016-12-23撮影）

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  模型 外観（2017-01-06撮影）

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  夜は結構綺麗（2017-01-06撮影）

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  噴水時の川側外観（2017-01-22撮影）

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  噴水時の川側外観2（2017-01-29撮影）

共用施設

• 駐車場：92台(機械式87台、平面式5台　内店舗用平面式4台含む)
• バイク置場：2台(平面式)
• ミニバイク置場：13台(平面式)
• 自転車置場：357台(2段式344台、ラック式8台 、店舗用平面式5台)

設備・仕様

• 内装外観ともに重厚

間取り

• 間取り：3LDK＋N～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：70.23m2～93.90m2
• チラシの間取りだと両端の部屋は川側にベランダあるっぽいな
• マンションは、クローゼットは、やはりウォークインクローゼットサイズが欲しいところですね。戸建てと違い、広さが限られているので。 広めの納戸も使い勝手がよさそうですね。　 スペースを有効に広く使うには、収納の広さが広いかどうかで変わってきますから。

買い物・食事

• コンビニが近いのでちょっとした買い物をするにはいいですね
• 大型スーパーがなく食費はかさみそう(車でまとめ買いするなら10分程でイオンがあります)
• 買い物についてですがこれは確かに少し不便かもしれません。南口駅のオアシスかイカリぐらいしかなく夕方のオアシスはとても混みます。ただ今ニトリ、ユニクロ、VWが建設中の宝塚ガーデンフィールズ跡地に、イズミヤが入るという噂があるのでそこに期待です。
  • 宝塚ガーデンフィールズの跡地にイズミヤができる噂の投稿がありましたが、インターネットで調べると、その他にもニトリ、ユニクロ、スタバ？みたいな情報があります。
  • 宝塚歌劇団すみれ寮(建築済)、宝塚歌劇団舞台倉庫(建設中)、ニトリ(12/11～)、ユニクロ(12/11～)、フォルクスワーゲン(建設中)、宝塚市運営による市民憩いの場(計画中)ができるようです。
• 近くに宝塚ホテルやワシントンホテルや若水がある(お祝いごとや日帰り入浴ができる)
• イカリと阪急オアシスが利用できる
  • 宝塚南口も徒歩買い物圏だから便利だね。宝塚は自転車が使いにくいからね。
• 阪急、イカリスーパー、オアシスなどがあり買い物には困りません。阪急は特に審査な食材が多い印象。また若水の向かいの広場では定期的に西谷地域の野菜の朝市が開催されます。 スイーツも色々あります。個人的には宝塚ホテル内のケーキ屋のアップルパイがお勧め。
• 近所のオススメグルメですけど、丸三食堂がオススメですよ。少し並びますが魚が美味しいです。 また夜食にラーメンあもオススメ。 ルマンは有名だけど、その近所の小さなパン屋さんnononもオシャレで良いですよ。 入居されたら是非、宝塚ライフをお楽しみ下さい。
  • そうそうナチュールスパ宝塚前のカトマンドゥカリーもオススメでした。
• 私は南口にも宝塚にも行けるのが利点と捉えました。阪急オアシスにもイカリにも宝塚阪急やパントリーにもお買物に行ける。

育児・教育

• 徒歩圏内に幼稚園は複数あり、ちょっと距離がある幼稚園の送迎バスも近くに停まります。
• 子供について、例えば大阪と比べると保育所代は1万円程高く、無認可保育所は高く認可とかわりません。便利な保育所は待機でなかなか入れずかなり遠いところならなんとか空いてるというかんじですが、坂道が多く車がないとしんどい。乳児医療は年収上限を越えると1歳から医療証がなくなります。
• 小学校の学区が良い
• 小学校が遠い
• 認可保育園が近くにない(認可外は2軒)
• 光が丘中学校はとても評判が良いという話ですので、ここが通学区であることはとても宜しいんじゃないでしょうか。 ただ純粋に遠いですね（汗） 自転車通学ってどうなんですか？
• 湯本町周辺は音楽学校の生徒さんやジェンヌさんがそこら中に住んでいます。街を歩けばジェンヌに当たる、です。うちのマンションにも何人も住んでます。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 自然と華やかさが共存
• やはりラブホと銀馬車は気になる
• リバーサイドを謳っているけど、全戸南西向きだから自室からのリバーサイドビューはないんだね。 どの駅へも中途半端な距離だし、宝塚ももういいマンションは出て来んのかね。
  • えっ、川沿いに建てられていて川が眺められないんですか？ 自室からは間取り次第かもしれませんが、リビング（バルコニー）が リバービューなら十分という気がします。 それにしても武庫川は大きな川ですね。 河川敷ではジョギングやウォーキングされている方もいらっしゃいますか？
    • 全邸南西向きってことは玄関が川側なのでは？違いますかね？
• このマンションが建つあたりの河川敷はマラソンが出来る様にはなってないですね。 舗装されてはいますが距離的にも雰囲気的にもジョギングというのは向いてないかと・・・ ジョギングやウォーキングに向いてる広い河川敷はもう少し下った宝塚市役所あたりからとなります。 実家が宝塚でちょくちょく帰りますが大阪にも神戸にも出やすく、六甲山系にもすぐハイキングに行けたりと 環境的には気に入ってはいます。 ここは駅も近いですし綺麗な武庫川沿いなので住むには良いと思います。 JRもある宝塚駅そばに阪急だけではなくオアシス等のスーパーがほしいところですが。 花火大会があるので、リバービューでリビングが配置されないと魅力半減ですよね。 リバービューの場合は東北東向きになりそうなので日あたりはあまり望めないですが解放感はありますね。
• 一部の部屋だけかもしれませんが、リバービューもあるんですね。 他の条件を押してまで花火のためだけにマンション選びはしませんが、 部屋から花火が見えれば嬉しいという程度ですよね。 それより、プロジェクト発表会で同時開催されるトークショーは必要？と 感じてしまいます。
• 近くにあるラブホテルが気になりませんか？バルコニー側がラブホテルの方向になると思うのですが。
  • 確かにマンションの目の前がラブホテルですから気になりますね。この近辺はマンションが立ち並んでいるのですが、このラブホテルの目の土地だけ開発されていなかったのは、理由があるかもしれませんね。
• リバーサイドで良いなって思いましたが、宝塚駅には少し遠いですよね。
• マンション前の道路が結構な交通量ですね。やっぱり排気ガスがくさいんでしょうか。上のほうに住めば川風で気にならない？折角都心部から離れて住むんですから気にならない程度だといいのですが…
  • マンションの前の道は、宝塚観光プロムナードになっています。今日も散歩してきました。排気ガスなど気になったことがありません。最近、テレビ番組で宝塚南口を紹介されていましたがタレントさんが、道路沿いのラーメン屋さんのテラスからの景色を大絶賛されていました。
• メインエントランスの正面がラブホテルいうのが気になります せっかくの川沿いですが、川が北側なのが残念です。 南側なら良かったのに。あえて川沿い選ぶメリットないですね。 地盤も心配です。
• マンションが南西向きで、武庫川は反対側の北側にあるので、リビングからは川は見えないですね
  • 川は北側ですからね…。 北側に開口部造っても、結局寒いし暗い、という風になってしまうから 仕方がないのかなぁとは思います。 価格面でのメリットが多くあるといいなぁなんて思う方も多くなりそう。
• リビングの正面にラブホテル。ラブホテルの夜間照明がキラキラする。毎日ラブホテルが目に入る住環境は良くないのか明白。
• 目の前の通りは昼間はそこそこ車の往来があるようですが、 夜間はどうでしょう？ さすがに減りますか？
  • 正面に銀馬車。その左にラブホテル。前の道は交通量が週末にかけて多い。武庫川の増水が心配。
• すぐ近くの川沿いに住んでますが、虫が凄いですよ。
  • 虫は実際凄いです。季節によって違いはありますが、ひどい時はマンション内にかなりの数が飛び回ってます。部屋の中にも小蝿は常にいるかな。 私はあまり気にしないほうなのでいいですが、虫嫌いの家族がいるなら厳しいかなと思います。 でもおっしゃる通り宝塚は素敵な場所ですよ！ 私のマンションには歌劇の方も住まれてます。
• 近隣の高層階に住んでいますが、ユスリカ？羽虫、コバエなどの虫がとにかく多いです。町中も歩いていると場所と時間によっては虫が大量に襲ってきます。湿気もとても感じます。
• 網戸や防虫対策をしても気がついたら虫が入ってきます。夜なんかはマンションのエントランスのドアに大量の虫が張り付き飛び回っています。
• 大劇場正面のこの立地はもうなかなかないですよね〜駅近い(阪急は始発ですし)、自然豊か、華やかさもある。学区もいいですしね。 ただ洪水の心配や虫の不快とどう折り合いをつけるか、悩ましいですね。
• 駅も近くて駅周辺で買い物も出来てとても便利なのですが 川沿いであるということは、台風などの時に大丈夫かが心配です。 また虫や川の臭いなどもどうなのか気になっています。
• 道路向かいのラブホテルですが、5年以内ぐらいまでで、あの辺り一画すべて取り壊してでかいマンションが建ちそうな気がしますが、いかがでしょうか？
  • あそこのラブホテルは結構老舗ですよ。 僕が高校生くらいの時でも結構年季入っている感じでいつ潰れてもおかしくないと思っていましたが、それから20年以上経ってます。 僕は少なくとも5年は潰れないと予想します。
  • ラブホの前を通って帰宅していると、いろいろな場面に出くわします。 少なくとも子育てには向かない環境ですね。
• 実際に昼間ですが歩いてきました。他の方も記載していますように、真向かいにのカラオケ店舗とＬホテルがとてもとても気になりますね。恐らくはネオンもチカチカと歓楽街の様相。
• 夜は車以外の騒音は気になりますか? 駅前から道路を歩いていて騒がしいと感じますか?栄町と比べてはどうでしょうか？ 夜の環境は、どなたか知らないでしょうか?
  • 近所に住むものです。 通勤ルートなので毎日通ります。 夜の騒音についてですが・・・ 静かなものです。 結構早い時間から静かになります。 逆に静かすぎるので、夜道が心配でしたが ホテルのネオンが明るいので妻も安心だと言ってました。
• この場所は宝塚の防災マップには含まれて無いのですね。現地を見たところ、もし水没するとしても裏の駐車場ぐらいでしょうか？
• 雑居ビルの前は、昼間は気になりませんが、夜になると客待ちタクシー停まってて、おそらく飲み屋の客が騒いでいるときがあります。ホテルはそんなに気になりません。
• マンションの前の道は176号から西宮北口方面の抜け道となっており、非常に交通量が多いです。
  • 大阪中心から適度な距離であり、駅周辺に関しては慢性的な渋滞で車での移動が不便な点を除けばまずまず住みやすい環境ではないでしょうか？

周辺施設

• 毎朝、玄関開けたら大劇場が見えるっていうのも気分が上がるかなあと。宝塚ファンなので。

【医療施設】

• 隣接して１階に医療モールが設けられるのは、便利だと思います。 できれば、２４時間年中無休だといいのに。 そうなると、かなりコストがかかるでしょうね。
  • 医療施設が四店舗入るってことなんでしょうか。 歯医者、内科あたりは入りそうですね。 小児科も入ると子持ちには便利ですがどうでしょうね。
    • 店舗って何が入るの？と思ったら医療モールですか。 いいんじゃないですか。 病気の時って病院に行くことすらしんどい時ってありますから。 子どもさんがいる場合は特に大変なので 小児科が入ったりするといいのかな？ コンビニなんかだと便利ではあったかなとは思いますが…。
• 医療施設がたくさんあるので安心できそうです。
• 個人の医院も多数あります。評判はぴんきりなので事前調査は必要ですが。
• 1階はクリニックが入ると聞きました。内科と眼科と薬局と聞いてました。変更になっていたらすみません。 ピンキリとありますが、歯医者さんと小児科でお勧めのところはありますか？
  • 歯医者は私は駅前の奥田歯科クリニックがオススメです。理由は一度の治療で長めに時間をとってくれ、通院回数を減らしてくれるから助かります。 小児科は詳しく分かりませんが、出産したのがサンタクルスだったので今のところそこで特に不満は無いです。ご参考までに。
  • 一階はクリニックが入るのですね。情報ありがとうございます。 小児科は逆瀬川の後藤さん、売布のもりのぶさんの評判がいいです。宝塚南口にも栗原さんがありますが、比較的人気はないようで、あまり待たずに診察を受けられます。うちの子供がインフルエンザの予防接種を受ける際は、待合室で風邪をうつされないよう、待合室に患者の少ない栗原さんで受けました。

その他

• 宝塚市は税金が高いってよく言われてますが実際に住まれてるかたどうでしょうか。
• ここは花火見えますかね？

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