パラドール伏見桃山グランプレイス

2017年2月21日 (火) 11:46時点における版

パラドール伏見桃山グランプレイス 外観

物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区奉行前町4-2及び5（地番）
• 交通：

1. 京阪本線 「伏見桃山」駅 徒歩5分
2. 近鉄京都線 「桃山御陵前」駅 徒歩6分
3. 京阪宇治線 「観月橋」駅 徒歩7分
4. 奈良線 「桃山」駅 徒歩9分

• 総戸数：82戸
• 構造、建物階数：地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年01月
• 売主：株式会社今井建設
• 施工：株式会社淺沼組

価格・コスト・販売時状況

• 西側線路沿いで2500-3000万、南側70m2台の部屋で3700万前後、東南角最上階は5250万、東側3500万前後でした。
• ここは売れてるのでしょうか？
  • 先週モデルルーム見に行って話を聞いてきましたが、82戸のうち半分は決まっているそうですよ。
• カラーセレクト申し込みしてきました。売れ行きも順調らしく、もう8割以上は売れていて安心しました。日当たり等で人気があるはずの南側の低層階は意外に残ってました。南側の官舎が売却されたら、次に建つものによって景観が変わりますから、抜け感がある東側と西側が先に売れたのかな？と思います。
  • 売却は半年以上前から決まっていたことです。営業は販売に不利なことは言わないか、ごまかします
    • 南向きが最終期まで売れ残ってる理由ですね。経験上、多少眺望や日当たりが悪くても「駅近、南向き」は結局将来的には売りやすい物件ではあるので、値下げされるなら買いかなとは思います。営業は不利なことは「聞かれたら答える」けれど、聞かれなければ触れません。不動産は買う側も必死の勉強が必要です。

【維持費】

• 管理費、安いですね。機械式の駐車場があるので将来は、どうなるかわかりませんが。
• やはり駐車場は、結構、金額しますね。 ここなら、車がなくても問題ないので手放すのも方法かも。 管理費と修繕費用が安い。 いずれ値上がりするのは、わかっていますけど。駐車場は、機械式だしね。

【契約者】

• 2月中に完成予定、1月内覧のようですね。楽しみです。 同時期の桃山周辺新築のファインフラッツ、エスリードと比較し、ここは価格も設備も管理修繕費も無駄がないと思って決めました。マンション全体が見えるという開放的な感じも土地の狭い混み入った桃山地区では珍しく気に入りました。 広い前面道路から車の出入りもしやすいです。何より桃山御陵前・大手筋近くは本当に便利で風情もあり、伏見区では別格の地域で、あれほどの数のマンションがあるのに駅近中古の売りはなかなか出ません。手放さないか、賃貸に出しても借り手がつくのでしょう。 駐車場代は安くはないですが、機械式駐車場の維持費になると思えば、車を持たない人の不公平感や負担感も軽減されると思います。 線路沿いという不利な点はマンション全体価格に反映されているでしょうし、電車騒音の西側は低価格の設定、線路から遠い南東角部屋など羨ましい部屋は高価格、よく考えられた値付けだと思います。 あとは住人皆で協力しあって、管理の行き届いた価値あるマンションにしていきたいですね！

交通

• 複路線利用できていい。
• 京阪の駅に近いのは嬉しい立地です。 ＪＲは少し遠めですが京都駅に出るのは便利！
• 近道を使ったら、伏見桃山駅構内まで4分、桃山駅改札口にも7分くらいで歩けました。広告の時間より近い印象です

構造・建物

• タイルが渋めの色で、桃山地区らしい重厚な存在感もあって良かったです。
• 方向が3点あるので、どのコートがいいか迷いますね。本当は南が一番日当たり的にはベストでしょうけど、東や西もメリットがありそうですね。バルコニーに水洗があるので、バルコニーの清掃やプランターのみずやりに役立ちそうです。

• 

  施工時 西棟（2014-12-12撮影）

【入居者】

• 居住者です。近鉄の音はすっかり慣れましたよ(^｡^)閉めていれば防音性はしっかりしてると思いました。 とにかく便利なのに、時々の近鉄以外は非常に静かな場所なので満足です。住人も上質で、揉めごともありません。
• 住み心地はとても良いのですが、南側官舎跡を落札したプレサンスが今後どんなマンションを建てるかですね^_^; せっかくの日当たりがどうなるか、今は分かりませんし…

共用施設

• 駐車場　機械式：47台（内来客用2台）、平面式：10台（内住戸専用駐車場：8台、来客用：2台）
• 自転車置場　スライド式 ：91台、2段式 ：58台
• ミニバイク置場 8台
• バイク置場　6台
• 駐車場は戸数の半分くらい
• 駐車場は　たくさん確保されているけれど　機械式駐車場は　機械の上げ下げ操作に時間がかかるから　出入りに時間かかりますよね。駐車場の出入り口の構造や場所が気になりますね。
  • 機械式駐車場は上下させずに出入りできる１階が値段が高く他の場所が安いので、たまにしか使わない人は安いほうを選ぶので、高くても１階を選ぶと出し入れしやすいです。

設備・仕様

• 設備も安価なものでおさえている気がしました。ベランダの仕切りもペラペラボード一枚、バルコニーの水道も蛇口のみでシンクがなくて残念でした。
• キッチンのシンクが広々としていますし、ミドルシンクもなかなか考えられていて魅力的ですね。 ガスコンロも広いのがいいです。ガスコンロって狭いと案外使いにくいんですね。 キッチンに床暖房があるのは寒い冬の足元にはいいですね
• 食洗機があるから、シンクはここまで大きくなくていいかなと思う。 ミドルシンクも掃除が面倒だし、ホームページの写真のように、この上にまな板を置いて切ると 前かがみになり、腰を痛めそう。 普通に、天板のスペースを広くした方が使いやすい。 コンロの75cmは、築7年の中流マンションの我が家のコンロと同じ大きさだから標準だと思う。 キッチンの床暖房はなくてもよい。キッチンに長くいるわけでないので。 床マットとスリッパで、暖房の恩恵があまり感じられない。 キッチンにそれほどお金をかけなくてよいから、もう少し安くして欲しかった。 生活する上で、ここの立地はとても良いと思う。 西側はちょっと大変と思うけれど、防音効果のあるサッシが十分機能するならよいかな。
• 一番危惧していた近鉄の音も、サッシを閉めたら全然大丈夫で安心しました。揺れもないし、耐震等級2の安定感ですかね

間取り

• 間取り　1LDK＋F～4LDK
• 専有面積 54.74m2～95.91m2
• バルコニー面積：9.34m2～20.04m2
• ルーフバルコニー：36.44m2・40.48m2（使用料無）
• 専用庭：4.85m2～12.92m2
• テラス：6.77m2～19.9m2（使用料無）
• ポーチ：2.2m2～7.18m2
• アルコーブ面積：1.7m2～3.04m2
• 一階が駐車場つきと電話で問いあわせた時、営業の方に聞きました。
• ファミリー層のマンションかなと思うのですが、小さい部屋もあるようです。

買い物・食事

• 買い物も便利そうなのと学校も周辺にあって良さそうな物件ですね。
• 生活利便施設などは、近くに商店街などがあり良いと思う

育児・教育

• ここって、意外と丹波橋駅も教育大附属小中も徒歩圏内ですね。大通りの24号線も渡らずに北上して1km程度なら、これも売りにすればいいのに、と思いました。

周辺環境・治安

• 線路の真横というのが、難点かな。現地みにいってみたけど、けっこううるさい。
  • 駅の手前で電車のスピードはあまりでてないのですが、ちょうど線路のつぎめのところで、ガタゴト音は強いですね。現地見にいって感じました。
  • 近鉄は特急や急行など本数も多いから心配です。上の階にいくほど音は響くから不安です。JR奈良線くらいなら本数も少なくていいけど…。
  • 西側の騒音はつらそうですね。東側はまだましなのかな？
• 駅からの道は商店と反対側の方だから確かに暗いですが、特に治安が悪いとか、危険とかは無いて思います。勿論いつどこで何があるかわからないですが、、特に心配される事も無く。
• マンションの真下に活断層が通っているとの説明を受けましたが、これまでにこの活断層由来の地震が起こったこともないし、今後もまず大丈夫だろうとのこと。
  • 活断層は、真下の活断層が動かなくても連鎖的に動く場合があります。過去に動いていない理由で安心するのは早計です。むしろ、動いていないことを問題視した方がいいです。
  • 真下にあるのは桃山断層です。宇治川断層も観月橋辺りまできてるらしいので、すぐ近くですけど…
• 毎日の通勤や利便性、適度な風情や歴史ある地域、(伏見区内では良い方である)教育環境など、この立地は総合的に買いだと思いました(^^)
• あまり土地勘がない者ですが、こちらのマンションが建てられる地域区分と言うんですか？山ろく型建造物修景地区、埋蔵文化財包蔵地区に指定されているみたいです。これってどのような意味があり、どのような恩恵、あるいはリスクがあるのでしょう？
  • それほど詳しくありませんが…山ろく型建造物修景地区→京都の景観条例により、デザイン(屋根の形、ひさしの長さ、外壁の色等)に規制がある。歴史都市京都に相応しい街並…ということで、スタイリッシュで近代的なデザインでは許可が下りない。メリットとしては、周辺の風情は守られる。埋蔵文化財包蔵地区→歴史都市京都市内は、ほとんどこれに当てはまってしまう。建築時に埋蔵文化財の調査が必要な土地。費用負担や調査レベルは、場所や建築時の土地面積などにより様々なパターンがあるようです。京都では時々聞く話ですが、すごいモノが出てしまうと工事も長期間止まるし、何も出ませんようにと祈るくらいなのでメリットは無いですね。見なかったことにして埋めてしまう業者も居ると聞いたことがあります。この地区にかからないに越したことはないですね。
• ここまで線路に近いと西向きは、線路の鉄粉などが気になりますね。他の向きでも電車の音はかなり聞こえそうですけど。
• 本当に線路沿いなので、ここは立地的にはイマイチ。電車の音と西向きは窓を開けたら電車が見える状態ですね。電車好きの人にはおススメかも。

周辺施設

【駐車場】

• 近隣の駐車場、問い合わせたら空きはありました。2～3分歩くけど金額もマンションとそう変わらず…むしろ安めで、平地で出し入れが楽、機械式の故障に巻き込まれる事も待ち時間もない。かなり心が動きましたが、これまでに車上荒らし、イタズラがあったそうです(^^;;マンション敷地内で機械式というのは、セキュリティ的なメリットがありますね。今は古い車でも、また新車に買い換えた時、敷地外駐車場でイタズラでもされたら悲し過ぎますし…

抽選に当たることを祈ります^^;

その他

• 南側に建設中のマンションのスレッド立ちました。プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613216/

• プレサンスロジェ伏見桃山のスレッドで話題になっています。このマンションの管理組合、または一部の部屋の所有者と ここのお隣のマンションで販売中のプレサンスロジェ伏見桃山の建築工事で事業主と揉めてるんですか？ どういう経緯があったのでしょうか？
  • 『プレサンスコーポレーション　建設反対』 『プレサンス　建築紛争』 とかで検索すると色々と出てきました。他のプレサンスのマンションでも似たようなことがあったのだと思います。財閥系とか一流の大手マンションデベロッパーでも検索すると似たようなことがたくさんあるようです。合法か違法かでいえば合法なのでどうにもならないのかもしれませんね。

掲示板

• 「パラドール伏見桃山グランプレイス」についての口コミ掲示板一覧
• パラドール伏見桃山グランプレイスってどうですか？【検討板】

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