プラウドタワー安堂寺

2017年2月15日 (水) 10:40時点における版

プラウドタワー安堂寺外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市中央区安堂寺町2丁目58-1（地番）
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩1分
2. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩1分

• 総戸数：100戸
• 構造、建物階数：地上21階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年07月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店/エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社 関西支店
• 施工：株式会社 大林組 大阪支店

価格・コスト・販売時状況

• 谷六徒歩1分は値打ちあります。 購入可能なら絶対に購入すべき物件ですね。10年住んでも、リセール時に元がとれます。50〜60m2ぐらいのDINKS向けのほうが、賃貸需要もあるかもしれませんね。
• 坪単価220ぐらいで当初様子を見るみたいですよ
• 予想外の値段設定に愕然しました•••高すぎですね。排ガス問題もあるのに値段設定高くしたのは失敗だと思いますね〜
• 今日、説明会に参加して得られた情報は、ざっくりしたものですがその販売予定価格は予想よりもかなり高いと思いました。谷６でこの価格だといくら駅まで１分の立地でも買い得感のある間取りは限定されると思います。今後、変更になる可能性もありますが高層階だけでなく中・低層階まで万遍なく高い感じです。

1. 高層階(21F-16F) 67.50m2 - 82.55m2 3LDK(1)/3LDK+N(3) (1フロア 4タイプ)予定価格: 4000万円台半ば - 6000万円台後半
2. 中層階(15F-08F) 55.14m2 - 66.82m2 2LDK(4)/3LDK(1) (1フロア 5タイプ)予定価格: 3000万円台半ば - 4000万円台後半
3. 低層階(07F-02F) 36.57m2 - 62.92m2 1DK(2)/1LDK(1)/2LDK(3) (1フロア 6タイプ)予定価格: 2000万円台半ば - 4000万円台前半

• ＭＲの一般公開が３月からとのことですので当初より販売開始時期がずいぶんと先になった感じがします。
• 上の階は、思ったより手頃感。でも、下の方の広いの欲しかったから残念。モデルルームの完成が遅れたのかもしれないですね
• 価格表で坪200から230ぐらいは、低層階のお話でそれより上の階だともっと坪単価はもっと高かったはず。一番高い南東向きの高層階だと6000万後半(7000万弱?)だと思われますので上限は坪280万になる計算です。それとやっぱり長期優良住宅を望みそうなファミリ層向けの3LDK以上が高層階のみで中・低層階のほとんどが2LDK以下というのもバランスが悪く期待外れな要因だと思います。敷地面積の関係なんでしょうが無理に小さなフロアプランで部屋数を増やさない方がよかったように思います.
• 6階の36平米で2500万くらい、80平米の16階で6000万台。高すぎてコメント出来ません。
• こちらの高層階はどの位するのですか？
  • 南東角で坪250以上だったと思います。ただ、ここは高層階といっても20階以下なので・・・さすがプラウドというようなところもなく、割高感だけが印象に残りました。避難階段が屋外に露出されていたり、いつでもゴミ出しができなかったりと、一般的なマンションの内廊下タイプという感じです。駐輪場、駐車場の設置率も低く、価格に見合うだけ建物、サービスには達していないと思います。
• 価格は36平米1LDK～82平米3LDK2157万円～6898万円
• 坪単価200万円～280万円といったところでしょうか。
  • 坪あたり217万円らしいです。いくら谷町線1分でもバカ高すぎですよ。いくらプラウドでもやり過ぎ。あやうく雰囲気に流され、買いそうになりましたが冷静に考えると高すぎることに気付いて止めました。危なかった…

交通

• ここまで駅に近いと自転車も持たない方が多いのではないでしょうか。

徒歩だけで済ませられるから駅近に住む、という方も結構いそうですが。

構造・建物

• 内廊下
• いただいたプラン図面から読み取ると天井高は、最上階だけ2.7m で高・中層階が2.6m、低層階が2.55mです。
• 柱はたっぷりインポールですし、どうも高級タワーの臭いが全くしないんですよね。全面バルコニーにしたのもタイル面積を減らすためじゃないかと思います。
• 階高は3.1ｍしかないのだよ。パイプスペースもガッツリ中に食い込んでいるのだよ。そして、ご存じインポール。これはすなわち、有効面積が非常に小さいということになる。
• 階段が外に出ていて非常時のみの使用となっていますが、タワーマンションで内廊下だと、火事の時とか避難時に階段で煙に巻き込まれないように強いて外にしているのでしょうかね。それとも普通は屋内階段だけでしょうか。タワーの高さにもよるのでしょうが。
• 建設現場近くを通りますが、壁がコンクリートでないんですね。パネルのような板をはめていました。住居間の音は大丈夫なんでしょうか？タワーだからこのような工法なんですかね。壁がコンクリートでないマンションを初めて見ました。
• 目の前は、朝から晩まで 真っ暗な壁ですね。 南向きであれば、低層でも 幅員ありました。

【入居者】

• 当マンションの住人です。 本日、臨時総会があり、管理費の値上げ（平均月額4,000円）と民泊禁止の細則が可決されました。
  • 値上げの理由は、「駐車場の稼働率の低いから」と説明されていましたが、実際には駐車場の稼働率が低く収入が不足することは初年度から見込まれていたにもかかわらず、管理委託料の見直しや削減は全く行っていなかったことが議場で明らかになりました。 要するに、最初から赤字になる前提で管理委託料を設定していたということです。 組合側は「管理委託料については皆さま入居時に同意頂いている」などと言い放っていました。
  • また、延期となった消費税増税の影響や、それ以外に500～1000円分のバッファー（金額の妥当性についての質問も出ましたが説明はありませんでした）を値上げに含んでいるなど、かなり問題の多い管理費改定でした。
  • 議場では上記についての反対意見がたくさん出て、個人的にも反対票を投じましたが、事前の賛成票が多かったため、賛成多数で可決されてしまいました。総会は1時間程度でしたが、管理組合員もみな管理会社の言いなりといった様子で、大いに不満の残る臨時総会になりました。

共用施設

• 駐車場 38台
• 駐輪場 105台
• バイク置場 2台
• ミニバイク置き場 10台
• 駐車場、駐輪場が少ない。 駅徒歩１分とはいえ、駐輪100％は絶対不足しますよ。
• ブックカフェラウンジは魅力的な試みだと思いますが、実際どの程度書籍を充実させてくれるかによるところが大きいですね。
• 各階のエレベーターホールなど共有スペースの空調がどうなっているかご存知の方いらっしゃいますか？その辺りのことはまだ決まっていないでしょうか。

設備・仕様

• モデルルームを拝見した上での印象ですが、オプション設備を除いて考えると本当に並な感じですよね。とくに専用設備についてコストカットされているのがわかります。なぜ、スロップシンクでなく剥き出しの蛇口にしたのかこの価格帯ではちょっと考えられないです。トイレもＴＯＴＯウォシュレットのベーシックタイプでした。
• タワーっぽくないですね。小規模だからということもあるかもしれませんが、しょぼすぎる。ゴミ出しも決まった曜日しかダメ。コンシェルジュもいない。駐車場、駐輪場も少ない。仕様は悪くはないと思いましたが、特段良くもなく。間取も苦しいと思いました。
• Low-Eガラスは防音生に効果があるわけではなく、夏は遮熱性、冬は断熱性があるガラスじゃありませんでしたっけ。一部のガラスのみということは、例えば夏に室内の温度が上がり過ぎないようにバルコニー側だけに採用されているとかですかね？バルコニーの奥行きがない事を考えるとその線が強そうですよね。
  • 専有部西窓面には、高い遮熱・断熱性のLow-Eガラスを使っているみたいですね。西日は手強いので、Low-Eガラスだと少し安心できそう。

間取り

• 間取り：1DK～3LDK
• 専有面積：36.36m2～82.55m2
• 収納が少なすぎ
• 気になるのはバルコニーを外に引き回しているにも関わらず、アウトポールができていないってことですね。
• 1DK～となっているので、低層は投資向けの狭い部屋の可能性が高いかななんて勝手に思ってます。実際はふた開けてみないとわからない
• 引き廻しバルコニーはいいんだけど、どの部屋も奥行きが浅いんですよね。何か昔の長屋の直間って感じ。近所のマストタワーもそうだけど、部屋が薄いんですよね。
• ウォークインもあるプランがあって、いいなって思たのですが、ちょっと狭めの収納ですね。収納が少なめな感じがしますが、どうでしょうか。
• Hタイプは、66m2で2LDKありながら収納も大手デベらしく多い。柱、下がり天井、PSでどれだけ実際に狭くなっているか？間取りが良いのであまり気にならないと思うけど。

買い物・食事

• 近くにスーパーはありますか？
  • 空堀商店街にKOYOがありますよ。
  • 近くにスーパーがない
  • スーパーは、コーヨーまで三分〜四分ぐらいにありますよ。
  • コーヨーって小さいスーパーじゃないですか。 ちょっと不便ですよね。
  • コーヨービミョーですね。 たまでも近いけど、このマンションとたまでは似合わない。空堀商店街まちもあるし、実際困ることはないんでしょうけど。
• 歩いて五分ぐらいで大阪医療センターがありますよー。年内に大規模スーパーも医療センター横にオープン予定だってチラシきてました！
• 駅近いので車無しで十分生活できそうですが、大きい買い物には車ほしいですね。近隣にできるイズミヤがかなり大型店舗らしいので普段の買い物はそこか宅配お願いするかですね。
• スーパーに買いだしに行くのには必須だろうし繁華街に出るには坂がキツイだろうけど5万以上の自転車なら問題ないか。 ちょうど坂の下に8to8って自転車屋もあるな。
  • 私も生鮮の買い出しがあるのなら自転車があったほうが便利だと思います。あの距離歩けなくはないけれど 両手に荷物を持って帰ってくることを考えると

自転車に乗りたくなってしまうのではないかな～と感じました。あとは基本、乗ることは無さそうな感じですね。

育児・教育

• 小学校が遠い
• 南大江小より中央小の方が人気はあるようですね…正直、公立の小学校なんてどこでも一緒だろうって思ってるんですが勉強熱心な親御さんは違うようです。
• ここは中央小学校区ですよね？南小校区と比べれば数段マシだとは思うが、南大江と比べれば対象となる校区のアドレス的には中央小の方が少し気になるところ。公立だから大差ないとは思うが。
  • 私は粉川町に住んでますが、中央小学校がいいなんて一回も聞いたことありませんよ。そもそも心斎橋付近の南小は話になりませんよ。ところで、南大江小学校は東中学になりますよね。中央小学校は上町中学校ですね。長堀通りより南の学校は評判が悪すぎます。付近の人に聞いてみればすぐわかることですよ。

周辺環境・治安

• 現地はかなり狭くマンションがいっぱい建つ中に 無理くり建つ感じです。 駅から1分、、、改札出てかなり歩きます。
• 東側、谷町筋沿いだからうるさそうですね。
  • 谷町筋はアンダーパスになってるし、側道があるので直で面しているところよりだいぶ気分が違うとは思う
• 上町台地の真ん中と言えるのに、ゴチャゴチャしてるんだよね。このあたり。谷六の駅が中途半端だからか。上町筋に向かえばまだマシだが、それでも雰囲気が垢抜けない。
• 地盤が頑丈
• 治安良好
• 駅にも近く商店街やスーパー、大阪城公園なども徒歩圏で病院や教育施設も揃っていて、立地は良さそう。ということは価格は高そうですね。間取りは開口部の多いつくりが多いようで、通風や明るさが期待できそうですが、柱の位置などが気になります。眺望などを期待するとなると何階以上が理想的ですか？高台とはいえ周辺の建物はどの程度なのか気になります。
  • 隣の建物超えれば台地の上だから景色抜群だと思います。越えなければ台地の上のメリットあんまりないかも。
• 夕方に観ましたが夕日は北西にデカいマンションがあるので日陰になりそうですね。朝は谷町筋があるので大丈夫でしょう。南隣の銀行が旧そうでしたが建て替えとか移転にならなければ日中の日当たりも見込めるのかな。
• 長堀通りより南で治安悪いのはアメ村⇔島之内で松屋町筋さえ西に行かなきゃ問題無い気がしますよ。高津神社の方まで下るとラブホ街がありますが１駅先なので問題ないでしょ。
  • 中学校も含めて中央区で長堀通りより南側で学校区がいいわけない。ここは駅が近いけど、学校区が悪いからファミリーには思案のしどころですね。
• 個人的に谷六が好きです。上町台地+官庁・NHK・総合病院の近辺、安全安心感があります。大型公園と風情のある商店街も徒歩圏で、落ち着きます。交通も便利だし、高速の圧迫感がなく、風俗店もありません。住環境がいいと思いますよ。
• 一年後、医療センターの銅座公園側の敷地に新しいスーパーができます。
• 車の出し入れと駐車場代の問題かな…。あそこは狭い一通＆谷町筋右折はできないからなぁ。
• 谷町筋の道幅の狭さ、坂、トラックなども盛んに通る交通量の多さ、価格、ここらがネックでしょうかね。ただ、順調に売れてる様なので野村＆大林、駅1分がそれを上回るのでしょう。谷町6丁目の地下通路、もうちょっと綺麗にならないかなぁってのがありますが。

周辺施設

その他

• 長期優良住宅のマンションというのはこれまであまり存在していない。これを希少ととらえることは結構なのだが、なぜあまり存在していないかというと、様々な要件をクリアする必要があるからだ。中でも水セメント比率の基準をクリアするというのが一番難易度が高い要件で、難易度が高いというのは、ここでは原価が多額にかかるという意味と同義と考えていいかもしれない。つまりこの物件が明らかに割高となっているのはその影響が大きいと感じた。長期優良住宅が供給されないのは、どうしても価格が高くなってしまうことをデベが敬遠するから。東京でも同様に割高だと言われていた。ここは客観的に見てインポール・収納もとても少ないというむしろ平凡にも思えるが駅1分、ブランド力でセメント原価までも回収しようとする程の力技に少しがっかりした。セメントが増えてもお隣さんとの防音には関係ないし、ここを期待していたターゲット層を外してしまったように思った。
• 長期優良・駅上・野村ということを考慮してもあまりにも強気な価格。長期優良ということでここまでの価格差があってはどうしても検討外になりますね。ファミリー世帯で野村以外でもいいというならここは間違いなくパスです。シングル、ディンクス世帯でどうしても野村がいいというならいいでしょうけど、それでも他の長期優良ではない野村の物件がいいかと思いますね。でも決して長期優良を否定してるわけではございませんので。ただ資産価値にここまでの差はでないはずなので、このタワーに期待してた分少し残念です。
• ここの良い所：

1. 二重床
2. 太陽光発電
3. 非常用の倉庫
4. 一部のガラスがLow-E採用（騒音がワンランク上？）
5. キッチン収納のホーロー底板

• 良くない点：

1. バルコニー 奥行がなさそう　シンクなし
2. 収納少ない

• 駅から近いのは強いですね。人気もあるし。構造も長期優良住宅認定されている位なので、そんなに問題がありそうでもない。永住するかは別として。高台なんですね。なんか不思議な感じがします。高速道路は夜見ると綺麗ですよね。
• nextpassの良さはわかるのですが、なかなかの御値段ですので、加入を迷っているのですが、加入しなかった場合は他の保険のようなものに入るのでしょうか？！

掲示板

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