ザ・パークハウス 練馬美術の森

2017年1月29日 (日) 21:27時点における版

物件概要

• 所在地：東京都練馬区貫井1丁目183番1他2筆（地番）
• 交通：西武池袋線 「中村橋」駅 徒歩2分 （北口）
• 総戸数：68戸
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年04月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：木内建設株式会社東京支店

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612902/

• 価格が読みにくいですね。隣の富士見台のパークハウスが平均２８０万だったから、時期・駅距離を考えれば、普通ならそれを超えてきてもおかしくないです。が、ここは土地が南北に長く、東西向き住戸が中心。しかも日照面から人気のある東側はやや高い建物があって、囲まれ感があります。逆に西は高い建物がなく、美術館の緑地が見える。売る側からも、買う側からも値付けが難しい物件ですね。物件名称からすると、西向きのほうを高くつけてくるのかもしれません。そうなると東の低層階がお買得になるのかな？いずれにせよ、ホームページの印象や６０戸そこそこという少戸数であることを考えると高めのお値段になりそうな気がします。
• 西向きに力を入れた広告ですね。美術の森ですからね。

【予想】

• 練馬駅徒歩11分に建設中の新築マンションは270万円ほどでしたよ。そのモデルルームの方曰く、建築資材の高騰が止まらないため、夏以降に売り出すマンションはますます値段が上がっていくとのことです。そして、練馬美術の森は坪単価300万円～になるだろうというお話でした。(当然、ご担当物件を推したいでしょうから、他を高めに仰っているかもしれませんが。。)
  • 300オーバーは南向きだけだと思うけどね。
• 価格、公開されましたね。南は8000以上、東南の上層階は7000以上くらいではないかと。
  • 今の相場だとそんなもんでしょう。それより安かったら逆に驚きですよ。囲まれた土地だから、最上階と低層階の価格差も大きいでしょうし。
• 南以外は微妙な立地ですね。南は7000後半〜8500くらいでしょうか。静かな分、電車の音がネックになりそう。東西は上層階で7000以上、その他は6000台ですかね。

【検討者】

• コンセプトは良いですよね。派手さはないけれど、駅まで徒歩２分。何気に便利。向きと値段に関しては、もうしかたがないのかな。予算に応じて考えていってというふうになっていくのではないでしょうか。
• 2010年のプラウドから比べると2割高ぐらいでしょうか。相場的には妥当なんでしょうね。
• 中村橋で1億は衝撃ニュースだ。300〜400だと唯一眺望が得られそうな西の上層階も7000中盤くらいでしょうか。
  • 一億の部屋があること自体はこの辺りでは普通ですよ。上鷺宮、石神井公園のパークハウスにもあったし、大泉、石神井、練馬のプラウドタワーにもありました。ま、今回の物件がそれら以上かどうかは知りませんが・・・。
• しかし、こうなってくるとホント検討対象になる部屋限られてくんな。ただそれも想定以上に高いという
• マンションの仕様自体もすごくグレードが高く作られている。最初はもっと子育て世代向けな感じで来るのかと思っていましたがそうでもなかったです。大人世帯向けという印象を受けました。
  • それもあるし、図書館・美術館・公園まで徒歩1分っていうのも強気の原因。ある意味、税金でどんなマンションよりも優れたライブラリを運営してもらってるようなもんですし。
• この立地はなかなか出ませんよ。駅から本当の正面で、徒歩2分。図書館・美術館が隣接で、スーパー＆小学校至近。 立地だけ見ればこの上ないし、三菱だからできたのは間違いないと思います。（中小デベだと価格を追及できないから仕入れられない）欠点があるのは事実だけど、売りになる点もまた大きな物件だと思います。
• 40戸販売のうち32戸に申込登録が入った模様です。まずまずの売れ行きではないでしょうか。
• 駅近だけどやっぱり各停しかないのがネックでしょうか。私はそれが一番ネックでした。
  • 中村橋は各駅停車とはいえ、都心まで近いし、中村橋周辺も非常に暮らしやすそうなので、各駅停車であることはあまり気にならないな。

【価格】

• 西は3階から7000万台ですね。上層はまさに7000中盤、高いところは8000という感じです（いずれも70平米台）。
• 400は南面最上階だね。あとの南面は300後半で全て1億超

【モデルルーム】

• 本日モデルルーム行ってきました。囲まれ物件なので、それに応じて階数・向きによりかなり価格差がありました。例えば、隣り合った部屋で同じような面積でも、500万近く差がある部屋も。。。全体は300万／坪〜400万／坪程度で、南面は全戸1億超え。前評判以上にかなーり強気な価格設定という印象です。
• モデルルーム見学行きました。90平米の間取りを大胆に改造した2LDK部屋がモデルルームになっていました。あまり現実味はなく分かりずらいなと感じました。駐車場がないのは残念。駅前なので戸建からマンションに越す高齢層向けにもいい物件かもしれません。価格の高さには驚き、南向き90平米1億1000万円台...西・北向きも90平米は1億ですね。これでも駅近ということで売れちゃうんでしょうか！？
• モデルルームは原型がなくイメージしにくかったです。価格帯も1番低くて5800万と、なかなか強気な設定だと思いました。今まで5件ほどマンションを見てきましたが、個人的には物件自体には感動は薄く、営業の方も最終的には駅近なので売れるの一点張りでした。
• 中村橋駅から徒歩２分という駅からかなり近い物件ですし、商業施設や教育機関にも恵まれていますので、資産価値は十分にある物件だと思ったのが、率直な意見です。
• MRグランドオープンいってきました。南棟の価格が結構下がっていましたが、お目当ての東・西棟は変化なしでした。
• 私もグランドオープン行ってきました。上の方の通り値段の調整が入ってましたが、まだ最終価格ではなく来月をもって確定するとのことでした。こちらも飛行機の件は説明なかったですね。

【施工会社】

• ここの施工者であるキウッティ建設というのはどなたか評判ご存知でないでしょうか。静岡の会社のようですが、あまり聞いたことないものです。
  • 木内建設ですよね？施工実績を見ているのですが、建物名は出てこないのですが、マンションであったり、公共機関と思わせるものあったり、またはスタジアムもあったりとかなり手広くやっている様子。関連企業も多いですので、大きな会社なのではないでしょうか。
  • 調べてるとプラウドやパークハウス、イニシアなど多数手掛けているようなので、ノウハウという点では安心できるかと思いますよ

【コスト】

• 修繕積立費や管理費が割高。加えてサイクルポーチ？とか部屋ごとの押し売りオプションのランニングとか踏まえて考えるとなんだかねぇ。
  • 管理費は確かに少し高いという印象。まぁスケールメリットないし已む無しという感じ。お隣のパークホームズほどは高くない。 修繕積立金は単価90円だよ？他の物件と比べても安い方だと思うが・・・？サイクルポートは自分もいらないけど、それが管理費に与える影響って・・・？駐車場は該当部屋の価格にオンされているし。各戸普通のオプションがついてるだけで過度なものはないという印象。

交通

• 徒歩２分なので、便利そうですね。車寄せなどもあって、いいなって思いました。
• 各駅停車しか停まらない駅
  • 各停であろうが池袋まですぐなので、そこまで不便は感じないですよ。9時出勤の人はまず座れないですね。10時出金の人は時々座れると思います。
• 出勤ですが、私は9時出社（8時前後の電車）だけど、週のうち4日（ほぼ毎日）ぐらいは飯田橋・市ヶ谷からは座れてますね。都心部というのが銀座・有楽町なら最後のほうは座れますよ。都心部というのが市ヶ谷・飯田橋・永田町ならほとんど座れませんが・・・
• 中村橋って結局練馬で乗り換えることが多いし、地下鉄も本数少なくて。。。だったら練馬１０分でもいいかなとか。まあ雨の日なんかは楽でしょうけど。。。
• 住んでみないとわからないと思いますが、各停でのんびりなんて思っても、江古田から激混みでつらいですｗ地下鉄利用も本数が少なくて不便。行きの上りは時間を合わせて利用できますが、帰りの下りは下手したら２回乗り換え。。。。練馬で乗り換えが一番マシかなぁ。今まで住んでいたところの交通事情にもよるのでなんともいえませんが、都心に近い割には電車は不便です。
  • 以前中央線沿線に住んでいまして、快速じゃなくても各停でのんびりというイメージだったのですが、池袋線各停の混み具合にはびっくりでした。私鉄ってどこもそうなのかな？あと乗り遅れたときのショックが大きいｗ例えば練馬なら１本乗り遅れても２～５分くらいの遅れですが、各停の駅だと下手したら１０分以上遅れることも。便利な駅からの引っ越しは十分気を付けた方が良いと思います。

構造・建物

• 敷地面積：2672.19m2
• 美術館まわりにマンションが建つのを楽しみにしていたのですが、敷地の形状がいまいちで南向き以外はちょっと難ありですね。
• ここは立地もなのですが、マンションの名前がいいなぁって思うのです。なかなかない名前です。
• 東西向き中心なのと囲まれ感があるのが残念
• 中住戸の玄関周りの設えがステキですね。自転車を置けるのは高級ロードバイク所有者には魅力なのでは？エレベーターに乗せるのが大変そうですが。。。
• エントランス部分などは雰囲気がありますね。玄関もワンクッションありプライバシーですね。。ベランダの手すりが３段階に分かれており上の階だけ擦りガラスなので外部からの視線も気にならないのが良いかも。後、マンションが奥まって設置されているのがプライバシーがありますね。
• 西棟、南棟はバルコニーがタイル張りっぽいのに、東棟は吹付け

【眺望・採光】

• 中階層だとマンションが隣接してるので眺望は厳しそうかな。
• 15:30くらいの西側の工事中の写真です。低層階は日当たりほとんどなさそうですね。↓
• 南向き目の前の電柱は気にならないかな？ちょうどバルコニー前だったらちょっとな～

ＭＲの模型に電柱ありましたっけ？

• • 南面の電柱どうだろうね？ Webのトップ見ると、街頭は白線で描かれているものの、電柱は見当たらないもんね。本来ならエントランスの真正面に位置してそうだけど。
  • 日照の時間毎シュミレーションと各階からの眺めを写真で見ましたが、電柱は写っていなかったです。南棟の各階二部屋のうちQタイプ側(西側)の前に位置しているかもしれませんよね。要確認ですね～
• 日当たりは航空写真で見ると、何時のものがわかりませんが、東向きは隣の建物の影に結構なってますね～
• 日影シミュレーションによると、東西隣接建物によって日が遮られることは意外となさそうという印象でした。西面のがやや影響を受けてたかな

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  西側施工時（2016-03-29撮影）

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  施工時（2016-12-20撮影）

共用施設

• 駐車場：総戸数に対して5台（専用駐車場4台、身障者用1台）※月額使用料未定、他来客用1台
• エントランスホールにどうやら一人掛けのイスのようなものが置いてありますね・・・？お出かけの準備が早い私などは、家族との準備タイムラグが普段からあるため、待ち合わせに重宝しそうで嬉しい限りです
  • あのイスは確かに嬉しいですね。このサイズのマンションでイスが設置されているのは珍しいと思います。理事会で決めればソファの購入も可能ですよ。

設備・仕様

• 東の棟は全部ガラス手摺
  • ガラス手摺はコストカットのイメージはありますね。道路に面していない東側のみ採用してますし。ただ、明るさは当然コンクリ壁よりあります。一方プライバシー性は多少なりとも落ちますね。結局、ガラスかコンクリかってのは一長一短
    • ガラス手すりはコストカットではないですね。工法の違いのことが多いです。 この物件の場合は囲まれ感があるので、少しでも広がり・採光を考えてガラスにしたんだと思います。

　http://wangantower.com/?p=7036

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：70.02m2～90.98m2
• 南向きが良いですが角部屋なので、とても高そうですね
• 立地はすごくいいが、間取りについては各部屋不整形なものが多くてちょっとイマイチかな。
• 間取りタイプはファミリータイプのようですから、ファミリー世帯が多くなるのかな。
• 玄関前に専用自転車置き場がついているのはポイント高いですね。
• 電車の音は避けられない場所です。美術の森という名前と現実のギャップ感。
  • 音は聞こうと思えば聞こえるけど、気になるレベルじゃない。この条件で音が気になる人はマンションに向いてない。（騒音でクレーマーになるのが見えてる）
  • 何度か現地に行きましたが電車の音はしました。通過の電車が多いからだと思います。室内にいれば気にならないと思いますが窓を開ければ聞こえると思います。とくに南側、駅よりの住戸。幹線道路沿いよりはマシですが。
• マンションの間取り自体はごく普通かなと思ったのですが 自転車が自宅の横に置けるのはうれしいです。サイクルポートのマンションを探していましたが自宅横に置けば安心なのでよいなと思いました。

【モデルルーム見学記から】

• 今回は、Ｐタイプのモデルルームを案内して貰いました。間取は、基本プランの３ＬＤＫ+ＷＩＮ+Ｎで専有面積は、９０．０７㎡ですが、モデルルームプランとしては、１ＬＤＫ＋ＷＩＣのプランです。
  • 玄関やホールには、ワイドスイッチや人感センサーが反応付のダウンライトやプッシュプルハンドルやダブルロックがついた鎌錠、玄関扉や窓には開閉センサーやディンプルキー、警備信号錠やシューズボックス、廊下保安灯などがあります。
  • ホビーラウンジには、床全面のタイル貼りで多目的に使用出来る約４．８畳のホビーラウンジが採用されています。キッチンは、クオーツストーンカウンタートップやディスポーザー、食器洗い乾燥機、浄水器は体型シャワー水栓で標準仕様となっています。
  • ガラストップコンロや水無し両面焼きグリルやキッチンパネル、野菜ストッカー付スライド収納や調味料スライドラック、マルチハンガーキッチン吊り戸棚やフィルターレスレンジフードや静音シンクなどがついています。
  • それから、バルコニーの面積は、１７．３５㎡あります。洗面室は、とても優雅なムードで、リネン庫や三面鏡裏収納やボウル一体型洗面化粧台や引き出し式シングルレバー水栓やヘルスメータースペースやソフトクローズ機能付スライド収納やティッシュボックス用のガードパイプなどが付いています。
  • また、浴室には、ミストサウナ付の浴室換気乾燥機、手元ボタン付き節湯型シャワーヘッドや保温浴槽、ささっとキレイ排水口やフラッグストーンフロアやプッシュ式排水栓やフルオートバスや浴室手摺などが搭載されています。それから、トイレには、特にこれといった特徴はありませんでした。

買い物・食事

• 中村橋は、だいぶ前に何度か行ったことがあります。しかし、その頃よりもかなり栄えてきたなという感じがしました。駅には、Emioという名のお店がありますので、会社から帰る時には、こうしたところで買い物するのが楽しみですね。
• 中村橋駅からぶらっと商店街を歩くとします。こういう商店街を歩いていると東京の下町の風情を感じます。毎日のお買い物には、こうした商店街があるのっていいものですね。
• コモディ・イイダが近いこと、駅近にオリンピックがあることもプラス評価
  • 近くにあるオリンピックはスーパーじゃなくてホムセンですよね？
• オリンピックってスーパーだけでなくホームセンターもあるんですか？検索してみたら、店舗情報が1階がペット用品・ガーデニング・日用品・コスメティック・傘・靴、2階がスポーツ用品・インテリア・家庭用品・DIY・文房具・バッグ・家庭電器・時計・衣料品を扱うんだそうで確かにこれはホームセンターですね。
• 公式サイトの現地周辺航空写真を見ると、駅の周りに商業施設が見当たらず、ほとんどが戸建の住宅地になっているんですよね。それ以外の大きな施設は練馬区美術館程度なのかな？
  • 商業施設と呼べるようなものは高架下に収まっているエミオくらいじゃないでしょうか。
    • 練馬のエミオって、入っているお店はマッサージとネイルサロンと雑貨屋とディキシーダイナーだけですか？商業施設としてはテナントも微妙ですがこちら以外にドラッグストアやスーパー、書店などはマンション近くにありますか？ 地図を見るとナチュラルスイーツの「どんぐりの木」が近いのかな。野菜の重ね煮をスイーツに取り入れているそうで興味があります。
      • 上で話に出ているのは練馬のエミオじゃなくて中村橋のエミオですよ。中村橋のエミオはガーデン自由ヶ丘（スーパー）が入ってますよ。あとは同じに高架下にセイユー。

本屋はサンツ商店街にあります。

• 美術館の直ぐそばに、月の風があります。何だか素敵なお店です
• サンツ商店街や、新規開通した補助第133号線にも小洒落た飲食店もあり

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  商店街（2016-12-20撮影）

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域

【眺望・採光】

• 地図で見るとC棟は目の前に4階建てのマンションが立ちはだかってますね。デザインのページを見る限り東向きと思われますが、あれだけ隣と近いと下の方の階は日照もこなさそうですし、目の前は古いマンションの壁や窓だし、、。現地の様子をご存知の方いらっしゃいますか？
  • 近隣住民です。C棟低層階は真っ暗だと思います。
  • 正確なところは図面を見てないからわからないけど、東向きは1階・2階は日照が望めないと思います。3階・4階も眺望はきつい。5階とそれ以下で値段が大きく違ってくるパターンじゃないでしょうか？南は希少なのですごく高くなりそうですし、西が普通に人気になるんじゃないでしょうか？ 東向きを買う人は日影図を見せてもらうことは必須でしょうね。個人的には西側も確定眺望ってわけじゃないし、価格によっては東もありかと思いますが・・・
• 西には団地が広がっていますね。森も見えますが、眺望が良いとは言えない気がします。
  • 美術の森緑地を売りにしたマンションなのでしょうが、私もそれほど眺望が良いとは感じられません。それよりも駅徒歩2分の資産価値を重視した方が良いのかも？スーパーなど買い物施設は駅の向こう側ですが。
• 西はマンションと隣接しているのが気になります。南と西の上層階に人気が集中しそうですね。
• 東面は3階まではほとんど日当たりがないということでした。ただ4階までは目の前に古いマンションがあって眺望あんまりです。裏手北側にある外部駐車場から当マンションと東隣接マンションの間隔を見てきましたが、かなり近く、圧迫感があるものと思います。

【飛行経路】

• 真上が羽田空港に着陸する飛行機の経路。1,200m位の高さ
• 国交省のwebによると大体1,000mくらいの高度っぽいね。大型機着陸経路における高度1,000mだと、大体70dbらしく、建物の中にいる場合は25db軽減され、結果45db程度になって実態の影響はそれほどないと願う。
• 国交省のルート案見ても、もっと練馬よりに見えるんだが。真上のソースありますか？
  • まさに国交相のwebだよ。練馬と中村橋の距離でどっち寄りだという議論って意味あるのかな... 。強いてそう言う議論をするとしても飛行経路は中村橋寄りにしか見えない
  • 夜間のルートじゃないし、線路からの距離を考えても神経質な人じゃなきゃ問題なさそうな気はする。
• 電車の音届きますかね？ 電車と飛行機の騒音ダブルかな
  • 物件前で電車の音を確認してみたけど、当然聞こえますが、個人的にはそれほど気にならない音量。屋外でそうなんだから建物の中にいればなおさら気にならないと思います。 飛行機もそこそこ高度あるだろうし我が家は問題にしていません。
    • 西武池袋線の中村橋の近辺は防音壁がありますから、下だと気にならないけど、上層階はちょっと気になるかも知れませんね。飛行機の騒音も上の方が聞こえやすいかもと考えると、ここは下の階の方が良いかも。

周辺施設

• 美術館・図書館が近い
• 中村橋駅から少し歩いたところに、練馬区立美術館があります。個人的には、美術館は大好きで学生時代や若い頃には美術館にはよくいったものでした。自分自身の感性を磨いだり、運気を上げるためのスポットとしても美術館があるところって、いいなと感じました。
• 美術館、図書館の近くで立地よし。図書館を自分の本棚のようにして利用できれば学力が高い子が育つかも・・・なんて今からドキドキしています。
  • 図書館12月4日、2回、人形劇シアターが行われるようです。各回50名で1時間。これ予約すれば無料なんですか？豪華だ・・・。 親子ペアで500円でも充分安いのに、無料でこういった公演があるならいいですね。通っちゃいそうです。
    • この辺りは公園などの環境面はもちろん、上記のような催しもあるなど文化的な面も良いし、子育てには向いていると思います。

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  練馬区立美術館（2016-12-20撮影）

その他

掲示板

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