リーフィアレジデンス栗平

2017年1月29日 (日) 10:24時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区白鳥3丁目6番1他（地番）
• 交通：小田急多摩線 「栗平」駅 徒歩2分
• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：地上6階　地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月中旬予定
• 売主：小田急不動産株式会社
• 施工：東鉄工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 鉄塔と建物との実距離は一番近い場所でいかほど？
  • 鉄塔のマイナス分は安くするだろうけど、建築コストが上がっているので殺到して抽選ってなるほどの格安は期待できないよ。
• 地元民です。ここの建設地は長く小田急の販売センターと駐車場だったから土地の取得費が安い分割安になるのでは思います。地元住民に優先販売してくれないかなと期待しています 抽選になるでしょうね。送電線のすぐ近くに医院もあるし個人的には気にしません。
  • 優先販売って条件があって近隣住民を対象とできるのは、建築協定で決まってるケース。抽選になるというか、抽選になるように販売するんだよね。
• 価格は3LDKでどのくらい～になるでしょうか？検討つかずイメージだけでも知りたいです。
  • リーフィア10期くらいのときに小田急不動産のひとが、高圧線や鉄塔は意外と皆さん気にしないということが私たちもわかりました。って話してました。

駅からの近さや新百合の高騰を考えると、個人的には4500万くらいの強気設定でくるのでは、と思っています。

交通

• 新宿だと新百合で乗り換え。通勤時間帯は確実に座れない。都心に乗り換えなしは多摩急行が千代田線直通なので大手町とか。ただし、多摩急行も帰りは座れない。

【小田急線の複々線化】

• 小田急線の複々線化が完成する来年度に、千代田線直通の急行が増える可能性は高いのか気になります。例えば、通勤時間帯に千代田線直通の急行が、20分に一本になると栗平便利になりますね。(いまは通勤時間帯は多摩急行少ないです。特に帰りの時間帯)快速急行が増えるのであれば、それはそれで便利になりますね。休日ダイヤだと、快速急行と多摩線乗り継いで、代々木上原から25分くらいで栗平に着きました。
  • 代々木上原から新宿は複線のままなので、複々線化で増える電車の多くが千代田線に回るってのは確実性が高いと思うんだけど（今年、列車無線を対応してJRの車両が相互直通できるようになったのもその準備ではないかと思う）、相鉄線のJR、東横線延伸で小田急としては江ノ島線の乗客がそちらに流れるのを防ぐために、そっちの対策を重視すると思う。なので多摩線よりも町田方面の電車が増えるような気がする。快速急行ができたのも湘南新宿ライン対策だったし、今年のダイヤ改正も千代田線から町田方面に行く電車が増えている。再来年のダイヤ改正が発表されるまでわからないけど、ここは引渡しの時期だからタイミングが難しい。

構造・建物

• 南西向きの物件のようですが、日当たりはどうでしょうか。西向きの部屋に住んで、夏場にすごく暑かった記憶があるのですが、南西はそんなに気にしなくても良いのかしら。
  • バルコニーって庇の役割をして南中高度の高い昼間は直射が入るのを防いでくれるんだけど、バルコニーの一部が狭くなってるのが気になる。こんなパターンは初めて。実際にできてみないと影響はわからないかな。

共用施設

設備・仕様

間取り

• 間取りとしてはＩタイプが意外と頑張ってるなと思います。浴室、キッチンは狭いけど、ワイドスパンの南向きで、収納がけっこうあったりして。部屋もトイレも浴室も玄関から見えなくなってるし。
  • リビングインの間取りは賛否が分かれる。部屋に行くにはリビングを経由しなければならないので、子供が小さいときには目が行き届くって意見と、ある程度子供が大きくなったらプライバシーが確保できないって意見と。

買い物・食事

• 買い物施設が近い物件をリサーチ中です。近隣のスーパーは、1、2分程の距離にあるようですが、品揃えなんかはどうでしょうか？近隣で事足りておられますか？
  • 隣のOXスーパーは高めなので、ここで全て買えませんねー。車で5分～10分のヤオコーやサンワが種類豊富でおすすめです。パン屋が隣にあるのは良いですね。
• 駅からも近そうですから、通勤通学は便利に利用できるんじゃないかなと思いましたが、駅周辺はそこまで栄えているわけではないのかな。パン屋さんが近いと女性としてはうれしいです 。

育児・教育

• 駅前の伊奈クリニックが閉鎖され、保育園を作っているみたいです。
  • 地図やロケーションを拝見しますと教育関係は 保育園が2園、幼稚園が2園あるようですがどちらも徒歩15分圏内のようです。駅前に新しく保育園ができれば通勤途中で送り迎えができてとても便利になりそうです。
• ここは小学校も遠いですね。

周辺環境・治安

• 周囲の治安は、よいと思います。学区の川崎市立白鳥中学校を調べていただければ、参考になると思います。このあたりはのんびりした雰囲気です。
• 病院の隣も少し空いてるようですが、ここに何があるんでしょう？グーグルの地図だと何もなかったんですが。

【鉄塔】

• 現地案内図の四角い部分って鉄塔なんですね。敷地のほぼ真ん中にあるので、ランドプランがどのようになるのか非常に気になりますが…。そこを囲むようにして駐車場になるんでしょうか。
  • 高圧送電線鉄塔を囲むマンションとは。前代未聞。ひょっとして鉄塔を取り除く？
    • 物件概要に地役権の記載があるから鉄塔がなくなることはないよ。地役権についてはきちんと説明を聞いた方がいい。重要事項説明でさらっと説明して終わりなんてこともあり得る。地役権の件がなくても重要事項説明書は早い段階で提示を求めて熟読しておいた方がいい。契約の直前に説明されて、理解しないままに判子を押して、あとから問題に気が付いても手遅れ。
• 敷地内に鉄塔が建っているマンションになるんですか？注意書きの『本物件敷地の一部（約1149.97m2／販売対象面積の約20.8％）は東京電力パワーグリッド株式会社の送電線路下にあるため地役権が設定されており、一定範囲について送電線路に支障となる行為に制限があります。』という文章も気になりますがこれってどういう意味なんですか？
  • 送電線の邪魔になるような建物を建てちゃいけないとか制限がついている。地役権については重要事項として絶命されるはずだけど、あれって契約の直前だから、モデルルームに行ったらまずは営業に確認。ただ、営業は事実だけを説明するだけだから、それがどういう影響があるかは自分でちゃんと調べる必要がある。
    • 私も気になっていました。ありがとうございます。20％は東京電力の土地、という意味ですよね。
    • 地役権設定なので、土地の所有はマンション、東電の送電業務に支障があるようなことはしないという制限をつける。たぶん、その見返りとしての費用は管理組合に入ると思うけど。
• 送電線が敷地内に建っているマンションは全国で例はありますか？
  • 珍しくないよ。今販売してるのでも三井の妙蓮寺がある。近くでは新百合のガーデンアリーナがマンションの目の前に鉄塔があってそこからマンションの敷地は地下を通してる。
• やっぱり大きいですねー。玄関を出たら鉄塔が真ん前、になりそうですね。
  • 公式URLのプランをみるのItypeが鉄塔の前のようですね。奥行きが他のプランよりも狭く、鉄塔を取り囲むようなレイアウトになることがよくわかります。
• googleマップで敷地内に四角表示されている部分が鉄塔です。位置的には南側よりにあるので、建物になり近くなるのではないでしょうか？

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  現地の状況Upします（2017-01-14撮影）

【鉄塔の南側に細長いマンションが建つ】

• 鉄塔の南側に細長いマンションが建つはずですよ。北側は、駐車場です。玄関から出ると鉄塔がみえるかも知れませんね。逆に南側のベランダからは鉄塔はみえないので、普段はそんなに気にならないかも知れませんね。
  • 細長いマンションが建った場合は日当たりは関係してくるのでしょうか。地下一階まであると記載してありますが、地下一階は住戸スペースになっているのか気になります。
  • あくまでHPのイラストからの推測なんだけど、南側に細長い一棟ではなく、南側の東半分に一棟、少し北側の西半分に一棟ってレイアウトみたい。南の棟は地上６階地下一階なんだけど、その西側は地上部分が５階建てになっていて、北の棟が陰にならないようにしているみたい。それでも北側の棟の低層階は午前中日陰になるかも。日当たりはモデルルームがオープンしたら営業に日影図を要求して確認するのがいいと思う。 南の棟の地下なんだけど、ここは西側が高くて東側が低い傾斜地なので西側の一番高いところを地盤面にして、東側の下がったところに建物を建てて一見、地上７階建てのように見えるパターン。斜面地地下室マンションという。建築基準法で地下室は容積率を不算入にできるので床面積の水増しができる。ただ、地下室マンションは条例で制限される方向にあって、たとえば世田谷区では地下の独立住戸は禁止になっている。同じ条例が川崎市にもできると、既存不適格になるので要注意。まあ、棟のレイアウト図がでてきたらわかることだけど。
• 南側に細長いマンションと書いた者ですが、実際には二棟です。それが繋がってるイメージです。マンションの土地は、駅に近い西側が高く、東側が低いです。またこのあたりは20メールの高さ制限があるので、それに合わせて東側は地下があるようにみえますが、実際には、地下の部屋はないのではないかと思います。栗平周辺はほとんど１種低層住宅地で、このマンションが最後の商業併用地だと思います。ステキなマンションになると良いですね。

周辺施設

その他

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