プラウドシティ池袋本町

2017年1月12日 (木) 18:38時点における版

物件概要

• 所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-9、8、板橋区板橋1丁目2,546-5
• 交通：

1. 埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
2. 都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
3. 東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分

• 総戸数：785戸
• 構造、建物階数：
• 売主：野村不動産
• 施工：長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 坪単価も200前半～200中盤とお手頃価格。
• 6000万前後が多くお手頃価格帯で良い。
• 2LDK 4040万円〜販売していました。
• 池袋で新築１Ｌ買うなら一つ駅を田舎にずらせばここが買えます。適正価格って感じ。

【販売時状況】

• 平均倍率ってどれくらいですか？
  • 大体ですが、２〜７倍で平均３倍ってとこだと思います。
• ここは全期全て即日完売です。MRでこの掲示がありました。

【その他費用】

• 修繕積立金について教えて下さい。入居時の値段は分かるのですが、１０年、２０年後は何倍になるのでしょうか。（入居時も結構、高いと感じています。初めが高ければプール金があるため、上昇率は抑えられると思いますが、そもそも、修繕が掛かる物件だと、それも期待できないでしょうか）
  • 13年目～　入居時の1.5倍位 　21年目～　入居時の2.3倍位 てなところかと。
  • 今販売中の3LDKの間取りにした場合、修繕積立金が8,410円だとすると、
    • 13年目～8,410×1.5＝12,615円
    • 21年目～8,410×2.3＝19,343円
    • 17年目～20年目までは、1.875倍位のようです。

【購入層】

• 家族構成が2～3人が7割でした。なので単身もしくは4人以上が3割ですね。
  • 家族構成が2～3人ということはDINKSまたは老夫婦または子供1家族が大半ってことですよね。今は少子化と言われていますが本当にそうなんだなって思ってしまいますね。

交通

• 駅から2分とありますが、板橋駅で電車降りてから、玄関までどのくらい掛かるのかな？
  • 階数にもよる思いますが、エレベーターまつ時間を考慮して5分から10分程度かかるのでは？
• 埼京線でも通勤時間帯は避けてのれば、混雑は問題ないと思います。ちょっと歩いて東武東上線も使えます。頑張って明治通りまであるけば都バスも利用できます。タクシー使っても2メーター位かな。カーシェアリングもあるし。
  • 埼京線ですが、人身事故等起こった時は人が乗れない位の混雑になった事はたまにありますが、10年近く通勤で埼京線利用してますが、最近は朝乗る人が減ったようにも感じます。ただし金曜日の夜等は結構込みますが、そこは我慢かも知れません。
  • プラウドが完成すれば、通勤時間がずれるとしても単純計算で700人近い人が板橋駅を利用する可能性もあるので、やはり朝の通勤は大変かも知れませんね。
• 埼京線は赤羽始発もあって、埼京線全体の６割は赤羽⇔新宿（板橋含む）までで、残りの４割は渋谷より先まで行くそうです。
  • 赤羽は始発だけど、かなり列んでるよ。朝から人混みの中でわざわざ始発乗るために列んで待つのはあたしはどうかと、、、
• 湘南新宿ラインは朝は１時間に５本、昼は４本で全てが渋谷より先の神奈川方面まで行きます。湘南新宿ラインの存在を知らない人が多いのか、埼京線よりも若干空いています。
  • 私もたまに湘南新宿ラインを利用しますが、確かに埼京線よりも空いてる気がします。でも埼京線より遠回りするんですよね。時間的にはどうなんでしょう？
    • 赤羽⇔池袋では埼京線（約９分）の方が湘南新宿ライン（約１１分）より２分速く到着します。池袋より先では線路を共有しているので同じでしょう。参考までに、赤羽⇔大宮では埼京線（快速）よりも湘南新宿ライン（ノンストップ）の方が速いです。
  • 湘南新宿ラインってすぐ止まりますよね。何故あんなに頻繁に止まるんですかね。それがなければ使えますね。
• 第18回板橋区バリアフリー推進協議会議によると、「計画としては交通バリアフリー法により平成22年までにワンルート確保の義務がありますので、これから具体的にバリアフリー化が進んでいく状況」とあります。

構造・建物

【構造・外観】

• ベランダ側の部屋壁面はタイル仕上げではなく、生コン＆塗装仕上げなんですね。それと隣の部屋との境が都営住宅みたいに全面パネルでした・・・。もちろん避難しやすいようにパネルは必要ですが、コンクリート壁＋パネルの仕様が普通ではと思いました。
• 配棟がいまいちで、団地っぽい。
• 外観の色が安っぽすぎません？だから団地と間違えられるんだ。
  • 現地見てきました。ちょっと白すぎるかな、、汚れが目立ちそうですが立地は気に入ってるので満足です。
• ここは、小梁がちゃんと配置されてるマンションなので、あまり上下には響かないよ。

【日当たり・眺望】

• 実際見ても確かに日は当たらないし、暗い印象。
• F棟の窓側もしくはルーフバルコニー付きの部屋を希望しているので、駅前の大きい三井のリパークの駐車場に今後高い建物が建つと日照の事や、マンションとの住民との目線等で考えてしまいます。
  • 日神のマンションはもうちょっと西側ですよ。ちょうどH棟の北側です。これは、重説等でも説明ありました。
• 富士山も綺麗ですね。毎日違う表情が見られて嬉しいです。

• 

  現地写真（2010年9月19日）

• 

  現地写真（2010年12月2日）

• 

  現地写真（2010年12月18日）

• 

  部屋からの景色

共用施設

• 認可保育所・スーパー付きでマンション内には中庭やラウンジもある。
• 敷地が広いので、駐車場を自走式にすれば良かったのにと思いました。自走式なら、メンテナンスも楽だし、駐車場代も安いです。
• Wi-Fiもロビーにあります。

設備・仕様

• ここは収納スペースが少ないですね。
• ここは、常時小風量換気システムを採用していて、空気の流れをつくり、結露防止や室内の空気環境に配慮しているみたいですね。換気に関しては、問題ないのかなぁ、ってかんじですね。
• ディスポーザって夜遅く使用したらやはり音が響いて迷惑でしょうか？風呂も深夜になりがちで気になっています。
  • ディスポーザーって、音が響くというのもあると思いますが、振動でうるさいと言います。今時、部屋の中の音は聞こえにくい構造になっていると思いますが、音と振動は違うので、下に住む方にどう聞こえるかでしょうね。まだ風呂の方が大丈夫だと思います。
  • 上はお子さん複数のご家族ですがお風呂やディスポーザーどころか、掃除機の音だって聞こえてこないような。マンションはある程度の騒音は仕方ないと覚悟していたのに。ディスポーザーも使ってると結構な音しますが、下に響くほどではないのかもしれないですね。
  • 一般的な話では水の流れる音が一番響くとか言われていますよね。でもここは大丈夫な感じがします。
  • 気になるほどではないですが、一番大きく聞こえるのは椅子などを引きずる音と足音ですね。水の音って全くと言っていいほど聞こえないです。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：58.07平米～87.45平米
• 2LDK+DEN+Nという間取りは、DEN(書斎)がある分実質3部屋かもしれませんが、もしかして書斎には窓がない？
  • 2LDK+DEN+Nという間取り、拝見しましたが、やはり書斎には窓がなさそうですね。寝室として使うにも窓がないのはちょっと…と思ってしまいます。しかも、４．５畳とそれほど広くないので、やはり本当に書斎として使うか主人や子供の趣味部屋とか…またはクローゼットルームや納戸のような使い方になりそうな感じもします。
• DENや中和室にはエアコンがつけられませんか？
  • 平面図でわかりますよ。居室のクーラー及び室外機置き場（ベランダor廊下側）は、破線で示しています。ちゃんとクーラースリーブ用に穴があけられています。ＤＥＮにはそれがありません。

買い物・食事

• マンション1Fはマルエツがはいっています。
• 近所にドラッグストアがあります。
• 商店街は昔ながらの店が多くて面白いですね。喫茶店もチェーン展開しているカフェではなく、マスターがコーヒー豆を挽いているような、いわゆる「喫茶店」なんですよね。カフェ好きとしては、仔馬とカフェ・ド・チェリーが気になってます。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 認可保育所がマンションに併設されます。
  • F棟の価格表に載ってましたが、保育園の広さって140平米くらいなんですね。国の基準を考えると、定員は40人くらいかな？ちなみにルーフテラスの部分が園庭になるようです。
• 石川幼稚園の園バスをよく見かけます。
• 板橋明星幼稚園は商店街から少し入った静かな住宅地にあってアットホームな幼稚園です。駅から１０分位のところみたいです。

【その他】

• フランス人学校が移転してきます。

周辺環境・治安

【立地】

• レトロで閑静な板橋駅近で良い。
• ここは23区でも地元3区の方には人気です。なぜって昔から知っているから。便利で、地盤も安定し、国鉄時代からの官舎、住宅地区で周辺より高台ということ。地元3区の方の申込みが圧倒、というかそれで埋まってしまうのは納得です。
  • 周辺も同じくらいの高さの高台ですよね？ 板橋駅だけが高台になっていると勘違いされている、あるいはそう読んでしまう方がいると思うので・・。ちなみに、坂下、崖下になっているエリアは北区の京浜東北線の東側と板橋区の新河岸川に近いエリアですけど、かなり離れていますね。 板橋駅から見ると石神井川沿いが低くなっています。17号から石神井川まで急な坂です。
• 先日　現地を見てきました。駅前に　大きい三井のリパークの駐車場がありました。ここが　マンションや商業ビルになるような計画がでているか？御存知の方おしえてください。　
  • たしかそこが日神だったか・・どこかのマンション（複合かもしれませんが）になると、発表があったように思います

【地盤・水害】

• 先日まさに板橋駅前がゲリラ豪雨で、ひざ上位まで冠水している映像を見ました。板橋・練馬は、ゲリラ豪雨が都内でも非常に発生しやすいとも言っていました。
  • 板橋、練馬は海からの風が集まりやすくて、暖められた空気を上空に運んで積乱雲を作る。で、ゲリラ豪雨が起こるってメカニズムらしいよ。
    • このときは板橋区でも17号の北側でおこった冠水です。板橋駅前は冠水していません。JR板橋駅って看板は編集で入れられた映像じゃないですか？私は7月5日の夜、埼京線を利用して板橋駅で降りて自宅に帰りました。冠水はしていなかったです。

【再開発】

• 板橋駅の再開発ってどうなってるんだ？下板橋はほとんど使わないから別に構わないけど。。。
  • 下板橋駅は、日大と折り合いつかなくて頓挫とか。その後は不明。先に大山駅の再開発か？板橋駅も不明。ただ、前からやるやると言っていた十条駅はやっと再開発が始まる気配。板橋駅はその後かな？
  • 下板橋駅横の土地は　公園ができるみたいです。今日ふれあい祭りにいったとき公園名称のアンケートしてましたよ。病院ではないですがすぐ近くに公園ができるのはうれしいです。　

【行事】

• 氷川神社のお祭りがあるみたいですね。どんな感じなんでしょうか？御神輿とか屋台とか賑やかでしょうか？
  • 氷川神社のお祭りは9月17、18日のようですね。過去の祭りの動画を見ましたが、神輿や出店がたくさん出て大変賑わうようです。今回初めて知りましたが、氷川神社には縄文時代の貝塚があり、土偶や勾玉なども出土しているそうですよ。
• サンシャイン主催のウォーキング大会が開催されますよ。10月10日(月・祝)
  • 参加費　大人1,000円、子供500円(小学生)

1. 豊島区の名所や名店に立ち寄る散歩コース
2. サンシャイン60登頂コース

〈2011年の池袋・秋祭り情報〉

• 池袋 ふくろ祭り　 http://www.yosakoitokyo.gr.jp/
  • 9月24日（土） ふくろ祭り前夜祭・オープニングセレモニー　
  • 9月25日（日）御輿の祭典
  • 10月8日（土）踊りの祭典
  • 10月9日（日）第12回東京よさこい
• 9月10日(土)・11日(日) 秋祭り
  • 長崎神社
  • 大鳥神社
  • 子安稲荷神社
  • 高田氷川神社
• 9月15日(木)・16日(金) 秋祭り
  • 染井稲荷神社
• 9月17日(土)・18日(日) 秋祭り
  • 大塚天祖神社
  • 池袋氷川神社
  • 日枝神社
• 9月24日(土)・25日(日) 秋祭り
  • 池袋御嶽神社
• 10月16-18日 秋祭り
  • 雑司が谷鬼子母神・雑司が谷お会式

掲示板

• []

23ku/93422/500

redident_tokyo/187630/411