レアシス新横浜 パークフロント

2016年12月29日 (木) 20:53時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市港北区新横浜2丁目18番4他（地番）
• 交通：

1. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「新横浜」駅 徒歩8分
2. 横浜線 「新横浜」駅 徒歩10分
3. 東海道新幹線 「新横浜」駅 徒歩10分

• 総戸数：82戸（他、店舗1）
• 構造、建物階数：地上15階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年01月下旬予定
• 売主：ジェイレックス・コーポレーション株式会社
• 施工：ファーストコーポレーション株式会社
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
• 設計：レーモンド設計事務所
• デザイン監修：フリークス

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 価格：3900万円台～5900万円台
• 価格は坪180強〜230弱。人気はありそうでしたよ。
• 最終価格は以下のように決定しました。

1. 15階（最上階）：6000万（予定価格＋280万）
2. 14階：5800万（予定価格＋280万）
3. 13階：5600万（予定価格＋280万）
4. 12階：5400万（予定価格＋280万）
5. 11階：5200万（予定価格＋280万）

• 公園と反対側で4500万以内で買える部屋はありますか？どなたかわかりませんか？
  • 公園と反対側はすべて80平米以上の角部屋なので、2階くらいにあるかもしれませんが基本5000万円以上でしたよ。
• 最上階が6000万超え。低層階なら80平米でも4000万台は後半あります。
• HP見たら第4期の物件概要が出てたけど価格帯が3,900万円台〜(ただし1戸)となっていた。
  • 今、残っている部屋は大半が4500万以上。今回売りに出された唯一の3900万台の部屋に抽選覚悟で申込んでみるのもありかと。

【販売時状況】

• 第一期で約半分を販売予定だそうです。一番低価格（3000万台？）の部屋は次回以降の販売のようです。
• 第二期販売はに25日10時登録受付開始で、その日の17時で締め切って18時から抽選とHPにコッソリ載ってますよ。色々な投稿もあるけどしっかりと売れてるようです。
• 値上げしたのは、11階以上全ての部屋です。さらに、数十万を上げる噂もあります。 予定価格を大幅（300万かも）超えて、ギリギリタイミングで最終販売価格を決めるのは、 私にとっても珍しいです。 今の売主と販売業者はかなり強気なので、交渉の余地がないと考えてます。 ちなみに、北向きの景色が良いかもしれませんが、高圧線が目の前にありますので、 6階～15階の住民に圧迫感を与える可能性もありますでしょう。
• 予定価格よりも値上げしての第一期販売、第一期販売よりも値上げしての第二期販売。 安値の部屋は最終期まで出さないようです。見事な客寄せパンダ部屋ですね。 強気の価格設定をして販売好調だと感じると、ここぞとばかりに値を上げる。 やり方がどこか不快です。 東京建物さんもその辺についての説明は「売主さんの意向で、、、ごにょごにょごにょ」といった感じで、誠意は感じられません。 新横浜が東急線につながり、都心へダイレクトアクセスできるようになるところや、駅から遠くない点は良いものの、 過去5年間で新横浜2～3丁目で販売された物件に比べ（昨今の建築費の高騰を含めても）割高だと思います。 売主と施工会社のブランド価値が低いこともあり、高いリセールバリューは期待できないと感じます。
• 75m2のＢ.Ｃタイプは人気でＣタイプは既に3分の2、Ｂタイプは2分の1の部屋は売約済みたいですよ。
• MRで聞くところによると東横線沿線で最近販売開始となったマンションに比べてると割安感があるからか販売は順調とのこと。ただ残っているのが80㎡以上の部屋が多いので値段がそれなりなのが悩みどこです。
• 2016年3月中旬　完売

【その他費用】

• 管理費：1万2300円～1万3700円／月
• 管理準備金：3万6900円～4万1100円（一括払い）
• 修繕積立金：7280円～8120円／月
• 修繕積立基金：54万6000円～60万9000円（一括払い）
• インターネット定額料金：1188円／月

交通

• 2019年に相鉄と東急直通開通で渋谷までダイレクトアクセスになることにより利便性がアップ。2018年には、相鉄、JR直通線が開通。
  • 今は都内に出るのに不便な面はあります。普段使いは横浜線でしょうし。ただ、東横線に繋がることを加味するとと東横物件の価格に比べれば妥当な価格かなと思うところがあります
    • 東横相鉄直通線、3年延期になったようですね。楽しみにしてたのに残念です。
• 新横浜の駅前はもの凄い工事してますね。 新駅の位置は看板にも書かれてたので何となく場所はわかりますが 出口はどこら辺に作られるか、ご存知の方いらっしゃいますか？
  • 円形歩道橋の近くに出口ができるみたいなので、地下鉄と変わらないのではないでしょうか。ホームは地下鉄の下の地下4階だし、横浜線よりは近いけど、地下鉄の方が乗降はしやすいかもしれません。
• 車があれば横浜まで約15分で出れます。

構造・建物

• 敷地面積：1,285.59m2

【構造】

• 2棟構成
• 二重床・二重天井
• 建物は杭基礎を地下約23.5m～32.5mの強固な支持層まで打ち込んだ直径が最大2.5mの現場造成杭は計29本が強固な支持層までうちこんであるそうですが、最近は耐震偽装などの件もあり、ここが大手でないことはちょっと心配ですね。ネットでちょっとみたのですが、このあたりは地盤が弱いと記載があったのをみつけ、そこは慎重に判断しないと思いました。

【外観】

• レーモンド設計事務所はクレヴィア綱島やクリオ文京音羽などの設計を手掛けたことのある、印象的なつくりをする設計事務所です。確かにそういえば似てると思いました。
• フリークスはドレッセ鷺沼アーチプレイスなどの実績があり、あのドレッセ鷺沼のアーチ型の外観は印象的でした。
• アーバン棟が姿を現しました。素敵なデザインです。しかし何故パーク棟はアーバン側と同じ逆梁にしなかったのだろう？パークサイドの解放感と採光が半減しますね。
  • アーバン側が順張りで、パーク側が逆張りではないでしょうか。パーク側のサッシ高はどうなんでしょうね。逆張りのメリットはサッシ高を高くできることということですが。
  • 公園側は順梁で、ガラス手摺の方が良いですよね。逆梁はサッシ高は高く出来るけど、見晴らしは良くないですからね。

【日当たり・眺望】

• 目の前は公園なんですが、５Fぐらいまでは目の前が木で覆われてます。ちゃんと日光が入るか心配。
  • アーバン側の各階とも随分日当たりがいいなと感じて好印象でした。まぁ、バルコニーからの景観を求めるには目の前がビルなので、期待してはいけない部分かなと感じましたが。
  • 南向きなので日当たりはいいですね。どこもそうですが、何路線かある駅は商業エリアなので景観を望むより駅距離や予算と広さで選べばいいと思いますよ。
• 今出ている部屋だと北東向きですけど敷地の形を見ると凸凹してますよね。色々な向きの部屋があるのかな？
  • 日照(太陽光が直接当たること)はほぼゼロ。南、西、東向きのように部屋の奥まで光が届くということはあり得ない。 採光(自然光で得られる明るさ)は上層階ならそれなりかも。ただ、これは開口部の大きさや個人の感覚にもよるし、実際に入居するまで分からないと思う。
• 高層階は富士山見える？
  • パーク側の高層階でスタジアムの左側に見えるようです。
  • パーク側はマリノスの選手の練習や富士山も見えますし公園の整備も進んでいて入居が楽しみです。

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  外観(1)

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  外観(2)

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  外観(3)

共用施設

• 駐車場 : 25台（機械式駐車場24台、身障者用（来客用）平置駐車場1台）　（料金1万8000円～2万2000円／月）
  • 駐車場は、もう少し確保してほしいなという気はします。
    • 周りに何十台ものカーシェアリングがあるので駐車場はあまりなくてもいいかも。
• 駐輪場 : 123台（料金150円・300円／月）（サイクルシェアリング2台含む）
• バイク置場 : 5台（料金1500円／月）
• ミニバイク置き場
• サイクルシェア（電動アシスト付自転車）2台
• 二層吹抜けのエントランス
• 24時間ゴミ出し可能
• 「おかえりマルチシャワーというペットのお散歩後の足洗い場に、お子さまのどろんこ汚れにも便利な、「おかえりマルチシャワー」を設置
• 集会室にトレッドミルとバイクをいれてフィットネススペースを設けるようです。
• 電気自動車の充電設備はいらないなあ。
• １Fでエレベーターを呼ぶのに何でキータッチしなければならないのでしょうか？２か所の階段からいくらでも侵入できてしまいまったく意味がありません。階段入り口にもロック付きドアを設けたほうがいいと思いますが、みなさんはどう思いますか？
  • エレベーター、気休めにしかならないですよね。あったらいいと思いますが、後付けでドアだけなんてつけられるものなんでしょうか？
  • 確かに2ヶ所の階段入り口に設置しないと、全く意味ありません。ただの格好付けです。キータッチは面倒だし。。。
  • 宅配の方がエレベーターのボタンを押しても呼べないので上がれないとのことで、下まで品物を取りに行きました。かなり不便です。
    • あれはエレベーター内の安全性確保が目的です。なんたって密室ですから街中だと夜中に２人っきりだとなかなか怖いものがあるんですよ。くっついて来られると最初のオートロックは防ぎようがないんですけど先にエレベーターへ行かせてキーを持ってなければ不審者か家カギをなくした間抜けなご近所さんです。
• 裏側の自動ドアの柱と隣ビルの間に、柵を設置しましたが、低いなので、侵入の可能性は高いです。防犯カメラの死角もあるし、このマンションは大丈夫？と心配します。
• 一括高圧受電でちょっと電気も安くなるみたいです。これは来年から始まる電力自由化などのメリットは受けれるのかと思いました。

設備・仕様

• 標準装備が魅力的だなと思いました。ディスポーザーに、食洗器、ミストサウナや浄水設備など充実しているなと思います。
• 水回りの天然石天板仕様などはありませんが、TOTOのウォシュレットを採用されて、一体型になってました。トイレ内には手洗いカウンターをあり、収納キャビネット付きで、美しく収納できます。トイレに手洗いカウンターがついていますし、浴室照明もダウンライトで専有部のデザインにも気を遣っているところはいい感じでした。
• 湯張りから、追い焚、足し湯までオートでしてくれるオートバスシステムにくわえ、ミストサウナ機能付浴室暖房乾燥機、1600mm×2000mmサイズのゆったりとした浴室！！これはディスポーザーの次にキターと思ったほどよかったです。ゆったり風呂に入れそうです。
• 浄水設備プラス、良水工房というすべての水を浄化する設備がいいなと思いました。水を買うと思えば安上がりですみそう。
  • ミストサウナや浄水器でカルキなどなくして、カビが生えやすい状態だから、掃除はキッチリしないと、ヌメヌメすると説明がありました。
• キッチンが広いのは女性からするとうれしいなと思います。子供と一緒に料理もできそうなスペースがありそうでいいですね。
• 収納は足りてますか？私は今のマンションより収納スペースが少なくて、困ってます。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：75.97m2～84.75m2
• バルコニー面積：11.88m2～22.12m2
• サービスバルコニー面積：3.39m2
• LDが北東向きになるようで、日当たりが気になります。

買い物・食事

• イケア港北（車約5分／約2810m）
• ららぽーと横浜（車約7分／約4550m）
• こちらの一階の店舗とは、コンビニなどが入るのでしょうか？
  • イベントカフェになってました。とりあえずよかった。
• ここって徒歩圏内にスーパーマーケットのような食料品を扱う店舗があるんですか？
  • １丁目に住んでますが、スーパーは新横浜駅高島屋さんかプリンスペペ内におおきなスーパーフードウェイさんがあって不自由はしてませんよ。
    • ペペのスーパーは、少し遠いですが物は良いですよね。帰りがけに寄るのは面倒で、高島屋で済ませてしまう事か多いですが、荷物が多くなければ十分使える範囲だと思います。
    • 食料品はプリンスぺぺ下のスーパー使ってます。昔は高かったですが今のスーパーは安くて満足。お水とかお酒など飲料類はもっぱらフィットケアデポ。とても安くていい感じです。
    • フードウェイはもともとハイマートとして福岡で創業されたスーパーのようです。現在は全国に13店舗、関東は横浜と千葉に2店舗だけみたいです。ネットでチラシを閲覧してみましたが、曜日によって野菜が100円均一など安売りもしているみたいですよ。
• 近くにminiピアゴできて便利になりそうですね。⇒http://www.99-ichiba.jp/map/map666.html
  • 行って来ました。お肉も野菜もあり良かったです。
  • 私も行ってみました。野菜とかはオープニングということもあってＦＯＯＤＷＡＹよりは安かったです。早生ミカン買いましたけど一部腐ってました。オープニングであれはないなあ。あのエリアにまいばすけっとがなかったからちょうどいい場所にできましたね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• ペガサスベビー保育園（徒歩7分／約500m）
• 城郷幼稚園（徒歩10分／約790m）

【小学校・中学校】

• 城郷小学校[通学区]（徒歩12分／約910m）
  • 学区内の一丁目のラブホテル街と暴力団事務所を避けてか、横浜線沿いの農道のような細い道が指定通学路です。
    • 暴力団事務所は2丁目にもありますから、大豆戸小の通学路も近くを通って行くことになります。城郷小の通学路の土手の道は店など何もなくあまりよいとは言えません。。
  • 子供が3丁目方面の学童保育に通ってるなどの事情がある場合、大豆戸小への越境入学が認められる事もあるようです。
    • 小学校は大豆小に変更は理由があれば認められますが中学は認められません。篠原中になり丘の上へ登っていくことになります。大豆小に行くなら最初から横浜の学習院と言われている大綱中学学区エリアがオススメです。港北スポーツセンターで子供たちは遊びますし。
    • 港北区は、学区選択制ではなく、学区は住所で決まっています。小学校は大豆戸はなんとか認められても通学が遠く友達はほとんど大倉山に住んでいて遊ぶのも大倉山のスポーツセンターや公園でみんな集まります。大豆戸小は今荒れていますが問題の子はだいだい越境して通ってる子が多い感じです。中学は学区変更は認められず篠原中です。。行って見ればどんなところか分かります。。
• 篠原中学校[通学区]（徒歩17分／約1330m）
  • 篠原中は、坂を登っていくので通学しにくい場所と思います。
  • 篠原中が荒れてるなんて聞いたことないです。むしろ評判はいいと聞いてます。
  • 隣の大綱中学区のエリアは公立中の中でもトップクラスで人気が高いですが残念ながらこちらのマンションからはエリア外なので通学できません。

【その他】

• 新横浜近辺でいくと、塾は四谷大塚あたりですかね。小机のほうに行けば小学生向けの塾やなんかがあったりするんでしょうか？
  • 小机には明光義塾とスクールIEがあったと思います。
    • 学校が終わった後の通勤ラッシュに入る時間帯に横浜線で小机に行かせるのは子供が大変です。帰りは夜になるので風俗の人が立ちます。四ツ谷大塚は半分以上がサピックスに生徒取られて人気ないです。。大倉山まで自転車で塾に通うのは雨の日や冬は大変ですし。。

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域 : 商業地域
• はじめて新横浜駅近辺に行ってきました。このへんはラブホテルが多いんですね。でも駅前の感じがステキで気に入りました。 マンションもほどよくあるかんじだし、夜はまだ行ってないけどどんな感じなのかな。
  • ラブホテルは1丁目に多く二丁目には1～2軒あります。駅ビルもあり外食、日常の買い物には特に不便しません。 小さなお子さんがいらっしゃる車持ちのファミリー世帯は新羽にある大型スーパーを利用する方が多いそうです。（私は単身なので事足ります。） 幼稚園はよく分かりませんが、保育園は何箇所か見かけます。 適度に利便性も良く、治安も然程悪くないので将来的に新横浜にマンション購入したいな…と私自身思います。
• 日産スタジアムが近いので、サッカー好きな人は観戦しに行きやすくていいですかね。試合があった時とか、この辺りって賑わったり混んだりしますか？？
  • ライブをするときなんかは、チケットが取れなかった人たちが音漏れを楽しんでいたりはしているみたいです。 （ネットで日産スタジアム　音漏れで検索すると出てきます） マンションだと窓閉めておけば大丈夫なじゃないかなーなんて思ったりはします。 試合の音はさすがにライブよりは大丈夫じゃないでしょうか。
  • 日産スタジアムでイベントがある日は人だらけで、付近のコンビニは誰かしらのファン達でレジ待ちの行列になります。 イベントの日に外食、買い物したい場合は車で、ちょっと離れたらスッキリです。
• 現地付近には いくつか有名企業が点在し平日ランチ時にビルからワッと人が増えるくらいで、基本的には閑散としています。
• 高圧電線はやはりガンになるリスクが高くなりますか？近所の方に聞くとインターネットにかなり影響があるそうですから電磁波がかなり強いのでしょうか。
  • やはり送電線の人体への影響はあるのでしょうかね。高層階のほうが影響が大きそうです。⇒http://www.all-earth.jp/faq/souden.html
    • モデルルームに行けば資料ありますよ、でも気になるなら無意味ですからやめた方がいいと思います。データを見ても結局は自分ですから。
• 左右はマンション（9ｆ建てだったと思います）が建っており、視界は広がらないが片方は緑が豊かでいい感じです。都会の中のオアシスといった感じでした。
• 前後の道は開けており圧迫感はありませんでした。区画がきっちりされてる感じがしてとても心地よかったです。

【地盤】

• ここも鶴見川河川敷に近いですが地盤はどうなんでしょう？
  • 地盤悪いです。工事開始後、隣のマンションの塀が崩れました。
  • 横浜市の資料によると、この辺、2丁目は地盤が相当弱いです。
  • この辺りは昔、水田があったとかで地盤が緩く70歳近い父からするとマンション購入にはいい顔しませんね…。
    • マンション自体は支持層まで杭は打ってあるので、とりあえずは大丈夫だとは思いますけれども（どこもそうだとは思いますが）

周辺施設

【公園】

• 新横浜駅前公園（徒歩1分／約20m）
• 新横浜公園（徒歩9分／約680m）
• マンション目の前は公園で少し歩けば遊具もある。
  • 高圧電線の鉄塔を横浜市が立てているから下に公園を作っているけど小学生になるとあの公園では誰も遊びませんよ。友達はみんな他の公園行きますから1人でそこで遊ぶわけに行かなくなるし。刃物で子供が顔をさされたり事件もあったしいつも閑散としてますけどね。。
• 小学生の子供はどこの公園で遊んでいるんでしょうか。日産奥の新横浜公園までいってるんでしょうかね。
  • 日産の公園は友達は集まりにくいし遊具が幼稚なので小学生は遊ばないです。大豆公園や埠頭公園や港北スポーツセンターや自転車で綱島まで行ったりして遊びます。野球の練習も綱島や大倉山周辺、新羽、バスケは学校でしますし。塾は人気のサピックスや日能研、臨海に通うのに大倉山、菊名、仲町台、センター南、北まで行きます。。。子供目線からするとかなり不便です。大人だけならいいと思います。

【病院】

• 横浜労災病院

【その他】

• 近くのパーキングを良く使いますが、周辺のコインパーキングには、カーシェアリングがかなりたくさんあります。 ビシネス需要で、台数は潤沢にあるみたいなので、今の状態であれば困ることはないと思います。 もちろん、将来も保障される訳ではないですが、カーシェアリングの条件としてはかなり良い方だと思います。

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  マンションからの高圧線の位置

火災保険

• 火災保険なのですが、提携として紹介されたものにしましたか？セットで地震保険にも加入されていますか？
  • ローンの有るのでその提携と比較の結果、同じ保険会社でしたがローン提携が安かったのでローンの方にしました。建物の保険金の設定が違うようです。比較サイトで行えばこの地区の適正金額が分かると思います。地震は、契約時にあれこれこの場合は保険が降りませんや降りても数％との事で、地震保険に加入する意味が有るのかの問いに、ベテラン保険マンが答えられない様子でした。結果的にローン時には加入は義務ではないがと銀行に言われたので建物の保険金の30～50％で選べるので30％で契約しました。
    • 保険会社によっても評価額が異なったりもするので難しいですよね。地震保険はマンションでは不要なんて文章も見ますが、外出先で被災した場合に隣近所から延焼するリスクを考えると…安心料として加入しておこうかなと思います。

掲示板

• 「レアシス新横浜 パークフロント」についての口コミ掲示板一覧
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