パークホームズ文京小日向ザ レジデンス

2016年12月27日 (火) 16:23時点における版

パークホームズ文京小日向ザ レジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都文京区小日向二丁目128番5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩9分

• 総戸数：64戸
• 構造、建物階数：地上3階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（定期借地権の転借地権の準共有、建物は専有部分は区分所有、共有部分は専有面積割合による共有）
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：西武建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

【定期借地】

• 定借か～。所有権だったら間違いなく買いだったな～。
  • 我が家も定期借地権という点のみひっかかっています。所有権でしたら間違えなく購入検討していました。
    • 借地も50年なら色々不便かなとも思いますがここのように70年だとあまり所有権と変わらず 住めそうな気もしますね。所有権でも70年経てば建て替えかなどの議論も起きそうですし 揉める要素がないぶん気が楽そうですしね。 借地の場合は手元には何も残らないですが、建て替えにしても 追い銭必要でしょうし、建て替えしないにしても土地の持分のわずかなお金入ってくるだけですよね だったら借地もありかなと思います。 借地料も含め価格次第でありかなしか判断という感じでしょうかね。
      • ５０年だと売りにくいかもだが７０年なら２０年住んでも５０年残る。 ある程度融通は聞く年数だろう。残りが１０年切ったら売れないかもしれないが 築６０年経過したら所有権物件でもまともに売れないだろう。 住み倒すのか、ある程度経過したら手放すのか、最後は賃貸で回すのか どのように資産を扱うのか次第では定期借地も全然アリだとは思う。 でも結局は価格次第だけどね。この時点で定借だからいって切ってしまう 要素はあまりないと個人的には感じますがいかがかしら？
• 定期借地権て、たとえば30歳で購入し、35年住んで、子供も育ったので他のマンションに住み替えようと思ったときに売れない、という事態にはならないのでしょうか？あまりよく知らないのでどなたかに教えていただいたいです。35年目くらいの時点で建て替えて綺麗になれば、残り35年でも買う人はいるのかな。 借地代を払ったり、解体費用とかを積み立てるんですよね？
  • 35年残っていれば平気でしょう。50年だと短いよって意見が多くて最近増えてきたのが60年や70年物件ですからね
    • 借地が売りにくいのは 残存期間が短い場合です。 ここの場合は20年住んでも50年残ります。 所有権でも20年立てば売りにくいでしょう。 あと当然、地代払うので、所有権よりは安いでしょう。
• 定期借地だとよほど安くないときついね。だからこの立地でパークホームズにしたのかと考えている。これで坪400万とかだったら売れ残り多数だろう。
  • 価格次第という面は否定しませんが立地はいいので、仕様もよくて価格もそれなりなら（高値にしすぎなければ）売れる要素は揃ってるんじゃないですかね。70年となると定期借地もそれほどデメリットないですしね。
    • 70年だろうが定期借地は定期借地。新築で50年の定期借地も話にならんのに、築20年の50年の定期借地はさらに話にならん。リセールバリューがわるすぎる。よって、相当安価じゃないときついよ。
• 70年ですから、マンションの住める期間としては所有権とさほど変わらないでしょう。適切な維持管理しても70年がいい線だと思いますしね。 あとは地代は後払いなので、安く買って売るときは安く手放す。50年物件と比べてもデメリットはあまり無いですよね。
• 定借物件は管理費、修繕積立金とは別に地代と解体準備金が掛かるからね～。ランニングコストが高いとリセール厳しいよ。
  • その代わり物件価格が安いし、何年住むかなど考え方次第

交通

構造・建物

• 低層で良さそうですが、 公式サイトの物件概要にある「物件の特色」の分類項目には、 「ハイグレード」が入っていませんね。AランクのPHではないのでしょうか？
  • ハイグレードじゃないと何か困るのですかね？まあ仕様はいいに越したことはないですが結局物件を選ぶのはバランスじゃないですか？仕様と価格が相応ならいいと思いますが..立地や建物の構造自体は良さそうですからね。

共用施設

設備・仕様

間取り

買い物・食事

• 買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので迷ってしまう気持ちがありますね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 定借云々より前、小日向はマンションの立地として人気がないことが、キリシタン跡地の例でも明らか。都心の一低マンションならまだしも、ここは文京区。
  • 人気ないことはないでしょう。あの物件反響凄かったのですよ。なので結局価格次第という面はどの物件でも共通です。
• 文京区小日向の立地は私にはとても魅力的です。南にはすぐ小学校もありますし。第一種低層でマンションを探している方は小日向あたりを注視している方が多いのではないですかね。代々木上原や御殿山のあたりよりかは価格も落ち着いているので…。
• NTT社宅跡地ですか。
  • 社宅跡って基本は優良な立地が多いですから立地的には申し分無さそうです。あとは仕様や価格など気になるところです
• 一種低層の良さを実感できる立地

周辺施設

その他

掲示板

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