パークコート一番町

2016年12月26日 (月) 16:36時点における版

物件概要

• 所在地：東京都千代田区一番町14番2他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩3分
2. 東京メトロ有楽町線 「麹町」駅 徒歩5分
3. 都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩8分
4. 総武線 「市ケ谷」駅 徒歩11分
5. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩11分
6. 東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩11分
7. 中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩11分
8. 総武線 「四ツ谷」駅 徒歩11分

• 総戸数：79戸（事業協力者販売住戸19戸含む）
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610818/

• 南道路なんで南がらみの部屋は結構高くなると思うよ
• 説明会（そんなの、いつあった？）に行った方が、道路側（東側）４部屋、奥（西側）２部屋で、７０m2～１２０m2の部屋と言っていました。 東側は、住友のビルより上の階は見晴らしがよさそう。 南側を隣の住友の白黒マンションに遮られているし、道路側の角部屋は、暗そうです。 白黒マンションは奥が低層だから、奥の南側のお部屋は良さそうです。 北側のお部屋は、隣が個人の大邸宅なので、緑を借景できそうです。 三井のマンションとしては、あまり高いグレードではないようで、オリンピック対応の賃貸マンションとして買う人が多いと、近所としては、不安です。 ホーマットアンバーの建て替えですから、超高級マンションが建つものと期待していたのですが。
  • 確かにブランズが12階建なのに対しこちらは15階建だから天井高はおのずと低くなるよね
    • 標準路線（つまり高級ではない）らしいよ。場所がいいのにもったいないね。
• 価格にお手頃感がありますね。
  • 思ったより安いんですね。115平米で23000～。低層階でしょうけど。やっぱり隣と近いから、その分差し引いてあるのかな・・・
    • 安い部屋はお見合いでしょうけど、反対側は高いのでは？
• 意外と安いから転売目的にはギリギリ良いと思う。でもタイミングも微妙になってきたかな。 もっとグレードの高い低層マンションにした方が良かったと思う。 そしたら150m2で４億位してもきっと売れたろうね。
• このマンションは、やはり敷地の形状がいまいちなのと、お隣と近すぎてパークマンションにするには難があったのでしょう。
  • となりの圧がすごいですね
• 大手のマンションって1000万円単位であってもあまり価格は出してこないものだと思っていましたが、ここは出してきているのですね。 なんだか意外かも。 最初から「ああ、これくらいなのね。」というのが解っていいとは思いますけれど。 価格はやっぱりこの辺りの今時の価格という印象。 こういう価格になると、皆さんの目もまた厳しくなってくるのかな？と感じました。
• ここは、最近の周辺の物件に比べるとお買い得でしょ。
• 安いといっても坪700万超ですから富裕層向けでしょう
• 安いって言う人いるけど、これが安いの？ グランドヒルズなんて、新築で16000万も出せば、120平米が買えましたよ。
  • 今の相場観が欠如してるんでしょうね。 周りで坪900とかですから。
• 販売価格が抑え気味というのはプレミストやOne Aveの反響を受けての事なんでしょうね。 PCでも同じ時期に販売される港区物件は高額らしいので千代田区は実需中心なのかね？
• 事前案内会が開催されたようですが、どなたか参加されましたか？ 予定販売価格は14000万円台～30000万円台とさすがにいいお値段になるようですが 案内会は賑わっておりましたでしょうか。 事業協力者販売住戸19戸となると、最上階は既に埋まっている形になりますか？
• 予定価格をかなり下げましたね。当初の最低価格は16000万円台でしたから、5000万円程度下がったことになりますね。
  • ここの2LDK75平米を見てみたかったのですが、15000万円という金額で予算的に無理で検討できず、モデルルームにすら行っていませんでした。 1億1800万円台まで下がってくると検討出来るかなと思い始めました。
  • 検討可能な金額になりましたが、東バルコニーで東側に新マンションでは 日当たりと目線が気になります。 それコミコミの値段ということですよね。
  • 東側って一番町マナーハウスの隣にある大きな戸建てのお宅があるところですね。 やはり価格が5000万円も下がるにはそれなりの理由があるけですね。
    • 最初の予定価格表を見ますと、最低価格のお部屋は14000万円台と表記されていますので、 正確には5000万円ではなく2200万円超の値下げですね。 新旧の価格表を比較しますと、2LDKが約2000万円、3LDKが約500万円～約1000万円の値下げとなっています。 おそらく、具体的な悪材料（隣に新マンション建設など）が有る訳ではなく、昨今の市況悪化、MR来場者の反応、番町エリアの他物件が値付の拙さで売れ行きが鈍い事、等々から判断して一気に値下げを決めたのだと思われます。 2LDKについてはかなり現実的な価格水準に なった印象です。検討者の裾野が広がりそうですね。
• （近所に住んでますが）最近の番町はどうみても供給過剰じゃないでしょうか。 個人的に番町は好きですしこの物件も真剣に検討していますが、最近の番町物件の価格や供給戸数では、売り切っていくのはかなり難しいと思うのですが。
  • 今回の値下げもまさに番町九段麹町エリアの供給過剰が原因のようです。 ブランズ一番町や、パークコートの三番町、パークハウス千代田麹町、そしてちょっと前のプレミスト九段等で、大分このエリアの需要を食ってしまっている上に、今販売中の千代田麹町タワーや六番町。 これから始まるパークハウス三番町テラス、ルフォン九段の杜。そしてまだ発表になってい無いけどすでに看板が立って計画されてる案件だけでも4件あります。 番町周辺エリアは確かに人気があります、良いエリアだとは思いますし、 熱烈に好きな人も多いですが、港区の3A辺りに比べると顧客層の幅広さや層の厚さは相対的に劣るので※資産価値等が劣るとは言って無いので悪しからず。今回、先手を打って競争激化の前に売り切る事を決断した感じです。
    • あと旭化成のワンアベニューもありますね。
    • 2年ほど遡ると、ブランズ四番町やプラウド九段南、あとサンヨーホームズの二番町も。 こう見ると年に3件以上はコンスタントに供給はされてるね。
• 安くなったといっても最低1.2億弱から 投資系が激減してる中で、その金額を出せるこのエリアで探す実需層がどの位残っているかですね。
• 以前こちらで話題になった隣のグランドヒルズや戸建てのお宅、あとは裏のホーマットが気にならなければ、北側はお買得かもしれないですね。我が家は先週末に行って来ましたが、モデルルームかなり混んでいましたし既に希望住戸アンケート入っているお部屋も結構多かったですよ。
  • 北側はお買得ではありますが、やっぱり眺望が気になりますよね。 我が家の予算では低層階がやっとですので特に、、、 西側はグランドヒルズが近過ぎてさすがに買う気になりません。 東側も北にホーマットがあり、東も個人邸と植栽が3-4階の高さまであり、そのすぐ奥にはマナーハウスとブランズがそびえて空は殆ど見えません。 しかも将来個人邸がマンションになる可能性もあり、そのリスクを負って西側より1000万高い東側を買うのは怖いです。 買う決断された方はどうお考えなんでしょうか？
    • 北東側を買う人は、ホーマットと個人邸の場所に、将来的にここと同じ高さのマンションが建つことを覚悟しておく。 北西側を買う人は、グランドヒルズの近さと、女子学院からの騒音、そして同じくホーマットの建て替えを覚悟しておく。 その上で購入を決断されるなら、いいんじゃないですかね。 あくまで個人的意見ですが、南側の95平米は、完全な中住戸なのと乾式壁なのにこの値段というのは、ちょっと高いんじゃないかなーと思います。北側の値段とのコントラストでそう見えてしまうだけかもしれませんが。
    • 条件悪くて事前アンケートの反応も今ひとつだったから値段2,000超も下げたんでしょうね。 南側はこの値段でもそれなりの手応えがあったから価格差出てるんでしょうね。
• 番長に眺望は求めませんが、さすがにお見合いは嫌ですね。 北西の部屋だとリビングの2面開口部両方ともお見合いですし。 でも2億出せる財力があれば開けた南向きが買える訳で、結局はお金のない人は嫌な思いをしないと一番町には住めないという現実。
• さらに75平米のお見合い部屋が 一千万円下げてますね…。
  • 個人的には仕様はかなり高いし欲しい方は沢山いそうな気がしますが。 グランドヒルズとの距離が15㍍位と伺いましたが、やはりキツいんですかね。
  • グランドヒルズは10メーター切ってます、 ホーマットとの間が15メーターちょいですね。
  • グランドヒルズとの距離は５m強です。高さは50mあります。
    • 確かにグランドヒルズが斜めに建っていますから、一番近接しているところは10㍍ではなく5㍍なのかもしれませんね。 よい場所なのに何だかもったいないですね。
• 10,900万円台の3階2LDK（Fタイプ）は、おとりというか注目を集め、他階またはEタイプに誘導、もしくは3LDKに誘導する客寄せ価格ですね。当然、5倍以上は必死の抽選です。
  • 10900の部屋は投資用でしょうね。 自分であんな所買ってまで住みたくないですから。
    • その住戸を賃貸に出すとしたら月額いくらでしょうか。

【コスト】

• 管理費はどのくらいですか？ 最近 どのマンションも管理費がお高めですよね見合ったサービスが受けられるのであればいいのですが。
  • ここはコンシェルジェなしだから、その分管理費は最近の近隣物件よりも 安くなっているようです。
• 75平米で管理修繕月46500円位だったかな。ただ、共用部の外壁タイルが職人が一枚一枚作る奴だったり他にもコダワリまくりの部分が多く、大規模修繕は相当高くつくとおもうので、修繕積立金の値上がり幅はかなり大きい事が予想されます。ちなみに固定資産税は年44万位。

交通

• 多いのは電動チャリ。マルエツ・プチとか駐車難しいし、坂が多い街。

構造・建物

• 免震構造ですし。
• シンメトリーな水平・垂直のグリッドと大屋根がカッコいいなと思って建築家調べたら、ホキ美術館設計した人なのね。個人的にはモダンで素敵だと思います。
  • 個人的には面白みに欠けるデザインと思いますが。 唯一の特徴の被り物は専門的には大屋根って言うんですね。裏をwoodyにしている風でありがちですね。外はシンプルにして内装で遊ぶ為かも知れないけど。
• かなり隣の建物が迫ってますね。
• 職人手作りの特注のタイルってエントランスの壁には使われてますけど、外壁にも使われてるんでしたっけ？

【敷地計画】

• 敷地計画を小さいまま見る限りでは、庭みたいな部分もあるのかな？ 入り口は南側のようだけど、部屋の向きはどうなるのかな？ ホームページはまだできていないのでしょうか。
• ランドスケープ知りたいです。 どんな感じになるのでしょうかね。 南北に長い土地なので全面道路からは距離あるのでしょうか。
  • 東はまずまず抜けてて、皇居も見える。多分スカイツリーも見える。前は道路まで６～７ｍほど開いてる。斜め右はいきいきプラザ一番町、西はピタピタでグランドヒルズ。後方は隣地境界まで５～６ｍ開いてる。
  • 車寄せはないんですかね？ この掲示板の始めの方を見ると計画図のflicker写真があるけど無さそうですね。
• 東南が開けていていいロケーションですね。 風通しもよさそう！
  • 確かに東側は今のところ空いてますが、なぜか西側はピタピタで真っ暗になるほど近い。北東には本物高級物件ブランズが同じ高さで１２階建てでゆったり建っておりますので、周りが気になる方は劣等感に苛まされるかも知れません。更に東隣は大きな民家が残っています

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  お知らせ標識（2014年12月17日撮影）

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  敷地計画（2014年12月17日撮影）

共用施設

• 駐車場が79戸に対して28台しかないのは少ないですね～。 しかも事業協力者（19戸）に優先されるでしょうから、かなり抽選であたるのは大変そうだ。 都心は車いらないとかいうけど、番町に住む人はまたちょっと別ですしね。
  • この物件を購入する層のことを考えれば、駐車場の少なさはけっこう致命的かもですね。 1億後半～2億円台がメインな物件。 そんな金額を支払うのに駐車場の確保が難しいなんて。 しかも、徒歩圏で大きなスーパーや商業施設があるような場所じゃないから、余計に車は必要。

設備・仕様

• 隣のマンションと接近しすぎて日照は悪いし、窓は開けずらい、途中の階まで曇りガラスなんだって、しかも同じ50ｍの高さで隣のマンションは１４階、Branzに至っては１２階建てなのにこれは１５階建て。仕様も落ちるんだって。
• 仕様がいいとは具体的にどういった所でしょうか？
  • 分かりやすいところでキッチンは、ジーマテックの最上級グレードで、水栓がドンプラハ。コンロが普通のものと違い天然石天板と一体化で、ガスとIHを選べるのはもちろん、ガスとIHのハーフアンドハーフも無償で選べるなどなど。営業さんが言うには、戸数と部屋の平均面積等の社内規定でパークコートにしてるけど、設備仕様はパークマンションクラスとの事。値下げする前の価格を考えるとそれも納得できる。
• ここの仕様は確かに良いと思います。モデルルームもオプションがさほど多くなく、落ち着いていて好印象でした。特に建具の材質、風合いなどは良質なものだと見てすぐわかる感じで素敵だなと思いましたよ。
• 全室天カセといっても75㎡の部屋は天井高240mmしかないからな～。普通のマンションなら240でもいいが、ここは一番町、南向きは260なのに不思議。
• モデル行ってきた。確かに仕様は高かったけど、キッチンとか洗面所とか使いづらそうだなーって印象。凹凸なくて高級感はあるけど、引き出しが押さないと開かないとか、洗面所の収納が区切りナシとか 主婦目線では不便極まりない。 坪単価はかなりお得だけど、一歩踏みとどまってしまった。

間取り

• 一番広い部屋で123.94平米ですね。 113平米でもリビングインだったりするので、one avenueの方が間取りは良さそう。 広い部屋が欲しければ、連結して買えということみたい。
• 西が近くてもリビング側が南道路というのはかなりポイント高いですね。
• 部屋の広さが、狭めですね。
• 公表されてる間取りは、南西なんで西とお見合いが影響してか？ 西側は開口部がほとんどないね。 資料きたけど間取りの情報ない。 南東の間取りが知りたいな。
• 75平米の間取りいいと思っていますが、このタイプの間取りは方向的には隣の物件と見合う方向になりますでしょうか？
  • 確か北向。 隣接は西側のGHでしょう。南東角が西側に開口部が少ないのはそのためですよ。
• 75間取りがいいんですよねー。地権者さんのお庭ははいれませんけど、３階もありかなとおもいます。だいぶ当初より安いですしね
  • 同感です。北側低層はお庭の借景が期待できそうで中々魅力的だと思います。
  • 75平米の下層階は抽選必至でしょうね。 モデルルーム見ましたが、仕様の良さは半端無いレベルで、間取りも良いし。 開口部全てが、隣接マンションのリビングとベランダと5〜17mのお見合いで、カーテンはまず開けられ無いけど生活スタイル的に問題無い人にとってはかなりお得感あるし。
  • 75平米は、天井が240しかないのがな～。 買うならグランドヒルズと反対方向を選ぶべき。
    • なので、グランドヒルズ側と反対側ではかなりの価格差を付けていますよね（グランドヒルズとかぶる階層の部分）。 とはいえ、グランドヒルズの反対側は、現在の個人の大邸宅がいつかマンションになる可能性は否定できないですよね。 あと、いずれにせよ、北側はホーマットオリエントの建て替えが10～20年以内くらいであるだろうから、全部ふさがれてしまう可能性が高くないでしょうか。 とはいえ、そうしたこともすべて含めて許容できて、管理費・修繕費・固定資産税含めて毎月8万円払ってもよいと思えるなら、75平米の低層は悪くない選択肢だと思います。
• 部屋をひとつ減らしてももっと間取りを工夫するべきだったかな。またブランズみたいに12階とか13階にしていれば・・・。仕様はいいが、一番町にしては中途半端な感じにまとまってしまった感が。

買い物・食事

• マルエツプチが紀伊國屋だったらなあ。
  • そうですね。スーパーがないし、気の利いたレストランもないですね。静かで何もないのが良いところなんでしょうけどね。
  • 番街は、近くに誘惑が少ないのも魅力的です。近くに美味しいレストランとか多いと、ついついフラッと食べに行ってしまいますからね。美食は、財布にも身体にも優しくない。
    • 地元住民しか知らない名店はありますけどね。食べログにも出ない店が。

育児・教育

• 最近は、麹町小学校もキャパ越えになって来ていて、永田小の復活がないと厳しいかも...

周辺環境・治安

• 千代田区は23区でも人口が少ないですが東京駅、国会議事堂、皇居など重要な場所です。昼間は夜の20倍になるとか。医療機関、大学なども多く必要あるべき場所 。夜は静かなのかもしれません。
  • 夜は静かです。 夜は人が少ないからか、この付近のコンビニエンスストアは けっこう閉店してしまいました（泣）。
• 本当に何もないですが、お巡りさんはとても多いです。
  • 千代田区は路上喫煙禁止だからね！ 特にこの辺りでの喫煙は気をつけた方が良いですよ。警察が注意しないのを見ると、いきなり切れ気味に注意してくる人が居ますから。
• 全面道路の幅がもう少し広かったら良かったよね。
• ネガも少なくないけど、いい感じじゃない。それに高台、駅近。

【一番町】

• 一番町の物件の前まで見に行きました。何故、一番町ってそもそも人気なのかよく分かりませんでした。周りの景観も決して洗練されているとは思わないしマンションばかりで魅力を感じません。何故、ここに数億も支払って住むのでしょうか。
  • 確かに街並みとしてはマンションがゴチャゴチャ建てられて洗練はされていないかも。しかも新しいマンションが乱立し街並みは整っているとは程遠い。一番町という地名？見栄かな〜。
    • 見栄？まあ、そうかもしれませんが、結局立地です。郊外の田園調布が良ければいいでしょうし、都心が良ければこちら。 広尾とここなら私は広尾ですが
    • 霞ヶ関とか大手町にサッと行けるからいいんだよ。あとチャラチャラしてないとこ。オシャレなショップとかが無いのがいい。
    • 番町住民は地味というか、質実剛健というか、虚栄心がないのがいいところです。 広尾とかの人は、自分はおしゃれで世の中の先を行けていると思い込んでいる ところがありますかね。確かにおしゃれではあるかもしれないのですが・・。
    • おしゃれとかいうより国際的で洗練されている気がします。 番町は質実剛健という性格を持ち合わせるならば、より日本的なエリアですよね。
• 夜に過疎地となる千代田村。日テレと共に華やかさが戻るといいんだが。 眼下に皇居の緑を眺めながらの朝の紅茶はいいもんですよ。
• 番町の良いところは、外国人が少ないことですね。

　http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2016/ga16010000.htm

• 交通利便性は良いでしょう。それと治安もいいですね。公園といっても周りには結構緑ありますよ。皇居の周りや靖国神社周辺等々。 なんといっても港区のような華やかさはないけど落ち着いて静かに暮らせるという所が魅力では。

周辺施設

• イギリス大使館は建て替えの予定があるのですかね。
  • もう一件落着、移転はないはず。 旧福岡会館側の借地を財務省に返還し、見返りに大使館の母屋部分の所有権を確保したんじゃない。 財務省は返還された土地は緑地として残すようだから、タワーは建たないと思う。間違っていたらゴメン。
    • 公園の予定と書いてあるよ。
    • 移転→跡地の民間払下げ→デベ開発というのはなくなったが、 仏大使館のように敷地の一部を定借化すれば建つかも。

その他

掲示板

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