プラウドシティ南浦和ヒルトップ＆テラス

2016年12月22日 (木) 23:51時点における版

物件概要

• 所在地：

1. 埼玉県さいたま市南区南浦和三丁目877-1他（地番）（ヒルトップ）
2. 埼玉県川口市小谷場1034-1他（従前地番）川口都市計画事業芝東第3土地区画整理事業1-1街区1,5,6画地（仮換地）（テラス）

• 交通：

1. 京浜東北線 「南浦和」駅 徒歩9分 （ヒルトップ）、徒歩10分（テラス）
2. 武蔵野線 「南浦和」駅 徒歩9分 （ヒルトップ）、徒歩10分（テラス）

• 総戸数：201戸（147戸（ヒルトップ）、54戸（テラス））
• 構造、建物階数：地上7階建（ヒルトップ）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年07月下旬予定
• 入居可能時期：2017年08月末日予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：(株)長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608955/

• 平均坪単価260万くらいかな。
• マンションマニアさんがブログ書かれてましたがおそらく坪単価220〜250くらいですかね。もちろん川口側がやすいです。
• やっぱり5000万以上の予算じゃないときついですか。。
  • テラスは、4000万円台後半の価格もありましたが、正直、5000万円台じゃないと選択肢はあまりないですね。。。

【さいたま市・川口市】

• さいたま市と川口市。。 私は転勤が多いので、いつかは売りたいですが、正直、川口市小谷場の資産価値が気になります。 ヒルトップ側で高く我慢して買っても、テラスが中古になって値崩れした時、目と鼻の先のヒルトップが売れるか心配してます。不動産の友人に聞いても、共倒れする可能性もあり得るみたいなので。みなさんどう思いますか？
  • 駅からの距離だけでは、確かに変わらないので共倒れになりそうですね。ただし、行政の違いは大きいのではないでしょうか。近くの病院等の利用、学区、保育園、窓口等の行政サービスをとっても、さいたま市と川口市では大差ないとは言い切れないと思います。個人的にはヒルトップとテラスは値崩れの仕方も違うと思います。
• 川口アドレスのテラスはヒルトップに引き摺られて割高な印象がありますが如何でしょうか。

仕様はわかりませんが、4年ほど前の同じような立地条件のマンションと比べて坪単価で50万以上高いのは時勢だけの問題ではないような・・ あと、管理費・修繕積立基金が高いのも気になります。

• • パークシティ南浦和のことでしょうか？3LDKなら4000万程度で購入できたのですから、確かに4年でここまで高騰するのは時勢の問題だけでもない気がします。納得できた方だけが購入に踏み切れるのかなと思います。
• 川口アドレスで気になるのは、小学校の学区と最寄駅の市民の窓口が使えないこと。
  • 小さいお子さんがいるならヒルトップ一択だと個人的には思います。
    • 確かに、小さなお子さんのいる、特に南浦和駅を利用する共働きの家庭には、この立地で川口アドレスは不便ですね。 このマンションから駅方面は、さいたま市ですから。 パークシティ南浦和は、敷地がほとんど川口市なのに、エントランスの位置だけをさいたま市にして、アドレスをなんとかさいたま市にしてる印象がありました。利便性の問題なんでしょうね。 ファミリーでも子供が高校生とか、専業主婦家庭ならテラスでもいいかなと思います。
• 学区が異なる話題が多く出てますが、他にも 子供の医療費は市をまたぐとキャッシュレスできなかったり（マンションの坂を下った辺りのクリニックはさいたま市）、 細かなことですが、クルマのナンバーも川口ナンバーと大宮ナンバーに変わります。気にするかは人それぞれでしょうが） あと、意外に大事なのが焼場。川口市は焼き場がこれまでありません。 （新井宿の方に市民念願の焼き場を計画中だそうです） 他にも市が変われば色々違いはあるでしょうから、慎重に検討いただいた方がいいかと思います。
  • 子供の医療費無料に関してはさいたま市の方が近隣クリニックをキャッシュレスで使えるというのは大きいですね。(川口市の方は立替払い・事後に川口市へ償還申請が必要) 予防接種や乳幼児健診も近隣で受けられるのがメリットと思います。
• 医療費の申請は、平日に市役所に行かないと出来ないですよね？ フルタイムで共働きだと申請に行くのも会社休まないとならないので、厳しいですね。 大体、川口市だと駅側にある認可保育園には入れないですよね。駅から離れた方に預けて戻ってくるのは、毎日のことだととても大変です。 認可じゃなくて、さいたま市の認定の保育所や、ナーサリールームに入った場合、さいたま市だと補助金が2万円？でるみたいですが、川口市でも出るのでしょうか？

• 

  南浦和駅西口のモデルルーム（2016-06-10撮影）

交通

• 駅から遠くなるのではないかと思いがちですが、このプラウドは駅も徒歩１０分前後くらいです。
• 浦和駅行くまでにそんなに坂道あったっけ？
  • 浦和駅までだと、まず大谷場地下道の先からの丘越え（大谷場小の方から回れば回避できる？）、次は浦和駅の手前の上りと下り（先日、女子高生の死亡事故があった辺り）、最後はパルコ駐車場出口の横の上りですかね。 ただし、歩道がほとんどないルートなので、チャリはチョットこわい。 線路沿いは安全ですが、結構アップダウンは続きますね。
• 購入される方は雨の日のこともよく考えたほうがいいですよ。 徒歩9分は距離で算出しているだけで、実際は高低差もあるのでそれ以上かかります。 バス停も近くにないしね。
• 皆さん現地まで駅から歩いていってみたほうがいいですよ！お天気の悪い日だったせいもあると思いますが意外に距離を感じましたし道中パチンコやさんもあるし小さいこがいる我が家的には抵抗あります。
• 朝、始発は1本待てば確実に座れます。それと新橋あたりで飲んだ場合、終電が南浦和行きになるので助かります。また赤羽から南浦和行きの終バスもあります。

構造・建物

• 敷地面積：5,473.66m2（ヒルトップ）
• 敷地面積 2,165.61m2（テラス）
• 高台の住居は見晴らしが良いので、眺望を望む方には絶対におすすめだと思います。
• こちらは直床です。メインの南西向きも良いですが、南東でも良いと思います。南西向きは夏はベランダはかなり暑いので。。。 共用施設は最低限のものがある感じですね。
• ヒルトップとテラスは全くわかれているのでしょうか？ 連絡用通路などはないのかな？ テラスとヒルトップ両方あるので、どちらがいいか迷いどころですが、 小規模が良い方はテラスになるんでしょうね。
  • テラスとヒルトップの間は道路があります。普通に車も通るような道です。 なので通路があるわけではありません。
• ここは直床ということなのですが、天井高はどのくらいありますか？
• 宮台地というものの68m杭打ち
• 直床でもスラブ厚が十分であれば性能に問題はないと思います。一概に二重床であれば良いマンションとも言えないと思いますが。

共用施設

• プラウドの共用施設を紹介するページを見ましたが、同じプラウドでも1棟ごとに個性が異なり、共用施設の内容も変えているんですね。 こちらは外にキッズスペースを作ったり、ラウンジに図書スペースとドリンクコーナーが作られたりとファミリー向けの設備が作られたプラウドになったようで豪華で格調のある施設よりも使いやすいのではないかと感じました。
• ochano-ma、Nakaniwa、どちらも魅力です。ochano-maは木製遊具があり、子供が遊ぶにもよさそうですよね。Engawaも「青空の子ども部屋」と書いてあったので、ファミリー向けなのかなと思いました。 テラスはテラスで快適そうで、大きくなったときに図書スペースがよさそうと思うのですが。 ヒルトップは今の年齢ならこちらかな。テラスは大きくなったときに便利そうかなって感じです。
  • テラスでもヒルトップでもどっちの共用設備でも使えるんじゃないの？
    • 共用施設は相互利用できます。ヒルトップの共用施設が子供もいる家庭向け、テラスはライフラリーなので、子供がいない方も利用機会ありそうな施設で、建物が別れていることもありうまく住み分け出来そうな良い配置かなと感じました。 小谷場の評判はわかりませんが、私ならイメージ的にもたとえ高くても子供がいるなら、さいたま市アドレスを選びます。

【ヒルトップ】

• 駐車場：有り(敷地内)87台（内1台分は来客用駐車場兼宅配レンタカー置場。機械式85台）
• 駐輪場：あり294台
• バイク置場：あり8台

【テラス】

• 駐車場：有り(敷地内)15台（内1台分は来客用駐車場兼宅配レンタカー置場。機械式12台）
• 駐輪場：あり87台
• バイク置場：あり4台

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.91m2～93.36m2
• 間取りのタイプは39種類と豊富ですね。
• ヒルトップのモデルルーム見てきましたが、主寝室と子ども部屋になるであろう部屋の幅が狭く感じました。 一般的なプラウドの物件と比べて、25〜50cm程狭いのかな？ 主人はリビングでは満足していましたが、他の部屋については同意見でした。成約済みのお部屋もあったので悪くはないのでしょうけど、あれで5000万以上というのは悩ましいです。

買い物・食事

• スーパーも病院も近いので、家庭を預かる主婦にとっても良い立地の物件だと思います。
• 徒歩2分のコモディイイダさんの品揃えは微妙ですね。やはり駅前のスーパーまで行った方が品揃え、鮮度的に良さそうです。
• コモディは微妙な品揃えですが、近所にいくつもスーパーはあるので特に買い物に困りません。また簡単なものなら近所のセイムスというドラッグストアで全て揃います。
• 買い物好きな人もやめた方が良いです。というのも生活必需品以外のものを買う店は皆無です。でも家族の無駄使いを減らすと思えば悪くないかもです。
• 個人が経営している美味しい果物屋さんと、やたらとサービスの良い魚屋さんがあります。
• 車さえあれば北戸田のイオンは10分程度で着きますし、下道だと多少渋滞しますがレイクタウンや新三郷のコストコ、IKEAなどもアクセスしやすいです。
• 南浦和は電気やさんがないのが不便だなーっておもうけど、 プリンターのインクだったら、文教堂で売ってるし、 伊勢丹に入っている惣菜も丸広にあったりするし、無印もね。
  • 電気屋さん、昔はたくさんありました（西口のラオックスとか、でんきち、あと産業道路にも確か）が、今はなくなりましたね。 うちの場合、今は浦和のパルコのノジマに行くことが多いです。30分までなら駐車場も無料なので、小物でもサッと買いに行けます。

【飲食店】

• 貯水池すぐ裏の小島屋さんで。このお店は鰻の蒲焼発祥のお店です。
• オシャレでは無いですが、実はこじんまりとした美味しい店が目立たず近所にあります。
• ケーキやパン屋もある、南浦和から出なくてもそこそこ楽しいです。 喫茶店は多いけどカフェがほぼないのかが痛いかな。
  • カフェですが、最近、ドコモショップと紅葉公園の間に、気になるカフェが２つオープンしましたよ。先日、居酒屋さんのお隣にあるほうに行きましたが、こだわりのクラフトビールとコーヒーが揃っていました。コーヒーは東京の有名店GLITCHの豆を使用しています。
• ケーキやパン屋はたくさんありますね。巡るのも楽しいです。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 南浦和は保育園激戦地ですので、妊娠中または小さいお子さんのいるご家庭はさいたま市のHPをよくチェックされたほうが良いですよ。
  • 浦和駅西側エリアでの昨年の話です。 年度の途中で引っ越してくると、幼稚園に空きがありませんでした。 秋冬の願書受付に間に合わなければ、次年度も途中入園厳しそうな感じでした。
• 保育園は最近になって3〜4カ所ほど近所に新設されました。公立ではなく私立の認可ですが。

入れないという人は、近所でほとんど聞いたことないです。

• 保育園は厳しいと思います。フルタイム1歳で落ちました。
  • うちは希望を20近く記入用紙欄外までかいて最下位希望が通りましたゼロ歳児です。保育園区外でもチャリで行けるところが結構あります。 都内で車で送迎している同僚多くいますがそれに比べればまだましかな。
    • フルタイム1歳は認可外に既に通っているとかでない限り厳しいです。上の子がいる方から兄弟加点で決まってしまうので。ただ、この辺りはここ数年で小規模認可保育所と私立の新設園がたくさん出来ましたので、仰るように通える範囲で片っ端から書くのがよいと思います。

【小学校】

• 同じマンションなのに住所表記わかれるんだね。学区も変わるのかな。
  • 学区は大谷場東小、大谷場中となります。
• 川口市内だと、小学校は一番近くて芝西小学校だよね。けっこう遠いよね。
• 静かで環境は良いのかなとは思いましたが 小学校が徒歩１９分とは少し遠すぎるかな~という印象を受けました。 南浦和駅までは徒歩圏内なのになぁという感じです。
• 2つ並んでいるマンションなのに、 市が分かれているのは、なんだかちょっと面白い。 どちらを選ぶかで、校区とかは変わってきそうですがどうでしょうか。
  • 小学校についてですが、川口市に住んでいる方が以前、小学校はさいたま市も選ぶことができると言っていました。 もしかしたら、テラスの方もさいたま市の小学校に行けるのかもしれませんね。
    • 近所の者ですが、川口市からさいたま市への越境通学は原則できないです。
• 子育て中のご家庭なら必ず気になるのは校区の評判です。 小中一貫型の学校だと聞いたのですが、 受験などなく、小中一貫校へ入学できるのでしょうか。
  • 校区の大谷場東小、大谷場中は中高一貫ではないですよ！敷地が同じというだけです。

こじんまりしたアットホームな小学校。

• 校区は浦和の中では可もなく不可もなく、でしょうか。小学校は少人数で校区も狭いので、よく言うとアットホームで、悪く言うと逃げ場がないと言うか、閉塞感あるというか。。

【中学校】

• 中学はすぐそこの小谷場中。
• 中学校も悪くはないですよ。 南浦和は反対の西口の岸中が優秀と有名で、浦和〜北浦和にかけての校区はレベルが高いと評判の公立も多いですが、良い意味でレベルが高すぎず無難なイメージですね。
• 大谷場東中、大谷場中は可もなく不可もなくですが、最近近所の岸中もレベルが落ちてきているらしいので、相対的に評判は悪くないです。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• ほぼ川口だし東口は競馬場もあるし環境はいまいちかなー。価格が安ければ良いけど、それほど惹かれないね
• 南浦和ってあるけど、実質南浦和の魅力（学区等）がほとんど活かされない土地。地盤カルテみたら、地盤も弱いし 駅からもそれなりに距離があり道路も狭い感じ。
• 一つ難点を言えば、隣接道路が狭く、200戸クラスのマンションのアクセスは大丈夫？といったところですが、これから開発されることでしょう。
• 周辺環境ですが、悪くはないとは思いますが、マンション駐車場入口側予定の北側の道〜東に歩いていくまでの道はかなり寂しい感じです。。とはいえ、普通に新しい戸建てがたくさんありますけどね。調節池側も古い家がありますし、池の近くも住宅地と空き地みたいな運動公園があります。 南浦和自体が小さい居酒屋なんかが、ごちゃごちゃした感じの中に普通に住宅地があったりちょっとかわった？感じなので独特な雰囲気な気がしますけどね〜。
• 生活自体は二路線使える、普段の買い物には困らない、浦和には自転車でも行けるし、大きなショッピングセンターも電車ですぐです。車でも遠くない場所にあります。ということ
• 南浦和は正直華やかさや、文化的な物は一切ありません。オシャレな生活をしたい人は絶対やめた方がいいです。東京駅周辺に務めていて始発で座りたい、ゴミゴミしたところが嫌でかつユッタリと暮らしたい人なら向いています。
• 南浦和は道が広いし、公園も病院も多いので、住みやすい良い街です。　 ちょっと田舎っぽい駅も気に入ってます。車があれば　なお良し。

【北側】

• 北側の取り壊し中の校舎、跡地はどうなるのでしょうか。
  • 北側は浦和麗明のグランドだそうです。こちらの夏号にグランドの話が、秋号には浦和麗明の新校舎の話がありました。

　http://ur.eimei-urawareimei.ac.jp/woman/haifubutueturan.html

• 校名変更して進学系の学校になったみたいですが、浦和一女の高校生さんもたまにうるさいのでそのへんは仕方ないのかも？
• 新校舎は線路沿いの今の位置でしょ。 マンション北側はグランドだけっぽい。
  • マンション北側はグランドのみですよ。そもそも校舎を建てれそうなほどの土地ではないですし。 北側の土地は規制が厳しくて建てれるものがかなり限られているらしいですよ。少なくともマンションは建てられないそうです。だから野村も買わなかったらしいです。

【坂道多い】

• 他の皆さんも書かれているように眺望は良さそうですが、コモディイイダの裏手からの坂道がかなりきついので、毎日上り下りすることを許容できるかどうかでしょう。 頻繁にあるわけではないですが、雪が積もると車も坂を上がれなくなると思います。 逆に水害の可能性は皆無ですね。
  • 南浦和に住んで40年近くですが、基本、浦和は坂道を覚悟して下さい。 都内の平地ですと、川を渡る橋のアップダウンがせいぜいですが、浦和の地の坂にはビックリするはずです。 浦和で自転車移動をする際は、どう走ったら坂が少ないかを選ぶのかがポイントで、遠回りしても坂の少ない道を選んだ方が早く着きます。 自転車なら電動アシスト付きをおすすめします。
  • 裏手の坂！調整池に繋がるとこですね。（私道？） 確かに「筋トレか？」と思うくらいの急坂ですね（笑）

【人通りが少ない】

• 静かなんだけれど、人通りが極端に少ないんだよね。
  • このマンションの立地は、わざわざここを通過して行かなければ「行けない」場所が少ないので、極端に人通りが少なくなるのです。舟山公園の先の小路を走っていけば、ほぼ平地を走って小谷場に行けますから、わざわざ急な坂道を上って下りて、この場所を通過して行く人はかなり少ないですね。
  • 確かに「静か」な（というか寂しい？）場所ですね。西口に30年以上住んでますが、あの辺りは滅多に行かないですね。 夜に行くとよくわかりますし。ま、昼でも歩くと想像はつくかと。マンションが完成して、人通りが増えれば、変わるかもしれませんので、そこに期待です。

【貯水池】

• 予定地のすぐ裏側に溜地みたいのあるけど、今後整備されるのかな？
  • 溜池って、上谷沼のことかな？あそこは貯水池だから、あのままだと思うよ？もう何十年も昔からあのままだし。
    • 貯水池で釣りができるんですね（笑）何が釣れるのでしょう？ブラックバスとかブルーギルとか？確かに地元の人は慣れているかもしれませんが、マンションができて小さな子どもが

屋外で遊ぶようになれば貯水池は危険かもしれません。フェンスの修理等、早急に手をうち対策をとるべきかと思います。

• 裏の貯水池は桜の季節のお花見で行きますが、広々としており、花見客も少ないのでのびのびできます。
• 裏の調整池は確かに暗いですが、私は子供と虫取りしたりジョギングしたり、桜が多いのでお花見したりとむしろ公園のように使っていて重宝します。自然保護のボランティアの方々が生態系保全のための郊外教室を開いてくれたりもしています。

周辺施設

• 競馬場は浦和区側で、南区であるこの辺りには何の影響もありません。
• 武蔵野線との交差駅だからか、やたらと病院が多いです。色々と選択肢があるので助かります。

その他

• 管理組合は２棟で一緒なのでしょうか。さいたま市と川口市ではゴミの分別方法や収集日が違いますよね。子供の学区も違うし。

掲示板

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