ジオ美しが丘二丁目ヒルズ

2016年12月6日 (火) 22:32時点における版

物件概要

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• 所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目29番3（地番）
• 交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩10分
• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：南海辰村建設株式会社
• 管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 第1期6次：6,600万円台予定～8,400万円台予定
• 先着順：6,948万円～8,398万円
• 坪250～285くらい？
  • 坪320ですね。モデルルームに行けば予定価格表を貰えますよ。３２０は担当者からの説明です。
  • ３２０は平均かと。１階は２９０位だったかと思います。
• まだ、こちらのマンションの価格はでていませんが、6000万後半になるでしょう。となると、年収がそこそこあってもローンを組むのはとても大変です。
  • 一番条件悪くて安い部屋なら6000後半で買えるのもあるかも。
  • こちらのマンションの価格は、7000万中心なのかと思います。
  • 価格表みたけど7400万くらいが多い。
  • 4階は7100万円代～でした。
  • 中部屋70平米台で7,000万台前後。
  • 最上階9,200万
  • 一階が6900、二階が7000、 四階が7500円といった感じです。
• 二丁目と五丁目で、五丁目が路線価が高くても売買価格が二丁目が高いのは人気があるから仕方ないかな。
  • たまプラーザ徒歩15分圏内新築にしては予想より安い価格帯ですね。
  • 宮崎台や宮前平も駅近新築マンションは5500～6000万。中古は駅地下は5000万前半だと思います。
  • たまプラ駅徒歩2分　ドレッセたまプラーザ　72平米7480万円等、たまプラ、鷺沼など急行停車駅で　駅近、築浅中古物件が6000-7000万円台で数件売りに出ている。今のところ瞬間蒸発とはなっていない。徒歩10分（？）のここが7000、8000万円以上で完売するには、これら駅近、築浅物件が活発に消化されて行く事が前提でしょうね。

【その他費用】

• 管理費（月額）：13,920円～16,780円
• 修繕積立金（月額）：7,290円～8,790円
• 修繕積立基金（一括）：511,000円～616,000円
• 管理準備金 : 14,570円～17,570円（一括）
• 専用庭使用料 : 740円（月額）
• インターネット施設利用料 : 1,595円（月額）
• 緊急地震速報利用料 : 220円（月額）

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  価格表

【販売時状況】

• 一期ほぼ完売のようです。
  • 一期は実は数戸しか売れてないんじゃないかな？
  • 確かに、目の前に団地が立ちはだかるのは厳しいですよね。。ただ、物件自体は悪くないのでディアナが完売したら、少しずつ売れていくんじゃないでしょうか。
• 先日みにいってきましたが、あとは二期に…という話で、半分は花がついていました。モデルルーム見たからか意外に一階人気だとか。

【購入層】

• 億超えの戸建分譲地からの買替シニア、そんな戸建住んでる人達の親族に贈与税だか相続税対策で買ってあげる方。そんな方が多いような？結局、我々リーマンはターゲットでないイメージでした。

交通

• 「二子玉川」直通9分・「渋谷」20分
• 駅徒歩10分なのですがどのルートですか？ディアナが9分なら迂回する道など考えて怪しい表記です。ホームページ見ても駅からのルートがありません。
  • グーグルマップだと900m、11分でした。東急百貨店や団地内を通り抜けるとか、始点終点を敷地の端にするなどで変わるでしょうね。
  • 信号の数も多いので、徒歩12分でも着きません。
  • ジオは國學院幼稚園のほうから歩道橋を通って団地をぬければ信号がないからはやい。
• バスだと宮前平になります。

構造・建物

• 敷地面積：2,315.28m2
• 建築面積：1,130.56m2
• 全戸南向き×ワイドスパン

【日当たり・眺望】

• ジオはメイン道路から離れている為、気に入ってます。4階から上の階が日当たり良さそうです。
  • 両サイドに建物があるので、ある程度階数が上に行かないと日当り眺望はどうなのかなと思いました。
• 庭がある1階が気に入ってますが4階から眺望は良いと聞くのですがどうでしょうか。
  • ジオの4.5階は眺望が良さそうです。
  • １階はほぼ半分地下になってしまっています。恐らく１階は日当りは悪く風通しも悪いかなと思います。
• ディアナと比較すると外廊下で明るさや風通しが確保されるジオのほうが個人的には好きです。高台感では圧勝。静かだしね。閑静な高台最高でしょう。

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  現地写真(1)

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  現地写真(2)

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  マンション模型

共用施設

• 駐車場：31台（機械式30台、福祉対応平置式1台）
• 自転車置場：78台（2段ラック式72台、平置式6台）
• バイク置場：3台

設備・仕様

• ワイドスパン（8m以上）、仕様が良い。
• 大きく高いサッシの窓はど迫力でした。リビングの開放感は凄いと思います。
• セミオーダでは間取り変更やドアを開き戸から引き戸に変更するなどとても柔軟に対応いただいており非常に満足しています。
• 浴室のフラットラインLED照明というものがありますがこれは一体何なのでしょう？照明は照明でも実用的ではなく、インテリア的な要素が強いのでしょうか。浴室の灯りはつけず、LED照明のみでリラックスムードでゆったりお風呂に入れるようにという配慮ですか？
  • LEDでも結構明るかったですよ。ボタンで明るいのと暗いの選択できました。
• モデルルームはキッチンを壁側に設置していてアイランド型に。御影石天板は高級感に溢れていました。ちなみに洗面台も御影石天板です。流しには洗浄機一体型水栓が採用されていました。更にディズポーザーと食器洗浄乾燥機も標準装備です。世帯数が少ないのにディズポーザーがついているのには驚きました。全体的にこの物件ケチって作られている感じはしませんでした。パーツパーツにこだわりがありディティールの高さを感じました。

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  ダイニング・キッチン

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：72.86m2～87.86m2
• バルコニー面積 : 7.02m2～31.88m2（第1期6次）、7.02m2・13.5m2（先着順）
• テラス面積 : 12.15m2（第1期6次）、13.23m2（先着順）
• 専用庭面積 : 18.75m2（第1期6次）、20.25m2（先着順）
• アルコーブ面積 : 1.23m2～6.48m2（第1期6次）、1.23m2～4.03m2（先着順）
• 室外機置場面積 : 1.1m2～2.96m2（第1期6次）、1.1m2～2.96m2（先着順）
• プライベートポーチ面積 : 13.24m2（第1期6次）、13.24m2（先着順）
• 8.1ｍのワイドスパンも開放感があっていいですね。
• 柱やはりは外側に作られていて綺麗な間取りです。廊下は短く作られており室内は広々とした設計です。収納も多く余裕をもって生活できそうです。
• 普通の田の字と同じような間取りに見えますけど、ワイドスパンということで、南向きのＬＤは開放感がありそうです。こういう居心地の良さそうなＬＤだと、家族がそこで過ごす時間が長くなりそうな気がします。寝室も変に細長かったりせず、素直な長方形で使いやすいのではないでしょうか。ただ、北側の部屋の窓がけっこう大きい感じで、アルコーブとはいえ共用廊下に面しているのだろうなと思うと、落ち着かない気もします。
• 一番右列の４LDK４世帯が一番良い間取り・立地だそうです。
• 最上階の４世帯だけ異常に高い窓が２面についています。採光は相当なものだと思います。

【モデルルーム】

• ＭＤ行ってきました。一階（実際は地下）のＭＤでしたが、オシャレでハイセンスでした。6900〜だったかな？あの庭の広さはびっくり。
• 専用庭の床は石畳になっていて芝ではないそうです。お手入れが大変じゃなさそうですしお洒落でした。

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  間取り

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  専用庭

買い物・食事

【買い物】

• たまプラーザテラス GATE PLAZA（約730m・徒歩10分）
  • たまプラーザ駅には東急ストアから、無印良品ユニクロ、その他有名アパレルが入っています。フードコートに飲食店更にはキッズスペースもありますのでわざわざ遠出しなくとも近場で全て完結します。
• 東急百貨店たまプラーザ店（約840m・徒歩11分）
  • 東急デパート、イトーヨーカドーもすぐ脇に隣接しています。

【食事】

• Cavollo Cafe（約370m・徒歩5分）
• Osteria Ryuka（約550m・徒歩7分）
• ホワイトガーデンでランチしましたが、素敵なお店でした。
• ディアナの前の空き地にカフェができるそうだよ。

育児・教育

• 美しが丘小学校（約200m・徒歩3分）
  • 小中学校が近くて良い。マンションの真裏には美しが丘小学校があります。
• 美しが丘小学校の評判教えてください。
  • 学区は最高に良い場所なので言う事なしだと思います。
  • 美しが丘小学校はwikiに「非常に学力が高い」と明確に書いてありますね。

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：第1種中高層住居専用地域
• 高台で歩車分離の街並みの本当の意味の美しが丘のマンションですからね。価格も相場より安い。
  • 駅から遠い。道が狭い。周辺環境はどこの田舎かと思える。宗教施設は・・・結構遠いか。ちょっと美しが丘アドレスにこだわり過ぎですよねって感じ。
• 行きは緩やかな下り坂なので楽々と歩けます。美しが丘公園が途中あり通学通勤には良いお散歩コースだなと思いました。
• 前がさえない官舎。後ろは、小学校。ヒルトップの実感はないです。
  • 目の前官舎ドーンの背中擁壁ドーンの地形が最低。売れないでしょう、あれじゃあねぇ。
• すぐそばが小学校というのはお子さん持ちにはいいかもしれないが騒音が気になる。
  • 小学校の隣ってかなりマイナスです。子供たちの声と運動会での大音量のスピーカー(先生は半分キレ気味なのでさらに癇に障る)。練習も一日で終われば良いんですが、何日も続きます。文句なんて言えるわけがない。小学校の裏が閑静な高級住宅地？どうなのかなあ。
    • 小学校は、うるさくはないです。運動会の練習が始まると、音楽をかけたりするので、少しうるさいかもしれませんが、あぁもうそんな時期か。。。なんて思ったものです(そんなに長い期間はしません)
• 小学校真裏のメリットデメリットを教えてください。
  • 小学校が寝室側だから、砂埃の影響は少ないと思います。
• 地震がいつくるかわからない状況で後ろの崖は気になりますね。青葉区土砂災害ハザードマップ見ると、完全にかぶってます。
  • こちらは、土砂災害警戒地域とはなっていませんが、心配ですね。
    • 二丁目であろうが五丁目であろうが、崖は問題ありませんよ。横浜は、建築基準厳しいし、ジオもそれを守って許可されているから。横浜のマンション問題があり、よりしっかりしたジオマンションつくるでしょう。そんなこと言ったら、保土ヶ谷区や中区山手はかなりの崖。これらは、崩壊危険区域だから。
• ２丁目は駅前は狭い感じ。まだ今度建つジオ辺りの方が開放感ある。4とか5丁目の方が開放感もっとあるけど。
• 犬蔵に創◯の会館があるようですがそのへんはどうですか？
  • 犬蔵の会館についてはエリアの圏外なので関係ないですが、むしろバスができたり、パン屋ができたり、マンション住民は恩恵受けてるようですよ。

【水害】

• 美小から西に200～300ｍの更地が大雨が降って道路に土石が流れたことがあったな。以前、菅生車庫の周辺に住んで居たころ、澁澤倉庫の裏が（30年以上前）がけ崩れになり、その後、碁盤の目みたいな立派な擁壁が作られたよ。多摩丘陵地帯だから安全.安心は自分の目で確かめるしかないね
• ◯◯ヶ丘の言葉が入っている地名は、液状化の危険性ありのようです。⇒http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20160714-00001336-rakumachi-column
  • 新百合ヶ丘近辺で小田急線冠水したそうですね。

周辺施設

• 美しが丘公園（約180m・徒歩3分）

掲示板

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